【正文】 關(guān)愛弱勢群體慈善捐款活動邀請市縣領(lǐng)導(dǎo)新聞媒體知名企業(yè)參加由民政部門牽頭舉辦宣傳購房產(chǎn)獻愛心共和諧公司按已收房款的 03 做為購房者慈善捐款并征得購房者同意后定期在在電視臺發(fā)布慈善大使名單或在設(shè)置慈善大使墻一塊銘刻慈善者名錄作為小區(qū)獨特的景點展示達到一次活動持續(xù)營銷的宣傳效果 22020 年的重經(jīng)營的模式從客觀上扼止了過去商鋪市場開發(fā)者的集資行為與 投資者的浮躁心態(tài)使商鋪的經(jīng)營性與可售性得到了較好協(xié)調(diào)將促使商業(yè)地產(chǎn)市場走向規(guī)范化商鋪經(jīng)營能力決定商鋪的價值比重將越來越重商鋪營銷向主導(dǎo)經(jīng)營型轉(zhuǎn)變將成大勢 本項目商業(yè)地產(chǎn)要靈活實行銷售型與經(jīng)營型的有機結(jié)合做到統(tǒng)一規(guī)劃統(tǒng)一管理產(chǎn)權(quán)獨立以商促商既要實現(xiàn)資金的快速回籠又要保證項目效益的最大化要充分發(fā)揮發(fā)展商－中國常熟服裝城經(jīng)營管理有限公司在國內(nèi)商圈的經(jīng)營優(yōu)勢良好信譽以及與幾千家企業(yè)的穩(wěn)定關(guān)系大力招商把海外內(nèi)的名牌企業(yè)名牌產(chǎn)品引進來把知名營銷商聚集到城市商業(yè)廣場交通過他們以商促商迅速提升商業(yè)氛圍和物業(yè)價值 目前開發(fā)商 巨龍公司已與中國服裝巨頭―1 整體策略 營銷節(jié)奏共分五個階段籌備期預(yù)售期公開銷售期強銷期和續(xù)銷期 1 售樓處選址 售樓處面向向主干道附近在人民路附近建設(shè)裝飾帶有樓盤特色和文化的豪華售樓處 ①該地段為核心商業(yè)圈人員層次較高有較大的客源潛力 ②人員流動量大易擴大知名度 ③交通動線發(fā)達方便客戶咨詢 2 本案操作分為三個階段 第一階 。區(qū)故本工程按 8 度設(shè)防 四工程地質(zhì) 地質(zhì)構(gòu)造成為第四紀近代沖擊巖層土質(zhì)以粉砂土為主部分粘土地基承載力為 820 噸／平方米大部分地區(qū)為 1215 噸平方米 五水文地質(zhì) 該地區(qū)為松散巖系孔隙水分布區(qū)含水層顆粒較細厚度較大坡度平緩水量豐富水質(zhì)優(yōu)良埋藏淺便于開發(fā)利用地表水主要有潁河閘調(diào)節(jié)庫容地下水質(zhì)好礦化度 小一般每升 04～ 06克鹽度每升小于 10毫克當(dāng)量堿度每升小于 4毫克當(dāng)量適于農(nóng)灌飲用 市區(qū)地下水較豐富水質(zhì)良好一般靜水位 14 米全市地下水淺水層開采量為15～ 20 立方米／平方公里 47′ 54〃北緯 32176。城市商業(yè)購物廣場可行性研究報告 第一章 總 論 一項目基本情況 1 項目名稱城市商業(yè)廣場 2 項目單位開發(fā)商巨龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 3 項目負責(zé)人康勇 4 項目建設(shè)地點潁泉區(qū)商貿(mào)城中心廣場 沿街東西寬 134 米南北長 104 米占地面積 22 畝約 14000 平方米 5 開發(fā)目的 ①發(fā)展泉北城市經(jīng)濟改善城市功能增強城市輻射力 ②帶動商貿(mào)城商業(yè)經(jīng)濟發(fā)展樹立泉北新區(qū)城市新形象 ③招商引資推動泉北新區(qū)城市經(jīng)濟快速發(fā)展 ④提高商貿(mào)城商業(yè)檔次改善城市居民購物和居住條件 ⑤提高企業(yè)自身 經(jīng)濟效益加快企業(yè)發(fā)展 6 建設(shè)內(nèi)容 該項目占地 22 畝 14000 平方米總建筑面積約 11 萬平方米其中商用面積 4萬平方米含人防和設(shè)備用房 5000 平方米辦公住宅 7 萬平方米并配套建設(shè)道路停車場裝卸平臺及配套用房 1000 平方米 城市商業(yè)廣場項目從功能上分為三部分 