【正文】 地組團(tuán)? 地上毛坯房：11 萬(wàn) m2(2022+500)元/m 2=27500 萬(wàn)元；? 地下建筑：5 萬(wàn) m22600 元/m 2=13000 萬(wàn)元；? 合價(jià)：40500(萬(wàn)元)? 單價(jià)：(元/m 2)　　 大空間購(gòu)物廣場(chǎng) ? 地上精裝：14 萬(wàn) m2(900+500+1200)元/m 2=36400(萬(wàn)元) ；? 地下建筑：4 萬(wàn) m22100 元/m 2=8400(萬(wàn)元)；? 合價(jià)：44800(萬(wàn)元)? 單價(jià)：(元/m 2)商務(wù)建筑綜合體：? 甲級(jí)寫(xiě)字樓地上精裝：6 萬(wàn) m2(2700+1500)元 /m2=25200(萬(wàn)元)；? 白金五星酒店及裙樓：3 萬(wàn) m2(2700+2500)元 /m2=15600(萬(wàn)元)；47 / 57? 豪華酒店公寓樓：3 萬(wàn) m2(2022+800)元 /m2=8400(萬(wàn)元)；? 地下建筑：6 萬(wàn) m212600 元/m 2=15600(萬(wàn)元)；? 合價(jià)：64800(萬(wàn)元)? 單價(jià)：3600(元/m 2)（六）項(xiàng)目后期配套工程費(fèi)用包括室外給排水管網(wǎng)工程費(fèi) 3000 萬(wàn)元，室外強(qiáng)弱電纜工程費(fèi) 2500萬(wàn)元，室外景觀環(huán)境工程 12022 萬(wàn)元，換熱站設(shè)備 2022 萬(wàn)元，水泵房、中水處理工程費(fèi) 1500 萬(wàn)元，供配電設(shè)施、發(fā)電機(jī)組費(fèi) 3600 萬(wàn)元，室外熱力管網(wǎng)工程費(fèi) 2022 萬(wàn)元，監(jiān)控及周界圍均防范 800 萬(wàn)元等。合價(jià)：27400(萬(wàn)元)，單價(jià)：(元/m 2)（七）財(cái)務(wù)費(fèi)用? 土地利息： 億元%5 年=28095（萬(wàn)元）? 工程貸款： 億元70%%3 年 =37296（萬(wàn)元）? 合價(jià)：65391 萬(wàn)元? 單價(jià)： 元/㎡（八）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用? 合價(jià)： 億元%1=3235（萬(wàn)元）? 單價(jià)： 元/㎡（九）管理費(fèi)用? 合價(jià)：2022 萬(wàn)元/年6 年=12022 萬(wàn)元? 總價(jià)： 元/㎡48 / 57（十）營(yíng)銷費(fèi)用精品住宅組團(tuán)合價(jià)（50 萬(wàn)6000+2022 個(gè)15+2 萬(wàn)3000）3%=10080 （萬(wàn)元）? 單價(jià)： 元/㎡創(chuàng)意天地組團(tuán)合價(jià)（1138000+1200 個(gè)15）3%=3180（萬(wàn)元）? 單價(jià)： 元/㎡大空間商業(yè)廣場(chǎng)組團(tuán)（2 個(gè)月租金及策劃、宣傳費(fèi) 200 元/㎡） ? 合價(jià)：14200=2800（萬(wàn)元）? 單價(jià)： 元/㎡甲級(jí)寫(xiě)字樓及酒店公寓合價(jià)9 萬(wàn)㎡1 萬(wàn)元3%=2700（萬(wàn)元） ? 單價(jià)：300 元/㎡? 五星級(jí)酒店及裙樓自營(yíng)宣傳費(fèi)合價(jià)：3 萬(wàn) ㎡ 200=600（萬(wàn) 元 ）? 地下車(chē)位自營(yíng) 700 個(gè)，出售 300 個(gè)合價(jià)：300183%=162（萬(wàn) 元 ）? 組團(tuán)合價(jià)：3462（萬(wàn)元）? 