【文章內(nèi)容簡介】 2020 年以前經(jīng)濟發(fā)展較為落后房地產(chǎn)投資基本停滯市政設施得不到改善房地產(chǎn)開發(fā)以沿路剝皮式開發(fā)和零星開發(fā)為主房地產(chǎn)價格一直在低水平線徘徊2020 年以來隨著經(jīng)濟建設的快速發(fā)展和城鎮(zhèn)化進程步伐的加快市實施了大規(guī)模的城市基礎設施建設和危陋平房改造加大了住房分配制度改革的力度并相繼出臺了一系列的房地產(chǎn)相關政策對刺激房地產(chǎn)市場的發(fā)展產(chǎn)生了積極的影響 2020年開始商品房的成交量開始大于上市量市場正逐漸消化前幾年積壓下的房源商品房開發(fā)快速增長 2020 年房地產(chǎn)開發(fā)投放 255 億元增長 426 占全市固定資產(chǎn)投資的 1689 近幾年市始終把住宅產(chǎn)業(yè)作為拉動城市經(jīng)濟增長的支柱產(chǎn)業(yè)之一并通過一系列控制市場供給培育有效需求等相關產(chǎn)業(yè)政策的實施一定程度抑制了房地產(chǎn)市場上的投機行為擠壓了房地產(chǎn)市場中虛熱的泡沫成分一系列的政治風波也促使房地產(chǎn)行業(yè)操作日益規(guī)范市房地產(chǎn)市場基本保持了健康均衡快速的發(fā)展勢頭 縱觀市近幾年的房地產(chǎn)發(fā)展歷程隨著城市化建設的逐步加快隨著居民對改善居住環(huán)境的愿望被快速挖掘隨著居民有效購房能力的快速增長在今后的 5 至10 年內(nèi)市住宅市場將繼續(xù)保持持續(xù)健康穩(wěn)步增長的發(fā)展趨勢 2 當前現(xiàn)狀及未來發(fā) 展 商業(yè)地產(chǎn)市場分析 目前商業(yè)網(wǎng)點主要集中在人民路與潁州路兩側并以人民路與潁州路交叉口為坐標點向南 1000米向西 1000米為核心商業(yè)圈這里匯集了百貨大樓國貿(mào)商城千佰意購物中心綠色步行街浙江商貿(mào)城盛世衣莊等商業(yè)場所約占商業(yè)零售總量的 45 眾多商業(yè)設施的集中在這一區(qū)域產(chǎn)生了越來越強的商業(yè)聚合效應進一步帶動了周邊地區(qū)的人氣使之成為市重要的商業(yè)中心地帶 到 2020 年商鋪總保量約為 700 萬平方米其中中心城區(qū)約 200 萬平方米約占商業(yè)物業(yè)的 28％外圍區(qū)域約 500 萬平方米約占商業(yè)物業(yè)的 72％目前該區(qū)域商業(yè)用房底鋪日租金在 35 元平方米日區(qū)域底鋪平均售價達 3 萬元～ 4 萬元平方米 該區(qū)域主要商業(yè)設施情況詳見下表 序號 商業(yè)名稱 規(guī)模萬㎡ 業(yè)態(tài) 距本項目距離 1 國貿(mào)商城 18 零售 1000 米 2 百貨大樓 12 零售 1000 米 3 和華仟百意 22 零售 1000 米 4 商廈 26 零售 1500 米 5 盛世衣莊 04 零售 800 米 6 綠色步行街 09 零售 1000 米 7 浙江商貿(mào)城 09 零售 1000 米 2020 年是商業(yè)用房發(fā)展歷程中的一個重要節(jié)點不僅在商業(yè)用房的開發(fā)銷售和投資上都有較大的增量市場 輪廓逐漸清晰投資者的投資理念也得到了進一步確立從目前的情況來看在的住宅開發(fā)趨勢影響下住宅區(qū)向中心城區(qū)外圍擴展二環(huán)兩側的商業(yè)用房得到較快增長相對中心城區(qū)的商業(yè)集聚將因購買力擴散而降低速度 總之今年商鋪將有著更多縱深方向的變化這對商鋪投資開發(fā)規(guī)劃方面提出了許多新的課題商鋪市場的技術要求會越來越高在開發(fā)方面更重視細分市場重視定位和競爭策略的制訂在投資方面更注重收益和風險分析而在市場價格方面將出現(xiàn)總體租價微調(diào)售價起穩(wěn)的局面 餐飲娛樂地產(chǎn)市場分析 隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展和人民收入的提高生活必需品的消費占全部消費的比重 