【文章內容簡介】 城ITAT五樓電影5000㎡良好新城影院樂坪街電影5000㎡較差美容、美體、美發(fā)足浴、健身、電影等娛樂休閑業(yè)態(tài)在春園商圈發(fā)揮了聚合效應，春園步行街儼然成為婁底時尚潮流的方向標。各商戶經營狀況大多良好，今典影城更是取得了頗為可觀的票房收入，顯示婁底娛樂休閑消費熱情高漲。但KTV、酒吧、電玩、商務會所、運動館（旱冰、桌球等）等熱門娛樂業(yè)種缺位待補充。e、專業(yè)市場類商 家區(qū) 位主 題面 積布 局經 營鑫鑫手機城清泉廣場手機800㎡柜臺式一般新綠島手機城氐星路中手機1500㎡柜臺式良好長青中街長青街精品家紡約60㎡/個街鋪良好春園鉆石街樂坪街精品家紡約60㎡/個街鋪良好九億步行街——女裝及童裝 20765㎡街鋪一般九龍市場長青中街小商品10000㎡攤位分割良好時尚潮流城春園步行街潮流服飾2000㎡攤位分割一般春園小商品城春園步行街小商品18000㎡攤位分割一般春園商圈已經形成多個專業(yè)手機、家紡、服飾、小商品市場，如長青中街、春園鉆石街家紡店面集中漸成氣候，形成特色街區(qū)，商戶間競爭激烈。這類市場大多將較大的商業(yè)平面分割成小面積鋪位或柜臺然后出租給小商戶，但市場的運行需要足夠的商戶數(shù)量和人流支撐，后期高效的運營管理也至關重要，九龍市場、新綠島手機城等占據(jù)了競爭的主動權。3）租售行情a、租金及鋪面轉讓費春園商圈租金地圖火車站湘陽路氐星路中段120元/㎡月SOHO尚都新一佳iji長青路東段60150元/㎡月友誼阿波羅清泉名店廣場星達馨都匯天國際康星百貨長青街春園商業(yè)步行街金街長青路中段140元/㎡月九億步行街鑫鑫手機城九龍市場步步高一樓70120元/㎡月，二樓15元/㎡月氐星路中段160元/㎡月萬豪城市廣場新綠島手機城春園金街130150元/㎡月鉆石街銀 街ITAT今典影城沃爾瑪春園銀街160元/㎡月新城影院春園鉆石街90 100元/㎡月婁星廣場星瑪克咖啡樂坪街氐星路一樓臨街90元/㎡月廣成大廈春園商圈是婁底租金最高的區(qū)域之一，其中以春園步行街鉆石街——氐星路中段九龍市場臨街門面為最，平均租金達160200元/㎡月，沃爾瑪、九龍市場等主力商家是提升該區(qū)域租金的關鍵；春園步行街銀街——長青路中段九龍市場臨街區(qū)域次之，但租金亦達140160元/㎡月的高位。品牌服飾、鞋、珠寶等是推動租金高企的主力業(yè)態(tài)。春園核心商圈可謂一鋪難求，商鋪轉手費隨之水漲船高。其中以春園步行街——九龍市場臨街區(qū)域為最，轉讓行情約為2025萬元/店面；氐星路中段（清泉廣場——新一佳）、長青路中段（清泉廣場——友誼阿波羅）略低，但單門面的轉讓費也普遍在1520萬左右/店面；九億步行街人氣稍遜，報價為空轉2萬元/單門面。b、售價表現(xiàn)春園商圈人氣高漲，價值備受肯定，亦是婁底商鋪售價最高的區(qū)域之一。2004年5月份公開發(fā)售的九億步行街街鋪曾創(chuàng)下16000元/㎡的天價，并很快銷售一空；2006年6月春園商業(yè)步行街開盤更是所向披靡，街鋪均價達21000元/㎡，最高價突破30000元/㎡，創(chuàng)造了又一個奇跡。春園商圈現(xiàn)售的商業(yè)項目有鵬泰國際、星達馨都、soho尚都，街鋪售價在2400026000元/㎡，單鋪面積在60㎡左右，總價在200萬左右，熱售局面未絲毫減退。