【正文】 環(huán)境保護 ................................................................................ 28 勞動衛(wèi)生 ................................................................................ 29 八、投資估算與資金籌措 ................................................................... 29 投資估算 ................................................................................ 29 資金籌措 ................................................................................ 30 九、財務數(shù)據(jù)估算 .............................................................................. 31 計算期估算 ............................................................................. 31 銷售（經(jīng)營）收入估算 ..。因此，該項目 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權歸原作者所有如果您不是在 網(wǎng)站下載此資料的 ,不要隨意相信 .請訪問 3722, 加入 ) 必要時可將此文件解密成可編輯的 DOC或 PPT 格式 36 有較強的抗風險能力。 修理費估算 該項目修理費按折舊費的 30%計算，每年為 萬元。 衛(wèi)生措施 按衛(wèi)生標準，空調(diào)系統(tǒng)補充足夠的新風量，全空氣系統(tǒng)補充 1520%的新風量，保證了營業(yè)場所符合勞動標準。 七、消防、環(huán)保和衛(wèi)生 消防 總平面布局 該項目四周有城市道路，形成環(huán)形消防車道，寬度大于 4米，建筑物與周圍建筑物保留一定的防火間距，主要出入口及疏散口的位置符合城市交通規(guī)劃要求。 ● 防雷接地 該項目為一級防雷建筑物，采用防雷裝置作直擊雷保護；該項目采用綜合接地，接地電阻要求小于 1歐姆；利用建筑物基礎、柱子主筋做接地裝置、引下線。 大門設冷風幕兼熱風幕。 功能要求 給排水系統(tǒng) ● 生活給水系統(tǒng) 該項目給水方式采用下行上給式，由市政管網(wǎng)直接供水，供水要求壓力 。 該項目地下一層，地上四層，建筑物總高度 米，局部高度 米。尤其是對黃興北、中、南山 路，以及五一廣場商業(yè)中心區(qū)的改造拆遷，正在大刀闊斧的進行著。 周邊物業(yè)租售情況 黃興南路：由于正在拆遷，調(diào)查了解到過去的租金是 50100 元 / m2.天，估計以后的售價平均在 5 萬元 /m2 左右（不含產(chǎn)權費）。黃興南路步行通道的改造是由福建三木集團、香港兆祥集團合資組建的三兆公司總投資 5 億元人民幣。它包括以友誼阿波羅集團為代表的國營商業(yè)經(jīng)營模式，以平和堂為代表的中外合資式的經(jīng)營模式，以東漢、萬代為主的物業(yè)管理模式，以新大新為代表的品牌經(jīng)營模式。目前， 市市場建設蓬勃發(fā)展，市場網(wǎng)點遍布全市。尤其是一大批國際大公司、大商社、大財團來 興業(yè)，如日本的日立、韓國的金星社等，更推動了 經(jīng)濟的發(fā)展。 商業(yè)區(qū)集中在 區(qū)，文化高校集中在 區(qū)，政治文化中心在 區(qū)，而 區(qū)、 區(qū)屬于老工業(yè)區(qū)和市郊區(qū)。 是近期已決定 將在 “十五 ”期間建設一個大型商品物流配送中心 ，要把發(fā)展物流作為新型商業(yè)發(fā)展的重點 ， 同時鼓勵發(fā)展屬于第三方的配送中心，逐步 實現(xiàn)物流配送社會化。在吃、穿、用三類商品中，用的商品在居民消費中所占比重略有上升。該集團公司擁有一支具有開拓精神的領導隊伍，具備雄厚 的經(jīng)濟技術實力，具有豐富的房地產(chǎn)開發(fā)建設和經(jīng)營管理經(jīng)驗，完全有能力承擔該項目的實施運作。兩強聯(lián)盟，簽署了長期戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將在資金管理、品牌共享、市場開發(fā)等方面進行全方位的戰(zhàn)略合作。連鎖經(jīng)營方式的成功導入，加速擴大了國內(nèi)零售市場的容量，社會商品零售總額持續(xù)多年保持了 10%以上的增長速度，中國零售市場已成為世界上發(fā)展速度最快、潛力最大的市場。