【正文】 年 六地址選擇 城市商業(yè)商業(yè)廣場選址在批發(fā)市場中心廣場北二環(huán)和北三環(huán)交接口商業(yè)批發(fā)集聚的核心地段也是商家必爭的絕佳地段 綜合評價 綜合以上幾個方面該區(qū)域的市政配套和服務(wù)設(shè)施相當完善該區(qū)生態(tài)園的環(huán)境配套設(shè)施已為建設(shè)中高檔商貿(mào)辦公為一體的大型生活廣場提供了良好的基礎(chǔ)隨著市經(jīng)濟的發(fā)展該區(qū)域基礎(chǔ)和服務(wù)設(shè)施將會更加完善 第五章 規(guī)劃設(shè)計方案 一 規(guī)劃設(shè)計方案的指導(dǎo)思想 根據(jù)建設(shè)部有關(guān)城市建設(shè)的法規(guī)及市總體規(guī)劃區(qū)域規(guī)劃設(shè)計旨在創(chuàng)造一個舒適方便安全優(yōu)美的環(huán)境并按照統(tǒng)一規(guī)劃配套建設(shè)充分利用土地的原則綜合提高經(jīng)濟效益和社會效益 二 規(guī)劃設(shè)計方案的原則 1 在設(shè)計過程中必須堅持以人為本的原則注重和樹立人與自然和諧及可持續(xù)發(fā)展的觀念營造出溫馨親和的工作居住環(huán)境 2 本著以人為本從實際情況出發(fā)兼具一定超前意識的原則綜合考慮節(jié)能日照采光通風(fēng)消防抗震管線埋設(shè)避免視線干擾管線埋設(shè)保護私秘性等各項因素及管理的要求力求創(chuàng)造一個方便舒適安全優(yōu)美的商業(yè)及辦公環(huán)境并為少年兒童老年人 及殘疾人的生活和各項活動提供方便 3 配套公建設(shè)施與商業(yè)及辦公樓同步規(guī)劃同步施工 4 供水雨水污水電力電訊燃氣及供熱管線地下敷設(shè)并本著合理規(guī)劃相對集中一次建成便于管理和維修的原則 5 公共綠地道路綠地等配以水景及雕塑小品部分建筑設(shè)屋頂花園形成點線面空間的多維視覺效果 6 組織好由公共空間半公共空間到私密空間的分散性交通保證安全有序部分人防設(shè)施本著平戰(zhàn)結(jié)合的原則宜設(shè)為地下停車場 71 市場定位 在對類似項目及市場需求進行分析后我們發(fā)現(xiàn)商貿(mào)城市場集群內(nèi)大量商戶年輕白領(lǐng)流動人群及地緣性置業(yè)的存在蘊藏著較大的市場容量消費需求越來越突出依據(jù)項目規(guī)劃市場狀況和發(fā)展商的設(shè)想本項目的總體定位是人文智能生態(tài)商業(yè)大廈與生態(tài)園遙遙呼應(yīng)這一定位內(nèi)涵是 城市商業(yè)廣場商業(yè)批發(fā)和高尚辦公公寓綜合型樓盤提供高品質(zhì)的硬件設(shè)施和軟件服務(wù)為發(fā)展商的基本理念 城市商業(yè)廣場為企業(yè)及白領(lǐng)階層工薪階層提供超前的生態(tài)生活空間和 居住理想 城市商業(yè)廣場的賣點在于批發(fā)集聚點人文關(guān)懷和智能化服務(wù) 2 形象定位 城市商業(yè)廣場從營銷的角度看處于從零開始的狀況由于之前并未作大規(guī)模且有計劃的宣傳推廣也未把項目優(yōu)勢盡最大可能表現(xiàn)出來建議首先將項目重新包裝定位通過對房地產(chǎn)市場的調(diào)查及對該項目詳細分析得出 項目形象定位為泉北新城區(qū)內(nèi)商務(wù)區(qū)標志性智能大廈 支持點 1 該項目位于商貿(mào)城也是商業(yè)繁華集聚區(qū)域之一以此強調(diào)人們的商業(yè)思維定勢同時強化位于潁泉區(qū)政治中心區(qū)這是其成為標志性建筑物業(yè)地段上的獨特性 2 城市商業(yè)廣場擁有 5A 級智能系統(tǒng)即自動化管理系統(tǒng)自動化監(jiān) 控及保安系統(tǒng)消防自動化系統(tǒng)通訊自動化系統(tǒng)辦公自動化系統(tǒng)是其與其它項目與眾不同之處即權(quán)威性 3 業(yè)態(tài)定位 