【正文】 ．5公里，規(guī)劃總用地1518．06公頃，其中建設(shè)用地1451．55公頃。城市定位 “黃河明珠”展黃河文化，蘭州的定位可以說是西北中心城市，綜合樞紐和“黃河明珠”非常準確。七組團：沿黃河為軸線，通過濱河公路將安寧、七里河、西固、城關(guān)中心區(qū)、東崗、雁灘、鹽場等七個功能區(qū)聯(lián)為一體，使之快速形成濱河經(jīng)濟走廊。以黃河為軸，兩山為翼，完善跨河形態(tài)，構(gòu)筑晝夜山水城市整體空間新形象。蘭州市的城市建設(shè)與發(fā)展要遵循經(jīng)濟、社會、人口、資源和環(huán)境相協(xié)調(diào)的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，完善城市功能。其間以綜合發(fā)展模式的亞歐商廈，以高端品牌定位的高附加值賣場聯(lián)動高檔餐飲、娛樂會所以及四星級賓館，成為蘭州市出具規(guī)模的本土綜合性商業(yè)代表，其十余年成功運營，成功帶動了西關(guān)至南關(guān)商業(yè)片區(qū)的繁榮發(fā)展，以印證此類商業(yè)形態(tài)對區(qū)域商業(yè)的帶動和整合力量的龐大，目前亞歐商廈成功蛻變?yōu)樘m州市國際一二線品牌經(jīng)營場所，吸引了省內(nèi)大部分高端客戶的消費，在蘭州市零售業(yè)超8億元的市場份額中獨占鰲頭，在經(jīng)營方式上也逐步擺脫依賴租賃和招商進場的模式，自持性經(jīng)營利潤空間日漸龐大從區(qū)域內(nèi)的居住人口狀況來看，購物中心及中、高端消費服務(wù)業(yè)態(tài)十分短缺，更談不上標志著城市商業(yè)發(fā)展規(guī)?；?、現(xiàn)代化的城市綜合體。（5）而附近電子商貿(mào)城及農(nóng)民巷的餐飲業(yè)也是附近商圈的最大亮點。從調(diào)研數(shù)據(jù)分析，雁灘區(qū)域商業(yè)呈如下分布特征：（1）天水路什字至高速路口區(qū)域，主要以建材、家居銷售為主，分布有雁灘家具市場、萬家國際家具及三森美居廣場、舊貨市場、西部絲綢商貿(mào)城、蘭州雁灘布料批發(fā)市場等。2．雁灘商業(yè)發(fā)展狀況隨著雁灘區(qū)域性經(jīng)濟的發(fā)展，雁灘大橋、良志汽車、萬佳家居、省政協(xié)、良志西關(guān)商圈和東部是目前蘭州市商業(yè)用房租售價格最高的區(qū)域，通過調(diào)研，商圈內(nèi)臨街商鋪租金可比項目中，以位于張掖路中段新建項目為例，經(jīng)調(diào)查紫金廣場1層的租金比商業(yè)街內(nèi)部價格稍高一些，約為416元/㎡從市場起始看，以專業(yè)市場開發(fā)為主的雁灘片區(qū)是蘭州市商業(yè)地產(chǎn)興起區(qū)域，先后以雁灘家居市場、舊貨市場、日雜市場、古玩市場、瓷磚市場、燈具市場、三森美居等全方位細分專業(yè)市場開發(fā)，保有租賃開發(fā)是本區(qū)域主要開發(fā)模式，并且以此帶動的蘭州市最先的住宅片區(qū)式開發(fā)區(qū)，成為人居和商業(yè)共同發(fā)展的城中新城區(qū)。雁灘由早期的黃河中的灘地轉(zhuǎn)變?yōu)椤笆卟?、水果、家庭副業(yè)(養(yǎng)豬)”經(jīng)濟體，再到“新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)”的確立，目前，雁灘已發(fā)展為以雁灘家具市場、萬家國際家具及三森美居廣場、舊貨市場、西部絲綢商貿(mào)城、蘭州雁灘布料批發(fā)市場等為主的專業(yè)化市場。人均國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長10．