【正文】 的購房因素，需求總量每年將超過 2020 萬平方米。在綜合考慮上述影響因素之后，從供需總量、供應(yīng)結(jié)構(gòu)、房價(jià)漲幅等方面分析，上海今后幾年的房地產(chǎn)市場仍處于持續(xù)健康的發(fā)展態(tài)勢。 二、市場分析 XX 廣場項(xiàng)目由辦公、商業(yè)、餐飲娛樂等不同功能的房產(chǎn)組成，本章將通過分析上海市及XX 區(qū)房產(chǎn)市場發(fā)展的現(xiàn)狀及趨勢，及不同功能房產(chǎn)市場的現(xiàn)狀 ,從而進(jìn)行本項(xiàng)目各功能房產(chǎn)的市場定位。 本項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢較為明顯，項(xiàng)目行政審批公開明朗，而且基地周圍市政公用配套設(shè)施齊全，李蕭蕭的個(gè)人主頁 需要文檔請給我留言。 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下： 基地面積 59184 平方米 總建筑面積 323209 平方米 其中： 地上建筑面積 230818 平方米 商業(yè)部分 80827 平方米 辦公部分 91008 平 方米 餐飲娛樂部分 58983 平方米 地下建筑面積 92391 平方米 容積率 建筑密度 38 % 綠化率 25 % 機(jī)動車停車泊位 922 輛 非機(jī)動車停車泊位 6469 輛 結(jié)論 項(xiàng)目基地位于 XX 路、 XX 路交叉口西南側(cè)，其南面為 XX 超市、西面為規(guī)劃中的 XXX 商業(yè)廣場，位于 XX 區(qū)政府規(guī)劃建設(shè)的 XX 商務(wù)中心，符合 XX 區(qū)對該地塊的發(fā)展規(guī)劃。區(qū)政府將全力推進(jìn)“十個(gè)一批”支撐體系的建設(shè)，其中包括：建設(shè)一批大中型企業(yè)總部和營銷中心、民營科技企業(yè)總部，使之成為對內(nèi)貿(mào)易的“經(jīng)濟(jì)高地”； 建設(shè)一批超大型配售配送中心、物流中心、超級市場，基本形成物流、百貨業(yè)、超市業(yè)、專賣業(yè)、連鎖業(yè)為一體的商業(yè)框架；建設(shè)一批大型餐飲業(yè)、賓館業(yè)、娛樂休閑業(yè)為主體的旅游服務(wù)產(chǎn)業(yè)等等。改革開放以來，特別是進(jìn)入 90 年代， XX 區(qū)步入持續(xù)快速發(fā)展李蕭蕭的個(gè)人主頁 需要文檔請給我留言。按功能分：商業(yè)建筑面積為 80827平方米，餐飲娛樂建筑面積為 58983 平方米，辦公建筑面積為 91008 平方米，地下停車、設(shè)備用房面積為 92391 平方米。 項(xiàng)目現(xiàn)狀 動拆遷工作已經(jīng)完成，目前正在進(jìn)行規(guī)劃方案的報(bào)批。根據(jù) XX 區(qū)人民政府總體發(fā)展規(guī)劃，為進(jìn)一 步繁榮 XX 商業(yè)，上海XXX 建材配送有限公司研究決定將原 XXX商城拆除，規(guī)劃建設(shè)一個(gè)集商業(yè)、娛樂、餐飲、辦公于一體的綜合商貿(mào)區(qū)，為此上海 XX 建材配送有限公司專門成立了項(xiàng)目公司 —— 上海XX 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營。李蕭蕭的個(gè)人主頁 需要文檔請給我留言?，F(xiàn)項(xiàng)目方取得土地并前期投入約 2億人民幣，擬轉(zhuǎn)讓 4060%項(xiàng)目股份，轉(zhuǎn)讓價(jià)格在 2 億人民幣左右。 項(xiàng)目總體規(guī)劃要求 項(xiàng)目占地面積 59184 平方米，規(guī)劃建設(shè)一個(gè)集商業(yè)、娛樂、餐飲、辦公于一體的綜合商貿(mào)區(qū)，土地使用年限為 50 年，規(guī)劃容積率為 ,建筑密度 38%，綠化 25%。基地容積率 ，建筑密度％，綠化率 25％，機(jī)動車停車泊位 922 輛，非機(jī)動車泊位 6469 輛。 階段，各項(xiàng)事業(yè)取得了歷史性的成就。 本項(xiàng)目擬建的 XX廣場充分體現(xiàn)了 XX 區(qū)的整體發(fā)展戰(zhàn)略，積極打造一個(gè)全新的集多種 服務(wù)功能為一體的現(xiàn)代化商貿(mào)中心，包含有辦公、商業(yè)、餐飲娛樂等多種經(jīng)營內(nèi)容，項(xiàng)目規(guī)模大、設(shè)計(jì)思想先進(jìn)，本項(xiàng)目的建設(shè)將推動 XX 區(qū)新一輪發(fā)展規(guī)劃的實(shí)施。此外，對原 XX商廈拆除重建，建設(shè)符合現(xiàn)代商業(yè)需求的一流商業(yè)中心，不僅有利于開發(fā)商的自身發(fā)展，而且有利于提升該區(qū)域的商業(yè)價(jià)值，促進(jìn)該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 建設(shè)條件成熟。 上海房地產(chǎn)市場總體分析 近年來，上海房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)在上海市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的支柱地位已日益顯現(xiàn)。 