【正文】 藝術(shù)設(shè)計人員進行設(shè)計，以期達(dá)到較好的環(huán)境效果。第七章 項目開發(fā)經(jīng)營策略及投資估算根據(jù)本報告前六章的論述與分析，本章著重討論后湖花園項目的開發(fā)經(jīng)營策略，并對項目的投資進行估算，對工程實施進度做出安排，并制訂相應(yīng)的項目籌資計劃和投資計劃。一、項目開發(fā)經(jīng)營策略依據(jù)開發(fā)公司的實際情況，本項目宜采取“整體規(guī)劃、分期實施、自主開發(fā)、力創(chuàng)精品”的靈活多變的開發(fā)經(jīng)營策略。整體規(guī)劃。這是大面積、大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)的一個顯著特點，因此必須對地塊進行整體規(guī)劃。分期實施。分期實施有利于根據(jù)市場需求變化及時調(diào)整物業(yè)功能，重新定位，規(guī)避風(fēng)險。根據(jù)對項目地塊的現(xiàn)狀分析，建議項目以地塊以南部分為突破口。其依據(jù)有：①地塊南面靠新建的后湖大道，交通條件相對較好，宣傳也更為方便。②從規(guī)劃方面考慮，該區(qū)域具有相對獨立性，可作為一個獨立的項目看待。③從景觀效果考慮，南向風(fēng)景較好，而房地產(chǎn)項目一般都是將較好區(qū)位項目放在最后階段實施。自主開發(fā)。這是基于項目公司的資金優(yōu)勢和地塊本身的特點而作出的選擇。（1）房地產(chǎn)屬資金密集性行業(yè)，項目公司可憑借其他公司所不具備的雄厚資金實力進行自主開發(fā)。（2）項目公司購置該地塊所需成本較低（相對市中心而言和優(yōu)惠的政策）。（3）項目地塊所處的特有的區(qū)位優(yōu)勢及市場前景。（4）通過自主開發(fā)，公司可迅速依托項目的品牌提升企業(yè)形象，擴大公司在武漢市房地產(chǎn)業(yè)界的影響，為以后的項目開發(fā)打下良好的基礎(chǔ)。力創(chuàng)精品。這是由項目所在區(qū)域內(nèi)品牌項目較少的前提決定的，同時借助于后湖花園的品牌，可迅速提升開發(fā)公司在武漢房地產(chǎn)業(yè)界的知名度。先環(huán)境、后房屋，先有現(xiàn)房、后全面發(fā)動宣傳攻勢。建議項目首期預(yù)售之前，先做好環(huán)境和配套等形象工程，這既是公司實力的展示，又可借助于這些形象工程增強購房者對本項目的信心。二、項目投資估算項目總投資由建設(shè)投資和建設(shè)期利息兩部分組成。更詳細(xì)的投資計劃可能隨設(shè)計及實施的改變而調(diào)整。建設(shè)投資包括土地取得費用、建安工程費用、小區(qū)配套費用、道路、綠化費用、項目研究、咨詢、規(guī)劃、設(shè)計費用、各種稅費、項目管理費等項目。 三、項目實施進度安排整個項目建設(shè)應(yīng)面向市場，進行分期開發(fā)，并隨時根據(jù)市場變化，不斷地調(diào)整項目實施的進度。由于項目投資費用和建筑總面積較大，根據(jù)項目實際情況，建議將整個項目分成三期 四、項目投資與籌資計劃按武漢市政府規(guī)定，投資項目的自有資金應(yīng)達(dá)到項目投資的30%以上，只有完成此比例的投資，項目方可依法轉(zhuǎn)讓或預(yù)售。由于項目建設(shè)期較長，實際運作中，上一期項目的銷售收入中相當(dāng)一部分可用于下一期的建設(shè)資金第八章 項目開發(fā)經(jīng)營狀況分析本章對后湖花園項目銷售分期計劃作出安排，估算項目開發(fā)經(jīng)營收入、成本、利潤、投資利潤，并計算項目資金現(xiàn)金流量、財務(wù)凈現(xiàn)值、財務(wù)內(nèi)部收益率。后湖花園項目中包括公寓式住宅、小高層住宅以及幼兒園、小學(xué)、車庫等公建項目。其中，前者采用銷售形式，公建項目可采用銷售或出租，或自行經(jīng)營等多種形式，為測算方便，本報告在項目經(jīng)營估算時，所有公建項目以銷售方法考慮。公建項目中，部分為非經(jīng)營性物業(yè)，如物業(yè)管理辦公室、變電站，部分為收益較少的物業(yè)，且要投入一定的經(jīng)營費用，如幼兒園、小學(xué)。故公建項目的經(jīng)營收入僅考慮車庫的銷售收入目，其他項目在本報告中均未考慮。第九章 項目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險分析本章擬對后湖花園項目進行盈虧平衡分析、敏感性分析，以測度其開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險，然后對項目運作中的主要風(fēng)險進行定性研究并提出相應(yīng)對策。一、項目盈虧平衡分析 項目盈虧平衡分析包括項目經(jīng)營收入保本點和項目經(jīng)營成本點分析。項目經(jīng)營收入保本點分析項目處于盈虧平衡狀態(tài)。