6%，達到30000元；%，達到460億元；全社會固定資產(chǎn)投資年均增長14%，達到490億元；一般預(yù)算收入年均增長13%，達到51億元；全社會商品零售總額年均增長11%，達到430億元。城市的迅速發(fā)展，誕生了新的高端的寫字樓、大型商業(yè)體（綜合性）、專業(yè)商業(yè)中心，一個城市發(fā)展程度的高低其商業(yè)水平是重要的評判標準之一。（三）房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)調(diào)整狀況及趨勢分析1．政策調(diào)整2010年1月國務(wù)院出臺《促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》“國11條”，二套房貸首付不低于40%的房貸政策明確提出；到保障性住房用地供應(yīng)量的保障，專項整治囤地炒地行為，進一步抑制房價；“新國十條”《堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，以差別化住房信貸政策嚴格抑制房價，出臺了對首套自住房高于90平米以上的家庭，首付比例不得低于30%，二套房首付比例不得低于50%。從實體經(jīng)濟的表現(xiàn)和投資、消費、出口三大需求的表現(xiàn)來看，三季度中國經(jīng)濟出現(xiàn)企穩(wěn)的跡象。%。四、編制依據(jù)與研究范圍 （一）編制依據(jù)根據(jù)中華人民共和國的有關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定，結(jié)合該項目的具體情況，本可行性研究報告的編制依據(jù)主要有：1．國家發(fā)改委與建設(shè)部聯(lián)合頒布的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》；2．國家建設(shè)部頒布的《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》；3．工程建設(shè)相關(guān)法律法規(guī)及設(shè)計規(guī)范；4．開發(fā)商提供的其他有關(guān)材料。XXX廣場投資有限公司隸屬于大連萬達商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司，大連萬達商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司成立于2002年9月，2009年12月整體變更為股份有限公司，注冊資本36億元人民幣，是大連萬達集團旗下商業(yè)地產(chǎn)投資及運營的唯一業(yè)務(wù)平臺。連鎖百貨是萬達集團的新興支柱產(chǎn)業(yè)之一，其旗下品牌萬千百貨，目前已在北京、上海、南京、成都等地開業(yè)11家百貨店，2010年將開業(yè)15家店。計劃到2012年開業(yè)80個萬達廣場，持有收租物業(yè)面積1200萬平方米，年租金總收入超過80億元，規(guī)模排名全球前四。經(jīng)過20多年的發(fā)展，萬達集團已成為以商業(yè)地產(chǎn)、高級酒店、文化產(chǎn)業(yè)、連鎖百貨為四大支柱的大型企業(yè)集團。（五） 建設(shè)內(nèi)容：大型購物中心，寫字樓、五星級酒店、室外步行街、底商、超高層住宅等。 萬達集團抓住蘭州社會經(jīng)濟快速發(fā)展的有利時機，進軍蘭州市場，建設(shè)蘭州市規(guī)模最大、檔次最高、業(yè)態(tài)最豐富的城市綜合體項目——XXX廣場，項目位于蘭州市城關(guān)區(qū)雁灘片區(qū)，匯集大型購物中心、高級酒店、高檔寫字樓、時尚休閑娛樂商業(yè)步行街，融商業(yè)、商務(wù)、居住、休閑于一體，引入國內(nèi)外知名商家和品牌，創(chuàng)造商業(yè)價值、投資價值的最大化。