地下部分為人防設(shè)備間停車場約 10000 平方 裙樓 1～ 4 層為商業(yè)服裝及小商品批發(fā)商城約 40000 平方 528 層以上為 2 座辦公塔樓約 70000 平方 基地容積率 70 建筑密度 70％機動車停車泊位 300 輛 地下室及戶外 7 項目總投資 35 億元人民幣 二經(jīng)濟技術(shù)及財務(wù)指標 城市廣場主要技術(shù)經(jīng)濟指標 表 1 序號 項 目 單位 指標 1 規(guī)劃總用地面積 平方米 14000 11 其中 建筑用地面積 平方米 10000 12 公共占地面積 平方米 4000 2 總建筑面積 平方米 110000 21 其中 住宅建筑面積 平方米 0 22 寫字樓建筑面積 平方米 70000 23 餐飲娛樂建筑面積 平方米 0 24 商鋪建筑面積 平方米 40000 241 其中 負 1 層商鋪建筑面積 平方米 5000 242 底層商鋪建筑面積 平方米 10000 243 二層及以上商鋪建筑面積 平方米 30000 3 建筑密度 70 4 容積率 600 5 綠地率 20 6 銷售收入 萬元 45000 7 建設(shè)投資 萬元 35658 8 投資利潤率稅前 1987 9 投 資 利潤 率稅 后 1332 10 全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率稅前 3007 11 全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率稅后 2062 12 全部投資財務(wù)凈現(xiàn)值稅前 萬元 3285 13 全部投資財務(wù)凈現(xiàn)值稅后 萬元 1534 14 全部投資投資回收期稅前 年 115 15 全部投資投資回收期稅后 年 114 項目有較強的負債清償能力和抗風(fēng)險能力財務(wù)評價項目可行 三結(jié)論存在問題與建議 通過對項目的技術(shù)經(jīng)濟分析論證我們得出以下結(jié)論 1 城市商業(yè)廣場項目的建設(shè)符合國家宏觀經(jīng)濟政策和市對該區(qū)域的發(fā)展規(guī)劃 2 城市商業(yè)廣場項目 開發(fā)商巨龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 均具有很強的經(jīng)濟實力和強的商業(yè)運作能力為項目建設(shè)及招商提供了可靠的保障 3 本項目的規(guī)劃設(shè)計方案利用項目地塊的地形特點達到了人工景觀與環(huán)境景觀相融洽的目的 4 本次可行性研究 對項目開發(fā)的技術(shù)分析是充分結(jié)合了項目自身的實際條件具有一定的可操作性 5 從財務(wù)評價指標上來看其市場前景看好企業(yè)能快速回籠資金 6 從盈虧平衡分析及敏感性分析可知本項目有較好的抗風(fēng)險能力資源供給及外部協(xié)作條件滿足建設(shè)要求 根據(jù)在評價過程中對本項目的認識對本項目實施提出如下建議 1 經(jīng)營管理風(fēng)險規(guī)避 A 本項目主要應(yīng)加強市場營銷工作做好商品房銷售及市場招商 B 在項目實施中還應(yīng)優(yōu)化設(shè)計采取切實可行的工程技術(shù)措施和施工方案 C 做好物業(yè)管理和售后服務(wù)工作 2 金融財務(wù)風(fēng)險規(guī)避 從自有資金使用成本和開發(fā)資金回收考慮應(yīng)減少占用資 金回收風(fēng)險應(yīng)采用多種方式實現(xiàn)快速銷售 3 建設(shè)管理措施 A 整合企業(yè)資源提高操作水平 B 根據(jù)開發(fā)資金運作模式的設(shè)定對運用資金的能力要求較高 C 提高資金的使用效率的同時亦要保持整個開發(fā)理念的延續(xù)性 D 委托合作伙伴本項目發(fā)展商作為銷售及招商代理公司 E 項目在招投標階段應(yīng)該選有實力的承包商和監(jiān)理單位建設(shè)過程中應(yīng)加強現(xiàn)場不同專業(yè)不同工種之間的協(xié)調(diào)與配合確保工程進度保證工程質(zhì)量盡量縮短項目周期 