單價(jià)： 元/㎡（十一）項(xiàng)目總投資一覽表序號(hào) 內(nèi)容 合價(jià)（萬(wàn)元）1 土地成本 10235049 / 572 政府收取項(xiàng)目前期費(fèi)用 246403 項(xiàng)目前期配套費(fèi)用 145604 建設(shè)工程前期費(fèi)用 112005 建安及精裝工程費(fèi)用 2731006 項(xiàng)目后期配套工程費(fèi)用 274007 財(cái)務(wù)費(fèi)用 653918 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用 32359 管理費(fèi)用 1202210 營(yíng)銷費(fèi)用 19522合計(jì) 553398（十二）項(xiàng)目各組團(tuán)投資一覽表序號(hào) 內(nèi)容 合價(jià) （萬(wàn)元） 地上單價(jià)（元/㎡） 地下單價(jià) （元 /㎡）1 精品住宅組團(tuán) 280178 50 / 572 創(chuàng)意天地商務(wù) 組團(tuán) 79561 3 多主題購(gòu)物廣 場(chǎng)組團(tuán) 88513 4 商務(wù)綜合體組 團(tuán) 105146綜合寫(xiě)字樓：五星酒店：酒店式公寓：合計(jì)（萬(wàn)元） 553398三、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益銷售型物業(yè)銷售收入? 精品住宅組團(tuán)：336000（萬(wàn)元），60 萬(wàn)㎡? 創(chuàng)意天地組團(tuán)：106000（萬(wàn)元），16 萬(wàn)㎡? 商務(wù)綜合體：95400（萬(wàn)元），12 萬(wàn)㎡營(yíng)業(yè)稅及教育附加、土地增值稅預(yù)增537400%=35361（萬(wàn)元）土地使用稅 2968155 年10=1484（萬(wàn)元） 15/851010296815=524（萬(wàn)元） 小計(jì)：2022（萬(wàn)元）銀行按揭質(zhì)押 10%的資金需 3 年時(shí)間，造成利息損失費(fèi)用：53740050%%310%=4063（萬(wàn)元）51 / 57辦理房產(chǎn)產(chǎn)籍產(chǎn)權(quán)預(yù)測(cè)、失策及交易管理 112 萬(wàn)㎡6 元/㎡=672（萬(wàn)元）以上稅費(fèi)合計(jì)：42104 萬(wàn)元 折合單價(jià)： 元/㎡項(xiàng)目投資盈利能力一覽表序號(hào) 內(nèi)容 精品住宅 組團(tuán) 創(chuàng)意天地 組團(tuán)商務(wù)綜合體組團(tuán)銷售物業(yè) 總計(jì)1 銷售經(jīng)營(yíng)收入 336000 106000 95400 5374002 項(xiàng)目總投資 280178 79561 75489 4352283 稅費(fèi)合計(jì) 28710 7656 5264 416304 項(xiàng)目總成本 308888 87217 80753 4768585 稅前營(yíng)業(yè)利潤(rùn) 27112 18783 14647 605426 投資回報(bào)率 % % % %7 所得稅 6778 4696 3662 151368 稅后凈利潤(rùn) 20334 14087 10985 454069 凈利潤(rùn)率 % % % %留存不可售設(shè)施占用房產(chǎn)并且已經(jīng)成本公攤面積共計(jì) 萬(wàn)㎡? 精品住宅組團(tuán)：1 萬(wàn)㎡52 / 57? 創(chuàng)意天地組團(tuán)：1 萬(wàn)㎡? 商務(wù)綜合體組團(tuán)： 萬(wàn)㎡設(shè)置情況一覽表，其中經(jīng)營(yíng)型物業(yè)(24 萬(wàn) m2)序號(hào) 內(nèi)容 產(chǎn)品 單 A 投資 投資合價(jià)（萬(wàn)元）面積白金五星級(jí)酒店 16038 2商業(yè)裙樓 8019 1地下車(chē)庫(kù)（700 個(gè)） 26035 1 商務(wù)綜合組團(tuán)地下公攤 一站式購(gòu)物中心餐飲娛樂(lè)中心康樂(lè)休閑中心風(fēng)情步行商業(yè)街 73677 12+22多主題購(gòu)物廣場(chǎng)組團(tuán)地下車(chē)庫(kù)（1000 個(gè)） 16237 43 合計(jì) 面 積：24 萬(wàn)平米；總投資：140006 萬(wàn)元；單 價(jià)： 元/平米。