%。蘭州深居大陸腹地，地處黃河上游，市區(qū)東西黃河穿城而過，南北群山環(huán)抱，屬中溫帶大陸性氣候，具有帶狀盆地城市的特征，冬無嚴寒，夏無酷暑，年平均降水量360mm，年平均氣溫10℃，全年日照時數(shù)平均2446小時，無霜期180天以上。蘭州是黃河流域唯一黃河穿城而過的城市，市區(qū)依山傍水，山靜水動，形成了獨特而美麗的城市景觀。%。二、項目概況 （一）項目名稱：稱XXX廣場項目（二）項目地址：位于蘭州市城關(guān)區(qū)雁灘，項目地塊位于蘭州市南北主干道天水北路東側(cè)，南至雁灘路，北至規(guī)劃路，西至天水北路，東至規(guī)劃路。（六）投資與收益概況：該項目投資總額為310,；該項目開發(fā)的室外步行街、底商、寫字樓用于銷售，百貨、綜合樓、娛樂樓、超市、室內(nèi)步行街、名店坊、地下停車位部分將采用租賃的方式經(jīng)營?？傎Y產(chǎn)達到1000億元，年銷售額600億元，年納稅超過50億元。文化產(chǎn)業(yè)是朝陽產(chǎn)業(yè)，也是萬達集團的支柱產(chǎn)業(yè)之一。計劃到2012年開業(yè)65家店，營業(yè)面積200萬平方米，年銷售額120億元，成為中國一流的連鎖百貨企業(yè)。公司的主營業(yè)務(wù)為商業(yè)地產(chǎn)投資及運營管理，核心產(chǎn)品是以“萬達廣場”命名的萬達城市綜合體。（二） 研究范圍本可行性研究報告的研究范圍包括：總論項目市場分析建設(shè)條件分析項目的建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模投資估算與資金籌措財務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)估算財務(wù)效益分析不確定性分析項目風(fēng)險分析結(jié)論等在此基礎(chǔ)上，考察項目建設(shè)的必要性、技術(shù)的可行性和經(jīng)濟合理性，為政府有關(guān)部門審批項目、建設(shè)單位進行投資決策和金融機構(gòu)貸款提供比較可靠的依據(jù)。其中，%?；趯嶓w經(jīng)濟的較好表現(xiàn)，宏觀經(jīng)濟重要先行指標制造業(yè)采購經(jīng)理指數(shù)(PMI)在一度連續(xù)下滑后，最近兩個月都在攀升，三季度企業(yè)家信心和企業(yè)景氣指數(shù)也都出現(xiàn)上揚，這預(yù)示著未來經(jīng)濟的較好表現(xiàn)。2010年9月30日，針對房地產(chǎn)市場疾步回暖，國家再出重拳堅決遏制部分城市房價過快上漲，要求各地立即研究制定貫徹落實“國十條”文件的實施細則。受2010年一系列調(diào)控政策影響，以濟南為代表的部分城市商品房住宅市場呈現(xiàn)冷清態(tài)勢，而未受到政策影響的商業(yè)地產(chǎn)卻一片旺銷跡象，對于與住宅相配套的底商部分成為消費群體的購房目標。：：41。而區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟極大地推動了其板塊總體經(jīng)濟發(fā)展，提升了區(qū)域形象，進一步加快城市化步伐。從影響力來看，與蘭州市商業(yè)活躍區(qū)域發(fā)展類似，東城區(qū)東部市場區(qū)域成為蘭州市最早的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域，目前已經(jīng)形成了以東部市場為核心，先后發(fā)展起東部品牌服裝城、西北品牌鞋城、新東部品牌服裝城、新世紀商貿(mào)中心、開宸名品基地、錦繡鞋城、易都摩爾綜合商業(yè)區(qū)以及新近開發(fā)的萬商國際及東歐逸景，成為蘭州市輻射周邊區(qū)域商貿(mào)集散中心，租售結(jié)合的保有式開發(fā)模式是此片區(qū)市場的重大特點。