【正文】 營(yíng)銷(xiāo)推廣，保證銷(xiāo)售資金回款。主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目單位數(shù)值1總用地面積㎡23畝2規(guī)劃總建筑面積㎡88270㎡其中：住宅建筑面積㎡47,其中：14層商鋪建筑面積㎡24190其中：地下停車(chē)場(chǎng)位541位3建筑密度%　394容積率5綠地率　%6項(xiàng)目總投資萬(wàn)元200007財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬(wàn)元150008財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%9靜態(tài)投資回收期年10動(dòng)態(tài)投資回收期年. 問(wèn)題與建議項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商已合法取得本項(xiàng)目土地使用權(quán)，各項(xiàng)建設(shè)手續(xù)正在申辦中。因此，住宅建設(shè)投資的增加對(duì)于增加社會(huì)就業(yè)機(jī)會(huì)有著不可忽視的作用，而本項(xiàng)目作為濮陽(yáng)市重點(diǎn)商品住宅建設(shè)項(xiàng)目工程之一，將為增加濮陽(yáng)市當(dāng)?shù)厣鐣?huì)就業(yè)崗位作出一定的貢獻(xiàn)。青年城項(xiàng)目符合濮陽(yáng)城市建設(shè)總體規(guī)劃，貫徹了 “3+5”城市群建設(shè)的發(fā)展戰(zhàn)略，其對(duì)加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，美化城市空間，創(chuàng)造新的城市景觀(guān)，提升城市品位都具有積極意義。根據(jù)湖南省住宅與房地產(chǎn)業(yè)2010年規(guī)劃，未來(lái)10年內(nèi)湖南省將斥資3327億元打造城市住宅。正因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資的帶動(dòng)作用較大，國(guó)家為推動(dòng)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展，將建筑業(yè)列為國(guó)家的支柱產(chǎn)業(yè)之一。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的分析和研究，—2個(gè)百分點(diǎn)。正大森林廣場(chǎng)項(xiàng)目總 論. 項(xiàng)目背景與概況項(xiàng)目名稱(chēng)：正大森林廣場(chǎng)項(xiàng)目承辦單位概況單位名稱(chēng)：?jiǎn)挝恍再|(zhì)：有限責(zé)任公司注冊(cè)資金：人民幣9516萬(wàn)元業(yè)務(wù)范圍：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售 、法定代表人：可行性研究報(bào)告編制依據(jù)（1） 與委托方簽訂的咨詢(xún)協(xié)議；（2） 國(guó)家計(jì)委計(jì)辦投資審定的《投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）》；（3） 國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）》；（4） 《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》；（5） 《房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》。濮陽(yáng)房地產(chǎn)占GDP的比重還將快速上升，對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率還將逐步增大。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。目前，濮陽(yáng)市的人均住宅面積偏小，而且居住條件也比較差，與湖南省住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃相差甚遠(yuǎn)。③ 解決勞動(dòng)就業(yè)的需要由于我國(guó)目前正處于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整時(shí)期，部分行業(yè)職工下崗再就業(yè)也就在所難免，廣開(kāi)就業(yè)渠道，解決人民的生活與就業(yè)問(wèn)題已成為當(dāng)前各級(jí)政府的頭等大事。擬建地點(diǎn)本項(xiàng)目位于濮陽(yáng)市京開(kāi)路與中原路交叉口北路東，總占地面積23畝自然環(huán)境優(yōu)越，道路交通便利。分析測(cè)算過(guò)程假定本項(xiàng)目在土地取得、立項(xiàng)、開(kāi)發(fā)建設(shè)、銷(xiāo)售等方面均遵照國(guó)家及濮陽(yáng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)程序及規(guī)定。第2章 項(xiàng)目投資環(huán)境與市場(chǎng)研究. 