【正文】 氣。本項(xiàng)目住宅區(qū)前后的道路、綠化以及所需的各種市政條件及基礎(chǔ)設(shè)施配套，均由武漢宏達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)公司統(tǒng)一開發(fā)，各種設(shè)施接口均至本項(xiàng)目紅線內(nèi)。目前，本項(xiàng)目建設(shè)場地以達(dá)到“三通一平” ，其他配套設(shè)施將與住宅建設(shè)同步進(jìn)行。電信：本項(xiàng)目預(yù)計(jì)需裝機(jī)容量為 820 門的程控交換機(jī)，擬由洪山區(qū)電話局從 831 開設(shè)下屬分局解決。路網(wǎng)布置：道路為小區(qū)主干道和組團(tuán)內(nèi)部道路兩極。主干道把小區(qū)中心、四個組團(tuán)和幼托串在一起，形成“樹枝狀”道路系統(tǒng)。小區(qū)內(nèi)綠化及景點(diǎn)建設(shè)：計(jì)劃小區(qū)綠化覆蓋率 45%。區(qū)內(nèi)修建一個面積約 1000 平米的小廣廠，建兩個小涼亭，此外，小區(qū)道路兩旁還要種植樹木，安裝路燈。由此可得項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下：項(xiàng)目 單位 數(shù)量占地總面積 平方米 100000總建筑面積 平方米 129000居住建筑面積 平方米 116460公共建筑面積 平方米 13000居住居數(shù) 戶 99627 / 49主要 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)二． 根據(jù)概算 定額指標(biāo)，確定單位工程造價(jià)根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目的工程量可得：總投資估算匯總表序號 項(xiàng)目費(fèi)用名稱 金額（萬元）1 土地開發(fā)費(fèi) 2 建筑工程費(fèi) 3 安裝工程費(fèi) 4 其他投資費(fèi) 5 項(xiàng)目管理費(fèi) 6 不可遇見費(fèi) 7 建設(shè)期利息 8 總投資 開發(fā)項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資估算表K. 十一、融資方案現(xiàn)代花園的建設(shè)項(xiàng)目中資金問題是該項(xiàng)目能否運(yùn)行成功的重要問題。從工程項(xiàng)目招標(biāo)開始，本公司的財(cái)務(wù)狀況的好壞就是能否通過資格預(yù)審的關(guān)鍵因素。只有獲得籌集到足夠的資金，本公司才能通過資格預(yù)審獲得大型土木工程項(xiàng)目的招標(biāo)資格，特別是對于一些延期付款工程，帶資建設(shè)承包的交鑰匙工程等顯得由為重要。工程項(xiàng)目中的使用資金，包括固定資金和流動資金。固定資金用于購置施工機(jī)械設(shè)備等固定資產(chǎn)，流動資金主要用于購買工程所需要的材料設(shè)備、支付勞務(wù)工資和其他費(fèi)用等。隨著建設(shè)項(xiàng)目的不斷進(jìn)行，資金不斷增值，用貨幣形式反映出已耗費(fèi)的生產(chǎn)資料價(jià)值和勞動者所創(chuàng)造的收益價(jià)值。因此，如何籌措和管理資金，是一個重要的問題。平均每戶建筑面積 平方米 130平均每戶居住人數(shù) 人 容積率 綠化率 % 45序號 項(xiàng)目費(fèi)用名稱 金額（萬元）1 土地開發(fā)費(fèi) 2 建設(shè)工程費(fèi) 建筑工程費(fèi) 安裝工程費(fèi) 3 其他投資費(fèi) 4 項(xiàng)目管理費(fèi) 5 不可預(yù)見費(fèi) 6 建設(shè)期利息 7 項(xiàng)目投資總額 28 / 49一．資金的渠道與方式簽訂了工程承包合同后，就應(yīng)該全力以赴地為該工程籌措資金，以免造成資金拮據(jù)，周轉(zhuǎn)困難使工程開工不足，工程進(jìn)度上不去而影響信譽(yù)和經(jīng)濟(jì)效益。因此要注意從以下幾個方面去籌措資金：1. 籌措和利用自有資金 3000 萬元，為實(shí)施工程項(xiàng)目，滿足開工前的資金周轉(zhuǎn)，本公司可根據(jù)收入資金的回報(bào)率適時投入一部分自有資金。主要包括現(xiàn)金和流動資產(chǎn)，以及可以在近期收回的各種的應(yīng)收款項(xiàng)等，如應(yīng)收的銀行的票據(jù)、已完合同的應(yīng)收工程款等。