【正文】 8．不可預(yù)見費(fèi)： 500 萬元； 9．投資利息： 2020 萬元； 10．其他費(fèi)用： 500 萬元。正在建設(shè)中的中海殼牌南海石化項(xiàng)目將給惠州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展增添一臺(tái)強(qiáng)有力的發(fā)動(dòng)機(jī)，推動(dòng)惠州工業(yè)化進(jìn)程，拉長產(chǎn)業(yè)鏈，使 惠州成為珠三角乃至華南地區(qū)的重要化工基地，改變惠州在珠三角的分工地位，進(jìn)而帶動(dòng)珠三角東翼邊緣的工業(yè)化起飛，為東翼乃至整個(gè)珠三角提供強(qiáng)大的基礎(chǔ)性工業(yè)支撐。如果從更大范圍來看大亞灣，其發(fā)展前景更不可估量。初步形成了比較完善的道路、供水、供電、通訊和港口等基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)，具有發(fā)展臨海大型工業(yè)項(xiàng)目的優(yōu)越條件。項(xiàng)目采用世界先進(jìn)的石油化工技術(shù)，年產(chǎn) 80萬噸乙烯，進(jìn)而衍生出 230 多萬噸高質(zhì)量的化工產(chǎn)品，年銷售值達(dá) 17億美元，對下游產(chǎn)品的拉動(dòng)效應(yīng)為 1:50。 進(jìn)入新的世紀(jì)，惠州的區(qū)位條件將的重大的改變。 良好的區(qū)位條件是區(qū)域經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的重要因素，其毗鄰香港的優(yōu)越區(qū)位條件便是其中最重要的 因素。這一階段的代表性事件是中海殼牌南海石化項(xiàng)目的最終簽訂。這一階段的另一個(gè)代表性事件是熊貓汽車城項(xiàng)目在惠州進(jìn)行談判的啟動(dòng)和終止。 惠州市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展比之改革開放前發(fā)展要快得多， GDP年均增長 %， 1988年達(dá)到 億元；人口年均增長 %， 1988 年達(dá)到 萬人；城鎮(zhèn)建成區(qū)面積年均增長 %， 1988 年達(dá)到 平方公里；地方財(cái)政收入年均增長 %， 1988 年達(dá)到 億元；工業(yè)生產(chǎn)總值年均增長 %， 1988 年達(dá)到 %億元；人均 GDP 年均增長%， 1988 年達(dá)到 1526 元；三次產(chǎn)業(yè)比重從 1978 年的一產(chǎn)獨(dú)大發(fā)展到 1988 年退居第二的位置，但該 階段第二產(chǎn)業(yè)的比重始終最小，惠州市還沒有完成從農(nóng)業(yè)市到工業(yè)市的蛻變；這一期間，惠州市實(shí)際利用外資和外貿(mào)出口也開始大幅增加，但由于基數(shù)太小，惠州市經(jīng)濟(jì)并沒有出現(xiàn)質(zhì)的飛躍。全市現(xiàn)有 78 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)， 10個(gè)街道辦事處， 1066 個(gè)行政村，并設(shè)有兩個(gè)國家級(jí)開發(fā)區(qū)：大亞 灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和仲愷高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)。 2020 年，全市實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，比 1990 年增長 倍， 12年翻了三番多，年均增長 %。改革開放以前，惠州市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相當(dāng)薄弱，直到 1979 年，全市國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 億元，其中工業(yè)產(chǎn)值僅為 億元。 ◆ 本開發(fā)項(xiàng)目的各項(xiàng)財(cái)務(wù)分析部分，按照目前惠州市各類房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)的投資經(jīng)驗(yàn)以及本項(xiàng)目的實(shí)際數(shù)據(jù)，經(jīng)過科學(xué)測算獲得，務(wù)求能夠符合此類報(bào)告的規(guī)范要求、計(jì)算模式以及測算要求。 惠州 xx 廣場可行性研究報(bào)告 本項(xiàng)研究為規(guī)范的可行性研究，主要任務(wù)是論證 **廣場投資的必要性、可能性、有效性和合理性。 第一章 惠州市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 1． 