投資環(huán)境分析 國(guó)家政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及有關(guān)政策2007年全年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值246,619億元，%。在城鎮(zhèn)投資中，第一產(chǎn)業(yè)投資1,466億元，%；第二產(chǎn)業(yè)投資51,020億元，%；第三產(chǎn)業(yè)投資64,928億元，%。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將2008年的調(diào)控政策業(yè)位于緊縮，為“防止經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)由偏快轉(zhuǎn)向過(guò)熱、防止價(jià)格由結(jié)構(gòu)性上漲演變?yōu)槊黠@的通貨膨脹”，2007年12月8日，央行將存款利準(zhǔn)備金率提高一個(gè)百分點(diǎn)；%；隨后央行、銀監(jiān)會(huì)明確規(guī)定第二套房貸以戶(hù)為單位；12月國(guó)務(wù)院發(fā)出禁令：城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房，繼2004年經(jīng)來(lái)，因家出臺(tái)的宏觀(guān)調(diào)控政策頻率之高，調(diào)控力度之大，前所未有，以“管?chē)?yán)土地，看緊信貸”為主的宏觀(guān)調(diào)控措施，緊緊扼住了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的兩大命脈，房貸利率持續(xù)漲高，同時(shí)各地政府在房地產(chǎn)稅收方面也加大了調(diào)控力度。按常住人口計(jì)算，全市人均生產(chǎn)總值12287元， %，翻了一番。就業(yè)再就業(yè)成效顯著。%，%。‰，‰，‰。農(nóng)民人均純收入4885元，%，%。　，（含企業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)清欠）。%。社會(huì)事業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施投資均有大幅度的增長(zhǎng)。峰境、亞華名都、世紀(jì)名城等。由于片區(qū)擁有良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和優(yōu)美片區(qū)環(huán)境，現(xiàn)已成為濮陽(yáng)市民購(gòu)房置業(yè)的首選區(qū)域。主要特征：片區(qū)市場(chǎng)在售樓盤(pán)少，先天條件不足，推出樓盤(pán)一般中低檔次，主要通過(guò)價(jià)格優(yōu)勢(shì)搶占市場(chǎng)份額，如蒸湘奧運(yùn)世紀(jì)城為代表的樓盤(pán)，價(jià)格相對(duì)比較低。從近幾年的數(shù)據(jù)，我們分析其房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)，如下：年 份2010201120122013房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資金額（億元）增長(zhǎng)幅度%%%%上表中很明顯，2012013年是濮陽(yáng)房地產(chǎn)投資的快速增長(zhǎng)年，快速的投資增長(zhǎng)來(lái)自于濮陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的提升。濮陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)特征分析：綜上所述，我們可以對(duì)近幾年濮陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征總結(jié)如下：① 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資持續(xù)增長(zhǎng)，但增速與市場(chǎng)需求的增長(zhǎng)呈良性發(fā)展關(guān)系。2008年濮陽(yáng)樓市分析① 濮陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)隨著國(guó)家宏觀(guān)調(diào)控政策的貫徹落實(shí)，濮陽(yáng)2013年尤其是下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)計(jì)將呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)回落。2）住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整加快。房地產(chǎn)投資需求減弱，將緩解土地供求的矛盾。項(xiàng)目銷(xiāo)售目標(biāo)群定位本項(xiàng)目規(guī)劃為濮陽(yáng)地區(qū)的中高檔樓盤(pán)，銷(xiāo)售目標(biāo)客戶(hù)群定位如下：① 一類(lèi)客戶(hù)：企事業(yè)單位職工本項(xiàng)目周邊的大型企業(yè)較多，上萬(wàn)人的企業(yè)包括中鋼衡重企業(yè)職工、濮陽(yáng)鐵路部門(mén)職工等等。