【正文】 中國(guó)最龐大的下載資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有如果您不是在 網(wǎng)站下載此資料的 ,不要隨意相信 .請(qǐng)?jiān)L問 3722, 加入 ) 必要時(shí)可將此文件解密成可編輯的 DOC或 PPT 格式 38 目 錄 一、總論 ............................................................................................... 1 項(xiàng)目實(shí)施背景與依據(jù) ................................................................ 1 項(xiàng)目概況 .................................................................................. 3 開發(fā)商概況 ............................................................................... 4 編制依據(jù)與研究范圍 ................................................................ 6 二、項(xiàng)目發(fā)展的必要性分析 .................................................................. 7 該項(xiàng)目的發(fā)展將有力推動(dòng)我國(guó)零售業(yè)發(fā)展 ............................... 7 該項(xiàng)目的發(fā)展將迅速推動(dòng)入世后我國(guó)零售業(yè)態(tài)的發(fā)展升級(jí) ..... 8 該項(xiàng)目的發(fā)展將加速 市商業(yè)發(fā)展和城市建設(shè)的步伐 ......... 8 該項(xiàng)目的發(fā)展將最終形成戰(zhàn)略性協(xié)作雙方 雙贏的發(fā)展格局 ..... 9 三、項(xiàng)目發(fā)展市場(chǎng)分析 ....................................................................... 10 市總體環(huán)境分析 .............................................................. 10 市商業(yè)環(huán)境分析 .............................................................. 11 項(xiàng)目選址分析 ......................................................................... 14 項(xiàng)目發(fā)展優(yōu)勢(shì) ......................................................................... 17 四、建設(shè)條件分析和工程進(jìn)度安排 ..................................................... 18 建設(shè)條件分析 ......................................................................... 18 工程進(jìn)度安排 ......................................................................... 19 五、項(xiàng)目的規(guī)模和性質(zhì) ....................................................................... 20 六、工程設(shè)計(jì)和功能要求 ................................................................... 20 中國(guó)最龐大的下載資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有如果您不是在 網(wǎng)站下載此資料的 ,不要隨意相信 .請(qǐng)?jiān)L問 3722, 加入 ) 必要時(shí)可將此文件解密成可編輯的 DOC或 PPT 格式 39 工程設(shè)計(jì) ................................................................................ 20 功能要求 ................................................................................ 22 七、消防、環(huán)保和衛(wèi)生 ....................................................................... 27 消防 ........................................................................................ 27 環(huán)境保護(hù) ................................................................................ 28 勞動(dòng)衛(wèi)生 ................................................................................ 29 八、投資估算與資金籌措 ................................................................... 29 投資估算 ................................................................................ 29 資金籌措 ................................................................................ 30 九、財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)估算 .............................................................................. 31 計(jì)算期估算 ............................................................................. 31 銷售（經(jīng)營(yíng)）收入估算 ..。 進(jìn)一步落實(shí)資金 該項(xiàng)目規(guī)模大，建設(shè)投資達(dá) 萬元，如此大規(guī)模的投資，勢(shì)必給開發(fā)商帶來較大的資金壓力。只要開發(fā)商科學(xué)、規(guī)范地運(yùn)作，該項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期目標(biāo)是有保證的。 敏感性分析表明，該項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益分析表明，項(xiàng)目有較強(qiáng)的盈利能力和清償能力。充分利用以上優(yōu)勢(shì)，準(zhǔn)確地進(jìn)行市場(chǎng)定位，采用科學(xué)的經(jīng)營(yíng)方式和營(yíng)銷戰(zhàn)略，該項(xiàng)目的市場(chǎng)前景是比較 可觀的。 該項(xiàng)目的發(fā)展條件已經(jīng)成熟，其運(yùn)作將有力于推動(dòng)我國(guó)零售業(yè)的發(fā)展；迅速推動(dòng)入世后我國(guó)零售業(yè)態(tài)的發(fā)展升級(jí)；將最終形成戰(zhàn)略性協(xié)作雙方雙贏的發(fā)展格局。入世后，以 為代表的國(guó)外零售企業(yè)將進(jìn)一步加快進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)的步伐，大大推進(jìn)連鎖經(jīng)營(yíng)，加快規(guī)模化和本地化的進(jìn)程。