【導(dǎo)讀】析得出，長沙房產(chǎn)還有巨大的發(fā)展前途。繞城高速（東南段）、黃興大道進入城區(qū)十分方便。商業(yè)街，住宅，酒店于一體項目——錦華世紀(jì)新城。設(shè)施必定也會齊全。：占地80畝，建筑面積為18萬平。米，臨湖而建，以商城樓為主，底層1-5層為商場，主要為商業(yè)休閑場所和購物商城。樂為一體的小廣場。打卦嶺村5000畝現(xiàn)代化市場集群必定帶動本地的經(jīng)。人，從事服務(wù)行業(yè)。本處交通便利，北臨黃興大道，黃興大道站緊鄰錦華世紀(jì)新城。距黃花國際機場8. 配以少量高檔帶電梯小高層住宅。筑風(fēng)格上充分體現(xiàn)“以人為本”的設(shè)計理念。紀(jì)科技新城高品質(zhì)住宅區(qū)的風(fēng)貌。錦華世紀(jì)新城項目利用大規(guī)模居住區(qū)的優(yōu)勢，以“中。戶型選擇：主力戶型以155平米三房為主占到百分。根據(jù)以上多種消費對象的不同品位和要求，故選擇

　　

【正文】 自然風(fēng)險是指由于自然因素的不確定性對房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程和經(jīng)營過程造成的影響，以及對房地產(chǎn)商品產(chǎn)生直接破壞，從而對房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者造成經(jīng)濟上的損失。自然風(fēng)險因素主要包括：火災(zāi)風(fēng)險、風(fēng)暴風(fēng)險、洪水風(fēng)險、雪災(zāi) 風(fēng)險、氣溫風(fēng)險。 政策風(fēng)險是指由于政策的潛在變化給房地產(chǎn)市場中商品交換者與經(jīng)營者帶來各種不同形式的經(jīng)濟損失。政府的政策對房地產(chǎn)的影響是全局性的，因而，由于政策的變化而帶來的風(fēng)險將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大的影響。所以，應(yīng)該密切關(guān)注房地產(chǎn)政策的變化趨勢，以便及時處理由此而引發(fā)的風(fēng)險。政策風(fēng)險因素又可分為以下幾類：政治環(huán)境風(fēng)險、經(jīng)濟體制改革風(fēng)險、土地使用制度改革風(fēng)險、住房制度改革風(fēng)險、金融政策改革風(fēng)險、環(huán)保政策變化風(fēng)險、建筑安全條例變化風(fēng)險、審批手續(xù)過程風(fēng)險、法律風(fēng)險。 經(jīng)濟風(fēng)險因國民經(jīng)濟 狀況變化風(fēng)素主要是指一系列與經(jīng)濟環(huán)境和經(jīng)濟發(fā)展有關(guān)的不確定因素。包括：市場供求 風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險、地價風(fēng)險、融資風(fēng)險、管理風(fēng)險、工程招投標(biāo)風(fēng)險、國民經(jīng)濟狀況變化風(fēng)險。 房地產(chǎn)技術(shù)風(fēng)險是指由于科學(xué)技術(shù)的進步、技術(shù)結(jié)構(gòu)以及相關(guān)變量的變動給房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者可能帶來的損失。包括：建筑材料改變和更新的風(fēng)險、建筑施工技術(shù)和工藝革新的風(fēng)險、建筑設(shè)計變動或計算失誤的風(fēng)險、設(shè)備故障或損壞的風(fēng)險、建筑生產(chǎn)力因素短缺風(fēng)險、施工事故風(fēng)險、市場供求風(fēng)險。 社會風(fēng)險因素主要是指由于人文社會環(huán)境因素的變化對房 地產(chǎn)市場的影響，從而給從事房地產(chǎn)商品生產(chǎn)和經(jīng)營的投資者帶來損失的可能性。房地產(chǎn)市場的社會風(fēng)險因素主要有城市規(guī)劃風(fēng)險、區(qū)域發(fā)展風(fēng)險、公眾干預(yù)風(fēng)險、住客干預(yù)風(fēng)險、治安風(fēng)險。 內(nèi)部決策和管理風(fēng)險是指由于開發(fā)商策劃失誤、決策失誤或經(jīng)營管理不善導(dǎo)致預(yù)期的收入水平不能夠?qū)崿F(xiàn)，包括投資方式、地點、類型風(fēng)險選擇、人、財、物組織管理風(fēng)險等。 三．投資風(fēng)險的控制 及早地發(fā)現(xiàn)或預(yù)測到這些風(fēng)險并能及時地采取有效的措施，化解或緩和、減輕、控制這些風(fēng)險。房地產(chǎn)投資的 成功在很大程度上依賴于對風(fēng)險的認識和管理。該項 目控制風(fēng)險的方式包括三項措施： 開發(fā)經(jīng)營周期越長項目建成以后的經(jīng)濟形勢就越難預(yù)測。其次，開發(fā)經(jīng)營周期越長項目建成以后的政治形勢也越難預(yù)測。所以回避房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險的辦法快完成開發(fā)項目。針對該項目，我們采取提高選址的速度、利用法律手段、來保證遷址工作的順利進行、采用招投標(biāo)的辦法和建設(shè)單位簽訂具有法律效應(yīng)的承包合同，以保證資金 的充分供應(yīng)，與建筑材料等物資供應(yīng)賞簽訂施工材料供應(yīng)合同。這樣極可能避免不必要因素的影響。 通過市場調(diào)查，獲得盡可能多的信息。獲得 的信息有關(guān)投資環(huán)境和投資項目的市場信息越多，作出的預(yù)測就越精確，從而能進行正確的科學(xué)的決策，包括投資項目的選擇、區(qū)位的選擇、時機的選擇、融資的選擇、租售的選擇等等。這樣就能把不確定性降低到最低限度，較好地控制房地產(chǎn)投資過程中的風(fēng)險。 良好的項目管理是重要的保證。從投資開發(fā)來看，項目全過程的投資、進度和質(zhì)量是重點。聘請有經(jīng)驗的房地產(chǎn)專家進行指導(dǎo)是非常有必要的，可以有效地減少經(jīng)營費用、提高收益水平，進而降低并控制風(fēng)險。 ? 第十 三 章 結(jié)論與建議 一．結(jié)論 二．建議 目 錄 項目可行行研究報告大綱 ...................................................................4 第一章 總論 ........................................................................................4 一、項目的背景 .............................................................................4 二、項目概況 ................................................................................4 第二章 項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析 ..........................................................6 一、項目開發(fā)經(jīng)營宏觀環(huán)境的分析 ...............................................6 第三章 產(chǎn)品開發(fā)方案 ...................................................................7 一 . 