【導(dǎo)讀】的可行與否提出最終建議，為可行性研究的審批提供方便。住宅建筑面積萬㎡，商業(yè)辦公建筑面積5896㎡，配套面積3720㎡，人防地下室面積16929㎡。街商鋪，1棟3F幼兒園組成。主要經(jīng)營(yíng)范圍為房地產(chǎn)開發(fā)、銷售。XX市XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司已初具開發(fā)規(guī)模，站在未來發(fā)展的新起點(diǎn)，⑴房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額；⑵國(guó)家發(fā)改委頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》(第三版)；⑶《XX市國(guó)有土地使用權(quán)公開出讓成交確認(rèn)書》，XX市國(guó)土資源局，XXXX新城小區(qū)項(xiàng)目位于XX市XX區(qū)XX路以西，項(xiàng)目周邊道路條件優(yōu)越，交通非常便捷，緊鄰XX路。按照總體規(guī)劃要求，擬將該地塊建設(shè)成為既符合國(guó)家住宅性能標(biāo)準(zhǔn)，項(xiàng)目建設(shè)方案按照XX市規(guī)劃局XX市規(guī)劃局建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)條件》，根據(jù)本項(xiàng)目方案初步估算項(xiàng)目總投資額30000萬元。個(gè)國(guó)家地區(qū)的近千個(gè)港口有著密切的通航關(guān)系和貿(mào)易往來。在連投資興辦了2021多個(gè)合作項(xiàng)目。

　　

【正文】 施工單位應(yīng)嚴(yán)格按照城管部門的要求文明施工，合理安排使用震動(dòng)的設(shè)備，嚴(yán)禁夜間進(jìn)行有噪聲的施工，以確保周圍單位和居民的工作生活不受施工的影響。 為減少噪聲和揚(yáng)塵對(duì)大氣的影響，可在繁忙地段設(shè)警戒牌，加強(qiáng)對(duì)過往車輛的管理，砂石料堆放整齊，水泥包裝保持完整，防止揚(yáng)塵，減少大氣污染。 施工期間施工機(jī)械不產(chǎn)生超空氣污染標(biāo)準(zhǔn)的排氣，只有建筑材料的運(yùn)輸、堆放和使用過程中的揚(yáng)塵，應(yīng)采取灑水等措施避免，以減少對(duì)附近居民 學(xué)習(xí)、工作和休息的影響。 生活污水經(jīng)設(shè)置的化糞池?zé)o害化處理后排入污水管網(wǎng)。 固體廢物的主要來源是施工產(chǎn)生的建筑垃圾。建筑垃圾按城管部門規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)及時(shí)盡心管理。 項(xiàng)目建成后的污染控制 本項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)后產(chǎn)生的主要污染物為：生活污水、生活廢水和生活垃圾。生活污水經(jīng)過化糞池處理后同生活廢水一同排入市政污水管網(wǎng)，廚房排水經(jīng)過隔油池處理后再排入室外生活污水管網(wǎng)。產(chǎn)生的生活垃圾袋裝化管理，集中至垃圾桶內(nèi)，有環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一處理 45 綠化是環(huán)境保護(hù)的重要組成部分。本項(xiàng)目在項(xiàng)目區(qū)內(nèi)設(shè)置了大面積的綠化小品區(qū)，綠地率達(dá) %。可以有效的吸塵降噪，美化環(huán)境。 項(xiàng)目規(guī)劃對(duì)排污管網(wǎng)做了合理的設(shè)計(jì)，實(shí)行雨污分流，通過城市污水管網(wǎng)進(jìn)入墟溝污水處理廠。 項(xiàng)目在規(guī)劃區(qū)域合理布置垃圾箱，以收集生活垃圾。并安排環(huán)衛(wèi)工人進(jìn)行定時(shí)清理、打掃，以保持小區(qū)的清潔、衛(wèi)生。有關(guān)部門負(fù)責(zé)將生活垃圾集中后送往城市垃圾填埋場(chǎng)處理。 安全衛(wèi)生 項(xiàng)目范圍內(nèi)有足夠的消防通道和消防水拴，滿足消防需要。 ⑴小區(qū)住宅設(shè)計(jì)中充分考慮建筑自然采光、通風(fēng)的需要，窗地比均滿足規(guī)范的有關(guān)規(guī)定。 ⑵商業(yè)用房、管理用房各處廁所潔具數(shù)量按規(guī)范要 求設(shè)置。 ⑶按照業(yè)主提供的資料，本小區(qū)住宅建成后日照滿足規(guī)范要求。 小區(qū)設(shè)有圍墻，并設(shè)計(jì)有訪客對(duì)講系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng)、周邊防盜報(bào)警系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)及出入口車輛管理系統(tǒng)等完備的安全保衛(wèi)設(shè)施，有效地維護(hù)了小區(qū)安全。住宅區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)配備相應(yīng)的保安人員，與轄區(qū)的公安部門密切配合，切實(shí)做好安全工作。 46 勞動(dòng)保護(hù) ⑴住宅外門窗采用中空玻璃和鋁合金斷橋型框料。 ⑵為防止及減少漏觸電事故的發(fā)生，廚房、衛(wèi)生間等潮濕場(chǎng)所的插座回路均設(shè)置性能可靠的漏電保護(hù)開關(guān)，并專設(shè) PE線與接地體聯(lián)結(jié)。 ⑶電纜橋架外殼接地，電纜垂直敷 設(shè)時(shí)距地 （管）保護(hù)，所有配電線路 PPR管保護(hù)，以防漏觸電事故的發(fā)生。 ⑷消防設(shè)備及重要機(jī)房?jī)?nèi)設(shè)置事故照明。 ⑸安裝高度低于 的燈具其金屬外殼應(yīng)可靠接地。 47 7 項(xiàng)目進(jìn)度表安排 建設(shè)工期 本項(xiàng)目將于 2021年 5月開展前期工作，資金按建設(shè)進(jìn)度分段投入。 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 本項(xiàng)目建設(shè)工期：三年，將于 2021年 11月開工建設(shè)，資金按建設(shè)進(jìn)度投入。 2021 年 1 月～ 2021年 8 月，完成方案及初步設(shè)計(jì)； 2021 年 8 月～ 2021年 10 月，完成施工圖設(shè)計(jì)； 2021 年 11 月，完成項(xiàng)目招投標(biāo)手續(xù)； 2021 年 11月～ 2021 年 11月，完成項(xiàng)目施工任務(wù)，對(duì)工程竣工驗(yàn)收。 48 8 總投資估算和資金籌措 總投資估算 ⑴江蘇省建設(shè)委員會(huì)蘇建定（ 1997）第 330號(hào)文發(fā)布的《江蘇省建筑工程綜合預(yù)算定額》的通知； ⑵江蘇省建設(shè)委員會(huì)蘇建定（ 1997）第 416號(hào)文發(fā)布的《全國(guó)統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額江蘇省估價(jià)表》、《江蘇省建筑安裝工程費(fèi)用定額》； ⑶江蘇省建設(shè)委員會(huì)蘇建定函（ 1997）第 58 號(hào)文發(fā)布的《全國(guó)統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額江蘇省計(jì)價(jià)表》、《江蘇省建筑工程綜合預(yù)算定額補(bǔ)充規(guī)定》； ⑷ XX 市建設(shè)委員會(huì)發(fā) 布的有關(guān)定額、材料價(jià)格的文件、資料； ⑸現(xiàn)行《全國(guó)統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額》。 ⑴固定資產(chǎn) 固定資產(chǎn)投資估算依據(jù)《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）并考慮本項(xiàng)目的具體情況進(jìn)行編制，建筑工程投資根據(jù)設(shè)計(jì)的房屋結(jié)構(gòu)按當(dāng)?shù)亟趯?shí)際造價(jià)估算。該工程按項(xiàng)目的預(yù)計(jì)工程量及當(dāng)?shù)亟诮ú氖袃r(jià)進(jìn)行估算。 ⑵無形資產(chǎn) 無形資產(chǎn)投資包括土地使用權(quán)等費(fèi)用。 ⑶建設(shè)期利息 項(xiàng)目資金全部由企業(yè)自籌，通過自籌和貸款方式籌措建設(shè)資金， 49 本項(xiàng)目貸款 12021 萬元。 ⑷其他費(fèi)用 其他費(fèi)用包括不可預(yù)見費(fèi)、前期費(fèi)用等。 