1 惠州市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展概況 惠州市位于廣東省東南部、珠江三角洲東北端，南臨南海大亞灣，與深圳、香港、東莞毗鄰，北連河源市，東接汕尾市，西鄰廣州市。改革開發(fā)以后，特別是1988 年地改市之后，全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)進(jìn)入了迅速發(fā)展、充滿生機(jī)活力的時(shí)期。 2020 年行政區(qū)劃調(diào)整后，惠州市現(xiàn)轄惠城區(qū)、惠陽區(qū)、惠東縣、博羅縣、龍門縣，除龍門縣外，其他縣區(qū)都屬于珠三角地區(qū)。 惠州市人民政府駐地惠城區(qū)，惠城區(qū)土地總面積 平方公里，總?cè)丝?萬；惠陽區(qū)土地總面積 平方公里，總?cè)丝? 萬。 1989— 1993 年是惠州市經(jīng)濟(jì)從起步進(jìn)入快速發(fā)展的階段，經(jīng)濟(jì)社會(huì)各項(xiàng)指標(biāo)都經(jīng)歷了前所未有的大發(fā)展， GDP 年均增長 %，地方財(cái)政收入年均增長 %，實(shí)際利用外資年均增長 61%，城鎮(zhèn)建成區(qū)面積年均增長 %，外貿(mào)出口總額年均增長%，人均 GDP 年均增長 %。這些事件對惠州的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展產(chǎn)生了極大的影響，隨著房地產(chǎn)泡沫的徹底破滅，熊貓汽車城項(xiàng)目 的擱淺，惠州市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展陷入低落和迷茫之中。預(yù)計(jì)未來五到十年間，大亞灣 區(qū)的石化產(chǎn)業(yè)將投入 1000 到1500 億元的建設(shè)資金，巨大的產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)將為大亞灣的工業(yè)化、城市化提供強(qiáng)有力的物質(zhì)支撐，也將為整個(gè)惠州市的跨越式發(fā)展提供契機(jī)。改革開放以前，珠三角西岸的發(fā)展快于東岸，改革開放后，由于東岸接近香港，近水樓臺(tái)的優(yōu)勢突現(xiàn)，到 2020 年，深圳和東莞的人口和國內(nèi)生產(chǎn)總值是中山和珠海的三倍多。 CEPA 的簽署與實(shí)施，在未來若干年香港對珠三角的輻射作用將大大加強(qiáng)，香港的國際融資能力和高端服務(wù)業(yè)將大大促進(jìn)珠三角的全面發(fā)展。該項(xiàng)目已于 2020 年11月奠基，目前正在進(jìn)行 80 萬噸乙烯裂解裝置建設(shè)，預(yù)計(jì)到 2020 年正式建成投產(chǎn)。 大亞灣在努力構(gòu)建完整的石化產(chǎn)業(yè)鏈方面有很大優(yōu)勢：殼牌公司是全球 500 強(qiáng)跨國公司之一，擁有先進(jìn)的管理和技術(shù)設(shè)備，在世界石化市場占據(jù)重要地位。 大亞灣東部的稔平 半島，土地面積 740 平方公里，超過新加坡的土地面積，正處于尚待開發(fā)狀態(tài)，具有發(fā)展多個(gè)大型工業(yè)項(xiàng)目的條件，正受到外來投資商的高度關(guān)注。 同時(shí)，石化產(chǎn)業(yè)區(qū)的開發(fā)使惠州產(chǎn)業(yè)空間向沿海推移，帶動(dòng)城市空間向沿海發(fā)展，推動(dòng)惠州市走向真正意義上的沿海城市。 2． 2 研究過程 2． 2． 1研究目的 項(xiàng)目可 行性研究是項(xiàng)目立項(xiàng)的依據(jù)，亦是項(xiàng)目開發(fā)成功的基礎(chǔ)，通過系統(tǒng)的研究，可依據(jù)惠州房地產(chǎn)市場的特征決定市場定位，可依據(jù)技術(shù)經(jīng)濟(jì)評(píng)估，了解項(xiàng)目運(yùn)行的投資收益及回收期，尤其是測算項(xiàng)目實(shí)際的開發(fā)成本，以作為后期市場營銷計(jì)劃決策的主要依據(jù)。 2． 2． 