月。嘉年華、中廣（2）以華孚泰購物廣場為主要大型成型的商業(yè)體，集西餐、影院休閑、服飾化妝品百貨為一體的多業(yè)態(tài)組合商場。從調(diào)研的情況來看，項目所在區(qū)域內(nèi)，除了一些零散小商業(yè)外，并沒有形成成規(guī)模的商業(yè)氛圍。縱觀雁灘板塊在業(yè)態(tài)分布當(dāng)中，大型餐飲、娛樂會所、時尚服裝、傳媒影視等消費場所商業(yè)建筑供應(yīng)不足，商業(yè)方式原始，個體自由經(jīng)濟成分所占比例過大，商業(yè)規(guī)劃缺乏統(tǒng)一組織，商業(yè)硬件設(shè)施缺乏大體量供應(yīng)，市場存在巨大機遇。在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，實行統(tǒng)一的規(guī)劃管理。聯(lián)系外圍三個拓展區(qū)域，構(gòu)成都市區(qū)的四個主要發(fā)展空間，形成“兩帶三城三軸九片”。蘭州市規(guī)劃遵循“高起點、高標準、高層次、高水平”的現(xiàn)代城市發(fā)展理念，充分利用蘭州獨特的生態(tài)環(huán)境和歷史人文景觀風(fēng)貌，構(gòu)筑“一河貫城、兩山環(huán)城、水鏈織城”的山水城市景觀。他建議，把蘭州定位為“黃河明珠”,并圍繞這一定位作《黃河文化旅游產(chǎn)業(yè)規(guī)劃》，將5000年燦爛的黃河文化以各種藝術(shù)手法，展現(xiàn)在黃河兩岸。（2）結(jié)構(gòu)：一心、兩區(qū)、三河根據(jù)用地條件及功能定位，《詳規(guī)》將雁灘地區(qū)的結(jié)構(gòu)概括為“一心、兩區(qū)、三河”?！叭印笔侵更S河雁灘段、南河、中河。（4）交通：十大出口暢通新雁灘，為了使雁灘地區(qū)對外形成便捷的交通體系，《詳規(guī)》中沿城市主干道設(shè)置十個對外出口。（四）區(qū)域房地產(chǎn)市場運行狀況1．土地市場運行狀況2010年上半年蘭州整體土地供應(yīng)明顯少于2009年，并且地塊多集中于七里河及安寧區(qū)，㎡，成功出讓9宗土地，㎡，在全部成功出讓建設(shè)用地中，以拍賣出讓方式供地4宗，㎡，以掛牌出讓方式供地5宗,㎡。宗地編號宗地位置用地面積土地用途容積率建筑密度競買保證金（萬元）起始價（萬元）G1005城關(guān)區(qū)T604號規(guī)劃路（雁西路）以東、蘭州居正房地產(chǎn)有限公司（原蘭州雁灘工業(yè)城實業(yè)總公司）用地以南、S631號規(guī)劃路以北。圖2232 蘭州市2010年商品房成交套數(shù)圖2233 蘭州市2010年商品房成交面積走勢圖（以上圖表數(shù)據(jù)來源：房管局數(shù)據(jù)自行統(tǒng)計得出）綜合雁灘板塊近幾年的成交情況看，長期處于蘭州市領(lǐng)軍地位，但從成交價格上看，在蘭州市2010年均價漲幅達60%至5350的環(huán)境下，雁灘片區(qū)房價均價達到8500元/㎡，且高端產(chǎn)品住宅項目基本銷售結(jié)束，市場明顯處于供不應(yīng)求階段雁灘區(qū)域目前市場放量除了正茂御景東方僅余20套房源左右外，僅為天慶萊茵小鎮(zhèn)項目、鴻運潤園。及良志嘉年華二期項目除普通住宅外，規(guī)劃有21736平米（418戶）首領(lǐng)青年公寓，及約21736平米辦公區(qū)域。