【導讀】能性、有效性和合理性。按照國家有關(guān)規(guī)范，可行性研究包括機會研究、初步可行性研。地產(chǎn)開發(fā)市場的成交數(shù)據(jù)則主要來源于惠州市國土房管局；建安工程造價的構(gòu)成依據(jù)，惠州市正在建設(shè)和已經(jīng)竣工的部分典型工程個案中關(guān)于建安工程造價的資料作為對比。求、計算模式以及測算要求?；葜菔械靥幍途暥龋被貧w。線橫貫全市，雨量充沛，陽光充足，氣候溫和，屬南亞熱帶季風氣候區(qū)。改革開放以前，惠州市經(jīng)濟基礎(chǔ)相當薄弱，直到1979年，全市國內(nèi)生產(chǎn)總值。億元，工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值億元，其中工業(yè)產(chǎn)值僅為億元?；葜菀延梢患偶艧o聞的邊陲之地變?yōu)橐环絺涫荜P(guān)注的投資。2020年行政區(qū)劃調(diào)整后，惠州市現(xiàn)轄惠城區(qū)、惠陽區(qū)、惠東縣、博羅縣、龍門縣，除龍門縣外，其他縣區(qū)都屬于珠三角地區(qū)。按惠州市統(tǒng)計年鑒口徑，2020年底，惠州市總。生產(chǎn)總值年均增長%，人均GDP年均增長%。形勢出現(xiàn)巨大逆轉(zhuǎn)的主要原因就是區(qū)位條件，東部地區(qū)與香

　　

【正文】 貸款則須支付年利率為 6％的貸款利息。貸款利率的支付方式為本核算期內(nèi)支付以往各期累計的貸款總額半年的利息以及本核算期內(nèi)均勻投入的原則計算的本核算期內(nèi)投資資金的半年利息。上述的 “ 平緩回收 ” 方案，是一個相對較為保守的預售樓款的回收方案，由于要考慮到第一階段只能以低開高走、采取低廉的推廣銷售住宅物業(yè)，因此，前期所回收的 70％預售樓款只使用其中的 50％部分（ 5％＋ 45％＝ 50％），作為下階段的建設(shè)開發(fā)資金使用。 9． 2． 1． 7營業(yè)性公建項目收益的設(shè)定 小區(qū)建設(shè)涉及到的具有營業(yè)性質(zhì)的公建項目，如會所、商店、俱樂部等，是可以產(chǎn)生盈利的項目，也就是說，建造這些項目所耗費的成本將來是可以通過物業(yè)的銷售或項目的經(jīng)營收益來補償?shù)摹Ｔ诒敬慰尚行匝芯恐?，暫不對這部分項目投資進行回收，不作為項目收益一部分計入總收益里面。 9． 2． 1． 8財務(wù)指標的選取 本項目經(jīng)濟效益分析報表格式的依據(jù)是國家計委和建設(shè)部發(fā)布的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第二版），參照我國的財會制度，結(jié)合現(xiàn)時房地產(chǎn)開發(fā)的實際情況，對項目投資計算經(jīng)濟效益。參照我國的財會制度，結(jié)合現(xiàn)時房地產(chǎn)開發(fā)的實際情況，進行本項目的經(jīng)濟效益評判。初步效益測算根據(jù)本項目的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，可算出本項目的靜態(tài)財務(wù)效益，詳見下表： 本項目靜態(tài)投資效益分析表 序號 項目名稱 金額（萬元） 1． 0 現(xiàn)金流入 56167 2． 0 現(xiàn)金流出 41504 2． 1 土地開發(fā)費 4000 2． 2 土建、建安設(shè)計工程費 28752 2． 3 應(yīng)繳各種稅費 2500 2． 4 營業(yè)稅 2020 2． 5 各類配套工程費 532 2． 6 供水增容費 120 2． 7 報建手續(xù)費 600 2． 8 不可預見費 500 2． 9 投資利息 2020 2． 10 其他費用 500 從靜態(tài)的角度看，整個項目盈利十分明顯。從上述分析可得出如下關(guān)于本項目的開發(fā)效益的結(jié)論：從各財務(wù)評價指標看，整個項目盈利十分明顯；從計算模型的設(shè)定，知道影響本項目效益的主要因素，一是開發(fā)成本，二是物業(yè)的銷售進行得順利與否，對上述兩方面因素的控制是本項目成功的關(guān)鍵。