花園小區(qū)可行性研究報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-05-06 01:27本頁(yè)面
【正文】 650元／M2=3 l 78．5萬(wàn)元 (5)財(cái)務(wù)管理費(fèi)用：28．04萬(wàn)M2l OO元／M2=2804萬(wàn)元 其中： 管理費(fèi)用40元／M2 貸款利息60元／M2 2．資金籌措 該項(xiàng)目建設(shè)資金主要來(lái)源于自籌、銀行貸款和預(yù)售房款三種渠道。現(xiàn)前期工程款已到位，主要來(lái)源于公司自籌。由于X小區(qū)總體規(guī)模較大，總投資成本較高，待該項(xiàng)目正式投入施工后，公司擬從商業(yè)銀行貸款8000~l 0000萬(wàn)元用于小區(qū)的建設(shè)。一期工程建設(shè)基本完成時(shí)即可對(duì)一期建設(shè)房屋進(jìn)行預(yù)售，預(yù)售所得房款即可投入二期工程的建設(shè)或清還銀行貸款。 3．余房情況 根據(jù)房屋拆遷實(shí)際情況，整個(gè)小區(qū)戶均拆遷面積較小， 故拆安比增大。綜合考慮，住宅拆安比為l：1．3，商業(yè)房為 l：1．05。其余房情況為： ①住宅： 。 23．1 5萬(wàn)ME一7．O l1．3=l 4．04萬(wàn)ME ②商業(yè)： 4．1 4萬(wàn)M2一O．781．05=3．32萬(wàn)M2 4．預(yù)計(jì)銷售收入 根據(jù)我國(guó)的綜合經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，立足我市房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況，并通過(guò)市場(chǎng)分析對(duì)近期未來(lái)有所展望的基礎(chǔ)上，對(duì)本項(xiàng)目建成后的商品房平均銷售價(jià)格初定為住宅：l 480元／米2，商業(yè)用房：3000元／米2，拆遷安置房超面積部分：l 3 80元／米2。 該小區(qū)銷售收入的計(jì)3 873 7．2萬(wàn)元．1其中 ①商品住宅樓：l 4．04萬(wàn)MEl 480元／M2=20779．2萬(wàn)元 ②商業(yè)樓：3．32萬(wàn)ME3000元／M2=9960萬(wàn)元 ③車庫(kù)及配房：2．49萬(wàn)MEl 300元／M2：3237萬(wàn)元 ④營(yíng)業(yè)房差價(jià)款：O．78萬(wàn)ME260元／M2=202．8萬(wàn)元 ⑤回收住宅房屋結(jié)構(gòu)及層次差價(jià)款： 7．O l萬(wàn)M2l 20元／M2=84 1．2萬(wàn)元 ⑥回收超面積安置款：30 l 5萬(wàn)元 其中：住宅：2．1萬(wàn)M2l 3 80元／M2=2898萬(wàn)元 商業(yè)：0．039萬(wàn)M23000元／M2=ll 7萬(wàn)元 ⑦回收拆遷安置配房款： 1．1 7萬(wàn)M2600元／M2=702萬(wàn)元 5．營(yíng)業(yè)稅金：1936．86萬(wàn)元 38737．2萬(wàn)元5％=1936．86萬(wàn)元’ 6．銷售利潤(rùn)：2956．43萬(wàn)元 3 8737．2—33 843．9 l—l 936．86=2956．43萬(wàn)元 7．現(xiàn)金流量分析 根據(jù)市場(chǎng)分析，本項(xiàng)目未來(lái)商品房銷售情況良好，估計(jì)從2004年一期工程預(yù)售開(kāi)始，到2006年年底可全部銷售完畢。具體銷售情況見(jiàn)下表。單位(萬(wàn)元)＼＼＼年份 2004 2005 2006 ＼ 項(xiàng)目＼ ＼ 預(yù)售 銷售 預(yù)售 銷售 預(yù)售 銷售 一期工程 6812 二期工程l 1 合計(jì) 68 l 2 l 在預(yù)計(jì)銷售基礎(chǔ)上結(jié)合本項(xiàng)目的投資計(jì)劃進(jìn)度對(duì)該項(xiàng)目現(xiàn)金流量分析如下表：?jiǎn)挝?萬(wàn)元)序號(hào)＼乒紓 ＼項(xiàng)目 ＼ ＼ 2002 2003 2004 2005 2006 l 現(xiàn)金流入 預(yù)售收入 68l 2 銷售收入 l 2 現(xiàn)金流出 1 開(kāi)發(fā)成本 I 銷售稅金 3 凈現(xiàn)金流量 一l —l 4 累計(jì)凈現(xiàn)金 流量‘’。 8投資回收期(P) P=6一l+6586．586／9543．O l 6=5．69年 9．