三級市場上，僅有少量鋪面在轉讓交易，春園商業(yè)步行街部分門面報價已達30000元/㎡，相比2006年上漲幅度已達40%。和街鋪形成鮮明反差的是二樓及以上鋪面：星達馨都二樓售價僅5500元/㎡，且有較大還價空間，不及一樓的1/5，仍乏人問津。目前經營中的二樓以上商業(yè)，除春園步行街外部分表現(xiàn)乏力，以低租金維系。二、 五江商圈1）商圈概況五江商圈是指位于婁底城北，以大漢路為發(fā)展軸線，以五江國際建材家居城為輻射半徑，東至漣水河二大橋、南臨漣水河風光帶、北抵鳳陽街、西達婁星北路的圍合區(qū)域。五江商圈形成周期短，尚處于培育期，以建材家居為鮮明特色，著眼于漣鋼及城北居民消費。五江國際建材家居城以28萬㎡超大規(guī)模領銜，多個建材市場沿五江國際建材家居城延伸抱團經營，沃爾瑪、佳惠百貨、通程電器等主力店的進駐更是為該商圈的進一步發(fā)展注入強心劑。五江商圈分布圖丹楓國際鑫新家居城沃爾瑪大漢鋼材城大漢建材城漣鋼步行街TOP尚都五江建材城業(yè)態(tài)構成商 家業(yè) 態(tài)區(qū) 位規(guī) 模經 營沃爾瑪超市五江建材城內17800㎡一般佳惠百貨百貨+超市TOP尚都內5000㎡已簽約通程電器電器超市TOP尚都內3800㎡已簽約碧波爾電器電器超市五江建材城內6000㎡招商中湘中明居建材超市五江建材城內16000㎡一般松建建材建材超市五江建材城內10000㎡較好先鋒建材建材超市五江建材城內20000㎡較好金山角酒樓餐飲大漢路交叉口900㎡較好天趣茶樓茶飲大漢路口800㎡較好五江商圈內大型建材市場多達4個（含規(guī)劃中），面積在10000㎡以上的大型建材主力店多達6個，建材主營面積逾20萬㎡。龐大的開發(fā)規(guī)模形成了鯰魚效應，但也造成供求失衡的局面。鑫新家居城、大漢建材市場招商艱難，疲態(tài)凸顯；五江國際建材家居城部分商戶經營慘淡，被淘汰出局；鳳陽步行街則已陷入破產境地。沃爾瑪、通程電器等品牌的進駐豐富了業(yè)態(tài)的多樣性，但商圈內餐飲、娛樂、休閑、服飾專賣等業(yè)態(tài)仍極度欠缺。大漢路沿線開發(fā)方興未艾，婁底開發(fā)區(qū)正處于急劇擴張中，五江商圈前景斐然；但城北人口總量有限、漣鋼職工消費力較為分散的局面短期內難以改變，商圈成熟仍需假以時日。租售行情a、租金項 目五江國際建材城鑫新家居商貿城TOP尚都鳳陽路租金一樓4060元/㎡月二樓811元/㎡月2030元/㎡月一樓4068元/㎡月二樓15元/㎡月2040元/㎡月招租率一樓95%以上二樓90%主力店滿租一樓10%二樓空置一樓20%二樓空置滿租五江商圈街鋪平均租金水平約為40元/㎡月，僅相當于春園商圈數(shù)值的1/4；二樓租金低至1015元/㎡月，除五江建材城外其它項目乏租客問津，商鋪供求失衡是制約租金上行的主因。商鋪空置現(xiàn)象隨之蔓延：鑫新家居商貿城、TOP尚都招商乏力，一樓空置率達八成，二樓幾乎全處與空置狀態(tài)。五江國際建材城通過引進大型主力店，招租率相對理想，規(guī)避了后期運營冷清的局面。