【導讀】析得出，長沙房產還有巨大的發(fā)展前途。繞城高速（東南段）、黃興大道進入城區(qū)十分方便。商業(yè)街，住宅，酒店于一體項目——錦華世紀新城。設施必定也會齊全。：占地80畝，建筑面積為18萬平。米，臨湖而建，以商城樓為主，底層1-5層為商場，主要為商業(yè)休閑場所和購物商城。樂為一體的小廣場。打卦嶺村5000畝現(xiàn)代化市場集群必定帶動本地的經(jīng)。人，從事服務行業(yè)。本處交通便利，北臨黃興大道，黃興大道站緊鄰錦華世紀新城。距黃花國際機場8. 配以少量高檔帶電梯小高層住宅。筑風格上充分體現(xiàn)“以人為本”的設計理念。紀科技新城高品質住宅區(qū)的風貌。錦華世紀新城項目利用大規(guī)模居住區(qū)的優(yōu)勢，以“中。戶型選擇：主力戶型以155平米三房為主占到百分。根據(jù)以上多種消費對象的不同品位和要求，故選擇

　　

【正文】 自然風險是指由于自然因素的不確定性對房地產商品的生產過程和經(jīng)營過程造成的影響，以及對房地產商品產生直接破壞，從而對房地產開發(fā)商和經(jīng)營者造成經(jīng)濟上的損失。自然風險因素主要包括：火災風險、風暴風險、洪水風險、雪災 風險、氣溫風險。 政策風險是指由于政策的潛在變化給房地產市場中商品交換者與經(jīng)營者帶來各種不同形式的經(jīng)濟損失。政府的政策對房地產的影響是全局性的，因而，由于政策的變化而帶來的風險將對房地產市場產生重大的影響。所以，應該密切關注房地產政策的變化趨勢，以便及時處理由此而引發(fā)的風險。政策風險因素又可分為以下幾類：政治環(huán)境風險、經(jīng)濟體制改革風險、土地使用制度改革風險、住房制度改革風險、金融政策改革風險、環(huán)保政策變化風險、建筑安全條例變化風險、審批手續(xù)過程風險、法律風險。 經(jīng)濟風險因國民經(jīng)濟 狀況變化風素主要是指一系列與經(jīng)濟環(huán)境和經(jīng)濟發(fā)展有關的不確定因素。包括：市場供求 風險、財務風險、地價風險、融資風險、管理風險、工程招投標風險、國民經(jīng)濟狀況變化風險。 房地產技術風險是指由于科學技術的進步、技術結構以及相關變量的變動給房地產開發(fā)商和經(jīng)營者可能帶來的損失。包括：建筑材料改變和更新的風險、建筑施工技術和工藝革新的風險、建筑設計變動或計算失誤的風險、設備故障或損壞的風險、建筑生產力因素短缺風險、施工事故風險、市場供求風險。 社會風險因素主要是指由于人文社會環(huán)境因素的變化對房 地產市場的影響，從而給從事房地產商品生產和經(jīng)營的投資者帶來損失的可能性。房地產市場的社會風險因素主要有城市規(guī)劃風險、區(qū)域發(fā)展風險、公眾干預風險、住客干預風險、治安風險。 內部決策和管理風險是指由于開發(fā)商策劃失誤、決策失誤或經(jīng)營管理不善導致預期的收入水平不能夠實現(xiàn)，包括投資方式、地點、類型風險選擇、人、財、物組織管理風險等。 三．投資風險的控制 及早地發(fā)現(xiàn)或預測到這些風險并能及時地采取有效的措施，化解或緩和、減輕、控制這些風險。房地產投資的 成功在很大程度上依賴于對風險的認識和管理。該項 目控制風險的方式包括三項措施： 開發(fā)經(jīng)營周期越長項目建成以后的經(jīng)濟形勢就越難預測。其次，開發(fā)經(jīng)營周期越長項目建成以后的政治形勢也越難預測。所以回避房地產開發(fā)經(jīng)營風險的辦法快完成開發(fā)項目。針對該項目，我們采取提高選址的速度、利用法律手段、來保證遷址工作的順利進行、采用招投標的辦法和建設單位簽訂具有法律效應的承包合同，以保證資金 的充分供應，與建筑材料等物資供應賞簽訂施工材料供應合同。這樣極可能避免不必要因素的影響。 通過市場調查，獲得盡可能多的信息。獲得 的信息有關投資環(huán)境和投資項目的市場信息越多，作出的預測就越精確，從而能進行正確的科學的決策，包括投資項目的選擇、區(qū)位的選擇、時機的選擇、融資的選擇、租售的選擇等等。這樣就能把不確定性降低到最低限度，較好地控制房地產投資過程中的風險。 良好的項目管理是重要的保證。從投資開發(fā)來看，項目全過程的投資、進度和質量是重點。聘請有經(jīng)驗的房地產專家進行指導是非常有必要的，可以有效地減少經(jīng)營費用、提高收益水平，進而降低并控制風險。 ? 第十 三 章 結論與建議 一．結論 二．建議 目 錄 項目可行行研究報告大綱 ...................................................................4 第一章 總論 ........................................................................................4 一、項目的背景 .............................................................................4 二、項目概況 ................................................................................4 第二章 項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析 ..........................................................6 一、項目開發(fā)經(jīng)營宏觀環(huán)境的分析 ...............................................6 第三章 產品開發(fā)方案 ...................................................................7 一 . 戶型選擇 .................................................................................7 二 . 技術設備條件 ..........................................................................9 技 術 經(jīng) 濟 指 標 ..................................................................... 11 第四章 融資方案 ............................................................................. 13 一、融資形式 .............................................................................. 13 二、資金來源選擇 ....................................................................... 13 三、融資方案分析 ....................................................................... 14 第五章、風險方案 ............................................................................. 15 第六章、營銷方案 ............................................................................. 17 一、未 來發(fā)展趨勢 ....................................................................... 17 二、房地產全程營銷策劃 ............................................................ 20 第七章、經(jīng)濟分析 ............................................................................. 24 第八章、環(huán)境影響評價 ..................................................................... 28 一 .項目建設對環(huán)境的影響 ........................................................... 28 二 .環(huán)境保護治理措施 .................................................................. 30 第九章、 組織機構與人力資源配置 ............................................... 30 一．組織機構設置 ....................................................................... 31 一 .管理機構組織方案及體系 ....................................................... 32 二．勞動定員 .............................................................................. 35 第十章、項目進度安排 ..................................................................... 37 一 .建設工期與進度安排 ............................................................... 37 二 .項目實施進度表 ...................................................................... 37 第十一章、 投資估算 ....................................................................... 38 一 .建設投資估算 .......................................................................... 39 二 .流動資金估算 .......................................................................... 41 三 .投資估算表 ............................................................................. 43 第十二章 項目開發(fā)經(jīng)營風險的分析 ................................................. 44 一 .項目敏感性分析 ...................................................................... 44 二．定性分析 .............................................................................. 45 第十三章 結論與建議 ....................................................................... 48 一．結論 ...................................................................................... 48 二．建議 ...................................................................................... 48