【導(dǎo)讀】城市商業(yè)購物廣場(chǎng)可行性研究報(bào)告。2項(xiàng)目單位開發(fā)商巨龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。3項(xiàng)目負(fù)責(zé)人康勇。4項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)潁泉區(qū)商貿(mào)城中心廣場(chǎng)。沿街東西寬134米南北長(zhǎng)104米占地面積22畝約14000平方米。①發(fā)展泉北城市經(jīng)濟(jì)改善城市功能增強(qiáng)城市輻射力。④提高商貿(mào)城商業(yè)檔次改善城市居民購物和居住條件。⑤提高企業(yè)自身經(jīng)濟(jì)效益加快企業(yè)發(fā)展。該項(xiàng)目占地22畝14000平方米總建筑面積約11萬平方米其中商用面積4. 車場(chǎng)裝卸平臺(tái)及配套用房1000平方米。裙樓1～4層為商業(yè)服裝及小商品批發(fā)商城約40000平方?；厝莘e率70建筑密度70％機(jī)動(dòng)車停車泊位300輛地下室及戶外。單位指標(biāo)1規(guī)劃總用地面積平方米1400011其中。建筑面積平方米10000243二層及以上商鋪建筑面積平方米。部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率稅后206212全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值稅前萬。A本項(xiàng)目主要應(yīng)加強(qiáng)市場(chǎng)營銷工作做好商品房銷售及市場(chǎng)招商。駐馬店市相鄰西南部與河南省信陽市接壤北部東北部與亳州市毗鄰東部與淮南。本項(xiàng)目擬建的城市商業(yè)廣場(chǎng)充分體現(xiàn)了市潁泉區(qū)的整體發(fā)展戰(zhàn)略積極打造

　　

【正文】 6 組織好由公共空間半公共空間到私密空間的分散性交通保證安全有序部分人防設(shè)施本著平戰(zhàn)結(jié)合的原則宜設(shè)為地下停車場(chǎng) 71 市場(chǎng)定位 在對(duì)類似項(xiàng)目及市場(chǎng)需求進(jìn)行分析后我們發(fā)現(xiàn)商貿(mào)城市場(chǎng)集群內(nèi)大量商戶年輕白領(lǐng)流動(dòng)人群及地緣性置業(yè)的存在蘊(yùn)藏著較大的市場(chǎng)容量消費(fèi)需求越來越突出依據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃市場(chǎng)狀況和發(fā)展商的設(shè)想本項(xiàng)目的總體定位是人文智能生態(tài)商業(yè)大廈與生態(tài)園遙遙呼應(yīng)這一定位內(nèi)涵是 城市商業(yè)廣場(chǎng)商業(yè)批發(fā)和高尚辦公公寓綜合型樓盤提供高品質(zhì)的硬件設(shè)施和軟件服務(wù)為發(fā)展商的基本理念 城市商業(yè)廣場(chǎng)為企業(yè)及白領(lǐng)階層工薪階層提供超前的生態(tài)生活空間和 居住理想 城市商業(yè)廣場(chǎng)的賣點(diǎn)在于批發(fā)集聚點(diǎn)人文關(guān)懷和智能化服務(wù) 2 形象定位 城市商業(yè)廣場(chǎng)從營銷的角度看處于從零開始的狀況由于之前并未作大規(guī)模且有計(jì)劃的宣傳推廣也未把項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)盡最大可能表現(xiàn)出來建議首先將項(xiàng)目重新包裝定位通過對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查及對(duì)該項(xiàng)目詳細(xì)分析得出 項(xiàng)目形象定位為泉北新城區(qū)內(nèi)商務(wù)區(qū)標(biāo)志性智能大廈 支持點(diǎn) 1 該項(xiàng)目位于商貿(mào)城也是商業(yè)繁華集聚區(qū)域之一以此強(qiáng)調(diào)人們的商業(yè)思維定勢(shì)同時(shí)強(qiáng)化位于潁泉區(qū)政治中心區(qū)這是其成為標(biāo)志性建筑物業(yè)地段上的獨(dú)特性 2 城市商業(yè)廣場(chǎng)擁有 5A 級(jí)智能系統(tǒng)即自動(dòng)化管理系統(tǒng)自動(dòng)化監(jiān) 