上述設(shè)置不發(fā)生營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅，土地供用稅及辦理產(chǎn)權(quán)費(fèi)用已攤至可售部分，將以 X 固定資產(chǎn)形式留存下來(lái)。四、節(jié)能減排評(píng)價(jià)項(xiàng)目建設(shè)注重節(jié)能設(shè)計(jì)，采用節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范，應(yīng)53 / 57用新技術(shù)、新工藝、新設(shè)備、提高 節(jié)能效果。 項(xiàng)目建成后，通過(guò)采取一系列節(jié)能措施，通過(guò)合理利用，能使生活、辦公環(huán)境大為改善，居住建筑節(jié)能達(dá)到 65%的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，公共建筑節(jié)能達(dá)到 50%的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。五、建筑節(jié)能措施　　　 外墻節(jié)能采用外墻外保溫技術(shù)，可以有效阻止室內(nèi)外熱量交換，保持良好的室內(nèi)熱環(huán)境，大幅度降低建筑物的耗熱量。　　　 門(mén)窗節(jié)能外門(mén)窗是住宅能耗散失的最薄弱部位，其能耗占住宅總能耗的比例較大，其中 傳熱損失為 1/3，冷風(fēng)滲透為1/3，所以在保證日光、采光、通風(fēng)、觀景要求的條件下，盡量減小住宅外門(mén)窗洞口的面積，提高外門(mén)窗的氣密性，減少冷風(fēng)滲透，提高外門(mén)窗本身的保溫性能，減少外門(mén)窗本身的傳熱量?！　　?屋面節(jié)能屋面使用技術(shù)聚苯板等環(huán)保節(jié)能性材料，使屋面具備保溫、隔熱等節(jié)能效果。（四）材料節(jié)能使用給排水節(jié)能管材，建筑設(shè)備選用高效能型，采暖管道采用保溫措施。54 / 57（五）電氣節(jié)能變配電站的合理布置根據(jù)小區(qū)供電容量及住宅單體分布合理設(shè)計(jì)供配電系統(tǒng)，做到盡量簡(jiǎn)單可靠，變配電所獲廂式變電站盡量靠近負(fù)荷中心。 這樣可以減少配電半徑，即減少供電電力電纜的一次投資，而且縮短配電半徑有利于減少線路損耗。豎井的合理布置各層配電豎井、層配電箱也盡量設(shè)置在負(fù)荷中心，減少線路的長(zhǎng)度， 這樣也有利于減少線路損耗。合理選擇變壓器容量及臺(tái)數(shù)合理選擇變壓器容量及臺(tái)數(shù)，可以讓變壓器的投入臺(tái)數(shù)隨季節(jié)性負(fù)荷變化靈活投入，從而減少部分變壓器輕載而引起的不必要的電能浪費(fèi)。盡量提高供配電系統(tǒng)的功率因數(shù)提高供配電系統(tǒng)的功率因數(shù)，可以減少線路的無(wú)功功率損耗，從而實(shí)現(xiàn)節(jié)能。其通常有下面兩種方式：? 在部分工程設(shè)備選擇中選擇功率因數(shù)較高的用電設(shè)備，比如同步電機(jī)。? 配電設(shè)計(jì)中采用電容器進(jìn)行節(jié)能型補(bǔ)償。（六）給排水功能盡可能利用太陽(yáng)能用作住宅熱水加熱。55 / 57合理利用市政管網(wǎng)余壓，采用分區(qū)給水方式。采用節(jié)水型衛(wèi)生潔具，減少供水量，同 時(shí)也減少供水能耗。六、環(huán)境效益評(píng)價(jià)本項(xiàng)目位于 X 新區(qū)的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，隨著 X 新區(qū)打造“現(xiàn)代服務(wù)集群、多元復(fù)合的現(xiàn)代城區(qū)”概念的逐步推進(jìn)，本項(xiàng)目的建設(shè)也負(fù)擔(dān)著美化城市形象的使命。