【正文】 司，率先在全國同行業(yè)中向全國公開宣布“三項承諾、八項信譽(yù)保證”，受 到了國家建設(shè)部的肯定，并在全國推廣。 該集團(tuán)公司在創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益、壯大自身實 力的同時，也為社會公益事業(yè)做出了巨大貢獻(xiàn)，連續(xù)幾年贊助大連國際服裝節(jié)，先后捐資興建大連市高等學(xué)校、小學(xué)校、幼兒園以及城市綠化建設(shè)，是大連市教育基金會、大連市社會治安基金會、大連市扶貧基金會的發(fā)起單位。該集團(tuán)公司擁有一支具有開拓精神的領(lǐng)導(dǎo)隊伍，具備雄厚 的經(jīng)濟(jì)技術(shù)實力，具有豐富的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營管理經(jīng)驗，完全有能力承擔(dān)該項目的實施運(yùn)作。 1998 年， 從上一年度世界 500 強(qiáng)第 7 位，躋身第 4 位，年營業(yè)額為 1392 億美元，利潤 44 億美元。 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有如果您不是在 網(wǎng)站下載此資料的 ,不要隨意相信 .請訪問 3722, 加入 ) 必要時可將此文件解密成可編輯的 DOC或 PPT 格式 6 編制依據(jù)與研究范圍 編制依據(jù) 根據(jù)中華人民共和國的有關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定，結(jié)合該項目的具體情況，該可行性研究報告的編制依據(jù)主要有： ● 國家外經(jīng)貿(mào)委頒布的《外商投資商業(yè)試點(diǎn)辦法》； ● 國家計委與建設(shè)部聯(lián)合頒布的《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》 ； ● 項目所在地城市總體規(guī)劃； ● 遼寧省建筑工程概預(yù)算指標(biāo)及有關(guān)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)； ● 開發(fā)商提供的其它有關(guān)資料。入世以后，我國將在 3 年內(nèi)逐步放開分銷領(lǐng)域的進(jìn)入限制，零售業(yè)將全面迎來開放格局，中國零售業(yè)必將掀起新一輪的革命。在吃、穿、用三類商品中，用的商品在居民消費(fèi)中所占比重略有上升。超市是商業(yè)零售業(yè)態(tài)種類中的一種，發(fā)達(dá)國家的零售商業(yè)的發(fā)展經(jīng)驗表明，超市在零售業(yè)態(tài)布局中占有重要的地位，是一種主流經(jīng)營選擇方式。 該項目發(fā)展將以滾動的方式推進(jìn)，每年在不同城市的發(fā)展大型超市數(shù)量將不斷遞增。但是，進(jìn)入新世紀(jì)， 市的商業(yè)繼續(xù)進(jìn)一步提升。 是近期已決定 將在 “十五 ”期間建設(shè)一個大型商品物流配送中心 ，要把發(fā)展物流作為新型商業(yè)發(fā)展的重點(diǎn) ， 同時鼓勵發(fā)展屬于第三方的配送中心，逐步 實現(xiàn)物流配送社會化。 市政府預(yù)想建成一個具有較大長度的商業(yè)街。 集團(tuán)在國內(nèi)市場亦具有較高的知名度，特別是在房地產(chǎn)上更是形成了“南有萬科、北有 ”這一發(fā)展之勢。 因此，該項目的成功實施，無論是對 還是對 集團(tuán)都具有極其重要的戰(zhàn)略意義，是一個雙贏的戰(zhàn)略協(xié)作。 商業(yè)區(qū)集中在 區(qū)，文化高校集中在 區(qū)，政治文化中心在 區(qū)，而 區(qū)、 區(qū)屬于老工業(yè)區(qū)和市郊區(qū)。全市三大產(chǎn)業(yè)的比重為 ： ： 。