⑤ 五類(lèi)客戶(hù)：濮陽(yáng)在外地成功人士目前湘江邊乃至整個(gè)濮陽(yáng)，大型規(guī)模的社區(qū)都罕有，特別是別墅社區(qū)，對(duì)于在外工作的濮陽(yáng)籍人士回家鄉(xiāng)購(gòu)房，一定選擇景觀(guān)好品質(zhì)高的規(guī)模社區(qū)，作為唯一的別墅區(qū)無(wú)疑是該部分金字塔高端人群的置業(yè)首選。⑦ 七類(lèi)客戶(hù)：各地房地產(chǎn)投資人士濮陽(yáng)房?jī)r(jià)目前在全國(guó)來(lái)講都偏低，2007年全國(guó)地級(jí)市房地產(chǎn)銷(xiāo)售平均價(jià)格2700元/㎡,濮陽(yáng)現(xiàn)在的水平還不到2300元/㎡，有著極大的升值空間，將會(huì)吸引各地有眼光的人士前來(lái)購(gòu)買(mǎi)。① 銷(xiāo)售量一期工程1至3號(hào)樓標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)、住宅、辦公② 銷(xiāo)售進(jìn)度本項(xiàng)目預(yù)計(jì)2014年5月初開(kāi)盤(pán)：l 開(kāi)盤(pán)后一個(gè)月內(nèi)，即至2014年11月底，完成總銷(xiāo)售任務(wù)的50%，約186套住 宅，銷(xiāo)售金額約9000萬(wàn)；l 開(kāi)盤(pán)后三個(gè)月內(nèi)，即至2015年1月底，完成總銷(xiāo)售任務(wù)的70%，約260套住宅，； 銷(xiāo)售收入預(yù)測(cè)1）周邊城市房?jī)r(jià)比較：許多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，濮陽(yáng)目前房?jī)r(jià)水平處于全省中等水平，經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Υ螅谖磥?lái)相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間里，將有比較好的成長(zhǎng)空間，2007年10月下旬，由省建設(shè)廳、統(tǒng)計(jì)局、國(guó)土資源廳、發(fā)改委、中國(guó)人民銀行長(zhǎng)沙中心支計(jì)行，湖南銀行監(jiān)局，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局湖南調(diào)查總隊(duì)等部門(mén)在長(zhǎng)沙召開(kāi)的全省前三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)聯(lián)席會(huì)議上獲悉：全省商品房住宅均價(jià)為2291元/平方米，低于全省平均水平。在濮陽(yáng)市開(kāi)發(fā)協(xié)會(huì)第三屆理事會(huì)換屆選舉會(huì)議上，市城建開(kāi)發(fā)辦主任田世凡的發(fā)言中發(fā)現(xiàn)，濮陽(yáng)房地產(chǎn)發(fā)展分為三個(gè)階段：90年代至2001年為第一極端，這一階段主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)的起步和調(diào)整；2002年至2006年為第二階段，這一階段是濮陽(yáng)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)發(fā)生翻天覆地的一個(gè)重要階段，也是譜寫(xiě)濮陽(yáng)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)新篇章的一個(gè)重要時(shí)期。一是房貸新政策抬高門(mén)檻，開(kāi)發(fā)企業(yè)融資成本增加，自然促進(jìn)房屋價(jià)格上漲；其次是本身就稀缺的土地，協(xié)議出讓方嚴(yán)管后，地價(jià)還有進(jìn)一步上升的趨勢(shì)；其三是建材價(jià)格在上漲，提高了建筑成本；第四是隨著人居環(huán)境和小區(qū)規(guī)劃的日益完善，房屋成本上漲；最后城市變化帶來(lái)了較大的有效需求促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。3） 項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格定位：根據(jù)本項(xiàng)目住宅和商鋪房預(yù)測(cè)銷(xiāo)售價(jià)格，標(biāo)準(zhǔn)層住宅實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售均價(jià)不低于2700元/㎡；其中1號(hào)住宅樓銷(xiāo)售均價(jià)2800元/平方米，2號(hào)住宅樓銷(xiāo)售均價(jià)2650元/平方米，3號(hào)住宅樓銷(xiāo)售均價(jià)2800元/平方米，1號(hào)至3號(hào)樓公共停車(chē)場(chǎng)3000元/平方米，3號(hào)樓一層商鋪銷(xiāo)售均價(jià)9000元/平方米，3號(hào)樓二層商鋪銷(xiāo)售均價(jià)5000元/平方米，詳見(jiàn)附表五《銷(xiāo)售收入及稅金估算表》。