b、售價項 目五江國際建材城鑫新家居商貿城TOP尚都售價一樓42006800元/㎡二樓1100元/㎡45006000元/㎡928010780元/㎡月銷售率一樓100%二樓50%臨街鋪100%一樓85%和低落的租金水平形成鮮明反差的是商鋪售價的高企。五江國際建材城2006年1月以42006800元/㎡的價格公開發(fā)售，即告銷售一空，令市場嘆為觀止；鑫新家居商貿城同樣備受客戶關注，實現(xiàn)了高售價和高銷售率的統(tǒng)一；TOP尚都街鋪售價逾萬元/㎡，客戶的購買力驚人，創(chuàng)造了五江商圈的價格頂峰。三、火車站商圈商圈概況老 街天成銀座 吉泰邦臣 月塘ktv一條街六福大廈莊盛項目金成時代廣場明珠步行街新一佳火車站商圈是指東接石馬公園、南臨湘陽路、西達氐星路、北靠老街的圍合區(qū)域，它的形成與發(fā)展和婁底火車站休戚相關，是婁底歷史最為悠久的商圈。火車站商圈可謂歷經興衰，天成銀座、明珠步行街等項目曾一度陷入維谷，但隨著明珠電腦城、老街批發(fā)市場、月塘KTV一條街的興盛，鵬天、華泰、六福等多個星級酒店的陸續(xù)開業(yè)，火車站商圈重拾生機，成為僅次于春園、五江的次級商圈之一及婁底最密集的酒店集群。業(yè)態(tài)構成火車站商圈業(yè)態(tài)構成分散，以批發(fā)市場、電腦/娛樂專業(yè)街為主，超市、餐飲、美容等零星布點；中低檔業(yè)態(tài)占據(jù)主流，但輻射面縱貫全市。如老街是全市糖酒、飲料、水果、五金、雜貨等的批發(fā)交易中心，年營業(yè)額逾十億元；明珠步行街是婁底唯一的專業(yè)電腦市場，品牌專賣與小型店面并存；月塘KTV一條街聚集了數(shù)十家大型歌廳，堪稱婁底娛樂的大本營；百洋、百花等多家超市進駐，但規(guī)模小，滲透力有限?；疖囌旧倘α鲃尤丝诙?，客戶群構成復雜，臟、亂、差現(xiàn)象依然嚴重，制約了商圈的進一步發(fā)展；明珠步行街、老街、月塘街等專業(yè)市場自行成市，普遍缺乏引導和管理；各個業(yè)態(tài)之間缺乏有效整合和互動，過度開發(fā)的現(xiàn)象蔓延，商圈前景不容樂觀。a、專業(yè)市場項 目區(qū)位規(guī) 模業(yè)態(tài)經 營明珠步行街氐星路旁57000㎡電腦市場較好老街——門面240個批發(fā)市場 良好月塘街——Ktv38家歌廳良好天成銀座火車站旁30000㎡電腦城未開業(yè)b、超市商 家區(qū) 位規(guī) 模經營百洋超市六福大廈12F1200㎡一般百花超市市政大廈1樓800㎡一般龍勝超市錦泉賓館1樓500㎡一般c、餐飲商 家區(qū) 位面 積經 營主 題彼岸咖啡六福大廈3F600㎡一般中西餐廳湘都酒樓氐星路600㎡良好大型酒樓百事德氐星路300㎡一般中西餐廳d、保健美容類商 家區(qū) 位主 題面 積經 營雅露仙美容休閑館氐星路美容美體800㎡良好鴻遠足浴長青中街足浴保健1200㎡較好百分百美發(fā)氐星路美容保健1000㎡較好租售行情租賃方面，老街租金持續(xù)看漲，現(xiàn)平均已達60元/㎡月；明珠步行街則從3060/㎡月不等，出租率達八成；火車站廣場周邊物業(yè)街鋪租賃行情為6090元/㎡月，且供不應求。售價方面，火車站商圈開發(fā)量集中，是婁底樓市的熱點片區(qū)之一。但樓盤大多規(guī)模偏小，檔次偏低。銷售當中的項目有金成時代廣場，一樓街鋪售價靠火車站廣場側約為22800元/㎡，靠站前路側約為18000元/㎡，銷售行情看好，但內鋪推售艱難。