控及保安系統(tǒng)消防自動(dòng)化系統(tǒng)通訊自動(dòng)化系統(tǒng)辦公自動(dòng)化系統(tǒng)是其與其它項(xiàng)目與眾不同之處即權(quán)威性 3 業(yè)態(tài)定位 本案位于潁泉新城區(qū)商貿(mào)城生活設(shè)施及市政配套完善有良好的自然生態(tài)及人文環(huán)境相對(duì)于其他競(jìng)爭(zhēng)樓盤在未來市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占有其它樓盤難以比擬的優(yōu)勢(shì)因此將本案定位于領(lǐng)袖風(fēng)范商貴首選綜上所述在本案目標(biāo)客源中主要需求點(diǎn)有以下幾方面 1 地理位置優(yōu)越 2 交通動(dòng)線充足 3 市政與小區(qū)配套皆較為齊全 4 社區(qū)規(guī)劃合理 5 智能化水平高 6 有強(qiáng)大的升值潛力 7 戶型實(shí)用舒適 4 經(jīng)營定位 根據(jù)上述市場(chǎng)定位我們可以看出本項(xiàng)目在區(qū)域范圍內(nèi)所處龍頭地位 因此市場(chǎng)推廣定位要求有針對(duì)性同時(shí)要大氣豪氣霸氣項(xiàng)目推廣定位領(lǐng)袖風(fēng)范商貴首選 1 理由由于項(xiàng)目的主要目標(biāo)客戶為經(jīng)濟(jì)狀況良好的大中型企業(yè)和大部分有實(shí)力商人所以項(xiàng)目的形象定位圍繞這一客戶群體的特性突出尊貴感 2 領(lǐng)袖風(fēng)范表達(dá)的是在區(qū)域范圍內(nèi)本項(xiàng)目的龍頭地位以樓盤人文化 5A 級(jí)智能系統(tǒng)等設(shè)施質(zhì)素及優(yōu)良的物業(yè)管理模式等優(yōu)勢(shì)而傲視群雄而商貴首選的是入住本項(xiàng)目的都是商界中的翹楚 梟雄這對(duì)于真的梟雄會(huì)獲得他們的認(rèn)同而對(duì)于離梟雄尚有一段距離的中型企業(yè)主來說也會(huì)以入主城市商業(yè)廣場(chǎng)經(jīng)營和辦公而自豪 5 客戶定位 1 從企業(yè)性質(zhì)定位 境外 跨國企業(yè)尤其是知名國際企業(yè) 國內(nèi)中大型國有企業(yè) 國內(nèi)有實(shí)力的私營企業(yè) 2 從企業(yè)類型定位 房地產(chǎn)開發(fā)公司金融證券公司保險(xiǎn)公司 IT 企業(yè)高科技術(shù)企業(yè) 3 從目標(biāo)客戶的來源定位 對(duì)現(xiàn)有辦公環(huán)境不滿意和企業(yè)發(fā)展壯大了需要換一間更能體現(xiàn)身份和檔次的企業(yè)現(xiàn)有租戶 15％即現(xiàn)租戶之 60％轉(zhuǎn)為買寫字樓不過要使現(xiàn)有租戶 60％轉(zhuǎn)為購買即需要有一套比較優(yōu)惠的措施投資客 50％要吸引投資客需要有一個(gè)吸引投資的回報(bào)率和保障回報(bào)能實(shí)現(xiàn)的方案自用型買家 35％對(duì)于那些經(jīng)營平穩(wěn)發(fā)展的企業(yè)此方案較為吸引但首期款不能太重貸款期不能太短 6 建筑設(shè)計(jì)定位 樓層 11 層不含地下一層 功能地下一層主要為停車場(chǎng)商業(yè)用房部分為人防及設(shè)備用房 地上 14 層為商業(yè)中心及餐飲娛樂用房 地上 2 棟 511 層為大開間式塔式寫字樓 7 項(xiàng)目建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號(hào) 建筑類型 樓層分布 層數(shù) 總面積㎡ 1 地下室 －1 1 5000 2 其中 車位及機(jī)房設(shè)備 4000 4 商業(yè)用房 1～ 5 5 35000 5 餐飲娛樂 1～ 3 3 5000 6 寫字樓 6～ 29 24 10000 室內(nèi)交通商場(chǎng)扶梯 4 部層寫字樓 4部幢直升客梯可考慮觀光電梯 1 部專用消防電梯另設(shè) 步梯通道 2 條寬 12 米 智能化城市商業(yè)商業(yè)廣場(chǎng)具備 5A 級(jí)智能系統(tǒng)功能即自動(dòng)化管理系統(tǒng) BAS自動(dòng)化監(jiān)控及保安系統(tǒng) ACS消防自動(dòng)化系統(tǒng) FAS通訊自動(dòng)化系統(tǒng) CAS辦公自動(dòng)化系統(tǒng) OAS 