【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 計(jì)， 2020 年上海城市居民家庭人均可支配收入為 13250 元，人均消費(fèi)支出為 10464元，其中文化娛樂服務(wù)消費(fèi)為 306 元，約占 %。由此可見 ，休閑娛樂業(yè)在今后幾年將進(jìn)入大發(fā)展時(shí)期。 1996～ 2020 年上海市 GDP 見下表。 中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速增長(zhǎng)為商業(yè)及餐飲娛樂地產(chǎn)市場(chǎng)奠定了良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。隨著全球經(jīng)濟(jì)一體化，國(guó)際零售業(yè)、餐飲娛樂業(yè)等行業(yè)的商業(yè)巨頭紛紛進(jìn)駐中國(guó)市場(chǎng)。同時(shí)本土的餐飲娛樂企業(yè)也看好市場(chǎng)的發(fā)展，加大了在這方面的投資力度。在經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的推動(dòng)下，餐飲娛樂行業(yè)得到了前所未有的高速的發(fā)展，用房需求劇增。由于這些餐飲娛樂用房通常會(huì)采用購(gòu)買或租賃的形式來獲得，也從而推動(dòng)了相關(guān)地產(chǎn)的發(fā)展。 本項(xiàng)目處于 XX 區(qū)規(guī)劃建設(shè)的 XX 路商業(yè)圈的中心地帶 ，周邊圍繞著眾多的商業(yè)設(shè)施及大賣場(chǎng)，根據(jù) XX 區(qū)整體建設(shè)規(guī)劃，該地區(qū)將建設(shè)成為 XX區(qū)的新的商業(yè)貿(mào)易中心，周邊已建成或正在建設(shè)的住宅小區(qū)眾多，隨著該地區(qū)一批高水平的商業(yè)貿(mào)易設(shè)施的建設(shè)完成，該地區(qū)將聚集更多的人氣，產(chǎn)生更多的商業(yè)娛樂消費(fèi)需求，商業(yè)餐飲娛樂業(yè)主將更加關(guān)注該地區(qū)的發(fā)展，從而推動(dòng)該地區(qū)相關(guān)房產(chǎn)市場(chǎng)的需求。 李蕭蕭的個(gè)人主頁 需要文檔請(qǐng)給我留言。 從現(xiàn)狀來看， XX 路商業(yè)圈內(nèi)缺乏此類大型餐飲娛樂場(chǎng)所，周邊規(guī)劃中的商貿(mào)建筑中也沒有此類設(shè)施。隨著該地區(qū)的建設(shè)和人氣的聚集，對(duì)餐飲娛樂的需求會(huì)越來越旺，相關(guān)用房的租售前景看好，本項(xiàng)目的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)將逐漸體現(xiàn)。 根據(jù) XX區(qū)及地塊周邊環(huán)境，以及本項(xiàng)目的定位，本項(xiàng)目餐飲娛樂部分的租金暫定為 元/平方米 日。 辦公樓市場(chǎng)分析 上海寫字樓市場(chǎng)自 2020年年中起開始復(fù)蘇，租金開始上調(diào)，出租率水平穩(wěn)步提高。上海 GDP已經(jīng)連續(xù) 11 年保持兩位數(shù)增長(zhǎng)，持續(xù)、平穩(wěn)、有序的經(jīng)濟(jì)發(fā)展增強(qiáng)了外商的投資信心，為上海寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展蘊(yùn)含了無限機(jī)遇。由于未來的需求量將明顯增長(zhǎng)，更多的跨國(guó)企業(yè)逐漸開始研究購(gòu)買辦公樓自用的可行性。此外作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的領(lǐng)頭羊，上海吸引了眾多的國(guó)內(nèi)企業(yè)，其中民營(yíng)企業(yè)也是一個(gè)不可忽視的生力軍 。與外資企業(yè)相比，國(guó)內(nèi)企業(yè)更愿將寫字樓作為一項(xiàng)資產(chǎn)投資。調(diào)查顯示，目前市場(chǎng)上的主要買家為國(guó)內(nèi)的一些金融、投資和貿(mào)易機(jī)構(gòu)。 上海寫字樓市場(chǎng)過去 3 年的新供應(yīng)量和租售量分別為： 2020 年 187000 平方米與 450000 平方米， 2020 年 338000平方米與 405000 平方米， 2020 年預(yù)計(jì) 310000 平方米與 350000平方米?？