吉泰邦臣8000余㎡的商鋪預計于2009年中推向市場，由于定位高端，業(yè)態(tài)規(guī)劃和租售前景難測。第四節(jié)：項目建設條件一、地形條件婁底處于湖南省幾何中心，地勢西高東低，呈階梯狀傾斜。在大地貌格局中，新化縣、冷水江市、漣源市的西南部屬湘西山地區(qū)，漣源市的中、東部和婁星區(qū)、雙峰縣屬湘中丘陵區(qū)，屬于云貴高原向江浙丘陵遞降的過渡帶。西部山勢雄厚，峰嶺馳騁，大多為侵蝕、構造、溶蝕地貌，地勢險峻，海拔較高；東部地勢逐步降低，地形起伏平緩，丘岡延綿、平地寬敞，海拔較低。唯婁星區(qū)南部大多為溶蝕堆積的丘岡平地貌。X城市廣場地塊為典型的丘陵熔巖地貌，巖石層分布較淺，巖石質地較為堅固，地勢順坡起伏，為項目規(guī)劃設計帶來挑戰(zhàn)，同時也對基礎施工造成一定影響。根據(jù)湖南省地震烈度分布圖，婁底市屬于六度以下地區(qū)，設計時可以不考慮抗震設防需求?！?二、氣候條件婁底市地處中亞熱帶季風濕潤氣候區(qū)，既具季風性，又兼具大陸性。其基本特征為氣候溫暖，四季分明；年平均氣溫16．5～17．5℃，年極端最高氣溫38．l℃，年極端最低氣溫－1℃。多年平均降水量1300～1400毫米，一日間最大降水量147．3毫米，降水多集中在4～7月?！耆照章?4～37％。～，年平均相對濕度78～80％，年平均風速 ～／秒，多年最大風速為20．3米／秒。全年無霜期253～281天。由于光、熱、水基本同季，氣候條件對項目施工影響較小，施工周期較長，對施工進度極為有利！三、經濟條件婁底經濟發(fā)展迅速。2007年，%，連續(xù)5年保持兩位數(shù)增長的態(tài)勢。其中，%；，%；，%。按常住人口計算，人均GDP為11565元，%。財政收入增長較快，據(jù)快報統(tǒng)計，%，%。 通過中心城區(qū)北擴南移戰(zhàn)略的實施，婁底城市骨架不斷擴大，城區(qū)功能日臻完善，成為湘中地區(qū)政治、經濟、文化、商業(yè)的中心，輻射下屬縣市及邵東、湘鄉(xiāng)、寧鄉(xiāng)等地1400萬人口的區(qū)域性中心城市正在形成！四、交通條件婁底是湖南重要的交通樞紐城市，長昆高鐵（建設中）、洛湛鐵路和湘黔鐵路在此交匯，上瑞（上海至瑞麗）與太澳（太原至澳門）高速、婁懷高速（婁底至懷化）由此延伸，更有多條國道干線貫穿全境，距黃花國際機場僅70分鐘車程，大交通帶來大視野，大開發(fā)實現(xiàn)大未來。長株潭獲批兩型社會綜合配套改革試驗區(qū)，上升為國家戰(zhàn)略，成為新特區(qū)；湖南省政府適時提出“3+5”城市群發(fā)展戰(zhàn)略，進一步放大了長株潭試驗區(qū)的輻射功能。婁底具有區(qū)位、交通、資源等不可替代的天然優(yōu)勢，是“3+5”城市群的能源原材料基地和核心發(fā)展極。五、制約因素隨著城市的不斷發(fā)展，房地產開發(fā)熱的不斷升溫，商業(yè)濃度的逐漸提升，外來商業(yè)與已有商業(yè)的競爭局面在不斷加劇，項目發(fā)展所要面臨的挑戰(zhàn)也在逐步升級。具體表現(xiàn)在： 金融危機仍未消退，宏觀環(huán)境不明朗。房地產市場出現(xiàn)了普遍的持幣觀望局