到 2020 年底，集團房地產(chǎn)開發(fā)將拓展到全國 12 個城市，年開發(fā)量超過 150 萬平方米，銷售額超過 50 億元。 二、項目發(fā)展的必要性分析 該項目的發(fā)展將有力推動我國零售業(yè)發(fā)展 經(jīng)過幾年的發(fā)展，我國連鎖零售業(yè)獲得了良好的起步發(fā)展，同時該領域前幾年對外資的適度放 開，也起到了積極的推動作用和示范效應。 該項目的發(fā)展將加速 市商業(yè)發(fā)展和城市建設的步伐 市自古是中國南方的一大商貿(mào)中心，改革開放以來，商貿(mào)業(yè)更成為 市的支柱產(chǎn) 業(yè)。眾所周知，“百萬買宅，千萬買鄰”， 在全國各城市的發(fā)展必將給周邊環(huán)境帶來人氣，這將為 集團在各城市的商品住宅項目的開發(fā)帶來聯(lián)動效應。隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展， 農(nóng)業(yè)注重在“兩高一優(yōu)”上下功夫，使傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向市場農(nóng)業(yè)、城郊型農(nóng)業(yè)、生態(tài)農(nóng)業(yè)方向轉(zhuǎn)變。投資達 億元的 環(huán)線工程，以及金霞大道、雷鋒大道、解放路中、西段的續(xù)建、石長鐵路湘江公路橋、湘江南大橋、汽車客運南站、自來水擴建、程控電話擴控工程，尤其是以 市委、市府西遷為契機的河西新城建設，必將使古城 有著更加美好的未來。 90 年代以后， 隨著 五一廣場周圍的 平和堂、友誼名店、新友誼廣場 (錦繡 )、東漢名店廣場、新 大新時代廣場、萬代廣場的陸續(xù)開業(yè)，以一個環(huán)狀圍繞于五一廣場四周，以其形象而生動的佇立，描繪了一個真實的 “商圈 ”。尤其是平和堂，由日資興建，由酒店、商場和超市組合而成，商場采取開架式經(jīng)營，對外不租不售，采取扣率 2530%不等。 五條商業(yè)擴展軸： 坡子街：發(fā)展 特色風味小吃，成為雅俗共享的美食街。 業(yè)務拓展優(yōu)勢 與 集團的相互選擇顯示了其發(fā)展的戰(zhàn)略眼光，這一戰(zhàn)略協(xié)作模式的建立，極其有利于雙方的業(yè)務拓展。 2020 年 1 月投入試營業(yè)。 內(nèi)裝修：一層，各專賣店粗裝修。 ● 水幕系統(tǒng) 用于防火卷簾門的保護，其它均同自動噴灑系統(tǒng)。對大容量用電設備采用放射式供電，對小容量用電設備采用樹干式供電方式。 系統(tǒng)控制主機及分控機分別 設在一層消防控制中心。 噪音的隔絕 水泵設減振基礎，進出口設軟管接頭，泵出口設消聲止回閥；冷水機組、空調(diào)機組、通風機、水泵及風管系統(tǒng)均設有良好的消聲減振措施。租金收入的估算詳見下表： 項目租金收入估算表 單位：萬元 序號 出租方案 估算值 1 二 、 三層 1. 1 出 租 面積（ m2） 23092. 94 1. 2 租 金 價格（元 /） 54 1. 3 年 租 金收入 (萬元 ) 1496. 42 2 四層 2. 1 出 租 面積（ m2） 11546. 47 2. 2 租 金 價格（元 /） 600 2. 3 年 租 金收入 (萬元 ) 8313. 46 其他經(jīng)營收入 該項目建有停車場，停車場的收入每個項目可按 300 萬元 /年考慮。由于 的加盟，無形中提高了該項目的售價（租金），并縮短了資金回收期，因而該項目的財務內(nèi)部收益率、財務凈現(xiàn)值 都比較高，投資回收期短，遠遠大于一般的房地產(chǎn)和商業(yè)項目。 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權歸原作者所有如果您不是在 網(wǎng)站下載此資料的 ,不要隨意相信 .請訪問 3722, 加入 ) 必要時可將此文件解密成可編輯的 DOC或 PPT 格式 37 綜上所述，該項目的建設既是必要的，也是可行的。 該項目的選址處在 市中心商業(yè)區(qū)的黃金地段，地理位置良好，項目所需的外部配套設施齊全，工程設計合理，為項目的成功運作創(chuàng)造了良好的物質(zhì)條件。估算結(jié)果詳見附表 3。 資金籌措方案和投資使用計劃詳見附表 2。 滅火器配置 采用 2kg 手提式干粉型（磷酸銨鹽）滅火器，地下一層設 60 具 5A型，地上每層設 46 具 5A 型。 ● 廣播音響系統(tǒng) 該項目廣播音響系統(tǒng)為商場、超市和餐飲提供背景音樂。 變配電室采用高壓真空開關柜，低壓抽屜式配電屏，操作電源采用硅整流鎘鎳電池組，作分合閘直流操作電源。 室內(nèi)消火栓用水量 15L/s。 給周圍居民獻上 具有安全便捷的交通環(huán)境，溫馨的購物環(huán)境、愉悅 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權歸原作者所有如果您不是在 網(wǎng)站下載此資料的 ,不要隨意相信 .