3 研究內(nèi)容 房地產(chǎn)項(xiàng)目所涉及內(nèi)容十分廣泛，因此，本項(xiàng)研究的內(nèi)容亦較為復(fù)雜，總體上來看，我們依據(jù)預(yù)期收益和成本兩條主線，將內(nèi)容分為五大部分，即研究原則，市場研究， 項(xiàng)目評(píng)估，投資分析和基本結(jié)論，個(gè)中涉及的主要分支內(nèi)容包括： a、全面收集項(xiàng)目周邊的大量市場資料，籍此分析各種對項(xiàng)目前景有決定性影響的市場因素； b、從城市規(guī)劃的角度對本項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)價(jià)； c、運(yùn)用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的方法，測定項(xiàng)目各類開發(fā)物業(yè)市場售價(jià)； d、綜合市場需求及資深建筑師意見，對項(xiàng)目住宅小區(qū)規(guī)劃作出評(píng)價(jià)； e、從實(shí)際操作的角度計(jì)算分析項(xiàng)目投資成本及預(yù)計(jì)投資進(jìn)度； f、結(jié)合實(shí)際情況對項(xiàng)目的投資進(jìn)行財(cái)務(wù)分析，計(jì)算項(xiàng)目的可能收益 ，分析影響收益的重要因素； g、按投資開發(fā)的進(jìn)度安排資金籌措與運(yùn)用計(jì)劃； h、綜合各類分析，對項(xiàng)目的開發(fā)可行性作出判斷。邀請營銷、估價(jià)、工程、建筑、預(yù)算等各方 面專家就一些典型問題展開討論。擁有豐富的經(jīng)濟(jì)資源及人文資源，政治、經(jīng)濟(jì)、文化、金融、商貿(mào)、科技氛圍較好。 2． 3． 2 項(xiàng)目概括 “ **廣場 ” 是由惠州市 **房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資興建的住宅項(xiàng)目，它所處的惠州市江北 27 號(hào)小區(qū)是惠州市新城區(qū)的核心地帶。為體現(xiàn) “ 人文社區(qū) ” 概念，創(chuàng)造山水相間的園林式住宅區(qū)，小區(qū)東部小山脈將整體保留，在山前平地處建造功能性同景觀性相 結(jié)合的立體水體體系，水體沿岸為步行及人造景點(diǎn)?？傋?1100 戶，可居住人口 3800 人。 2． 4 區(qū)域特點(diǎn) 本可行性研究針對 **廣場首期，但由于項(xiàng)目的整體性，在研究過程中又不可完全獨(dú)立分開，因?yàn)橹T如綠化、公共設(shè)施是由整個(gè)小區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃，具有共享性，在投資分析上，亦必須按建筑面積進(jìn)行分?jǐn)?。廣汕公路現(xiàn)狀路寬 64米，為雙向六車道，并已于二 00三年拓寬為惠州市的形象大道，經(jīng)過新城區(qū)位置被命名為惠州大道。 2． 4． 3 道路系統(tǒng) 規(guī)劃區(qū)位于新城區(qū)的核心位置，隔東江，連惠州大橋而與老城區(qū)相連，廣汕公路從西側(cè)通過，三環(huán)路從規(guī)劃區(qū)南部通過，使本區(qū)與城市其他 地區(qū)之間的聯(lián)系非常便利。支路及宅前路有序的組織區(qū)內(nèi)部交通。 ◆ 文化設(shè)施：中心區(qū)規(guī)劃青少年活動(dòng)中心、社區(qū)圖書館、惠州市書畫愛好者活動(dòng)中心，茶藝館等。 ◆ 該地塊南面為惠州市江北占地 8萬平方米的公園。 第三章 惠州市商品房需求狀況 3． 1 惠州市基本情況 惠州市位于廣東省東南部，珠江三角洲東北端，與深圳、香港毗鄰，是港、穗、深連結(jié)粵東的陸上交通要沖。 2020 年全市工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值為 1192 億元，其中工業(yè)總產(chǎn)值 994億元，農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 198 億元，全市工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)工業(yè)產(chǎn)品銷售收入 650 億元，比上年增長 15％，實(shí)現(xiàn)利稅總額 52億元。全年房地產(chǎn)施工面積 萬 m2，竣工面積 萬 m2，銷售面積 萬 m2，銷售金額 億元， 個(gè)人購買商品房面積比重為 %，個(gè)人購買住宅比重為 %。 3． 3 商品房需求主要指標(biāo) **廣場主要面對惠州市區(qū)居民，惠州市區(qū)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下： ◆市區(qū)人口約 92萬， 28 萬個(gè)家庭。 41％的人希望一次性付款，月均供樓支出 1290 元。 3． 4． 2 商品房為惠州居民主要的消費(fèi)支出 隨著全省實(shí)物分房的終結(jié)和貨幣分房的全面推行，房地產(chǎn)作為一項(xiàng)重要的商品，成為大多數(shù)個(gè)人和家庭的一個(gè)重要的消費(fèi)和投資的目標(biāo)，因而房地產(chǎn)需求必會(huì)有 一定的增長。據(jù)調(diào)查，惠州市民能夠接受的商品房平均價(jià)格為 1805 元／平方米，其中中高收入家庭則為 2050 元／平方米。 3． 5 惠州居民對商品房環(huán)境及配套要求 隨著收入水平提高，惠州居民對商品房的要求日趨苛求，調(diào)查表明，綠化環(huán)境為購 買商品房最重要的參考因素之一，尤其是對于中高收入的白領(lǐng)人士，這方面的祈求更強(qiáng)烈。