2．用銀行貸款 萬元：貸款是實(shí)施工程項(xiàng)目的重要資金來源，是承包商利用信貸資金經(jīng)營，借錢賺錢的一種方法。本公司可以向銀行證明幾個方面：本公司的實(shí)有資本額度充足，并向銀行提供本公司資產(chǎn)負(fù)債表和近期的損益表，本公司承包工程時的資金信譽(yù)良好，另外，還可以向銀行提供該建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析，以及本公司的工程經(jīng)驗(yàn)豐富、實(shí)際工作能力強(qiáng)及誠實(shí)信用等。經(jīng)以上幾個方面調(diào)查了解后，本公司有信心讓銀行認(rèn)為貸款后本公司有能力還款。本公司將采取抵押貸款，以工程設(shè)備作抵押。從工程所在地銀行獲得較多的當(dāng)?shù)刎泿刨J款。抵押款和借款的比例稱為抵押存款限額。影響抵押貸款利率的因素是預(yù)期的真實(shí)利率、通貨膨脹和貸款風(fēng)險(xiǎn)3. 房屋預(yù)售：房屋預(yù)售歷來是房地產(chǎn)開發(fā)過程中籌集資金的重要方法，房地產(chǎn)在銷售過程中有兩種銷售方法，一種是現(xiàn)售，指房屋在建成后在售出；另外一種是預(yù)售，俗稱“賣樓花” ，指房屋在還未建成的時候就提前將房屋售出以達(dá)到盡快回收資金的目的，另外也可彌補(bǔ)在開發(fā)過程中的資金不足，由于現(xiàn)代花園處在大學(xué)集中地區(qū)，估計(jì)將會有許多大學(xué)教師來購房，由于大學(xué)教師條件相對較好，預(yù)計(jì)銷售情況會較好。因此可充分利用房屋預(yù)售來籌集必要的資金。預(yù)計(jì)房屋預(yù)售金可達(dá) 萬元。二．編制資金流動計(jì)劃，確定資金的需求額建 設(shè) 期序號 項(xiàng)目2022 2022 2022 2022 小計(jì)1 投資 分年計(jì)劃 35% 35% 30% 100% 建設(shè)投資 建設(shè)期利息 小計(jì) 2 資金籌措 自有資金 3000 3000 貸款 銷售款收入 三．資金的任用和管理隨著施工準(zhǔn)備、施工生產(chǎn)、竣工驗(yàn)收。缺陷責(zé)任期這一變化，資金也在隨著運(yùn)動并產(chǎn)生變化。29 / 49結(jié)合資金在工程過程中的變化，應(yīng)注意以下問題：：主要包括以下幾個方面a．由于資金的時間價(jià)值形成的利息。b．注意風(fēng)險(xiǎn)的影響，如投資風(fēng)險(xiǎn)、破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)、工程風(fēng)險(xiǎn)等。c．當(dāng)發(fā)生通貨膨脹和匯率浮動時，貨幣貶值，資金所有者會把通貨膨脹率考慮進(jìn)去，以保持貨幣資金的實(shí)際價(jià)值。d．銀行借款的成本率。風(fēng)險(xiǎn)因素和風(fēng)險(xiǎn)程度分析表風(fēng) 險(xiǎn) 程 度序 號 風(fēng)險(xiǎn)因素名稱災(zāi)難性 嚴(yán)重性 較 大 一 般1 市場風(fēng)險(xiǎn) ▲2 資源 ▲3 技術(shù) ▲4 工程 ▲5 資金 ▲6 政策 ▲7 外部協(xié)作條件 ▲：具體優(yōu)化方法如下：。，可以緩和資金矛盾。，有選擇地租賃施工用機(jī)械設(shè)備。，通過與供貨商談判交涉，可以想法減少材料及工程設(shè)備的物化資金占用或縮短占用資金。，減緩墊資周轉(zhuǎn)壓力，提高資金效益 。L. 十二、財(cái)務(wù)評價(jià)一．設(shè)項(xiàng)目法人項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)、銷售稅金及附加估算表（見附表6）（新設(shè)項(xiàng)目法人項(xiàng)目） （見附表7）1）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）與財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)金流量表，可計(jì)算出財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）= 萬元財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)=%經(jīng)過表中計(jì)算可知，項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）0,表明項(xiàng)目除達(dá)到基準(zhǔn)的收益率外，還能后30 / 49的超過收益，具有財(cái)務(wù)上，經(jīng)濟(jì)上的可行性，項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）8%且水平較高，表明項(xiàng)目具有盈利能力，故可行。