項目經(jīng)營成本保本點實際上項目盈虧平衡點在開發(fā)經(jīng)營各階段是不同的，這是按照計算期平均狀態(tài)計算的結(jié)果。二、項目敏感性分析本項目敏感性分析主要針對項目總投資和項目營業(yè)收入兩項因素進行。項目總投資由于項目占地較大，開發(fā)周期較長，其間可能會出現(xiàn)各種不能預(yù)期的變化，故項目的總投資額可能會發(fā)生一些變化，估計最大的變動幅度達(dá)10%。 項目銷售收入在開發(fā)經(jīng)營的各個過程中，由于銷售收入的預(yù)測主要是建立在對本項目的未來前景分析及預(yù)測基礎(chǔ)之上的，雖然項目前景樂觀，但畢竟是變數(shù)，銷售環(huán)節(jié)上的細(xì)小失誤，市場需求的細(xì)微變化等因素都有可能影響項目的銷售價位，從而對項目的銷售收入產(chǎn)生不利影響。 三、項目開發(fā)經(jīng)營主要風(fēng)險及對策分析房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主要風(fēng)險一般包括宏觀經(jīng)濟與政治風(fēng)險，政策風(fēng)險、市場風(fēng)險、資金運作風(fēng)險、企業(yè)風(fēng)險等，根據(jù)本報告關(guān)于項目開發(fā)經(jīng)營的環(huán)境分析、項目定位、項目的技術(shù)經(jīng)濟分析，可以看出，項目具有較強的抗風(fēng)險能力。但仍有一些不確定性因素帶來的風(fēng)險。市場風(fēng)險項目的住宅小區(qū)定位為中等檔次，它所面對的目標(biāo)顧客是居民人數(shù)比例較大的中等偏高收入階層，他們要求的小區(qū)不僅僅滿足最基本的居住需求，而是具有較高居住主題，體現(xiàn)對人的關(guān)懷和尊重的現(xiàn)代居住社區(qū)。項目的資本風(fēng)險項目的籌資計劃中，絕大部分資金是通過銷售收入來實現(xiàn)，即上期銷售收入用于下一期項目投資，如果這一計劃不能實現(xiàn)，整個項目將比較困難；反之，如果所超額完成計劃，將促使整個項目順利完成。企業(yè)風(fēng)險企業(yè)風(fēng)險包括經(jīng)營不善、銷售不力、管理水平低下等方面。因此，項目公司對本項目的目標(biāo)市場選擇、產(chǎn)品定位選擇，資金籌措選擇、開發(fā)方式選擇、營銷方式選擇等方面的決策能否有足夠的理解并達(dá)成共識，且在具體實施的各個環(huán)節(jié)中能否準(zhǔn)確到位就顯得十分重要。第十章 結(jié)論與建議一、項目擁有較好的投資環(huán)境與機遇國民經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展、住房制度改革的深入，武漢市良好的房地產(chǎn)市場環(huán)境，政府對項目公司開發(fā)本項目的鼎力支持，居民對改善居住條件的期望與購買力水平等等，這些基本方面為本項目提供了一個較好的投資環(huán)境與機遇。二、項目在經(jīng)濟上具有較強的可行性三、項目具有的突出優(yōu)勢 ?后湖花園的潛在需求量大。 ?住宅小區(qū)的定位屬中等檔次，在供需圈內(nèi)具有廣泛的目標(biāo)客戶。 ?項目公司的資金優(yōu)勢。 ?項目較好的周邊環(huán)境（包括自然、人文、交通等環(huán)境）。 ?項目所處地塊的發(fā)展前景較好。（有在建的后湖大道和幸福大道）四、項目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險較小本項目屬大面積、大規(guī)模開發(fā)、無拆遷負(fù)擔(dān)，土地開發(fā)使用權(quán)取得費用相對較低，且在開發(fā)運作過程中可享受政府提供的諸多優(yōu)惠政策，只要在實施中輔以全過程科學(xué)決策控制，應(yīng)能穩(wěn)獲預(yù)期投資收益。五、項目實施的難點本項目實施的難點：項目規(guī)模較大，時間較緊，開發(fā)過程中各方面工作協(xié)調(diào)難度大；項目的定位主題有一定難度，盡管設(shè)計工作一經(jīng)完成，其定位也就相應(yīng)確定，但在實施過程中仍需根據(jù)具體情況不斷完善；3房地產(chǎn)行業(yè)競爭激烈，項目公司需建立一支高素質(zhì)的營銷隊伍，或采取全權(quán)委托中介代理銷售的方式。六、強化項目進程中的投資、質(zhì)量、進度控制，注重對可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預(yù)測與防范對策，以保證項目按期完成。 嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，積極推廣標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計； 及時對工程進度進行偏差分析以調(diào)整后續(xù)工作； 按照工程質(zhì)量保證標(biāo)準(zhǔn)在工程各個階段進行工程質(zhì)量管理。20