居民年平均消費(fèi)水平 4343 元，非農(nóng)業(yè)居民年平均消費(fèi)水平 7946 元。 工業(yè)以食品、輕紡、電子、機(jī)械為支柱產(chǎn)業(yè)，化工、建材、醫(yī)藥、汽車、冶金等工業(yè)也有較好的基礎(chǔ)， 發(fā)展了彩管、計算機(jī)、卷煙、汽車電器、空調(diào)器等 30 個重點(diǎn)產(chǎn)品， 100 多種產(chǎn)品走上國際市場，遠(yuǎn)銷 100多個國家和地區(qū)。尤其是一大批國際大公司、大商社、大財團(tuán)來 興業(yè)，如日本的日立、韓國的金星社等，更推動了 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。目前 城市面積擴(kuò)大到 了 400 多 平方公里，建城區(qū)面積由解放前的 平方公里發(fā)展到 150 多 平方公里。已計劃投資近 100 億元人民幣來改善和拓展 的交通、通訊能力。 市商業(yè)環(huán)境分析 市商業(yè)環(huán)境 概況 自古以來， 便是楚南重鎮(zhèn)；至漢以后， 不僅是封王之地，而且 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有如果您不是在 網(wǎng)站下載此資料的 ,不要隨意相信 .請訪問 3722, 加入 ) 必要時可將此文件解密成可編輯的 DOC或 PPT 格式 12 成為中國南部政治、文化、經(jīng)濟(jì)中心；唐宋之后，便形成比較突出 的 商貿(mào)發(fā)達(dá)，商賈云集的商業(yè)城市格局， 成為 全國最早的 四大米市 之一，素為江南商品集散中心。目前， 市市場建設(shè)蓬勃發(fā)展，市場網(wǎng)點(diǎn)遍布全市。 表 2020 年 市限額以上批發(fā)、零售貿(mào)易企業(yè)綜合指標(biāo) 單位 :億元 企業(yè)數(shù) （個） 虧 損 企業(yè)數(shù)（個） 總資產(chǎn) 商品銷售收 入 商品銷售 利 潤 利 潤 總 額 一、批發(fā) 89 39 二、零售 31 11 百貨店 4 2 超市 5 4 — 專賣店 9 2 — 0. 其他 13 3 總 計 120 50 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有如果您不是在 網(wǎng)站下載此資料的 ,不要隨意相信 .請訪問 3722, 加入 ) 必要時可將此文件解密成可編輯的 DOC或 PPT 格式 13 五一廣場商圈分析 五一廣場 自 漢 代 以后一直是 商業(yè)文化中心，這在走馬樓吳簡與馬王堆漢墓出土文物中都有記載。 目前， 五一廣場商 圈的范圍是： 它東抵文運(yùn)街、犁頭街；西達(dá)三泰街、藩城堤；南起藥王街、東牌樓；北至新安巷、紫荊街，形狀接近正方形，面積達(dá) 25 公頃。 隨著 五一廣場商圈 逐步 形成， 市的商業(yè) 格局、 經(jīng)營模式、 檔次、等方方面面 都發(fā)生了重大的轉(zhuǎn)變 。它包括以友誼阿波羅集團(tuán)為代表的國營商業(yè)經(jīng)營模式，以平和堂為代表的中外合資式的經(jīng)營模式，以東漢、萬代為主的物業(yè)管理模式，以新大新為代表的品牌經(jīng)營模式。因此，也為地下一層、地上三層或四層的商城。該項目地址到五一廣場僅十分鐘路程。友誼名店的規(guī)模，經(jīng)營形式與平和堂差不多，也是黃興中路人流最多、效益最好的兩家店。黃興南路步行通道的改造是由福建三木集團(tuán)、香港兆祥集團(tuán)合資組建的三兆公司總投資 5 億元人民幣。具體設(shè)計如下： 商業(yè)核心 ：以人民路改造為契機(jī)，形成具有現(xiàn)代氣息的綜合核心商業(yè)中心，設(shè)施包括綜合商場、超級市場、匯食城、娛樂中心及金融設(shè)施、電信設(shè)施。 （ 3）旅游服務(wù)中心：結(jié)合湘江風(fēng)光帶，在人民路改造時，發(fā)展具有較高標(biāo)準(zhǔn)的賓館、酒店，提高片區(qū)的綜合服務(wù)水平。 永湘街：形成花、鳥、魚的專業(yè)市場。 周邊物業(yè)租售情況 黃興南路：由于正在拆遷，調(diào)查了解到過去的租金是 50100 元 / m2.天，估計以后的售價平均在 5 萬元 /m2 左右（不含產(chǎn)權(quán)費(fèi)）。 萬代廣場：一至四層為商鋪，五至十五層為商住兩用房，店鋪以開 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有如果您不是在 網(wǎng)站下載此資料的 ,不要隨意相信 .請訪問 3722, 加入 ) 必要時可將此文件解密成可編輯的 DOC或 PPT 格式 17 架式經(jīng)營，開發(fā)商銷售時采取返租的形式，租金為合同價的 812%。 與 集團(tuán)的合作，將首先獲得品牌共享的優(yōu)勢。目前 集團(tuán)除在大連發(fā)展房地產(chǎn)項目外，其業(yè)務(wù)已經(jīng)延伸至廣州、北京、長春、成都、 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有如果您不是在 網(wǎng)站下載此資料的 ,不要隨意相信 .請訪問 3722, 加入 ) 必要時可將此文件解密成可編輯的 DOC或 PPT 格式 18 南京、貴陽和昆明等地，并紛紛成立了經(jīng)營機(jī)構(gòu)。尤其是對黃興北、中、南山 路，以及五一廣場商業(yè)中心區(qū)的改造拆遷，正在大刀闊斧的進(jìn)行著。 四、建設(shè)條件分析和工程進(jìn)度安排 建設(shè)條件分析 場址選擇 建設(shè)大型商業(yè)項目，能否取得可觀的經(jīng)濟(jì) 效益，地理位置是關(guān)鍵之關(guān)鍵。 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有如果您不是在 網(wǎng)站下載此資料的 ,不要隨意相信 .請訪問 3722, 加入 ) 必要時可將此文件解密成可編輯的 DOC或 PPT 格式 19 由此可見，該項目地理位置優(yōu)越，商業(yè)氛圍濃厚，交通便利，是建設(shè)大型購物廣場的理想場地。具體工程進(jìn)度安排如下： 工程進(jìn)度安排表 序 號 項目名稱 2020年 2020年 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 項目立項 2 項目規(guī)劃和方案設(shè)計 3 項目可行性研究報告 4 項目設(shè)計 5 土石 方工程 6 支護(hù)工程 7 地下室工程 8 主體工程 9 設(shè)備安裝工程 10 室內(nèi)裝修工程 11 室外裝修工程 12 室外工程 13 竣工驗收 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有如果您不是在 網(wǎng)站下載此資料的 ,不要隨意相信 .請訪問 3722, 加入 ) 必要時可將此文件解密成可編輯的 DOC或 PPT 格式 20 五、項目的規(guī)模和性質(zhì) 該項目是集商場、大型超市、餐飲為一體的大型商業(yè)中心。 該項目地下一層，地上四層，建筑物總高度 米，局部高度 米。 垂直交通：地下室至地上四層設(shè) 10 部人行步道（五上，五下）；二層至三層設(shè) 4 部人行步道（二上，二下）， 2 部自動扶梯（一上，一下）；收貨區(qū)設(shè)貨梯 2 部從地下室至地上四層，一層至四層設(shè) 8 個鋼筋混凝土樓梯，其中有 4 個樓梯通往地下室。 結(jié)構(gòu)設(shè)計 該項目采用片筏基礎(chǔ)，主體采用框架結(jié)構(gòu)，柱網(wǎng)為 和 ，樓板、屋面采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土。地面采用花崗石磨光板，其它部分精裝修。 