三、本項目的計算模型中，設(shè)定本項目物業(yè)的銷售率為 100％，是為了體現(xiàn)本項目的內(nèi)在盈利能力。而本項目物業(yè)日后推出的實際銷售 率將與當時該地區(qū)的物業(yè)市場環(huán)境、對本項目物業(yè)的營銷是否得力等諸多因素的綜合作用有很大的關(guān)系，對這些因素的研討將不是本次可行性研究的內(nèi)容。 9． 2． 2 首期第一階段投資效益分析 根據(jù)前面對第一、二階段開發(fā)模式的設(shè)定，第一階段及第二階段預售樓款將主要用于抵償本項目部分開發(fā)投資，預售樓款不足以抵償開發(fā)投資的部分才通過銀行抵押貸款進行籌資，不同的預售樓流入計劃與安排將會直接影響貸款的籌措數(shù)量，也就是說影響了財務(wù)成本。從財務(wù)指標看，本項目整體開發(fā)的開發(fā)效益在收支平衡的基礎(chǔ)上有一定的盈余，基本達到了用較少的資金（貸款 額）來啟動整個小區(qū)建設(shè)的目的，在財務(wù)分析的角度上看是可行的。首期開發(fā)效益綜述：由于首期開發(fā)資金籌措及運作模式的設(shè)定，開發(fā)資金可由部分預售樓款來沖抵。這樣的做法對于盤活資金，減輕貸款壓力，啟動整個小區(qū)開發(fā)建設(shè)均是有利和可行的?！捌椒€(wěn)回收”預售樓款的回收方案，在實際操作中將有一定的借鑒意義。從上面的分析可知，不同的預售樓款回收方案導致的項目貸款數(shù)額是有較大出入的，從而造成的貸款利息也相關(guān)頗大。也就是說，預售樓款的回收方式是影響第一階段開發(fā)成敗的一個較敏感的因素。從首期開發(fā)的效益分析結(jié)果來看，難以立即做到盈虧平衡 ，但是通過第二、第三期的開發(fā)則可達到先行啟動整個小區(qū)的目的。從這個角度上看，首期的開發(fā)投資方案是可行的。 9． 2． 3 二期投資效益分析 二期的開發(fā)（以下簡稱“后期開發(fā)”）涉及的不可預見因素較多，并且受到首期開發(fā)的影響較大。在本次的可行性研究中，對后期開發(fā)的運作模式只作一般假設(shè)?，F(xiàn)將有關(guān)的基本假設(shè)如下： （ 1）后期開發(fā)的資金投入按全部貸款的原則，貸款利率（財務(wù)成本）按年利 6％計 息一年； （ 2）銷售稅項按銷售收入的 6％計算，銷售費用按銷售收入的 3％計算，所得稅率為 33％。 （ 3）后期開發(fā)的資本收益 率計算公式如下： 凈現(xiàn)金流量（利潤）資本收益率＝ ——————————— 開發(fā)總投入從《項目各功能物業(yè)的測價》的分析中知道，由于后期開發(fā)的跨期較長，小區(qū)外部環(huán)境對小區(qū)物業(yè)將來價值影響的不定因素較多，且難于精確估計，因此，對后期開發(fā)各期住宅物業(yè)的測價只進行了小區(qū)內(nèi)環(huán)境因素改善的系數(shù)修正，該系數(shù)反映的是小區(qū)環(huán)境改善后對小區(qū)內(nèi)住宅價值的影響。因此，當小區(qū)開發(fā)的第一階段啟動成功后，后期的效益分析反映的是后期開發(fā)內(nèi)在的盈利能力。當后期開發(fā)期間的房 地產(chǎn)市場維持目前穩(wěn)中有升的局面，則后期開發(fā)在財務(wù)效益分析的角度上看是可行的。 9． 3 項目總體開發(fā)盈虧平衡分析 經(jīng)過測算，本項目各功能物業(yè)的銷售率必須達到 82%才能夠使項目盈虧平衡。首期開發(fā)是采用了低價促銷的方式，各類住宅單元的測價和定價方式基本是采用成本加成價和推廣價兩種形式。其中，推廣價是由成本加成價乘以 115％而得，所以，首期開發(fā)的住宅物業(yè)通過推廣價來銷售的難度較以成本加成價銷售的難度大。因此，在二、三期有必要對以推廣價銷售的住宅物業(yè)的銷售狀況進行盈虧平衡分析。