2）項(xiàng)目投資利潤率 投資利稅率 投資回收期 借款償還期項(xiàng)目總投資額為 萬元，總銷售收入為 萬元，總銷售利潤額為 萬元（見損益和利潤分配表）投資利潤率＝平均利潤總額/總投資額100％＝％銷售利潤率＝平均利潤總額/銷售收入100％＝％投資回收期＝ 年（根據(jù)現(xiàn)金流量表） 3）流動資金流動資金估算表（見附表 5）二．敏感性分析編制敏感性分析表（見附表13） 、繪制敏感性分析圖（見附圖5）三．財(cái)務(wù)評價(jià)結(jié)論本房地產(chǎn)投資開發(fā)方案在財(cái)務(wù)方面是完全可行的。M. 十三、社會評價(jià)一．項(xiàng)目對社會影響分析隨著國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)市場已成為國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，尤其是住宅房地產(chǎn)的開發(fā)已成為房地產(chǎn)開發(fā)市場的核心，它對拉動我國國民經(jīng)濟(jì)的增長起到了至關(guān)重要的作用隨著人民生活水平的提高，人們對住房的需求不僅僅滿足于有一個基本的居住條件，人們現(xiàn)在更加重視居住的質(zhì)量，居住的環(huán)境（包括室內(nèi)環(huán)境和室內(nèi)環(huán)境） ，本小區(qū)的建房目標(biāo)就是要建造適合人們居住生活的良好的環(huán)境。本小區(qū)的建設(shè)不但可以為大量武漢居民提供高質(zhì)量的住房，解決人們對優(yōu)質(zhì)住房的需求，還給該地區(qū)的人文、自然環(huán)境帶來了巨大的改善：本小區(qū)的將綠化面積達(dá)到 45%，由于本小區(qū)地處各大高校附近將會吸引大批高校教師前來居住。除此以外，由于該項(xiàng)目的建設(shè)，將會帶來大量的就業(yè)機(jī)會。小區(qū)的建設(shè)過程將會給包括設(shè)計(jì)院、施工單位、監(jiān)理單位等提供許多機(jī)會。小區(qū)建好以后，要想維護(hù)小區(qū)良好的室外環(huán)境，必須大量人員進(jìn)行維護(hù)，這就給許多物業(yè)公司提供了機(jī)會。可見，本項(xiàng)目的建設(shè)將會給社會提供大量的就業(yè)機(jī)會。二．項(xiàng)目對所在地的互適性分析該項(xiàng)目開發(fā)完畢后，所在地人流，車流將有很大的增量，對交通和市場將有更高31 / 49的要求。但考慮到該地區(qū)地處大學(xué)城附近，周圍的交通條件較好。建成后交通和市場環(huán)境應(yīng)大體滿足需求。對于居民子女的上學(xué)問題也是人們比較關(guān)心的問題。該地區(qū)的教學(xué)環(huán)境還是相當(dāng)不錯，在小區(qū)附近有關(guān)山中學(xué)，華中理工附屬中學(xué)，華中科技大學(xué)等。居民子女在這兒能享受很好的學(xué)習(xí)環(huán)境。三．社會評價(jià)結(jié)論總的說來，該項(xiàng)目的建設(shè)對社會各個領(lǐng)域的發(fā)展都有拉動作用。對社會的發(fā)展是有積極的作用。項(xiàng)目建設(shè)對社會的影響及相關(guān)措施社會因素 影響范圍程度 可能出現(xiàn)的后果 措施建議對居民收入的影響 項(xiàng)目市場價(jià)格與工薪階層居民收入平衡，但對低收入居民影響較大無嚴(yán)重后果較為適應(yīng) 可以采用分期付款等多種付款方式對居民生活水平與生活質(zhì)量的影響影響到小區(qū)的居住人員。提高人們的住房質(zhì)量，提高了小區(qū)人民的生活水平對居民就業(yè)的影響 對武漢的下崗職工、設(shè)計(jì)院、施工單位、監(jiān)理單位物業(yè)管理公司等產(chǎn)生積極的影響提高居民就業(yè)率 吸納無業(yè)居民就業(yè)對不同利益群體的影響項(xiàng)目投資經(jīng)營方、項(xiàng)目出售對象、管理方、政府部門范圍較小項(xiàng)目投資經(jīng)營方獲得較大利潤，提高了居民的生活質(zhì)量。