建設(shè)投資估算見 表 。 表 建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)總成本估算 序號(hào) 工程或費(fèi)用名稱 合計(jì) 1 期工程 1 開發(fā)建設(shè)投資 30000 30000 建筑安裝工程費(fèi) 土地費(fèi)用（含契稅） 2155 2155 拆遷費(fèi)用 2850 2850 前期工程費(fèi)用 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 公共設(shè)施建設(shè)費(fèi) 開發(fā)期稅費(fèi) 其他 費(fèi)用 開發(fā)間接費(fèi) 管理費(fèi)用 銷售費(fèi)用 不可預(yù)見費(fèi)用 開發(fā)期利息 2 經(jīng)營(yíng)資金 3 項(xiàng)目總投資 30000 30000 項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 一、項(xiàng)目總投資 項(xiàng)目總投資 30000 萬元，項(xiàng)目為一次性建設(shè)不考慮流動(dòng)資金。 二、投資計(jì)劃 該項(xiàng)目建設(shè)期為 36個(gè)月，資金根據(jù)施工進(jìn)度逐月投入 。 50 表 資金分年度投資與資金籌措計(jì)劃 單位：萬元 年度 自籌 貸款 合計(jì) 1 2021 12021 2 8000 3 8000 合計(jì) 18000 12021 30000 三、資金計(jì)劃來源 項(xiàng)目通過自籌和貸款方式籌措建設(shè)資金。 表 資金籌措計(jì)劃表 序號(hào) 指標(biāo)名稱 單位 項(xiàng)目 1 期工程 1 資金籌措 萬元 30000 30000 項(xiàng)目資本金 萬元 資本金投入 萬元 利用上期滾動(dòng)資金 萬元 返還上期滾動(dòng)資金 萬元 長(zhǎng)期借款 萬元 12021 12021 預(yù)租售收入 萬元 8000 8000 短期借款 萬元 四、銷售收入 項(xiàng)目銷售收入為 42334 萬元，稅前利潤(rùn) 12334萬元，所得稅稅率按 25%計(jì)算，應(yīng)繳納所得稅 萬元，稅后利潤(rùn) 萬元。 表 項(xiàng)目銷售收入估算表 序號(hào) 項(xiàng)目收入名稱 建筑面積（ m2） 平均價(jià)格（元） 銷售收入 （萬元） 1 住宅收入 92270 4200 38753 2 商業(yè)用房收入 5896 8000 4716 3 地面汽車庫收入 2500 4000 1000 4 地下汽車庫收入 4900 1800 2955 5 非機(jī)動(dòng)車庫收入 4100 2021 820 6 合計(jì) 42334 51 五、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)編制依據(jù) 本項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)編制依據(jù)為國(guó)家發(fā)改委頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）中財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)及現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定，國(guó)家的各項(xiàng)財(cái)務(wù)、稅收和金融政策?；鶞?zhǔn)收益率是建設(shè)項(xiàng)目評(píng)價(jià)財(cái)務(wù)收益的基準(zhǔn)依據(jù)。根據(jù)現(xiàn)行銀行利率、同行業(yè)今年來的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)等因素，本項(xiàng)目取定財(cái)務(wù) 基準(zhǔn)收益比為 12%。 項(xiàng)目盈利能力分析 （ NPV） NPV= （ CICO） t(1+ic)t 式中： CI—— 現(xiàn)金流入：按第三年即可收回全部投資估算。 CO—— 現(xiàn)金流出：總投資 30000萬元分 3 年投入，第一年總投資為 14000 萬元，第二年總投資為 8000萬元，第三年總投資為 8000完元。 Ic—— 行業(yè)基準(zhǔn)折現(xiàn)率取 12%； n—— 項(xiàng)目建設(shè)期取 3 年。 