均價8600元/㎡戶型以90㎡為主良志11150㎡及復(fù)式戶型，另有4套樣板間基業(yè)豪庭四期5棟多層剩余房源40余套均價7550元/平方米在售戶型90136平米國泰嘉園剩余房源100余套起價6000元/㎡；全款優(yōu)惠50元/㎡。XXX廣場項目將立足于蘭州市區(qū)本地客群，并直接全省高端消費人群，提供投資宜居的產(chǎn)品為主，以高端定位、絕版的地段優(yōu)勢加之優(yōu)勢的經(jīng)營實體支撐，必將成為區(qū)域內(nèi)又一投資熱點。而且此產(chǎn)品也逐步被蘭州市民所接受。東城麗珠友信和平新區(qū)提出了借助和平飯店酒店服務(wù)的酒店式物業(yè)服務(wù)項目，同時隨著城市發(fā)展人居服務(wù)理念的覺醒，森地國際項目邀請專業(yè)酒店物業(yè)公司強強聯(lián)手，而大多數(shù)項目仍停留在普通公寓層面的原因；公寓產(chǎn)品在蘭州市場還是以毛坯房的裝修標準為主，除了安寧庭院18號樓提出了精裝修外，其他的公寓產(chǎn)品都做不到沿海城市所提倡的“拎包即可入住”的效果，市場尚不成熟，發(fā)展空間大，而真正意義上的品質(zhì)公寓住宅也是市場或缺的。商鋪形態(tài)位置租賃價格預(yù)計置換價備注臨街商鋪張掖路300~400元/㎡月5萬7萬元/㎡建蘭路90~150元/㎡月㎡麥積山路90~150元/㎡月㎡商場檔位張掖路150~200元/㎡月25萬30萬元/個建蘭路60~80元/㎡月8萬13萬元/個永昌路130~180元/㎡月15萬23萬元/個雁灘板塊區(qū)域除目前經(jīng)營面積達10萬平方米的華孚泰商場外，即是區(qū)域主業(yè)雁灘家具市場、萬家國際家具及三森美居廣場、舊貨市場、西部絲綢商貿(mào)城、蘭州雁灘布料批發(fā)市場等專業(yè)化市場，目前，雁灘板塊新放量商業(yè)體較小。 100元/㎡5001000㎡，剩余個別二期商業(yè)體20740㎡待定待定圖2332雁灘板塊主要商業(yè)狀況一覽表（除專業(yè)市場外）小結(jié)：從經(jīng)營性用房供應(yīng)情況看，此類產(chǎn)品市場供應(yīng)緊缺，但是投資市場依舊旺盛，尤其表現(xiàn)在雁灘板塊長期以住宅裙樓商業(yè)為主，區(qū)域內(nèi)二手換置的頻率較高，積蓄了較多的投資市場需求，在此基礎(chǔ)上，本項目的立項開發(fā)，必然引起投資市場的空前爆發(fā)，銷售前景良好。在調(diào)研中，伴隨蘭州市商業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展，目前市場在售寫字樓項目是歷年來較多的一年，價格指向高服務(wù)、高附加價值、高投資價值。均價6480元/，起價5880元/平米中海國際靜寧路與張掖路十字東南角25000平方米。而離雁灘區(qū)域最近的新放量寫字樓為2萬㎡26層的東甌商務(wù)大廈，5A智能化純商務(wù)寫字樓。通觀目前的市場競爭環(huán)境，同片區(qū)內(nèi)的天慶商務(wù)大廈等已經(jīng)完成銷售，并且從今年放量情況看，并沒有同期競爭對手出現(xiàn)，同時，附加在萬達品牌和同步于先進城市的規(guī)劃設(shè)計以及服務(wù)理念，都為項目立項和銷售展開形成合力的競爭。屬蘭州最好的酒店。三層是休閑娛樂中心，還設(shè)有18間歌房，玫瑰吧，棋牌室等。 ◆飛天大酒店調(diào)研對象蘭州飛天大酒店地址蘭州市天水南路星級四星級酒店屬性商務(wù)經(jīng)營狀況蘭州首個四星級賓館，因其管理團隊較為穩(wěn)定，酒店發(fā)展較為平穩(wěn)，標間入住率平均可達60%房間價格標準間360普通套房1360雙人豪華間684豪華套房1980競爭環(huán)境西北賓館、翠英大酒店、蘭州飯店等會議室價格會議半天1200 天2000總結(jié)酒店位于蘭州市中心，交通便利，酒店裝潢華貴、典雅、滲透濃厚人文色彩。房間