定價(jià)要兼顧各方，按政策承建項(xiàng)目對地區(qū)、文化、教育、衛(wèi)生的影響文化、教育、衛(wèi)生方面范圍廣增添文化氣氛、促進(jìn)教育事業(yè)、形成健康衛(wèi)生環(huán)境持續(xù)發(fā)展對地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、社會服務(wù)質(zhì)量和城市化進(jìn)程的影響基礎(chǔ)設(shè)施、社會服務(wù)質(zhì)量等各方面范圍廣促進(jìn)地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高服務(wù)質(zhì)量，加快城市化進(jìn)程持續(xù)發(fā)展對少數(shù)民族風(fēng)俗習(xí)慣和宗教影響無 無 無32 / 49N. 十四、風(fēng)險(xiǎn)分析為了確保風(fēng)險(xiǎn)分析的質(zhì)量，有必要對現(xiàn)代花園投資過程中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行科學(xué)的分析，使投資決策者能更好地把握風(fēng)險(xiǎn)的本質(zhì)和變化規(guī)律，從而采取相應(yīng)的措施或?qū)Σ邅頊p少風(fēng)險(xiǎn)損失。一．敏感性分析敏感性分析表（見附表 13）敏感性分析圖（見附圖 5）二．定性分析自然風(fēng)險(xiǎn)是指由于自然因素的不確定性對房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程和經(jīng)營過程造成的影響，以及對房地產(chǎn)商品產(chǎn)生直接破壞，從而對房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者造成經(jīng)濟(jì)上的損失。自然風(fēng)險(xiǎn)因素主要包括：火災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)、風(fēng)暴風(fēng)險(xiǎn)、洪水風(fēng)險(xiǎn)、雪災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)、氣溫風(fēng)險(xiǎn)。政策風(fēng)險(xiǎn)是指由于政策的潛在變化給房地產(chǎn)市場中商品交換者與經(jīng)營者帶來各種不同形式的經(jīng)濟(jì)損失。政府的政策對房地產(chǎn)的影響是全局性的，因而，由于政策的變化而帶來的風(fēng)險(xiǎn)將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大的影響。所以，應(yīng)該密切關(guān)注房地產(chǎn)政策的變化趨勢，以便及時處理由此而引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。政策風(fēng)險(xiǎn)因素又可分為以下幾類：政治環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)體制改革風(fēng)險(xiǎn)、土地使用制度改革風(fēng)險(xiǎn)、住房制度改革風(fēng)險(xiǎn)、金融政策改革風(fēng)險(xiǎn)、環(huán)保政策變化風(fēng)險(xiǎn)、建筑安全條例變化風(fēng)險(xiǎn)、審批手續(xù)過程風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)因國民經(jīng)濟(jì)狀況變化風(fēng)素主要是指一系列與經(jīng)濟(jì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)發(fā)展有關(guān)的不確定因素。包括：市場供求風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、地價(jià)風(fēng)險(xiǎn)、融資風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)、工程招投標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)、國民經(jīng)濟(jì)狀況變化風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)是指由于科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步、技術(shù)結(jié)構(gòu)以及相關(guān)變量的變動給房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者可能帶來的損失。