戶型選擇 .................................................................................7 二 . 技術(shù)設(shè)備條件 ..........................................................................9 技 術(shù) 經(jīng) 濟 指 標(biāo) ..................................................................... 11 第四章 融資方案 ............................................................................. 13 一、融資形式 .............................................................................. 13 二、資金來源選擇 ....................................................................... 13 三、融資方案分析 ....................................................................... 14 第五章、風(fēng)險方案 ............................................................................. 15 第六章、營銷方案 ............................................................................. 17 一、未 來發(fā)展趨勢 ....................................................................... 17 二、房地產(chǎn)全程營銷策劃 ............................................................ 20 第七章、經(jīng)濟分析 ............................................................................. 24 第八章、環(huán)境影響評價 ..................................................................... 28 一 .項目建設(shè)對環(huán)境的影響 ........................................................... 28 二 .環(huán)境保護治理措施 .................................................................. 30 第九章、 組織機構(gòu)與人力資源配置 ............................................... 30 一．組織機構(gòu)設(shè)置 ....................................................................... 31 一 .管理機構(gòu)組織方案及體系 ....................................................... 32 二．勞動定員 .............................................................................. 35 第十章、項目進度安排 ..................................................................... 37 一 .建設(shè)工期與進度安排 ............................................................... 37 二 .項目實施進度表 ...................................................................... 37 第十一章、 投資估算 ....................................................................... 38 一 .建設(shè)投資估算 .......................................................................... 39 二 .流動資金估算 .......................................................................... 41 三 .投資估算表 ............................................................................. 43 第十二章 項目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險的分析 ................................................. 44 一 .項目敏感性分析 ...................................................................... 44 二．定性分析 .............................................................................. 45 第十三章 結(jié)論與建議 ....................................................................... 48 一．結(jié)論 ...................................................................................... 48 二．建議 ...................................................................................... 48