【文章內容簡介】 等 私營企業(yè)中高層 四類目標客群 銀行、電信、電力、鋼鐵 等大型壟斷企業(yè)中高層 高新科技產(chǎn)業(yè)、流通業(yè)、服 務業(yè)中的高收入階層 政府中高級公務員 事業(yè)單位中高級管理19 消化速度較慢，唐山高端寫字樓市場尚為空白，預計市場空間也較小， 但是潛在供應量較大。因此建議本案寫字樓部分產(chǎn)品結構應適當豐富 產(chǎn)品線以降低市場風險。 寫字樓部分選擇地塊北側西段寫字樓作為高檔寫字樓產(chǎn)品，提高 項目整體檔次和形象，填補唐山高端寫字樓市場空白。 目標客戶主要包含投資者、唐山主導產(chǎn)業(yè)鏈條中的經(jīng)銷商，主要 包含大型鋼鐵、建材、汽車類等經(jīng)銷商，以及外地大型企業(yè)駐唐辦事 處。 中檔 Soho 類部分選擇地塊其余寫字樓類作為 soho 類產(chǎn)品，具有 辦公及自住兩種功能，戶型面積基本單元在 5070 平米，可靈活自由 組合，建議精裝修。 目標客戶群主要包含投資者，鋼鐵、建材、汽車類等經(jīng)銷商，以 及外地企業(yè)駐唐辦事處，本地中小型服務類企業(yè)、商貿(mào)服務公司。 20 地 塊 第三章 建設選址與建設條件 一、項目選址 該項目位于唐山市路南區(qū)新華道南側，國防道北側，文化路東側， 增盛路西側。 該項目規(guī)劃用地面積 萬平方米，建設用地面積 萬平 方米，總建筑面積 萬平方米，地上建筑面積 萬平方米， 其中大商業(yè) 萬平方米、酒店 萬平方米、寫字樓 萬平 方米、住宅 萬平方米、回遷部分 萬平方米，地下總建筑21 面積 萬平方米，容積率 ，建筑覆蓋率 46%，建筑綠地率 7%， 停車數(shù)量 3000 輛，建筑高度 米，廣場面積 萬平方米。 二、區(qū)位分析 項目位于唐山市核心區(qū)，抗震紀念碑東側，緊鄰城市主干道—— 新華道與建設路。 建設路： 唐山市的迎賓景觀大道，全長 公里，是唐山市 首條實行“綠波”管理的道路 。 新華道：1985 年完成建設，路面寬 50 米，全長 公里，也被 稱為“唐山的長安街” 。 抗震紀念碑：位于建設路與新華道交匯處，建成于 1986 年唐山22 抗震 10 周年之際，原為無人認領的地震遇難遺體安葬地，現(xiàn)為唐山 人文化娛樂活動的重要場所。 目前唐山人對于該地塊總體評價較好，很認可該地段的“城市核 心地段”稀缺性和較高的開發(fā)價值，抗震紀念廣場并不會帶來負面影 響，而是將紀念碑看成是唐山的標志性建筑和唐山的驕傲。 三、地塊現(xiàn)狀 該地塊處于唐山市中心地段，東至增盛路、南至國防道、西至文 化路、北至新華道。原有居住區(qū)于 1984 年竣工入住，大部分為二層 建筑，地塊四周多為沿街商業(yè)區(qū)。 23 目前地塊主要部分基本拆遷完畢，剩余部分為南側建筑及東側少 量商鋪，地塊由北至南形成一定坡度，內部有一定數(shù)量的原生樹木。 南側一面的建筑及東側的部分住宅較破舊，西側大釗公園的綠化 度較高，北側與其他三側形成鮮明對比。 下圖為北側新華道及百貨大樓 24 下圖為西側文化路 下圖為東側增盛路 下圖為南側國防道 25 四、建設條件 氣候條件 唐山市地位于華北沖積平原東北隅，北枕燕山，南鄰渤海，受海 洋性氣候與季風性氣候控制，屬半大陸性氣候。夏季炎熱多雨，冬季 寒冷干燥多風，極端最高氣溫 ℃，極端最低氣溫‐℃，年平均 氣溫 ℃，平均降雨量 614mm/a。冰期由每年 12 月凍結，融解于 次年 3 月，凍結期約 4～5 個月。凍土深度為 ～。最小降雪厚 度為 40mm，最大降雪厚度為 190mm。常年以東風為主，冬季多為 偏北風，最大風速為 25m/s。 地質條件 （1）地層概況 工作區(qū)處于燕山南麓，屬山前沖洪積平原區(qū)，地面標高 19～26m， 區(qū)域地層序列從新到老為新生界至太古界。其中前寒武系均出露于開 平煤田北部及東北部。開平煤田的寒武系、奧陶系、石炭系、二迭系 已建立起我國北方重要的標準地層剖面；石炭系、二迭系為主要含煤 地層。奧陶系構成了含煤盆地的基底。 （2）區(qū)域地質構造概況 本區(qū)大地構造位于燕山臺褶帶南緣的開灤臺凹，該臺凹主要由中 元古界至上古生界組成，晚古生界石炭、二迭系沉積環(huán)境穩(wěn)定，發(fā)育 齊全，沉積層厚 1200m 的煤系地層。中生代燕山運動強烈，形成一 系列褶皺和斷裂，并缺失中生界，也無巖漿運動。褶皺具隔擋式特點， 背斜窄，走向斷層發(fā)育，向斜寬。褶皺軸走向均為北東，主要有豐臺26 背斜、車軸山向斜、碑子院背斜、開平向斜。新生代以來，南北構造 分異明顯，南部下沉，上新統(tǒng)—第四系向北層層超覆，并伴隨斷裂活 動形成鴉鴻橋凹陷、新軍屯—唐山凸起、唐山東斷凹等構造。 （3）水文地質條件 區(qū)內分布有第四系孔隙水，奧陶系巖溶水，碎屑巖裂隙水，它們 之間存在著不同程度的水力聯(lián)系。 （4）工程地質條件 根據(jù)《唐山市長青樓小區(qū)及周邊區(qū)域整體改造規(guī)劃用地地質災害 危險性工程地質勘察報告》，場區(qū)內共布設的 8 個 － 不等 的工程地質鉆孔揭露的地層巖性主要為密實的砂性土和粘性土互層； 按其沉積環(huán)境、物理力學性質及工程特征進一步劃分為 14 層。現(xiàn)將 工程場區(qū)的巖性自上而下描述如下（圖 3－112）： 第⑴層：雜填土 層底埋深 ～，層底標高 ～，層厚 ～。 雜色，松散，稍濕，含較多磚塊、灰渣及石子，局部為素填土。堆積 時間大于 10 年。 第⑵層：粉質粘土 層底埋深 ～，層底標高 ～，層厚 ～。 棕黃色，可塑，干強度中等，韌性中等，含砂粒，局部夾粉砂，見鐵 錳結核，具銹染，地基土承載力特征值為 120kPa。 第⑶層: 粉砂 層底埋深 ～, 層底標高 ～，層厚 ～。27 灰黃色棕黃色，稍濕濕，稍密中密，以長石為主，石英次之，磨 圓度差，分選差，局部含土質成份較高，地基土承載力特征值為 160kPa。 第⑷層: 粉細砂 層底埋深 ～，層底標高 ～，層厚 ～。 灰黃色棕黃色，濕，中密密實，以長石為主，石英次之，磨圓度差， 分選差，局部含土質成份，夾粉質粘土薄層，地基土承載力特征值為 180kPa。 第⑸層：粉質粘土 層底埋深 ～, 層底標高 ～，層厚 ～。 灰黃色，可塑，局部軟塑，稍有光滑，干強度中等，韌性中等，含砂 粒，局部含量較高，見鐵錳結核，具銹染，地基土承載力特征值為 120kPa。 第⑹層: 粉質粘土 層底埋深 ～, 層底標高 ～，層厚 ～。 棕紅色，局部棕黃色，可塑，稍有光滑，干強度中等，韌性中等，見 鐵錳結核及鈣質結核，具銹染，地基土承載力特征值為 150kPa。 第⑺層: 粉土 層底埋深 ～, 層底標高 ～，層厚 ～。 灰黃色，濕，密實，搖震反應中等，干強度低，韌性低，含砂粒，局 部夾粉質粘土，見鐵錳結核，具銹染，地基土承載力特征值為 170kPa。 第⑻層: 粉砂 28 層底埋深 ～, 層底標高 ～，層厚 ～。 灰黃色棕黃色，濕，密實，以石英、長石為主，含暗色礦物，磨圓 度較好，分選一般，地基土承載力特征值為 200kPa。 第⑼層：粉質粘土 層底埋深 ～, ～，層厚 ～。 灰黃色，可塑，稍有光滑，干強度中等，韌性中等，含砂粒，局部夾 粉細砂層，見鐵錳結核，具銹染，地基土承載力特征值為 180kPa。 第⑽層：粉砂 層底埋深 ～，～，層厚 ～。 灰黃色，濕，密實，以石英、長石為主，含暗色礦物，磨圓度較好， 分選一般，夾粉質粘土及粉土薄層，地基土承載力特征值為 240kPa。 第⑾層：粉質粘土 層底埋深 ～，～，層厚 ～。 棕黃色，可塑，稍有光滑，干強度中等，韌性中等，含砂粒，見鐵錳 結核，偶見鈣質結核，具銹染，地基土承載力特征值為 180kPa。 第⑿層：粘土 層底埋深 ～，～，層厚 ～。 棕紅色，硬塑，光滑，干強度高，韌性高，含砂礫石，以粗砂及細礫 為主，下部富集，含較多鐵錳結核，地基土承載力特征值為 210kPa。 第⑿1 層：粉質粘土 層底埋深 ～，～，層厚 ～ ?；尹S色，硬塑，光滑，干強度中等，韌性中等，含鈣質結核，29 具銹染，夾少量碎石塊及石屑，地基土承載力特征值為 220kPa。 第⒀層：殘積土 層底埋深 ～，～，層厚 ～ ?；野咨?，局部紫紅色，含風化碎石塊，成土狀，遇水軟化， 地基土承載力特征值為 250kPa。 第⒁層：石炭二疊系基巖 揭露深度 ，揭露厚度 ?