具體數(shù)據(jù)如圖 3所示。在受到市場競爭的影響和消費(fèi)者日益成熟的情形下， 房地產(chǎn)發(fā)展商之間的競爭從初期的無序化圈地競爭向更高層次和更為規(guī)范的品牌競爭、服務(wù)競爭演進(jìn)。 4． 2 惠州市商品房市場發(fā)展趨勢 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，將會(huì)帶動(dòng)一大批相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，因而房地產(chǎn)業(yè)成為一些相關(guān)產(chǎn)業(yè)的助動(dòng)器。惠州市商品房發(fā)展有以下幾個(gè)趨勢： （ 1） 在政府鼓勵(lì)消費(fèi)政策和加快房改進(jìn)程影響下，市民的商品房消費(fèi)日益提高，住宅市場需求容量增大?；葜菔忻袢司杖虢鼇韥硪恢背试鲩L態(tài)勢，其對商品房的消費(fèi)也必將有所增長，住房需求增大增多?；葜葑鳛橹槿菛|部地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展很快，并由于其優(yōu)越的地理位置和良好的投資環(huán)境，吸引了眾多外地投資者，在引來資金流的同時(shí)，還涌入了大批經(jīng)商務(wù)工的外來人員，他們的住房需求也會(huì)給予本的房地產(chǎn)業(yè)的一定的發(fā)展機(jī)會(huì)。目前銷售情況較好的小區(qū)一般都位于市區(qū)內(nèi)，開發(fā)規(guī)模較大，物業(yè)形象和樓宇素質(zhì)良好，交通便利，但由于這類小區(qū)一般銷售價(jià)格偏高，個(gè)別樓盤物業(yè)管理水平較低，影響了市場消費(fèi)者對他們的購買欲望 。均為一次性開發(fā)完成。 5． 2． 3 銷售情況 君華府于 2020 年 5 月開盤，已售出 45％；碧水灣自 2020 年 10 月份開盤以來，已完成銷售 70%；從售價(jià)來看，君華府售價(jià)在 2300 元／ m2 以上，均價(jià)為 2850 元／m2。 具體如下表： 會(huì)所項(xiàng)目配置 樓盤 會(huì)所 君華府 健身 /健美室、兒童樂園、游泳池、乒乓球室、西餐廳 碧水灣 健身 /健美室、兒童樂園、游泳池、乒乓球室、網(wǎng)球場、羽毛球場、籃球場 5． 2． 4 各樓盤銷售策略 在銷售策略 上，不同的發(fā)展商采取了不同的銷售方式，但最基本的便是立足于本樓盤。 6． 2 項(xiàng)目優(yōu)勢 （ 1） 本項(xiàng)目的發(fā)展商實(shí)力雄厚，信譽(yù)良好，公司集聚了一大批富有經(jīng)驗(yàn)的工程技術(shù)人員和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理人員，建立、健全了一整套科學(xué)、高效的管理制度，形成了完善的項(xiàng)目開發(fā)、工程管理、經(jīng)營銷售、財(cái)務(wù)管理及房地產(chǎn)物業(yè)管理等運(yùn)作體系，具備成功開發(fā)建設(shè) **廣場大型住宅小區(qū)的硬件基礎(chǔ)。 （ 4） 本項(xiàng)目所開發(fā)的商業(yè)走廊環(huán)其小 1000 余米，四面臨路，極易集聚人氣、集聚財(cái)氣。文化和人文環(huán)境對一個(gè)小區(qū)的開發(fā)至關(guān)重要，其巨大的潛在號(hào)召力有時(shí)會(huì)勝過樓盤的廣告炒作。 第七章 市場容量估算 7． 1 總體定位 依據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃市場狀況和發(fā)展商的設(shè)想，本項(xiàng)目的總體定位是人文住宅小區(qū)。 這些目標(biāo)客戶具備如下特征： ◆收入穩(wěn)定。 7． 4 市場容量 估算對于市場容量的測算是市 場研究的基本任務(wù)，亦是可行性研究的重要內(nèi)容，在抽樣調(diào)查的問卷中，我們設(shè)定以下指標(biāo)作為推斷市場容量的基礎(chǔ)，同時(shí)統(tǒng)計(jì)結(jié)果附后。調(diào)查結(jié)果占有購房意向家庭的 37％； ◆ 能夠接受商品房價(jià)格區(qū)間在 2020 元／平方米以上的。 本二期工程擬分三組、滾動(dòng)式進(jìn)行開發(fā)，第一階段開發(fā) C 區(qū)，作為本項(xiàng)目啟動(dòng)，第二階段、第三階段須觀察項(xiàng)目周邊物業(yè)市場的變化從而制定 出相應(yīng)的開發(fā)策略。 2．墻體 外墻磚或高級(jí)涂料。 8． 3 土地成本 本項(xiàng)目土地成本的總額為 4000 萬元。 8． 5 應(yīng)繳各種稅費(fèi) 本項(xiàng)