請訪問 3722, 加入 ) 必要時可將此文件解密成可編輯的 DOC或 PPT 格式 22 的娛樂環(huán)境，舒適的休息環(huán)境的耳目一新、親切可人的商業(yè)中心。解放西路將規(guī)劃為酒吧一條街。 項目發(fā)展優(yōu)勢 品牌共享優(yōu)勢 目前國內(nèi)市場的競爭已經(jīng)由產(chǎn)品競爭階段跳躍到了品牌競爭階段，房地產(chǎn)企業(yè)進入了品牌營銷階段，零售企業(yè)也開始重視依托于品牌的服務體系的開發(fā)。 （ 2）火宮殿風味街：規(guī)劃結(jié)合湘江劇院，擴大規(guī)模，將美食街沿坡子街發(fā)展，成為具有濃郁傳統(tǒng)氣息的飲食、文化中心。 周邊環(huán)境 及今后規(guī)劃 該項目地處的黃興南路延接黃心中路，是 市最早最繁華的商業(yè)區(qū)。 2020 年 9 月下旬，隨著五一路交通綠化改擴工程的竣工通車，昔日錯亂的廣告牌、低矮的臨街鋪面、擁擠的人行道、車輛雜亂的五一廣場，被如今面目清雋而高聳的現(xiàn)代化大廈、先進而流暢的下沉式交通廣場、休閑舒暢 的中心綠化廣場所替代 ，從而一個現(xiàn)代化的五一廣場商圈獲得了新生。近年來， 為創(chuàng)建現(xiàn)代化國際城市 ，更加大了城市建設的步伐。全市城鎮(zhèn)居民儲蓄余額 億 元，人均 萬元。 該項目的發(fā)展將最終形成戰(zhàn)略性協(xié)作雙方雙贏的發(fā)展格局 在世界的范圍內(nèi)享有盛譽，其成熟的商業(yè)運作模式為眾多的企業(yè)所瞻仰。入世是一個發(fā)展契機，未來的 3 至 5 年將是我國零售業(yè)快速發(fā)展的一個時期，這一時期既是最為劇烈的變革時期，同時也是一個發(fā)展成熟的時期。 憑借其雄厚的資金實力、先進的管理經(jīng)驗、龐大的衛(wèi)星系統(tǒng)建立了自己的商業(yè)帝國， 的加盟，必將大大增強該項目的市場潛力，從而為該項目帶來滿意的投資回報率。該集團公司自成立以來，以每年翻番的速度跳躍發(fā)展，經(jīng)營范圍從單一的房地產(chǎn)業(yè)拓展到商業(yè)、工業(yè)、外貿(mào)等多種領域，現(xiàn)已發(fā)展成為擁有 40 億資產(chǎn)、年經(jīng)營收入超過 70 億元的大型股份制企業(yè)。中國入世在即，為了適應入世之后對外開放新形勢的需要，進一步加大招商引資力度，國家外經(jīng)貿(mào)部近日宣布，將放寬對外商投資企業(yè)外方在境內(nèi)銀行籌措人民幣中長期貸款的限制。 此次項目還包括 購物廣場 等 5 個城市的 四個項目，各地項目均由 集團下屬各地產(chǎn)公司分別施工建設。 1998 年， 從上一年度世界 500 強第 7 位，躋身第 4 位，年營業(yè)額為 1392 億美元，利潤 44 億美元。超市是商業(yè)零售業(yè)態(tài)種類中的一種，發(fā)達國家的零售商業(yè)的發(fā)展經(jīng)驗表明，超市在零售業(yè)態(tài)布局中占有重要的地位，是一種主流經(jīng)營選擇方式。 市政府預想建成一個具有較大長度的商業(yè)街。全市三大產(chǎn)業(yè)的比重為 ： ： 。目前 城市面積擴大到 了 400 多 平方公里，建城區(qū)面積由解放前的 平方公里發(fā)展到 150 多 平方公里。 表 2020 年 市限額以上批發(fā)、零售貿(mào)易企業(yè)綜合指標 單位 :億元 企業(yè)數(shù) （個） 虧 損 企業(yè)數(shù)（個） 總資產(chǎn) 商品銷售收 入 商品銷售 利 潤 利 潤 總 額 一、批發(fā) 89 39 二、零售 31 11 百貨店 4 2 超市 5 4 — 專賣店 9 2 — 0. 其他 13 3 總 計 120 50 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權歸原作者所有如果您不是在 網(wǎng)站下載此資料的 ,不要隨意相信 .請訪問 3722, 加入 ) 必要時可將此文件解密成可編輯的 DOC或 PPT 格式 13 五一廣場商圈分析 五一廣場 自 漢 代 以后一直是 商業(yè)文化中心，這在走馬樓吳簡與馬王堆漢墓出土文物中都有記載。因此，也為地下一層、地上三層或四層的商城。具體設計如下： 商業(yè)核心 ：以人民路改造為契機，形成具有現(xiàn)代氣息的綜合核心商業(yè)中心，設施包括綜合商場、超級市場、匯食城、娛樂中心及金融設施、電信設施。 萬代廣場：一至四層為商鋪，五至十五層為商住兩用房，店鋪以開 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權歸原作者所有如果您不是在 網(wǎng)站下載此資料的 ,不要隨意相信 .請訪問 3722, 加入 ) 必要時可將此文件解密成可編輯的 DOC或 PPT 格式 17 架式經(jīng)營，開發(fā)商銷售時采取返租的形式，租金為合同價的 812%。 四、建設條件分析和工程進度安排 建設條件分析 場址選擇 建設大