供需總量分析 目前的土地供應(yīng)量和新開工量都比較大，后市供應(yīng)十分充足。因此，仍將呈現(xiàn)供需基本平衡，供略大于求的發(fā)展態(tài)勢。今后若干年內(nèi)，在確保城鄉(xiāng)居民可支配收入兩位數(shù)增長的前提下，房價(jià)漲幅高于銀行同期利率，低于居民可支配收入的增幅，保持一位數(shù)增長。從目前的情況來看，在上海的住宅開發(fā)趨勢影響下，住宅區(qū)向中心城區(qū)外圍擴(kuò)展，滬郊及二環(huán)之間區(qū)域的商業(yè)用房也將有較快增長。 黃浦區(qū)在 2020 年 7 月發(fā)文要求加強(qiáng)對新建商業(yè)用房的監(jiān)管，限制新建商業(yè)用房的同一樓層劃小零銷售。今年下半年將出現(xiàn)商鋪現(xiàn)房集中上市的情況。在開發(fā)方面更重視細(xì)分市場，重視定位和競爭策略的制訂，在投資方面更注重收益和風(fēng)險(xiǎn)分析，而在市場價(jià)格方面，將出現(xiàn)總體租價(jià)微調(diào)、售價(jià)起穩(wěn)的局面。從目前情況看，進(jìn)駐該區(qū)域的商業(yè)機(jī)構(gòu)包括農(nóng)工商超市總部、紅星美凱龍、新長征裝飾市場、新長征電腦世界等國內(nèi)企業(yè)及麥德龍總部（ METRO）、德國 OBI 建材超市等跨國公司 。這為顧客往來，擴(kuò)大本商業(yè)中心服務(wù)半徑提供了有利條件。 聚集，從而有利于增加本商業(yè)中心的人流量，弊在于同類商業(yè)設(shè)施云集， 競爭更趨激烈。根據(jù)地塊周邊地區(qū)商業(yè)用房平均租金和售價(jià)情況，項(xiàng)目法人制定了經(jīng)營計(jì)劃，商業(yè)用房的一、二層出售，其余部分出租經(jīng)營，商業(yè)用房售價(jià)暫定為 12020元 /平方米，平均租金暫定為 3 元 /平方米 日。隨著中國加入世貿(mào)組織，在今后幾年，中國餐飲業(yè)將會以更快的速度向前發(fā)展。隨著中國加入 WTO 以及上海商業(yè)、旅游業(yè)的發(fā)展，在未來幾年，上海每年的餐飲營業(yè)額都將新增 50 億元 左右。由此可見 ，休閑娛樂業(yè)在今后幾年將進(jìn)入大發(fā)展時(shí)期。同時(shí)本土的餐飲娛樂企業(yè)也看好市場的發(fā)展，加大了在這方面的投資力度。 李蕭蕭的個(gè)人主頁 需要文檔請給我留言。 辦公樓市場分析 上海寫字樓市場自 2020年年中起開始復(fù)蘇，租金開始上調(diào)，出租率水平穩(wěn)步提高。與外資企業(yè)相比，國內(nèi)企業(yè)更愿將寫字樓作為一項(xiàng)資產(chǎn)投資。與此同時(shí)，市場平均租金水平出現(xiàn) 了穩(wěn)步上升的態(tài)勢，租金從 2020 年的每天每平方米 ，回升到目前的每天每平方米 美元，漲幅高達(dá) 60%。放眼 未來兩年，隨著新供應(yīng)量的萎縮、使用需求的升溫，租金水平將進(jìn)一步上揚(yáng)，繼而刺激購買需求，估計(jì)上海寫字樓的產(chǎn)權(quán)交易量和資本價(jià)值將出現(xiàn)突破性增長。 武寧路－－ XX 路板塊由于連接滬寧高速公路，客貨交通均非常便利，同時(shí)，由于該區(qū)域分布有許多生活資料市場和農(nóng)副產(chǎn)品市場，經(jīng)營這些產(chǎn)品的企業(yè)和個(gè)人成為該區(qū)域辦公樓的主要用戶群。 本項(xiàng)目的啟動將順應(yīng)這一發(fā)展需求，通過建設(shè)功能完善的中高檔辦公樓，以彌補(bǔ)該區(qū)域辦公樓供應(yīng)的不足，利于該區(qū)域商業(yè)、辦公品質(zhì)的提升。附近有幾個(gè)住宅項(xiàng)目，售價(jià) 68007800元 /平方米，其中祥和名邸開發(fā)規(guī)模較大，占地 30 萬平方米，為聯(lián)體別墅、獨(dú)立別墅和小高層組成，售價(jià)從去年 11 月份均價(jià)6800 元 /平方米上升到目前的 7800 元 /平方米。 投資估算參考了上海市同類結(jié)構(gòu)建筑的造價(jià)指標(biāo)。新增固定資產(chǎn)投資計(jì)劃第一年（ ~）投入 60%，第二年以后（ ~）投入 40%。 基礎(chǔ)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)與說明 （ 1）項(xiàng)目投資規(guī)模 完成項(xiàng)目總投資為 135977 萬元，其中接手項(xiàng)目公司及土地費(fèi)用約為 20200 萬元。 （ 3）稅金 根據(jù)本項(xiàng)目經(jīng)營業(yè)務(wù)及現(xiàn)行會計(jì)制度，從銷售收入中直接扣除的稅金及附加主要有營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育附加稅。根據(jù)現(xiàn)行銀行利率、同行業(yè)近年來的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)等因素，本項(xiàng)目取定財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率為 10%。 車位經(jīng)營收入 本項(xiàng)目共建有車位 922個(gè)，其中 600個(gè)車位考慮為出租經(jīng)營，其余車位為商業(yè)用房免費(fèi)停車位。 項(xiàng)目的損益 （ 1）銷售費(fèi)用