功能要求 給排水系統(tǒng) ● 生活給水系統(tǒng) 該項目給水方式采用下行上給式，由市政管網(wǎng)直接供水，供水要求壓力 。為了節(jié)約用水，全部循環(huán)使用，按系統(tǒng)循環(huán)水量的 %由生活給水系統(tǒng)補(bǔ)給。 室內(nèi)消防給水管道有兩條進(jìn)水管與室外環(huán)狀網(wǎng)連接，并將室內(nèi)管道連成環(huán)狀，當(dāng)環(huán)狀管網(wǎng)的一條進(jìn)水管發(fā)生事故時，其余的進(jìn)水管仍能供應(yīng)所需用水量。 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有如果您不是在 網(wǎng)站下載此資料的 ,不要隨意相信 .請訪問 3722, 加入 ) 必要時可將此文件解密成可編輯的 DOC或 PPT 格式 24 ● 排水系統(tǒng) 該項目雨污分流排出。 大門設(shè)冷風(fēng)幕兼熱風(fēng)幕。 強(qiáng)電工程 ● 變配電設(shè)備工程 該項目用電負(fù)荷為一級負(fù)荷，由城市電網(wǎng)兩個不同的供電地點(diǎn)引入兩回路 10KV電源，用電負(fù)荷 7200KW。采用電磁操作。豎向干線采用二套雙母線，一套雙母線用于一般動力、照明負(fù)荷供電；另一套雙母線用于對消防用電負(fù)荷供電。 ● 防雷接地 該項目為一級防雷建筑物，采用防雷裝置作直擊雷保護(hù)；該項目采用綜合接地，接地電阻要求小于 1歐姆；利用建筑物基礎(chǔ)、柱子主筋做接地裝置、引下線。營業(yè)場所每層配備一定數(shù)量的公用電 話，公用電話為磁卡或 IC卡電話。該廣播系統(tǒng)兼做火災(zāi)緊急廣播系統(tǒng)。 ● 停車場計算機(jī)管理系統(tǒng) 采用計算機(jī)停車場管理系統(tǒng)，在停車場 2 個進(jìn)出口處分別設(shè)置讀驗卡機(jī)、信號燈、攔車器、感應(yīng)線圈及 LED 顯示屏，主控計算機(jī)設(shè)出口管 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有如果您不是在 網(wǎng)站下載此資料的 ,不要隨意相信 .請訪問 3722, 加入 ) 必要時可將此文件解密成可編輯的 DOC或 PPT 格式 27 理室。 七、消防、環(huán)保和衛(wèi)生 消防 總平面布局 該項目四周有城市道路，形成環(huán)形消防車道，寬度大于 4米，建筑物與周圍建筑物保留一定的防火間距，主要出入口及疏散口的位置符合城市交通規(guī)劃要求。 形成了立體高效的交通系統(tǒng)。 滅火器應(yīng)放置在樓梯、電梯及明顯和便于取用的地方。冷卻塔采用低噪聲型。 衛(wèi)生措施 按衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，空調(diào)系統(tǒng)補(bǔ)充足夠的新風(fēng)量，全空氣系統(tǒng)補(bǔ)充 1520%的新風(fēng)量，保證了營業(yè)場所符合勞動標(biāo)準(zhǔn)。 建設(shè)期利息估算 該項目建設(shè)投資借款總額 萬元，借款年利率 %，建設(shè)期利息 萬元。 九、財務(wù)數(shù)據(jù)估算 計算期估算 該項目計算期 20 年，其中建設(shè)期 1 年，運(yùn)營期 19 年。 該項目建成后還可獲得外墻廣告收入，預(yù)計每個項目的外墻廣告牌收入為 400 萬元 /年。 修理費(fèi)估算 該項目修理費(fèi)按折舊費(fèi)的 30%計算，每年為 萬元。 總成本費(fèi)用估算詳見附表 4。 利潤及利潤分配估算 利潤總額為銷售收入扣除總成本費(fèi)用和銷售稅金及附加后的余額。 靜態(tài)投資收益率分析 投資利潤率： % 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有如果您不是在 網(wǎng)站下載此資料的 ,