② 短信推廣 成本低，覆蓋面廣，操作簡(jiǎn)單靈活，可以作為一種長(zhǎng)期的營(yíng)銷(xiāo)手法。⑤ 營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)l 活動(dòng)一：“沿江風(fēng)光帶竣工典禮”、“湘水明珠開(kāi)盤(pán)慶典”。l 活動(dòng)五：系列名人講座。l 公交和站臺(tái)廣告：開(kāi)盤(pán)前三個(gè)月至開(kāi)盤(pán)后三個(gè)月，周期半年。 l 單張派發(fā)：每天均需進(jìn)行的推廣方式,力求單張波及到濮陽(yáng)的每一個(gè)角落。. 項(xiàng)目建設(shè)條件①氣溫年平均氣溫 ℃一月份氣溫 ℃七月份氣溫 ℃極端最低氣溫 ℃極端最高氣溫 ℃②降水量年平均降水量 年降雨天數(shù) 30天日最大降水量 ③濕度最冷月平均相對(duì)濕度 81%最熱月平均相對(duì)濕度 75%④風(fēng)風(fēng)速年平均值 主導(dǎo)風(fēng)向 夏季 NNW 冬季 NNW 30年一遇最大風(fēng)速 23m/s⑤最大積雪深度 10cm⑥最大凍土深度 5cm⑦全年日照時(shí)數(shù) 施工條件本項(xiàng)目所在地地勢(shì)平坦，不占用城市主干道，無(wú)需大規(guī)模拆遷。目前，濮陽(yáng)華龍區(qū)已經(jīng)成立了濮陽(yáng)市湘江東岸南段建設(shè)協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組，由原市委副書(shū)記王雄飛任組長(zhǎng)，華龍區(qū)委書(shū)記段志剛?cè)胃苯M長(zhǎng)，市委市政府相關(guān)職能部門(mén)的領(lǐng)導(dǎo)及華龍區(qū)負(fù)責(zé)人擔(dān)任成員，考慮到該項(xiàng)目投資大、建設(shè)周期長(zhǎng)，帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)效益明顯，區(qū)政府下發(fā)了衡政發(fā)[2006]20號(hào)文，“關(guān)于《湘江東岸南段堤路建設(shè)工程實(shí)施細(xì)則》的通知，將本項(xiàng)目納入省、市重點(diǎn)項(xiàng)目，享受區(qū)政府給予的有關(guān)有關(guān)優(yōu)惠政策。在住宅的設(shè)計(jì)理念上，項(xiàng)目引入了“新都市主義”、“街區(qū)型規(guī)劃”、“仿生規(guī)劃”等先進(jìn)設(shè)計(jì)理論，力求將歐洲經(jīng)典藝術(shù)的大氣、尊貴與東方文化的“天人合一”理念有機(jī)結(jié)合，將和諧生活氛圍的營(yíng)造融入社區(qū)文化建設(shè)的精神層面。① 獨(dú)具特色的水系布局。小區(qū)內(nèi)曲徑通幽、步步為景，設(shè)計(jì)了地下陽(yáng)光車(chē)庫(kù)，即使在車(chē)庫(kù)里也可以看見(jiàn)如畫(huà)的園林風(fēng)景，并形成獨(dú)具特色的下沉景觀(guān)，使整個(gè)空間錯(cuò)落有致。本項(xiàng)目商業(yè)類(lèi)型齊全，既有臨街商業(yè)街，又有集中商業(yè)、社區(qū)會(huì)所。建筑戶(hù)型特色① 細(xì)化功能，把握尺度營(yíng)造氣氛，更靈活性的平面設(shè)計(jì)以滿(mǎn)足日益變化的生活模式。如：陽(yáng)光電梯廳、空中內(nèi)庭院、大陽(yáng)臺(tái)和飄窗等。Ⅲ、對(duì)可能出現(xiàn)的薄弱部位，擬采取措施提高抗震能力。地下室設(shè)計(jì)地下車(chē)庫(kù)層蓋結(jié)構(gòu)采用澆鋼筋混凝土梁板結(jié)構(gòu)，地下車(chē)庫(kù)存的頂板采用加設(shè)次梁的梁板結(jié)構(gòu)，以減少樓板的跨度和厚度；梁采用反梁形式，以滿(mǎn)足建筑空間凈高的要求。市政給水管網(wǎng)的供水流量能滿(mǎn)足小區(qū)用水量要求；壓力能保證小區(qū)低層建筑的壓力要求。小區(qū)室外有按規(guī)范設(shè)置室外消火栓。各棟生活污水經(jīng)室外污水管集中后，先排入小區(qū)化糞池，經(jīng)處理后，再排入市政下水道。① 淺色磁磚飾面。 層室內(nèi)地面局部架空并采用了良好的隔熱保溫措施。上半年氣溫基本趨勢(shì)：冬暖且春溫高?！?衡東、西渡、祁東)—℃(市區(qū)),(衡東、西渡、祁東、常寧)～℃(衡山)。根據(jù)氣溫等級(jí)劃分標(biāo)準(zhǔn):2002年度衡山、市區(qū)、衡南為偏高年景,其他5站為略高年景。設(shè)計(jì)原則① 建設(shè)項(xiàng)目污染防治的處理設(shè)施應(yīng)與主體工程同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)施工、同時(shí)投入使用，各類(lèi)污染物經(jīng)處理后符合國(guó)家和長(zhǎng)沙市有關(guān)排放標(biāo)準(zhǔn)。小區(qū)污水分若干出口排至市政污水管。③ 固體廢物治理小區(qū)的固體廢棄物主要是生活垃圾，小區(qū)建設(shè)垃圾收集點(diǎn)，布置