NPV=（ 014000）（ 1+12%） 0+（ 08000）（ 1+12%） 1+（ 08000）（ 1+12%） 2+42334（ 1+12%） 3=(萬元 )0 凈現(xiàn)值大于零，說明項(xiàng)目可行。 本項(xiàng)目建成后的建設(shè)能力盈虧平衡，用產(chǎn)銷率來計(jì)算，計(jì)算如下： BEP=固定成本 /(固定成本 +利潤(rùn)總額 ) =% n ∑ t=0 52 計(jì)算結(jié)果表明，該項(xiàng)目只要達(dá)到設(shè)計(jì)建筑面積的 %時(shí)，即可保本，對(duì)應(yīng)于項(xiàng)目開發(fā)面積，其盈虧平衡點(diǎn)為 ，對(duì)于項(xiàng)目銷售收入其盈虧平衡點(diǎn)為 萬元。 由此可見，本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較小。 53 9 社會(huì)影響 社會(huì)影響效果分析 XXXX 新城小區(qū) 項(xiàng)目位于 XX 市 XX 區(qū) XX路以西，規(guī)劃路以南，總體區(qū)域位 置十分優(yōu)越。該項(xiàng)目區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施條件較好，周圍自然環(huán)境優(yōu)美，公共配套設(shè)施齊全，交通便利。 XX 市委、市政府十分重視 XX 區(qū)的建設(shè)，把 XX 區(qū)建設(shè)擺在城區(qū)規(guī)劃建設(shè)的重要位置。本項(xiàng)目地處 XX市 XX區(qū) XX 路以西，規(guī)劃路以南，屬于市政府規(guī)劃的重點(diǎn)區(qū)域，必將得到政府的大力支持。 具有良好的外部發(fā)展環(huán)境。 XX市的大開發(fā)、大發(fā)展為該項(xiàng)目的建設(shè)提供了極好的發(fā)展機(jī)遇，也為該項(xiàng)目的事實(shí)提供了有利條件。 XX 市 XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司具有一定的房地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)管理經(jīng)驗(yàn)。工程建設(shè)管理人員的知識(shí)、技術(shù)和專業(yè)技能經(jīng)過長(zhǎng)期的鍛煉，積 累了豐富的管理經(jīng)驗(yàn)，完全可以勝任本工程項(xiàng)目的管理。 具有較強(qiáng)的協(xié)同投入能力。該項(xiàng)目的實(shí)施，關(guān)系到城市的環(huán)境面貌，可以得到市政府有關(guān)部門的協(xié)同、支持與配合。 項(xiàng)目規(guī)劃經(jīng)深入調(diào)查、反復(fù)論證、合理準(zhǔn)確，符合 XX 市的發(fā)展要求。該項(xiàng)目的開發(fā)可操作性強(qiáng)，便于施工。 社會(huì)適應(yīng)性 按照總體規(guī)劃要求，擬將該地塊建設(shè)成為即符合國(guó)家住宅性能標(biāo)準(zhǔn)，又能體現(xiàn) XX 區(qū)發(fā)展特點(diǎn)，建筑布局合理、配套設(shè)施完善、環(huán)境優(yōu)美的新型住宅小區(qū)，為該地段居民提供一個(gè)良好的現(xiàn)代生活、辦公環(huán)境和較舒適的居住條件，有周邊環(huán)境形成一個(gè)有機(jī)整體。 該項(xiàng)目的 開發(fā)建設(shè)，是 XX市 XX區(qū)住宅建設(shè)的一個(gè)重要組成部分， 54 無論從改善居民的居住、辦公條件，還是從美化環(huán)境、引導(dǎo)港城住宅新潮來講，都是必要的，也是十分迫切的。 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策 該項(xiàng)目地處 XX區(qū)極具有發(fā)展?jié)摿Φ牡囟危苓叚h(huán)境在不久的將來將是 XX區(qū)極佳的居住、辦公區(qū)域。 XX 市近幾年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市政建設(shè)步伐，使得該區(qū)域的房地產(chǎn)具有較大的升值空間。 XX 區(qū)的快速發(fā)展，為該區(qū)域的房?jī)r(jià)定位提供了市場(chǎng)認(rèn)可性。 