；鶐r主要為砂巖、 泥巖、灰?guī)r，傾向東南，傾角 45 度左右。 泥巖：褐色，強中風化，巖芯呈碎塊及碎屑狀，裂隙發(fā)育，局 部具銹染。 砂巖 ：灰白色，強中風化，砂粒主要以中細粒石英、長石為主， 下部顆粒較粗，硅質膠結，磨圓分選一般，巖芯中軸夾角 45176?！?5176。， 巖芯呈塊狀，下部呈短柱及柱狀，較破碎。 灰?guī)r：青灰色，強中風化，局部夾泥灰?guī)r，巖芯中軸夾角 45176。～ 50176。頂部裂隙發(fā)育，泥質充填，分布有溶蝕洞隙及破碎帶，被粘土 密實填充。7 號孔 ， 為溶洞，粘土密實充填。 該現(xiàn)象在電成像探測剖面 26－4 中也得到驗證。 根據(jù)綜合鉆探及波速測試分析結果，評估區(qū)巖土體工程地質條件 良好，屬于可進行建設的Ⅱ類場地土。 土地及規(guī)劃條件 該項目用地面積為 畝，位于路南區(qū)增盛路西側、新華道 南側，大連萬達集團股份有限公司通過國有建設用地使用權掛牌出讓30 競得該塊國有建設用地使用權。使用期限為商業(yè) 40 年、住宅 70 年。 該地塊規(guī)劃指標為：項目容積率約為 （地上建筑面積），地上 總建筑面積不少于 91 萬平方米（其中住宅不多于 53 萬平方米），該 地上建筑面積不因用地面積變化而調整。項目包括大型商業(yè)中心、一 座超五星級酒店、高檔辦公和居住功能。建筑密度不大于 50%。 交通條件 項目北側緊鄰新華道，距離建設路僅 500 米，交通快速便利；項 目西側緊鄰抗震紀念碑廣場及大釗公園，7 路、28 路等多路公交均可 到達。 31 生活配套設施條件 該項目位于城市中心地段，步行尺度內生活配套設施十分完善。 主要生活配套設施如下 商業(yè)：主要沿新華道分布的百貨大樓、三利購物中心、尚座商業(yè) 街等。醫(yī)療：婦幼醫(yī)院、老年病醫(yī)院、同濟醫(yī)院、工人醫(yī)院及中醫(yī)醫(yī) 院等。教育：西山路小學、市八中、警察學校、河北理工大學等。綠 化：大釗公園、鳳凰山公園等。政府：市委、市政府、市人大市政協(xié) 等。 市政基礎設施條件 唐山是震后崛起的新型城市，城市功能分區(qū)明確，市政設施配套， 環(huán)境清新優(yōu)美，現(xiàn)代化水平較高。城市自來水普及率、燃氣普及率、 污水集中處理率、供熱普及率分別達到 100％、％、81％和 ％，32 均居全國同等城市領先水平。 項目電力、給水、污水、雨水、熱力、燃氣、電信等市政基礎設 施均能滿足需要。 施工條件 項目所在地能實現(xiàn)“七通一平”的施工條件，工程建材也供應充 足。 33 第四章 項目開發(fā)技術方案 一、規(guī)劃設計 規(guī)劃理念 新城市主義：借鑒歐美的發(fā)展經(jīng)驗，功能多元化，居住功能必不 可少，避免城市空洞化； 多元化的城市綜合體（HOPSCA） 本項目的定位為一個將大型商業(yè)購物中心、商務辦公、五星級酒 店、大型市民活動廣場、高尚居住社區(qū)結合為一體，提供一個多元化 的、具有獨特風韻的城市空間。 設計原理 以城市總體規(guī)劃為依據(jù)，對唐山市城市格局進行分析，通過研究 城市設計、商務、辦公、商業(yè)、居住及休閑活動等空間模式和景觀環(huán) 境各要素，從現(xiàn)代城市功能、景觀要求出發(fā)，對規(guī)劃用地進行整體設 計，使該項目成為唐山市區(qū)內一道亮麗的城市風景線。 堅持可持續(xù)發(fā)展的原則，合理精心規(guī)劃，保持項目開發(fā)與環(huán)境 的協(xié)調發(fā)展。 堅持以人為本的思想，用人性化的設計手法，合理進行功能安 排與結合。 創(chuàng)建大型商業(yè)購物中心、商務、酒店、居住、休閑、娛樂、生 態(tài)、環(huán)保為一體的新城市生活中心。 充分挖掘地塊的最佳商業(yè)價值，合理布置商業(yè)建筑，提高整個34 地塊和周邊地區(qū)的活力。 合理組織人流、車流、物流等相互關系，爭取人車、人貨分流。 充分利用地下空間，合理組織地下功能分區(qū)，挖掘地下空間的 潛力與商業(yè)價值。 按國際成熟的商業(yè)模式與消費心理組