空調(diào)設(shè)施國產(chǎn)或進(jìn)口制冷機(jī)組及中央空調(diào)系統(tǒng)另有新風(fēng)增氧系統(tǒng) 給水設(shè)施給水水源由市政水管網(wǎng)供水市政水管網(wǎng)有預(yù)留接口在城市商業(yè)廣場(chǎng)附近設(shè)計(jì)二根 DN200 進(jìn)水管與室外市政給水管網(wǎng)相連城市給水壓力按不小于03Mpa 考慮水質(zhì)滿足國家生活飲用水的衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)給水經(jīng)水表計(jì)量后到個(gè)用水點(diǎn) 排水設(shè)施排水系統(tǒng)分為生活污水排水系統(tǒng)和生活廢水排水系統(tǒng)生活 污水經(jīng)化糞池處理后同生活廢水匯合一同排入市政污水管網(wǎng)廚房排水經(jīng)隔油器處理后排入室外生活污水排水管網(wǎng)小廣場(chǎng)內(nèi)的道路設(shè)雨水口收集雨水屋面雨水與道路雨水排入市政雨水管道 消防設(shè)施消防自動(dòng)報(bào)警聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)房間及過道設(shè)有手動(dòng)報(bào)警閥多層次消防安全保護(hù)應(yīng)設(shè)有防火消煙供氧疏散避難層并設(shè) 1 部直升全程消防專用電梯 供電設(shè)施供配電房接收輸出兩回路 10KV 高壓變電 24 小時(shí)供電另設(shè)人防應(yīng)急柴油機(jī)發(fā)電機(jī)組以供主要設(shè)備的緊急啟動(dòng) 弱電設(shè)計(jì) 1 小區(qū)通信線路由市話網(wǎng)直接引入 2 酒店式商務(wù)公寓設(shè)數(shù)據(jù)語音用模塊化插座 3 數(shù)據(jù)語 音均采用 lOOMbid 高速傳輸方式用五類傳輸線 4 小區(qū)范圍內(nèi)設(shè) CCTV 保安監(jiān)控防盜報(bào)警系統(tǒng)出入口及重要部位設(shè)置攝像機(jī)雙監(jiān)報(bào)警監(jiān)視器和微音器 5 小區(qū) CATV 電視系統(tǒng)由光纖電視網(wǎng)引入每用戶設(shè) 2～ 3 個(gè)電視用戶盒 6 設(shè)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)和緊急廣播系統(tǒng) 停車場(chǎng)地下兩層共 80 多個(gè)泊車位保安監(jiān)控和收費(fèi)系統(tǒng)由 電腦控制全天候服務(wù)建議使用 IC 卡管理系統(tǒng)能夠有效解決不同用戶的管理問題包括來訪客戶車輛的管理臨時(shí) IC 卡 節(jié)能本項(xiàng)目主要節(jié)能為水電為了進(jìn)一步降低能耗節(jié)約能源減少生產(chǎn)成本應(yīng)采取多項(xiàng)節(jié)能措施 主要措施有 1 所有設(shè)備選型盡量采用節(jié)能型 2 為提高電網(wǎng)的功率因素在低壓側(cè)不重靜電容量 365 萬平方米含 5000 平方人防地下室其中商業(yè)面積 4000萬平方米含餐飲娛樂地產(chǎn)占總建筑面積的 67 而從物業(yè)價(jià)值上講約占總物業(yè)價(jià)值的 85 所以本項(xiàng)目的銷售重點(diǎn)是商業(yè)地產(chǎn)含餐飲娛樂用房 1 價(jià)格策略低價(jià)入市快速銷售滾動(dòng)發(fā)展逐期提升 由于地產(chǎn)是一個(gè)典型的區(qū)域性產(chǎn)品而區(qū)域性客源不但是有限的而且是喜新厭舊的低開的目的是吸引市場(chǎng)視線聚集人氣形成羊群效應(yīng)其路線是提升價(jià)格快速成交形成熱銷場(chǎng)面低開高走的策略可以實(shí)現(xiàn)對(duì)前期購房者的升值承諾讓消費(fèi)者看到市場(chǎng)機(jī)會(huì)和升值空間快速形成口碑 這種方法的關(guān) 鍵是調(diào)價(jià)的技巧是對(duì)調(diào)價(jià)間隔和調(diào)價(jià)幅度進(jìn)行合理動(dòng)用總體原則是調(diào)價(jià)幅度要小調(diào)價(jià)頻率要高調(diào)價(jià)后要加大對(duì)已經(jīng)購買業(yè)主的宣傳讓其知曉所購物業(yè)已經(jīng)升值充分發(fā)揮口碑宣傳的效用 