本案位于潁泉新城區(qū)商貿(mào)城生活設(shè)施及市政配套完善有良好的自然生態(tài)及人文環(huán)境相對于其他競爭樓盤在未來市場競爭中占有其它樓盤難以比擬的優(yōu)勢因此將本案定位于領(lǐng)袖風(fēng)范商貴首選綜上所述在本案目標客源中主要需求點有以下幾方面 1 地理位置優(yōu)越 2 交通動線充足 3 市政與小區(qū)配套皆較為齊全 4 社區(qū)規(guī)劃合理 5 智能化水平高 6 有強大的升值潛力 7 戶型實用舒適 4 經(jīng)營定位 根據(jù)上述市場定位我們可以看出本項目在區(qū)域范圍內(nèi)所處龍頭地位 因此市場推廣定位要求有針對性同時要大氣豪氣霸氣項目推廣定位領(lǐng)袖風(fēng)范商貴首選 1 理由由于項目的主要目標客戶為經(jīng)濟狀況良好的大中型企業(yè)和大部分有實力商人所以項目的形象定位圍繞這一客戶群體的特性突出尊貴感 2 領(lǐng)袖風(fēng)范表達的是在區(qū)域范圍內(nèi)本項目的龍頭地位以樓盤人文化 5A 級智能系統(tǒng)等設(shè)施質(zhì)素及優(yōu)良的物業(yè)管理模式等優(yōu)勢而傲視群雄而商貴首選的是入住本項目的都是商界中的翹楚 梟雄這對于真的梟雄會獲得他們的認同而對于離梟雄尚有一段距離的中型企業(yè)主來說也會以入主城市商業(yè)廣場經(jīng)營和辦公而自豪 5 客戶定位 1 從企業(yè)性質(zhì)定位 境外 跨國企業(yè)尤其是知名國際企業(yè) 國內(nèi)中大型國有企業(yè) 國內(nèi)有實力的私營企業(yè) 2 從企業(yè)類型定位 房地產(chǎn)開發(fā)公司金融證券公司保險公司 IT 企業(yè)高科技術(shù)企業(yè) 3 從目標客戶的來源定位 對現(xiàn)有辦公環(huán)境不滿意和企業(yè)發(fā)展壯大了需要換一間更能體現(xiàn)身份和檔次的企業(yè)現(xiàn)有租戶 15％即現(xiàn)租戶之 60％轉(zhuǎn)為買寫字樓不過要使現(xiàn)有租戶 60％轉(zhuǎn)為購買即需要有一套比較優(yōu)惠的措施投資客 50％要吸引投資客需要有一個吸引投資的回報率和保障回報能實現(xiàn)的方案自用型買家 35％對于那些經(jīng)營平穩(wěn)發(fā)展的企業(yè)此方案較為吸引但首期款不能太重貸款期不能太短 6 建筑設(shè)計定位 樓層 11 層不含地下一層 功能地下一層主要為停車場商業(yè)用房部分為人防及設(shè)備用房 地上 14 層為商業(yè)中心及餐飲娛樂用房 地上 2 棟 511 層為大開間式塔式寫字樓 7 項目建筑技術(shù)經(jīng)濟指標 序號 建筑類型 樓層分布 層數(shù) 總面積㎡ 1 地下室 －1 1 5000 2 其中 車位及機房設(shè)備 4000 4 商業(yè)用房 1～ 5 5 35000 5 餐飲娛樂 1～ 3 3 5000 6 寫字樓 6～ 29 24 10000 室內(nèi)交通商場扶梯 4 部層寫字樓 4部幢直升客梯可考慮觀光電梯 1 部專用消防電梯另設(shè) 步梯通道 2 條寬 12 米 智能化城市商業(yè)商業(yè)廣場具備 5A 級智能系統(tǒng)功能即自動化管理系統(tǒng) BAS自動化監(jiān)控及保安系統(tǒng) ACS消防自動化系統(tǒng) FAS通訊自動化系統(tǒng) CAS辦公自動化系統(tǒng) OAS 空調(diào)設(shè)施國產(chǎn)或進口制冷機組及中央空調(diào)系統(tǒng)另有新風(fēng)增氧系統(tǒng) 給水設(shè)施給水水源由市政水管網(wǎng)供水市政水管網(wǎng)有預(yù)留接口在城市商業(yè)廣場附近設(shè)計二根 DN200 進水管與室外市政給水管網(wǎng)相連城市給水壓力按不小于03Mpa 考慮水質(zhì)滿足國家生活飲用水的衛(wèi)生標準給水經(jīng)水表計量后到個用水點 排水設(shè)施排水系統(tǒng)分為生活污水排水系統(tǒng)和生活廢水排水系統(tǒng)生活 污水經(jīng)化糞池處理后同生活廢水匯合一同排入市政污水管網(wǎng)廚房排水經(jīng)隔油器處理后排入室外生活污水排水管網(wǎng)小廣場內(nèi)的道路設(shè)雨水口收集雨水屋面雨水與道路雨水排入市政雨水管道 