綜合本項目周邊的市場競爭環(huán)境、小區(qū)規(guī)劃 設(shè)計和物業(yè)測價定價等因素進行分析，第一階段開發(fā)以推廣價銷售之住宅物業(yè)銷售率達到 60％以上。 9． 4 項目敏感性分析 9． 4． 1 首期開發(fā)敏感性分析 選取首期開發(fā)的住宅價格、以推廣價方式銷售的住宅價格和土地成本作為敏感性因素，針對資本受益率指標分別作單因素敏感分析，有如下的結(jié)論：在“平緩回收”方案中，當住宅價格下降接近至 90％，建安成本上升接近正負 10％，或以推廣價銷售之部分住宅物業(yè)的價格下降接近正負 10％時，凈現(xiàn)值均不理想，可見上述因素對凈現(xiàn)值這個指 標較敏感。但資本收益率在選取的敏感性因素在－ 10％～＋ 10％區(qū)間的變化時，仍然保持正數(shù)，由此可認為， “ 平緩回收 ” 方案基本上仍能滿足 “ 盈虧平衡并且略有盈余 ” 的目標；從回收方案的敏感性分析知道， “ 平緩回收 ” 方案的抗風險能力較強。 9． 4． 2 后期開發(fā)敏感分析 選取土地成本作為敏感性因素，對后期開發(fā)的資本收益進行敏感性分析，從表上數(shù)據(jù)看，建安成本的變化對后期開發(fā)有一定的影響，但當建安成本上升 5％時，后期開發(fā)各階段的所得稅后資本收益率仍然大于 0，可見，建安成本在本項目各類影響因素中，并非是決定性因素。另一方面 ，由于后期各階段的測價反映的僅僅是各階段的內(nèi)部盈虧能力，因此， 如何去順應(yīng)外部市場的變化適當進行調(diào)整是最可取的。根據(jù)本項目的工程總量，估計第一組團（土方工程及樁基礎(chǔ)）工程建設(shè)時間約為一年。設(shè)定本項目總投資之中通過銀行貸款部分才需要計算利息，貸款本金計息至年底。年利率暫定為 6％，按單利計算。 9． 5 影響開發(fā)效益的主要因素 分析從計算結(jié)果可以看出，本項目在進行全面投資開發(fā)時的財務(wù)效益在計算了財務(wù)成本后，具有一定程度的抗風險能力。主要有兩方面原因： 9． 5． 1 建筑工程安裝造價構(gòu)成比例略高建筑工程安裝造價 在項目總投資中（不包含財務(wù)費用）占了近六成，由于土地成本較為固定 ，因此，能否在投資開發(fā)的全過程控制好本項目建筑工程安裝造價將成為影響本項目總成本的主要因素。由市場調(diào)查的結(jié)果來看，惠州市樓盤基本以多層為主，如果本項目建筑工程安裝造價能夠控制在 1310 元／平方米以內(nèi)（實際測算的建安工程造價為￥ 1020 元／ m2） ,則具有較強的競爭優(yōu)勢。 9． 5． 2 物業(yè)銷售測價較為保守 本報告所進行的物業(yè)市場測價，是基于對項目所在區(qū)域住宅類樓盤的詳細調(diào)查以及結(jié)合了惠州市同類型樓盤的市場實際成交數(shù)據(jù)得出的，也是基于目前的現(xiàn)金水平。沒有考慮本項目物業(yè)向市場推出時的物價水平等因素的影響，從這個角 度看，本次銷售測價顯得較保守。但在財務(wù)效益分析的假設(shè)看，該測價是假定在物業(yè)交付使用時能全額回收 所有現(xiàn)金的測價。根據(jù)經(jīng)驗，從項目可行性評估的角度上看，該測價較為合適。同時，由于目前中國房地產(chǎn)市場受國家有關(guān)政策的影響仍然非常大，對未來幾年的惠州市物業(yè)市場發(fā)展狀況較難預測，因此，現(xiàn)給出本項目在不同住宅銷售均價下的資本收益率敏感性分析。另外，在進行本次財務(wù)效益的計算過程中，所建立的計算模式的設(shè)定之中已經(jīng)考慮到樓花預售款用于開發(fā)投資的情形?，F(xiàn)在惠州市房地產(chǎn)開發(fā)比較理想的模式，是房地產(chǎn)開發(fā)公司的自有資金、向銀行貸款和樓 花銷售預售款各占總投資的三分之一。但是在實際操作過程中，幾乎每個房地產(chǎn)項目開發(fā)公司均希望采用這種方式，問題是在目前的市場狀況以及現(xiàn)行金融體制下，能最終利用到樓花銷售預售款作為開發(fā)總投資三分之一以上資金的開發(fā)企業(yè)尚須努力。