周邊成熟的居住生活配套，為該項(xiàng)目的商鋪價(jià)格奠定了一定的基礎(chǔ)。 該項(xiàng)目以凈地出讓，已 經(jīng)取得土地使用權(quán)，使得取得該地塊的前期資金較少。 市政規(guī)劃的調(diào)整，對(duì)于地塊的居住用地的定位具有一定的不可確定性。 附近住宅區(qū)的規(guī)劃建設(shè)，多為多層、小高層住宅，因此本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)將比較激烈。 房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)國(guó)家的宏觀調(diào)控政策比較敏感，而本項(xiàng)目的開發(fā)周期盡管不是很長(zhǎng)，但仍具有一定的政策風(fēng)險(xiǎn)。 55 10 招投標(biāo) 根據(jù)《中華人民共和國(guó)招標(biāo)法》以及國(guó)家計(jì)委第 9號(hào)令等法律、法規(guī)和規(guī)章的要求，并依據(jù)江蘇省發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)蘇計(jì)法規(guī)發(fā)（ 2021） 1408 號(hào)文《江蘇省依法必須招標(biāo)建設(shè)項(xiàng)目可行研究報(bào)告增 加招標(biāo)專章和核準(zhǔn)招標(biāo)事項(xiàng)的規(guī)定》通知精神，本項(xiàng)目的主體工程及主要內(nèi)容應(yīng)進(jìn)行招標(biāo)。 招標(biāo)范圍 該項(xiàng)目招標(biāo)范圍內(nèi)容如下： ⑴建筑：根據(jù)現(xiàn)行的建筑材料價(jià)格及 XX 市的建筑定額費(fèi)用估算； ⑵打樁：項(xiàng)目樁數(shù)約： 2021 根。 招標(biāo)要求及方式 ⑴建筑：為獨(dú)立建筑，擬進(jìn)行公開招標(biāo)，建筑資格： 3 級(jí)及以上。 ⑵打樁：具備建設(shè)行政主管部門核發(fā)的地基與基礎(chǔ)工程專業(yè)承包二級(jí)及以上資質(zhì)的單位，并在人員、設(shè)備、資金等方面具有相應(yīng)的施工能力。 建筑材料宜就地取材，以降低工程造價(jià)，擬公開招標(biāo)。 56 11 結(jié)論與建議 結(jié)論與建議 綜上所述， XX 市 XX 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 XXXX 新城小區(qū) 項(xiàng)目 的開發(fā)建設(shè)是可行的，社會(huì)效益是明顯的，對(duì)美化市容市貌、改善居住條件、提高人們的生活質(zhì)量是有利的。 該項(xiàng)目總投資 30000 萬元，建設(shè)期為 36 個(gè)月。 對(duì)本項(xiàng)目有如下建議： ⑴申請(qǐng)報(bào)告批準(zhǔn)后，應(yīng)在市有關(guān)部門的配合下抓緊開展土地投標(biāo)工作。 ⑵項(xiàng)目施工期間 ,應(yīng)合理安排工期，減少夜間施工，并注意建筑垃圾的及時(shí)清理。 ⑶該項(xiàng)目因緊連城市道路，施工中在確保安全的同時(shí)，注意文明施工和環(huán)境、路面的整潔及過往行人、車輛的安全。 I 目 錄 1 項(xiàng)目總論 ................................................................. 1 項(xiàng)目及項(xiàng)目申報(bào)單位概況 ............................................. 1 項(xiàng)目的建設(shè)背景 ..................................................... 2 2 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入 ............................................. 5 城市發(fā)展規(guī)劃分析 ................................................... 5 XX市住房建設(shè)規(guī)劃 ................................................. 11 產(chǎn)業(yè)政策分 析 ....