梢姡鹿?yīng)量相對(duì)不足，市場(chǎng)存量逐年消耗，空置率大幅下降，浦東市場(chǎng)從 2020 年的 45%下降到最近的 17%，浦西市場(chǎng)則從 2020 年的 21%降至 %的新低。與此同時(shí)，市場(chǎng)平均租金水平出現(xiàn) 了穩(wěn)步上升的態(tài)勢(shì)，租金從 2020 年的每天每平方米 ，回升到目前的每天每平方米 美元，漲幅高達(dá) 60%。 現(xiàn)階段上海寫字樓市場(chǎng)的平均租金水平為每天每平方米 美元，高端市場(chǎng)每天每平方米 美元，低端市場(chǎng)每天每平方米為 美元，年收益率約為 8%10%。 2020 年度在上海經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況良好的背景下，雖然受到上半年“非典”影響，但隨后強(qiáng)勁的反彈使國(guó)內(nèi)外企業(yè)對(duì)上海的投資信心逐漸增強(qiáng)。在“非典”之后，寫字樓市場(chǎng)逐漸回升，寫字樓租金逐步走高，租售率增加，市場(chǎng)趨于活躍。放眼 未來兩年，隨著新供應(yīng)量的萎縮、使用需求的升溫，租金水平將進(jìn)一步上揚(yáng)，繼而刺激購(gòu)買需求，估計(jì)上海寫字樓的產(chǎn)權(quán)交易量和資本價(jià)值將出現(xiàn)突破性增長(zhǎng)。 XX 區(qū)雖不是上海傳統(tǒng)的商務(wù)區(qū)，但由于 XX區(qū)是上海通往西北方向外省市的主要門戶，大量的商貿(mào)活動(dòng)、都市型工業(yè)和外省市企事業(yè)單位駐滬機(jī)構(gòu)的需求促進(jìn)了 XX 區(qū)辦公樓市場(chǎng)的形成和發(fā)展。 根據(jù)交通的便利程度和區(qū)域特征的不同，辦公樓在 XX 區(qū)區(qū)境內(nèi)呈有規(guī)則的分布，主要有三大塊： XX 路－－ XX路板塊由于靠近市中心和上?；疖囌荆瑫r(shí) XX 路是該區(qū)最重要的商業(yè)中心，江寧路是連接 XX區(qū)進(jìn) 入市區(qū)的重要通道，因而該板塊成為區(qū)內(nèi)辦公樓的一個(gè)主要分布區(qū)。 XX 北路板塊由于緊靠?jī)?nèi)環(huán)線，不僅市內(nèi)交通非常便利，而且經(jīng)過近幾年房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，區(qū)域環(huán)境有了很大改善， XX 區(qū)將近一半的辦公樓都集中在這一帶。 武寧路－－ XX 路板塊由于連接滬寧高速公路，客貨交通均非常便利，同時(shí)，由于該區(qū)域分布有許多生活資料市場(chǎng)和農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)這些產(chǎn)品的企業(yè)和個(gè)人成為該區(qū)域辦公樓的主要用戶群。 本地塊處于 XX 路－－ XX路商務(wù)板塊，但這一地區(qū)辦公樓市場(chǎng)的發(fā)展相對(duì)滯后，地塊周邊辦公樓不僅數(shù)量不多，檔次也不夠高。隨著 XX區(qū)真 光商業(yè)圈的發(fā)展，將會(huì)有越來越多的客商入駐該地區(qū)，使得辦公用房需求量猛增，同時(shí)對(duì)樓宇的規(guī)模和檔次提出了更高的要求。李蕭蕭的個(gè)人主頁 需要文檔請(qǐng)給我留言。 本項(xiàng)目的啟動(dòng)將順應(yīng)這一發(fā)展需求，通過建設(shè)功能完善的中高檔辦公樓，以彌補(bǔ)該區(qū)域辦公樓供應(yīng)的不足，利于該區(qū)域商業(yè)、辦公品質(zhì)的提升。 隨著該區(qū)域的開發(fā)和建設(shè)，該地區(qū)對(duì)中高檔辦公樓的需求將進(jìn)一步增加，本項(xiàng)目辦公樓的功能定位為：為辦公人員提供高質(zhì)量的服務(wù)，功能上力求完善、先進(jìn)。主要客戶為周邊地塊入駐的工業(yè)企業(yè)和商業(yè)企業(yè)，亦可憑借緊靠城市中環(huán)線（建設(shè)中）、與滬寧高速公路相鄰的地理優(yōu)勢(shì)及便利的交通條件，吸引外省 市企業(yè)在此設(shè)立公司或辦事處，市場(chǎng)前景看好。 目前項(xiàng)目地塊附近基本沒有其他寫字樓，稍遠(yuǎn)一些的長(zhǎng)征大廈對(duì)外報(bào)價(jià)日租金為 元 /平方米 日。