由于對本項目將來的物業(yè)銷售情況目前尚難以估計，所以，在本次進行財務(wù)效益估算時，采用了較保守的計算模式。 第十章 結(jié)論及建議 本次 **廣場進行的初步投資可行性研究工作，是在項目周邊進行了大量的市場研究的基礎(chǔ)之上，通過對小區(qū)規(guī)劃方案、開發(fā)成本估算、資金籌措和運作方式以及財務(wù)效益評價等方面 作全面分析，從技術(shù)經(jīng)濟角度對本項目開發(fā)可行性作出評價?，F(xiàn)在將有關(guān)的研究結(jié)論及可行性建議表述如下： 10． 1研究結(jié)論 本項目的規(guī)劃設(shè)計經(jīng)過多方磋商討論，已經(jīng)幾易其稿，其設(shè)計方案基本上利用了項目地塊的地形特點，達到了人工景觀與自然景觀相融洽的目的。項目擬分若干期、滾動式開發(fā)，有利于物業(yè)的營銷策劃，故能夠滿足本次可行性研究方面的要求； 本次可行性研究對首期開發(fā)的技術(shù)分析，是充分結(jié)合了項目自身的實際條件，具有一定的可操作性，從第一階段開發(fā)財務(wù)評價的指標上看，基本達到了以盡量少的資金啟 動整個小區(qū)開發(fā)的目的。 從后期開發(fā)（二、三期的開發(fā)）的財務(wù)評價指標上來看，小區(qū)開發(fā)的效益還需要根據(jù)實際情況進行反復調(diào)整。但對后期開發(fā)的分析主要是考慮到外部市場環(huán)境以及城市交通系統(tǒng)改良后對其造成的影響項目內(nèi)在盈利能力的預測。以目前來看，整個二期項目 完成后， **廣場便成為惠州較大的人文住宅小區(qū)，其市場前景看好。 從盈虧平衡分析及敏感性分析可知，本項目有較好的抗風險能力。 10． 2可行性建議 本項目特指 **廣場的建設(shè)，包括部分公共設(shè)施的建設(shè)與完善，項目采用分三期、滾動式開發(fā)， 對土地成本的分攤原則是按照各個階段實際使用土地的面積來支付土地成本。按照這個原則，各期開發(fā)對土地成本的負擔較為均勻。特別會對第一階段的啟動開發(fā)較為有利。 根據(jù)第一階段開發(fā)資金運作模式的設(shè)定，對運用資金的能力要求較高。因此，應(yīng)對第一階段開發(fā)物業(yè)預售樓款的收集方案作精確的編排和計算，對資金的投入和使用要有科學的計劃和必要的控制力。 作為一個大型的住宅小區(qū)開發(fā)，跨期較長、工程龐大，需要面臨的市場、交通規(guī)劃等外部條件復雜，加上各階段滾動開發(fā)在需要提高資金的使用效率的同時，亦要保持整個小區(qū)開發(fā) 理念的延續(xù)性。充分運用已有的各項技術(shù)力量和資源，進行本項目的開發(fā)，并在本項目的開發(fā)過程中保持管理隊伍的穩(wěn)定性。 綜合上述部分的研究結(jié)論，歸納出如下幾方面意見： 一、項目所在區(qū)域為惠州市新城區(qū)的核心地帶，惠州由濱江城市向濱海城市的過渡對項目可產(chǎn)生一定的影響力，但本項目地處政治、經(jīng)濟、文化中心，交通十分便利，發(fā)展人文住宅小區(qū)，拉近人與自然的距離的理念在惠州存在一定的市場前景； 二、從本項目的開發(fā)成本估算數(shù)據(jù)看，本項目建筑安裝工程成本占總開發(fā)成本的五成（不計算財務(wù)成本），但由于土地成本較低，故在本區(qū)域 范圍內(nèi)的開發(fā)具有競爭優(yōu)勢。而且，根據(jù)有關(guān)資料，建筑安裝工程成本有必要對支付給工程承包商的付款進度放緩或壓后，使本項目開發(fā)的資金增大； 三、由于本項目的開發(fā)成本較低，整體開發(fā)效益較為理想，由住宅價格敏感性分析可知，項目的投資收益率將全大為提高，可見本項目的盈利能力仍然有很大潛力可供挖掘。 （ 1）鑒于本項目的盈利情況，在難以降低建筑工程安裝造價以及不改變對項目建設(shè)用地所作的征地補償費用的支付方式的條件下，控制對本項目進行一定規(guī)模、滾動式的投資開發(fā)。