消防設(shè)施消防自動報警聯(lián)動系統(tǒng)房間及過道設(shè)有手動報警閥多層次消防安全保護應(yīng)設(shè)有防火消煙供氧疏散避難層并設(shè) 1 部直升全程消防專用電梯 供電設(shè)施供配電房接收輸出兩回路 10KV 高壓變電 24 小時供電另設(shè)人防應(yīng)急柴油機發(fā)電機組以供主要設(shè)備的緊急啟動 弱電設(shè)計 1 小區(qū)通信線路由市話網(wǎng)直接引入 2 酒店式商務(wù)公寓設(shè)數(shù)據(jù)語音用模塊化插座 3 數(shù)據(jù)語 音均采用 lOOMbid 高速傳輸方式用五類傳輸線 4 小區(qū)范圍內(nèi)設(shè) CCTV 保安監(jiān)控防盜報警系統(tǒng)出入口及重要部位設(shè)置攝像機雙監(jiān)報警監(jiān)視器和微音器 5 小區(qū) CATV 電視系統(tǒng)由光纖電視網(wǎng)引入每用戶設(shè) 2～ 3 個電視用戶盒 6 設(shè)火災(zāi)自動報警消防聯(lián)動系統(tǒng)和緊急廣播系統(tǒng) 停車場地下兩層共 80 多個泊車位保安監(jiān)控和收費系統(tǒng)由 電腦控制全天候服務(wù)建議使用 IC 卡管理系統(tǒng)能夠有效解決不同用戶的管理問題包括來訪客戶車輛的管理臨時 IC 卡 節(jié)能本項目主要節(jié)能為水電為了進一步降低能耗節(jié)約能源減少生產(chǎn)成本應(yīng)采取多項節(jié)能措施 主要措施有 1 所有設(shè)備選型盡量采用節(jié)能型 2 為提高電網(wǎng)的功率因素在低壓側(cè)不重靜電容量 365 萬平方米含 5000 平方人防地下室其中商業(yè)面積 4000萬平方米含餐飲娛樂地產(chǎn)占總建筑面積的 67 而從物業(yè)價值上講約占總物業(yè)價值的 85 所以本項目的銷售重點是商業(yè)地產(chǎn)含餐飲娛樂用房 1 價格策略低價入市快速銷售滾動發(fā)展逐期提升 由于地產(chǎn)是一個典型的區(qū)域性產(chǎn)品而區(qū)域性客源不但是有限的而且是喜新厭舊的低開的目的是吸引市場視線聚集人氣形成羊群效應(yīng)其路線是提升價格快速成交形成熱銷場面低開高走的策略可以實現(xiàn)對前期購房者的升值承諾讓消費者看到市場機會和升值空間快速形成口碑 這種方法的關(guān) 鍵是調(diào)價的技巧是對調(diào)價間隔和調(diào)價幅度進行合理動用總體原則是調(diào)價幅度要小調(diào)價頻率要高調(diào)價后要加大對已經(jīng)購買業(yè)主的宣傳讓其知曉所購物業(yè)已經(jīng)升值充分發(fā)揮口碑宣傳的效用 這里的低價是相對于消費者的心理預(yù)期而言的而非針對競爭對手的所所在前期市場宣傳時需以心理暗示的形式抬高市場對本項目價格的心理預(yù)期而在正式面市發(fā)售時以低于市場心理預(yù)期價格推向市場從而吸引更多的購買者匯集人氣樹立品牌為二期三期的銷售打下堅實的基礎(chǔ) 2 形象策略形象是指樓盤在消費者心中的感性地位樓盤形象與目標客戶群和銷售價格有著最直接的關(guān)系我們要針對項目進行 形象統(tǒng)一設(shè)計向市場表達項目自身獨特的硬件和品位通過各種形式的低成本營銷樹立樓盤高端形象 3 宣傳推廣策略 賣場營銷 在中前期著力于賣場招商及營銷當然賣場招商及營銷會貫穿于整個營銷過程但中前期特別是前期應(yīng)該更加注重賣場招商及營銷尤其是在項目信譽口碑未形成足夠強大之時而據(jù)我們對多個案場的客戶統(tǒng)計分析在賣場積累的客戶誠意度遠高于其他方式登記積累的客戶 活動 事件 招商及營銷 本項目借助一系列的大中型主題公關(guān)活動來達到提升本項目知名度并配合各個營銷期的營銷活動促進活動招商及營銷與賣場招商及營銷緊密結(jié)合 1 舉辦 城市商業(yè)商業(yè)廣場日區(qū)域底鋪平均售價達 3 萬元～ 4 萬元平方米 該區(qū)域主要商業(yè)設(shè)施情況詳見下表 序號 商業(yè)名稱 規(guī)模萬㎡ 業(yè)