因此，本項(xiàng)目除了將種植大面積的綠化美化城市環(huán)境之外，同時(shí)在建設(shè)過(guò)程中，大量的運(yùn)用環(huán)保建材，推動(dòng) 本地段環(huán)保工作的開(kāi)展。本項(xiàng)目嶄新的現(xiàn)代建筑物，有效的美化了市容，更重要的是為改善人們的居住水平，創(chuàng)造出一個(gè)良好的生活環(huán)境。為達(dá)到上述的目標(biāo)，該項(xiàng)目在規(guī)劃中本著以人為本、注重生態(tài)的原則，合理 組織綠化和交通體系，完善公建及住宅的布局，力爭(zhēng)創(chuàng)造一個(gè)寧?kù)o、親切、安全的居住環(huán)境和開(kāi)闊、方便的公共活動(dòng)環(huán)境及自然優(yōu)美的生活環(huán)境。由此可見(jiàn)，該項(xiàng)目建成后將具有；良好的環(huán)境效益。七、對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)的綜合評(píng)價(jià)該項(xiàng)目的實(shí)施，X 地產(chǎn)的直接投入超過(guò) 55 億 ，將給三橋街區(qū)帶來(lái)的直接貢獻(xiàn)如下：　　　 率先投入的商業(yè)核心區(qū)，通 過(guò)引進(jìn)國(guó) 際化的產(chǎn)業(yè)品牌，提升該區(qū)域的商業(yè)價(jià)值，間接投入將超過(guò) 100 億。進(jìn)一步拉動(dòng)該地區(qū)消費(fèi)增長(zhǎng)；56 / 57　　　 建成的五星級(jí)酒店、5A 級(jí)寫(xiě)字樓，將 進(jìn)一步提升該區(qū)域的商務(wù)環(huán)境，使區(qū)域經(jīng)濟(jì)與國(guó)際經(jīng)濟(jì)接軌；　　　 通過(guò)互動(dòng)式的休閑娛樂(lè)和科技文化景點(diǎn)的注入，提升該區(qū)域的消費(fèi)升級(jí)和滿足居民增長(zhǎng)的科技文化需求；　　　 通過(guò)建立現(xiàn)代服務(wù)業(yè)聚集區(qū)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)孵化器，全面提升現(xiàn)代服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)形象和產(chǎn)業(yè)的聚合效用對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)，培育和壯大 X 的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的 總體水平和經(jīng)濟(jì)規(guī)模，為該區(qū)域社會(huì)就業(yè)提供有力保障；　　　 完善的社區(qū)功能和各業(yè)態(tài)的完美組合，創(chuàng)造了社區(qū)各產(chǎn)業(yè)的相互融合和促進(jìn)，形成空前的產(chǎn)業(yè)生態(tài)環(huán)境。57 / 57結(jié) 語(yǔ) 通過(guò)深入而廣泛的市場(chǎng)調(diào)研和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性分析，我們認(rèn)為“X 新城 X 世紀(jì)廣場(chǎng) ”項(xiàng)目是一個(gè)開(kāi)發(fā)前景與效益良好的項(xiàng)目，如進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，須在后續(xù)開(kāi)發(fā)過(guò)程中注意控制成本費(fèi)用，在后續(xù)的銷售過(guò)程中能夠?qū)崿F(xiàn)項(xiàng)目溢價(jià)，以降低投資的風(fēng)險(xiǎn)