包括：建筑材料改變和更新的風(fēng)險(xiǎn)、建筑施工技術(shù)和工藝革新的風(fēng)險(xiǎn)、建筑設(shè)計(jì)變動或計(jì)算失誤的風(fēng)險(xiǎn)、設(shè)備故障或損壞的風(fēng)險(xiǎn)、建筑生產(chǎn)力因素短缺風(fēng)險(xiǎn)、施工事故風(fēng)險(xiǎn)、市場供求風(fēng)險(xiǎn)。社 會 風(fēng) 險(xiǎn) 因 素 主 要 是 指 由 于 人 文 社 會 環(huán) 境 因 素 的 變 化 對 房 地 產(chǎn) 市 場 的 影 響 ，33 / 49從 而 給 從 事 房 地 產(chǎn) 商 品 生 產(chǎn) 和 經(jīng) 營 的 投 資 者 帶 來 損 失 的 可 能 性 。 房 地 產(chǎn) 市 場 的 社會風(fēng) 險(xiǎn) 因 素 主 要 有 城 市 規(guī) 劃 風(fēng) 險(xiǎn) 、 區(qū) 域 發(fā) 展 風(fēng) 險(xiǎn) 、 公 眾 干 預(yù) 風(fēng) 險(xiǎn) 、 住 客 干 預(yù) 風(fēng) 險(xiǎn) 、治安 風(fēng) 險(xiǎn) 。內(nèi)部決策和管理風(fēng)險(xiǎn)是指由于開發(fā)商策劃失誤、決策失誤或經(jīng)營管理不善導(dǎo)致預(yù)期的收入水平不能夠?qū)崿F(xiàn)，包括投資方式、地點(diǎn)、類型風(fēng)險(xiǎn)選擇、人、財(cái)、物組織管理風(fēng)險(xiǎn)等。三．投資風(fēng)險(xiǎn)的控制及早地發(fā)現(xiàn)或預(yù)測到這些風(fēng)險(xiǎn)并能及時地采取有效的措施，化解或緩和、減輕、控制這些風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資的成功在很大程度上依賴于對風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識和管理。該項(xiàng)目控制風(fēng)險(xiǎn)的方式包括三項(xiàng)措施：開發(fā)經(jīng)營周期越長項(xiàng)目建成以后的經(jīng)濟(jì)形勢就越難預(yù)測。其次，開發(fā)經(jīng)營周期越長項(xiàng)目建成以后的政治形勢也越難預(yù)測。所以回避房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的辦法快完成開發(fā)項(xiàng)目。針對該項(xiàng)目，我們采取提高選址的速度、利用法律手段、來保證遷址工作的順利進(jìn)行、采用招投標(biāo)的辦法和建設(shè)單位簽訂具有法律效應(yīng)的承包合同，以保證資金 的充分供應(yīng)，與建筑材料等物資供應(yīng)賞簽訂施工材料供應(yīng)合同。這樣極可能避免不必要因素的影響。通過市場調(diào)查，獲得盡可能多的信息。獲得的信息有關(guān)投資環(huán)境和投資項(xiàng)目的市場信息越多，作出的預(yù)測就越精確，從而能進(jìn)行正確的科學(xué)的決策，包括投資項(xiàng)目的選擇、區(qū)位的選擇、時機(jī)的選擇、融資的選擇、租售的選擇等等。這樣就能把不確定性降低到最低限度，較好地控制房地產(chǎn)投資過程中的風(fēng)險(xiǎn)。良好的項(xiàng)目管理是重要的保證。從投資開發(fā)來看，項(xiàng)目全過程的投資、進(jìn)度和質(zhì)量是重點(diǎn)。聘請有經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)專家進(jìn)行指導(dǎo)是非常有必要的，可以有效地減少經(jīng)營費(fèi)用、提高收益水平，進(jìn)而降低并控制風(fēng)險(xiǎn)。O. 十五、研究結(jié)論與建議一．推薦方案的總體描述武漢光谷的各項(xiàng)建設(shè)項(xiàng)目的全面啟動，再加上道路重修拓寬，中國加入 WTO 后,投資政策再一次放寬。通過研究本區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢, 調(diào)查市場行情，研究周邊地段樓盤銷售形式，經(jīng)過深入研究論證，該商品住宅項(xiàng)目盈利可能