將不斷降低恩格爾系數(shù)也將降低而休閑消費等將有驚人的增長 2020 年全社會餐飲業(yè)營業(yè)額超過 1 萬億元同比增幅超過 14％保持了連續(xù) 15 年兩位數(shù)的高速增長中國的餐飲業(yè)出現(xiàn)了一些巨大的變化比如快餐和休閑餐飲的興起洋快餐大舉進入中國西餐逐漸被人們接受傳統(tǒng)餐飲和烹飪受到很大挑戰(zhàn)餐飲的標準化工業(yè)化正在興起等等隨著中國快速融入世界經(jīng)濟的步伐在今后幾年中國餐飲業(yè)將會以更快的速度向前發(fā)展預計 2020 年餐飲業(yè)仍將保持高速增長年營業(yè)額將突破 12020 億元大關增長幅度將達到 17％左右 在市場餐飲企業(yè)營業(yè)額更是直線上升 2020 年 餐飲業(yè)營業(yè)額達 205 億元比上年增長 203 隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展和人民生活水平的普遍提高在未來幾年每年的餐飲營業(yè)額都將新增 4 億元左右 娛樂市場快速發(fā)展始于 90 年代初由于改革的深入和對外開放的擴大來華外商增加以及人民生活水平的提高對各種娛樂健身服務的需求迅速上升從1994年到 1997年全國許多大中城市出現(xiàn)了投資興辦娛樂健身設施的高潮從 1998年以來的 8 年中娛樂健身場所數(shù)量大約翻了三翻多這些場所大都集中在大中城市及周邊地區(qū)因經(jīng)營項目不同投資額從幾十萬元至上千萬元不等 而根據(jù)統(tǒng)計 2020年城市居民家庭人均可支配 收入為 8817元人均消費支出為 6930元其中文化娛樂服務消費為 786元約占 11由此可見休閑娛樂業(yè)在的蓬勃發(fā)展 目前市餐飲場所主要集中在文峰路兩側清河路兩側文峰兩側主要以中低檔小酒店為主單鋪營業(yè)面積平均在 200 多平方而清河路兩側主要以中高檔大酒店為主單鋪營業(yè)面積平均在 500 平方以上而娛樂業(yè)除清河中路潁州南路兩側低檔練歌房外單鋪營業(yè)面積平均在 200 多平方主要以國會英皇鉆石年代錢柜檔次為高單鋪營業(yè)面積平均在 500平方以上但較為分散而在堪稱 CBD區(qū)域的人民路商圈只有國貿(mào)大酒店一家餐飲場所娛樂場所沒有功能配套明顯 缺失 經(jīng)濟的持續(xù)高速增長為商業(yè)及餐飲娛樂地產(chǎn)市場奠定了良好的經(jīng)濟基礎隨著全球經(jīng)濟一體化國際零售業(yè)餐飲娛樂業(yè)等行業(yè)的商業(yè)巨頭紛紛進駐中國市場同時本土的餐飲娛樂企業(yè)也看好市場的發(fā)展加大了在這方面的投資力度在經(jīng)濟高速增長的推動下餐飲娛樂行業(yè)得到了前所未有的高速的發(fā)展用房需求劇增由于這些餐飲娛樂用房通常會采用購買或租賃的形式來獲得也從而推動了相關地產(chǎn)的發(fā)展 辦公樓市場分析 2020 年以前經(jīng)濟對外開放度較低經(jīng)濟總體較為落后寫字樓市場較為萎靡租售價格一直落后于住宅市場以致近幾年的房地產(chǎn)開發(fā)市場寫字樓開發(fā)量一直處 負增長態(tài)勢但隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展和對外開放程度的加快寫字樓市場自2020年年中起開始復蘇租金開始上調(diào)出租率水平穩(wěn)步提高 GDP已經(jīng)連續(xù) 15年保持兩位數(shù)增長持續(xù)平穩(wěn)有序的經(jīng)濟發(fā)展增強了外來商家的投資信心為寫字樓市場的發(fā)展蘊含了無限機遇由于未來的需求量將明顯增長更多的企業(yè)逐漸開始研究購買辦公樓自用的可行性此外作為經(jīng)濟的領頭羊吸引了眾多的區(qū)域內(nèi)企業(yè)其中民營企業(yè)也是一個不可忽視的生力軍與外來企業(yè)相比區(qū)域內(nèi)企業(yè)更愿將寫字樓作為一項資產(chǎn)投資調(diào)查顯示目前市場上的主要買家為國內(nèi)的一些金融投資和貿(mào)易機構 