這里的低價(jià)是相對(duì)于消費(fèi)者的心理預(yù)期而言的而非針對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的所所在前期市場(chǎng)宣傳時(shí)需以心理暗示的形式抬高市場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目?jī)r(jià)格的心理預(yù)期而在正式面市發(fā)售時(shí)以低于市場(chǎng)心理預(yù)期價(jià)格推向市場(chǎng)從而吸引更多的購買者匯集人氣樹立品牌為二期三期的銷售打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ) 2 形象策略形象是指樓盤在消費(fèi)者心中的感性地位樓盤形象與目標(biāo)客戶群和銷售價(jià)格有著最直接的關(guān)系我們要針對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行 形象統(tǒng)一設(shè)計(jì)向市場(chǎng)表達(dá)項(xiàng)目自身獨(dú)特的硬件和品位通過各種形式的低成本營銷樹立樓盤高端形象 3 宣傳推廣策略 賣場(chǎng)營銷 在中前期著力于賣場(chǎng)招商及營銷當(dāng)然賣場(chǎng)招商及營銷會(huì)貫穿于整個(gè)營銷過程但中前期特別是前期應(yīng)該更加注重賣場(chǎng)招商及營銷尤其是在項(xiàng)目信譽(yù)口碑未形成足夠強(qiáng)大之時(shí)而據(jù)我們對(duì)多個(gè)案場(chǎng)的客戶統(tǒng)計(jì)分析在賣場(chǎng)積累的客戶誠意度遠(yuǎn)高于其他方式登記積累的客戶 活動(dòng) 事件 招商及營銷 本項(xiàng)目借助一系列的大中型主題公關(guān)活動(dòng)來達(dá)到提升本項(xiàng)目知名度并配合各個(gè)營銷期的營銷活動(dòng)促進(jìn)活動(dòng)招商及營銷與賣場(chǎng)招商及營銷緊密結(jié)合 1 舉辦 城市商業(yè)商業(yè)廣場(chǎng)關(guān)愛弱勢(shì)群體慈善捐款活動(dòng)邀請(qǐng)市縣領(lǐng)導(dǎo)新聞媒體知名企業(yè)參加由民政部門牽頭舉辦宣傳購房產(chǎn)獻(xiàn)愛心共和諧公司按已收房款的 03 做為購房者慈善捐款并征得購房者同意后定期在在電視臺(tái)發(fā)布慈善大使名單或在設(shè)置慈善大使墻一塊銘刻慈善者名錄作為小區(qū)獨(dú)特的景點(diǎn)展示達(dá)到一次活動(dòng)持續(xù)營銷的宣傳效果 22020 年的重經(jīng)營的模式從客觀上扼止了過去商鋪市場(chǎng)開發(fā)者的集資行為與 投資者的浮躁心態(tài)使商鋪的經(jīng)營性與可售性得到了較好協(xié)調(diào)將促使商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)走向規(guī)范化商鋪經(jīng)營能力決定商鋪的價(jià)值比重將越來越重商鋪營銷向主導(dǎo)經(jīng)營型轉(zhuǎn)變將成大勢(shì) 本項(xiàng)目商業(yè)地產(chǎn)要靈活實(shí)行銷售型與經(jīng)營型的有機(jī)結(jié)合做到統(tǒng)一規(guī)劃統(tǒng)一管理產(chǎn)權(quán)獨(dú)立以商促商既要實(shí)現(xiàn)資金的快速回籠又要保證項(xiàng)目效益的最大化要充分發(fā)揮發(fā)展商－中國常熟服裝城經(jīng)營管理有限公司在國內(nèi)商圈的經(jīng)營優(yōu)勢(shì)良好信譽(yù)以及與幾千家企業(yè)的穩(wěn)定關(guān)系大力招商把海外內(nèi)的名牌企業(yè)名牌產(chǎn)品引進(jìn)來把知名營銷商聚集到城市商業(yè)廣場(chǎng)交通過他們以商促商迅速提升商業(yè)氛圍和物業(yè)價(jià)值 目前開發(fā)商 巨龍公司已與中國服裝巨頭―1 整體策略 營銷節(jié)奏共分五個(gè)階段籌備期預(yù)售期公開銷售期強(qiáng)銷期和續(xù)銷期 1 售樓處選址 售樓處面向向主干道附近在人民路附近建設(shè)裝飾帶有樓盤特色和文化的豪華售樓處 ①該地段為核心商業(yè)圈人員層次較高有較大的客源潛力 ②人員流動(dòng)量大易擴(kuò)大知名度 ③交通動(dòng)線發(fā)達(dá)方便客戶咨詢 2 本案操作分為三個(gè)階段 第一階