第二章 項目建設(shè)背景與開發(fā)商發(fā)展商概況 一項目建設(shè)背景 市位于安徽省西北部黃淮海平原南端淮北平原的西部西部與河南省周口市駐馬店 市相鄰西南部與河南省信陽市接壤北部東北部與亳州市毗鄰東部與淮南市相連南部緊靠淮河與六安市隔河相望是安徽省重要的陸上交通樞紐以及安徽通往西北方向外省市的主要門戶改革開放以來特別是進入 90 年代市步入持續(xù)快速發(fā)展階段各項事業(yè)取得了歷史性的成就十五期間市的主要經(jīng)濟指標年均增速達 101 項目有鮮明的特色適應(yīng)了市場的需要彌補了商貿(mào)城市場的空缺具有強大的競爭力市場拉動力 中國是世界上最有潛力的消費市場而以為中心的地區(qū)又是中國人口最多的地區(qū)之一 980 萬具有強大的消費潛力近年來隨著經(jīng)濟的發(fā)展地區(qū)物資交易量快速放大各種交易市場的發(fā)展迅速遺憾的是現(xiàn)時能夠滿足商家需要滿足消費者需求的高水平的集吃住玩等于一體在大型商業(yè)廣場在卻未出現(xiàn)絕大多數(shù)物流商貿(mào)企業(yè)規(guī)模較小輻射范圍不大市場發(fā)展?jié)摿τ邢抟虼诉m應(yīng)商家和消費者 需要的多功能高檔次物流中心具有很大發(fā)展空間本項目的發(fā)展方向正在于此 本項目擬跟隨國際國內(nèi)市場的發(fā)展潮流迎合商家和消費者的需求在城市商業(yè)摩爾這個主題上走大規(guī)模多功能現(xiàn)代水平的路線強調(diào)商業(yè)廣場的產(chǎn)品業(yè)態(tài)交易手段文化的多樣化在城市商業(yè)中心區(qū)建設(shè)一個標準高環(huán)境美現(xiàn)代化的商業(yè)廣場這樣的商業(yè)廣場發(fā)展創(chuàng)意比較超前特色鮮明定位獨到符合銷售商消費者的需求填補了這類市場的空缺與其它市場形成了錯位競爭從而有著強大的競爭力 2 項目的建設(shè)對推動發(fā)展現(xiàn)代物流商貿(mào)業(yè)建設(shè)現(xiàn)代化中心城市有重要作用 現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)是當(dāng)前經(jīng)濟發(fā)展的一大熱點歷屆 政府領(lǐng)導(dǎo)曾多次指出應(yīng)加快物流貿(mào)易的發(fā)展以形成價格更好地發(fā)揮現(xiàn)代化中心城市的對外輻射功能 本項目建設(shè)的主導(dǎo)思想是不走以往市場發(fā)展過程中存在的功能單一經(jīng)營粗放的老路而是著力于打造一個具有很強輻射能力能代表中心城市形象的商業(yè)廣場項目建設(shè)的這一指導(dǎo)思想與發(fā)展商貿(mào)流通業(yè)的思路和要求相吻合它可以在加快現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)的發(fā)展進程中迅速提升市場的總體水平方面做出突出貢獻 本項目擬建的城市商業(yè)廣場充分體現(xiàn)了市潁泉區(qū)的整體發(fā)展戰(zhàn)略積極打造一個全新的集多種服務(wù)功能為一體的現(xiàn)代化商貿(mào)中心包含有辦公商業(yè)餐飲娛樂等多種經(jīng)營內(nèi)容項目規(guī)模大 設(shè)計思想先進本項目的建設(shè)將推動市新一輪發(fā)展規(guī)劃的實施 3 項目的建設(shè)將有利于繁榮城區(qū)經(jīng)濟提高城市形象 由于本項目規(guī)模大定位高因而項目的迅速發(fā)展將對經(jīng)濟的發(fā)展帶來積極的影響一方面城市商業(yè)商業(yè)廣場的發(fā)展將會推動商品快速流通快速銷售從而增加稅收增加就業(yè)為地方經(jīng)濟的發(fā)展作出貢獻另一方面商業(yè)廣場的發(fā)展也將會帶動整個商貿(mào)城相關(guān)行業(yè)的發(fā)展如房地產(chǎn)業(yè)倉儲業(yè)運輸業(yè)其他商業(yè)等形成明顯的側(cè)向