確保贏利措施 魯興開(kāi)發(fā)公司為保證X花園小區(qū)經(jīng)濟(jì)效益，確保贏利，將采取以下措施。 (1)科學(xué)規(guī)劃，爭(zhēng)取最好的規(guī)劃效果，聘請(qǐng)國(guó)內(nèi)知名專家進(jìn)行規(guī)劃方案的設(shè)計(jì)。 (2)搞好商品房的工程設(shè)計(jì)和提高工程質(zhì)量，向社會(huì)提供暢X銷對(duì)的路戶型商品房及高質(zhì)量、高標(biāo)準(zhǔn)的“產(chǎn)品”，打“品牌”戰(zhàn)略和樹(shù)“精品效益，獲得較好的銷售市場(chǎng)和銷售價(jià)格。 (3)合理安排開(kāi)發(fā)建設(shè)周期，分期分區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)。該小區(qū)計(jì)劃分兩期建成、兩期拆遷安置，故而相對(duì)減少了高投資的風(fēng)險(xiǎn)和資金成本。 (4)爭(zhēng)取政府給予的各項(xiàng)優(yōu)惠扶持政策，減免一些收費(fèi)項(xiàng)目，在政策上、工作上扶持和支持幫助，從而降低開(kāi)發(fā)成本。 (5)科學(xué)的安排營(yíng)銷策略，搞好積極的營(yíng)銷戰(zhàn)略，采取多種營(yíng)銷手段進(jìn)行營(yíng)銷促銷，減少商品房的銷售周期，快收資金，最大限度的提高資金利用率，提高投資效果和資金效益。 (6)開(kāi)發(fā)建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)的住宅小區(qū)，贏得較高的社會(huì)信譽(yù)，小區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)管理將利用科學(xué)的管理手段、網(wǎng)絡(luò)化的管理體系、規(guī)范的操作程序進(jìn)行開(kāi)發(fā)改造，爭(zhēng)取達(dá)到繼“光河花園小區(qū)之后的又一個(gè)景點(diǎn)式花園住宅小區(qū)，從而進(jìn)一步樹(shù)立起“魯興名牌信譽(yù)市場(chǎng)，為企業(yè)的發(fā)展、提高，積聚起較為雄厚的無(wú)形資產(chǎn)，為今后的企業(yè)持續(xù)、健康的發(fā)展打下良好的基礎(chǔ)。第十二章、項(xiàng)目環(huán)境效益、社會(huì)效益評(píng)價(jià) 雖然X小區(qū)的建設(shè)經(jīng)濟(jì)效益較差，基本無(wú)效益可言，但它的建設(shè)必將帶來(lái)巨大的環(huán)境效益和社會(huì)效益。 1．項(xiàng)目環(huán)境效益 X市西南片區(qū)長(zhǎng)期以來(lái)缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，舊城改造一直未能實(shí)施，致使該片區(qū)整體環(huán)境未能得到改善，建筑物參差不齊，公建配套設(shè)施不完備，城市綠化面積較少，與X市整體環(huán)境極不相符，不僅影響了市容、市貌，而且嚴(yán)重阻礙了X市“綠、亮、清工程的進(jìn)一步發(fā)展。X小區(qū)工程項(xiàng)目不僅會(huì)加快我市城市建設(shè)的步伐，促使舊城改造工作向縱深發(fā)展，而且會(huì)使X市西南片區(qū)的環(huán)境得到較大的改觀，市居民的生活環(huán)境更加優(yōu)美。 2．項(xiàng)目社會(huì)效益 本項(xiàng)目建成后，將為社會(huì)提供近2000套優(yōu)質(zhì)住房，有效地緩解了我市西部地區(qū)住房緊張，住房質(zhì)量差的問(wèn)題，為我市居民的安居樂(lè)業(yè)打下了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。并且通過(guò)本項(xiàng)目的建設(shè)，將進(jìn)一步完善西部地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施和城市功能，從而改變投資環(huán)境，促進(jìn)X市西部片區(qū)的發(fā)展。第十三章、結(jié)論 綜上所述，開(kāi)發(fā)X小區(qū)雖然不能獲得較大的經(jīng)濟(jì)效益，但由于開(kāi)發(fā)該小區(qū)所帶來(lái)的環(huán)境效益和社會(huì)效益是巨大的。因此，開(kāi)發(fā)建設(shè)該小區(qū)是可行的。27
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