寫字樓市場過去 3 年的 新供應量分別為 2020 年 4000 平方米 2020 年5000 平方米 2020 年 7000 平方米雖然寫字樓市場新供應量不斷增加但在租賃媒介上仍有尋租啟事隨時可見報端由此可見供應量相對不足供應結構不合理市場存量逐年消耗空置率大幅下降與此同時市場平均租金水平出現(xiàn)了穩(wěn)步上升的態(tài)勢租金從 2020 年的每天每平方米 035 元回升到目前的每天每平方米 056 元漲幅高達 60 現(xiàn)階段寫字樓市場的平均租金水平為每天每平方米 056 元高端市場每天每平方米 080100 元低端市場每天每平方米為 030040 元年收益率約為 69 2020 年 度在經(jīng)濟運行狀況良好的背景下省內(nèi)外企業(yè)對的投資信心逐漸增強寫字樓市場逐漸回升寫字樓租金逐步走高租售率增加市場趨于活躍放眼未來兩年隨著新供應量的萎縮使用需求的升溫租金水平將進一步上揚繼而刺激購買需求估計寫字樓的產(chǎn)權交易量和資本價值將出現(xiàn)突破性增長 根據(jù)交通的便利程度和區(qū)域特征的不同辦公樓在市區(qū)境內(nèi)呈有規(guī)則的分布主要有二大塊 人民路－－潁州路板塊由于是市最重要的商業(yè)中心潁州路是進入市區(qū)的重要通道因而該板塊成為區(qū)內(nèi)辦公樓的一個主要分布區(qū)市將近一半的辦公樓都集中在這一帶 清河西路――阜王路板塊由于市政府及許 多機關事業(yè)單位處在這一板塊不僅市內(nèi)交通非常便利而且經(jīng)過近幾年房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展區(qū)域內(nèi)寫字樓得到快速發(fā)展 住宅市場分析 房地產(chǎn)市場的區(qū)域市場可以大致劃分為中市區(qū)南城區(qū)西城區(qū)泉北區(qū)河東區(qū)開發(fā)區(qū)本項目地處中市區(qū)在市屬上游水平 經(jīng)對今年各類房屋交易情況分析市住房市場呈現(xiàn)以下幾個特點 價格逐漸上漲居民對商品房價格的心理承受能力逐漸增強 2020 年阜城商品房均價達 1431 元平方米 2020 年均價達到 1789 元平方米 2020 年均價達到 2300元平方米 2020 年均價達到 2700 元平方米個別 高達 4000 元平方米價格的不斷上漲絲毫沒有阻擋居民的購房熱情商品房成交量不斷放大居民對商品房價格的心理預期不斷提高 住宅改善型消費增加居民對小戶型的商品房需求減弱購買單套面積在 100平方米以上的商品房比上一年顯著提高其中購買單套面積在 100平方米～ 120平方米商品房同比提高了 8個百分點單套面積在 120平方米以上的商品房同比提高了 734 個百分點經(jīng)過幾年的發(fā)展目前市住宅市場正在從以價格競爭為主逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)楫a(chǎn)品品質(zhì)競爭和品牌競爭 房地產(chǎn)投資需求升溫投機需求受到打壓在當前股市風險較大存款利率較低投資渠道不寬不暢的情況 下受房價持續(xù)上漲投資回報較高的吸引房地產(chǎn)投資投機需求加大但受近期國家及地方宏觀調(diào)控力度不斷加大的影響投機需求受到打壓鄉(xiāng)鎮(zhèn)縣城購房者漸成主力隨著城市化進程的加快阜城周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)及縣城居民以子女教育做生意追求城市化生活為購房目的的消費需求呈遞增趨勢 2020年 2020年在阜城商品房銷售面積中鄉(xiāng)鎮(zhèn)及縣城購房比例高達 27 和 25 金融支持力度加大居民貸款購房意識增強 2020 年全市商業(yè)性和公積金住房貸款余額首次超過房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額占整個消費貸款余額的 86 貸款購房比例