附近有幾個(gè)住宅項(xiàng)目，售價(jià) 68007800元 /平方米，其中祥和名邸開發(fā)規(guī)模較大，占地 30 萬平方米，為聯(lián)體別墅、獨(dú)立別墅和小高層組成，售價(jià)從去年 11 月份均價(jià)6800 元 /平方米上升到目前的 7800 元 /平方米。根據(jù) XX 區(qū)及地塊周邊地區(qū)的現(xiàn)狀和發(fā)展前景，以及本項(xiàng)目的定位，本辦公樓的銷售價(jià)格暫定為 8000 元 /平方米。 名稱地址占地面積 (M2)均價(jià)（元 / M2）開 發(fā)商 祥和名邸 XX 梅川路 1333 弄 3100007800 申豪房地產(chǎn)有限公司 泰宸景苑梅川路萬鎮(zhèn)路 506976800 上海鴻順置業(yè)發(fā)展有限公司 三、投資估算與資金籌措 投資估算說明 本項(xiàng)目投資估算按國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第二版）中規(guī)定的有關(guān)投資估算編制方法進(jìn)行編制。 本項(xiàng)目建筑工程費(fèi)用以現(xiàn)行建筑工程費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)及費(fèi)率為依據(jù)，并考慮調(diào)整因素。 投資估算參考了上海市同類結(jié)構(gòu)建筑的造價(jià)指標(biāo)。 建設(shè)投資 經(jīng) 估算，完成 XX 廣場(chǎng)項(xiàng)目建設(shè)投資為 135977 萬元，其中土地費(fèi)用約 20200 萬，建筑安裝工程費(fèi)為 94778 萬元。 資金籌措 本項(xiàng)目總投資 135977 萬元，項(xiàng)目法人自籌資金 50977萬，其余約 85000萬元從銀行貸款及房地產(chǎn)信托等方式解決。 資金使用計(jì)劃 根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度，建設(shè)期擬為 年。新增固定資產(chǎn)投資計(jì)劃第一年（ ~）投入 60%，第二年以后（ ~）投入 40%。 四、財(cái)務(wù)效益分析 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)編制依據(jù) 本項(xiàng)目財(cái)務(wù) 評(píng)價(jià)編制依據(jù)為國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第二版）中財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)及現(xiàn)行有關(guān)政策規(guī)定。 國(guó)家的各項(xiàng)財(cái)務(wù)、稅收和金融政策。 同類型房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)情況和統(tǒng)計(jì)資料。 基礎(chǔ)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)與說明 （ 1）項(xiàng)目投資規(guī)模 完成項(xiàng)目總投資為 135977 萬元，其中接手項(xiàng)目公司及土地費(fèi)用約為 20200 萬元。 （ 2）項(xiàng)目建設(shè)期和經(jīng)營(yíng)期 李蕭蕭的個(gè)人主頁 需要文檔請(qǐng)給我留言。 本項(xiàng)目擬定的建設(shè)期為 年。銷售期從項(xiàng)目建設(shè)期第二年（ 2020 年下半年）開始，至經(jīng)營(yíng)期前二年，預(yù)計(jì)銷售第一年的收入為 40%，第二年的收入為 50%，第三年的收入為 10%。 （ 3）稅金 根據(jù)本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)及現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度，從銷售收入中直接扣除的稅金及附加主要有營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育附加稅。營(yíng)業(yè)稅按國(guó)家規(guī)定稅率 5%計(jì)算，城市建設(shè)維護(hù)稅為 7%，