因此，該項(xiàng)目 中國(guó)最龐大的下載資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有如果您不是在 網(wǎng)站下載此資料的 ,不要隨意相信 .請(qǐng)?jiān)L問 3722, 加入 ) 必要時(shí)可將此文件解密成可編輯的 DOC或 PPT 格式 36 有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 十一、敏感性分析 該項(xiàng)目的敏感性分析選用了建設(shè)投資、經(jīng)營(yíng)成本和銷售（經(jīng)營(yíng)）收入作為影響因素，來分析這些因素的變化對(duì)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響程度，分析結(jié)果見 下表： 敏感性分析表 序 號(hào) 調(diào)整項(xiàng)目 分析結(jié)果 建設(shè)投資 銷售收入 經(jīng)營(yíng)成本 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬元） 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 投資回收期 0 % 年 1 10% % 年 2 10% % 年 3 10% % 年 4 10% % 年 5 10% % 年 6 10% % 年 從敏感性分析的結(jié)果可以看出，該項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)建設(shè)投資的變化較敏感，對(duì)經(jīng)營(yíng)成本不敏感，但無論是哪種因素變化，在177。 靜態(tài)投資收益率分析 投資利潤(rùn)率： % 中國(guó)最龐大的下載資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有如果您不是在 網(wǎng)站下載此資料的 ,不要隨意相信 .請(qǐng)?jiān)L問 3722, 加入 ) 必要時(shí)可將此文件解密成可編輯的 DOC或 PPT 格式 35 投資利稅率： % 資本金凈利潤(rùn)率： % 根據(jù)靜態(tài)指標(biāo)也可以看出，該項(xiàng)目有較強(qiáng)的盈利能力。 十、財(cái)務(wù)效益分析 現(xiàn)金流量分析 根據(jù)不同角度編制的財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表估算的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下表所示： 指 標(biāo) FIRR(%) FNPV(萬元 ) Pt(投資回收期 ) 全 部 投 資 稅 后 1年 11個(gè)月 稅 前 1年 6個(gè)月 自有資金 從不同角度計(jì)算的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率均高于基準(zhǔn)折現(xiàn)率 8%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值均大于零，包括建設(shè)期在內(nèi)的所得稅后的投資回收期僅為 1 年 11 個(gè)月，可以看出，該項(xiàng)目有較好的盈利能力和清償能力。 利潤(rùn)及利潤(rùn)分配估算 利潤(rùn)總額為銷售收入扣除總成本費(fèi)用和銷售稅金及附加后的余額。綜合稅費(fèi)率為 中國(guó)最龐大的下載資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有如果您不是在 網(wǎng)站下載此資料的 ,不要隨意相信 .請(qǐng)?jiān)L問 3722, 加入 ) 必要時(shí)可將此文件解密成可編輯的 DOC或 PPT 格式 34 %。 總成本費(fèi)用估算詳見附表 4。 銷售費(fèi)用估算 商品房銷售費(fèi)用按銷售收入的 2%計(jì)算，則為 萬元。 修理費(fèi)估算 該項(xiàng)目修理費(fèi)按折舊費(fèi)的 30%計(jì)算，每年為 萬元。 總成本費(fèi)用估算 工資估算 該項(xiàng)目物業(yè)管理人員的年工資總額及福利費(fèi) (按工資額的 40%計(jì)提 ) 中國(guó)最龐大的下載資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有如果您不是在 網(wǎng)站下載此資料的 ,不要隨意相信 .請(qǐng)?jiān)L問 3722, 加入 ) 必要時(shí)可將此文件解密成可編輯的 DOC或 PPT 格式 33 為 萬元。 該項(xiàng)目建成后還可獲得外墻廣告收入，預(yù)計(jì)每個(gè)項(xiàng)目的外墻廣告牌收入為 400 萬元 /年。 該項(xiàng) 目地上為四層，其中地上第四層全部出租給經(jīng)營(yíng)餐飲的業(yè)戶，其租金水平參照當(dāng)?shù)氐淖饨饍r(jià)格。 九、財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)估算 計(jì)算期估算 該項(xiàng)目計(jì)算期 20 年，其中建設(shè)期 1 年，運(yùn)營(yíng)期 19 年。 資金籌措 該項(xiàng)目資金籌措方案如下表所示： 單位：萬元 序號(hào) 項(xiàng) 目 估 算 值 1 自 有 資金 13100. 00 1. 1 自 有 建設(shè)投資 13000. 00 1. 2 自 有 流動(dòng)資金 100. 00 中國(guó)最龐大的下載資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有如果您不是在 網(wǎng)站下載此資料的 ,不要隨意相信 .請(qǐng)?jiān)L問 3722, 加入 ) 必要時(shí)可將此文件解密成可編輯的 DOC或 PPT 格式 31 2 建設(shè)投 資借款 18557. 99 3 預(yù) 售 款反投資 3694. 87 合 計(jì) 35352. 86 如上表所示，該項(xiàng)目資金來源于三個(gè)渠道：①自有資金：自有建設(shè)投資 13000 萬元，自有流動(dòng)資金 100 萬元；②銀行借款 萬元；③銷售款反投資 萬元，該項(xiàng)目一層公建的預(yù)售收入可進(jìn)行再投資。 建設(shè)期利息估算 該項(xiàng)目建設(shè)投資借款總額 萬元，借款年利率 %，建設(shè)期利息 萬元。 八、投資估算與資金籌措 投資估算 建設(shè)投資估算 該項(xiàng)目建設(shè)投資 萬元，構(gòu)成內(nèi)容如下： 中國(guó)最龐大的下載資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有如果您不是在 網(wǎng)站下載此資料的 ,不要隨意相信 .請(qǐng)?jiān)L問 3722, 加入 ) 必要時(shí)可將此文件解密成可編輯的 DOC或 PPT 格式 30 項(xiàng)目建設(shè)投資匯總表 單位：萬元 序 號(hào) 項(xiàng) 目 估算價(jià)值 占建設(shè)投資比例 (%) 1 固定資產(chǎn)投資 2 無形資產(chǎn)投資 3 遞延資產(chǎn)投資 4 預(yù)備費(fèi) 合 計(jì) 詳見附表 1。 衛(wèi)生措施 按衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，空調(diào)系統(tǒng)補(bǔ)充足夠的新風(fēng)量，全空氣系統(tǒng)補(bǔ)充 1520%的新風(fēng)量，保證了營(yíng)業(yè)場(chǎng)所符合勞動(dòng)標(biāo)準(zhǔn)。 車庫(kù)產(chǎn)生的廢氣通過排煙豎井排至室外。冷卻塔采用低噪聲型。 生活污水處理 建筑物排出的糞便等生活污水出戶進(jìn) 入鋼筋混凝土化糞池處理后和廚房污水經(jīng)隔油器處理后再排入市政排水管網(wǎng)。 滅火器應(yīng)放置在樓梯、電梯及明顯和便于取用的地方。 每層 分別設(shè)有重復(fù)顯示屏、地址編碼煙感探測(cè)器、地址編碼感溫探測(cè)器、消火栓報(bào)警開關(guān)、手動(dòng)報(bào)警開