【文章內(nèi)容簡介】 展，該方向上因有一高壓輸電線路沿后湖大道方向鋪設(shè)，使得該方向上無論近看或遠(yuǎn)望的視線都被干擾，另外區(qū)域環(huán)境因建設(shè)公路略有空氣和噪音污染。北面遙望張公堤，成片的草地，帶狀的防護林區(qū)沿堤分布，大片的湖泊，蓮池密布，自然村落散布其間，湖水清澈，空氣清新，寧靜而美麗，但近處有零星的小村落削弱了景色。遠(yuǎn)方較開闊，中部為建設(shè)中的東方恒星園，近處的竹葉山路邊為商鋪，工棚映入眼簾，黃孝河平行流過，隱約有河水淤積下來的異味。西對姑嫂樹路，進處無高層建筑，視野開闊，遠(yuǎn)眺現(xiàn)代都市居民區(qū)，隱約可見正在施工的新華家園，自然村落和耕田水塘由遠(yuǎn)及近步入視野，也是因大道的施工沿路有灰塵。我們選擇以本地塊為中心，南至五干道（發(fā)展大道），北至張公堤附近，東西以姑嫂樹路和岱黃公路兩側(cè)為界，集中調(diào)查。二、后湖地區(qū)區(qū)域分析本地塊四周已初步形成了大的交通體系,東西向有近年來新建和在建的發(fā)展大道,后湖大道,幸福大道,張公堤路段,其中,后湖大道正在加緊施工建設(shè),年底前建成通車后將對本地塊項目提供良好的條件,南北向主要為地塊兩頭的姑嫂樹路和岱黃公路。地塊周邊商業(yè)網(wǎng)點和金融機構(gòu)交齊全的主要位于發(fā)展大道和姑嫂樹路沿線,如世華大酒店,中百倉儲,農(nóng)行,建行等,但距離本地塊較遠(yuǎn),岱黃公路沿線主要為小的商業(yè)鋪面,專業(yè)性市場,無酒吧,網(wǎng)吧等娛樂設(shè)施。教育機構(gòu)不健全,僅有華中高級中學(xué),塔子湖小學(xué)和黃浦園豐村小學(xué),田園小區(qū)小學(xué)等,醫(yī)療設(shè)施缺乏,主要為小的門診部?？偟膩碚f,人文環(huán)境幾生活配套設(shè)施較差,是項目開發(fā)的一大劣勢。水:該地塊用水有宗關(guān)水廠提供,在地塊南側(cè)的后湖路建有管徑為300毫米的給水管,該地塊南側(cè)的后湖路建有排入黃孝河的雨水箱涵,地塊雨水可接入該箱涵,地塊周邊尚無污水管。電:該地塊現(xiàn)用電有西北側(cè)的新華路變電所的10kv架空線路引來?！段錆h市城市總體規(guī)劃(19962020)》中確定在該地塊北側(cè)新建德勝橋220kv變電所,屆時該地塊供電線路有德勝橋變電所引來。氣:整個后湖地區(qū)目前有三種供氣方式,瓶裝液化石油氣,小區(qū)氣化和管道煤氣,其中管道煤氣有管道煤氣公司供氣,郵電電信:地區(qū)郵局位于發(fā)展大道,該地塊現(xiàn)狀電信線路由西南側(cè)的唐家墩電信局引來。中確定在該地塊西側(cè)新建姑嫂樹電信分局,屆時該地塊閑心線路有姑嫂樹電信分局引來。居民習(xí)慣:此地區(qū)居民主要為當(dāng)?shù)剞r(nóng)民,生活以打工,種植,養(yǎng)殖為主,年收入水平偏低,居民的文化水平不高,勞動之余,以閑聊為主,對外界基本不關(guān)心和接觸較少,但由于地理位置靠近城區(qū)以及外來人員的影響,生活已開始城市化傾向。三、項目周邊主要物業(yè)分析晨星苑晨星苑由武漢新地置業(yè)公司投資開發(fā)，同濟大學(xué)設(shè)計院深圳分院設(shè)計，武建集團二公司承建． 多層主力戶型面積為119平方米；高層主力戶型面積為148平方米，小區(qū)首創(chuàng)高層單身公寓戶型為5173平方米。多層價格為37003820元／平方米，小高層價格為29353365元／平方米，高層單身公寓價格為28003100元／平方米。／平方米*月，／平方米*月。付款方式靈活多樣，一次性付款，分期付款，七成２０年銀行按揭，公積金貸款。東方恒星園于2012年5月28日開盤，開盤時在長江日報上連續(xù)兩次做了1/2版的廣告。在竹葉山處有大型戶外廣告牌和路牌廣告，其售樓部為武漢市少有的高標(biāo)準(zhǔn)售樓部之一，開盤是參加過2012年上半年房交會。小區(qū)2011年5月28日開盤，多層銷售狀況較好，高層小戶型市場阻力較大?？蛻糁饕且怨ど?，稅務(wù)，證券，銀行，設(shè)計院等行政企事業(yè)單位中高收入人員，另有部分中小企業(yè)的業(yè)主。后湖生態(tài)花園后湖生態(tài)花園位于后湖發(fā)展區(qū)，物業(yè)類型有多層，小高層，高層和別墅。一期總建筑面積約6萬平方米，16棟多層住宅498戶為全現(xiàn)房，一期主要戶型面積為90130平方米二期主要戶型面積為９０１４０平方米小區(qū)配有局域網(wǎng)，三網(wǎng)合一，大型會所，網(wǎng)球場，露天音樂泳池，健身房，美容中心，購物中心，幼兒園，大草坪，闊葉林，管道煤氣．二期將停車場全部設(shè)計在地下。有武漢金冠物業(yè)管理公司進行智能化管理，／平方米*月后湖生態(tài)花園有一定的價格優(yōu)勢，一期現(xiàn)起價為2380元／平方米，最高價有開盤時的2580元／平方米漲為2850元／平方米，開盤均價為2420元／平方米，現(xiàn)均價為3500元／平方米（未計入集團購買），分層價為1，4，5樓1550元／平方米，2，3樓2500元／平方米，６樓2350元／平方米，７層復(fù)式26502850元／平方米．前后三次調(diào)價，2011年５月調(diào)高500元／平方米，６月調(diào)高800元／平方米，８月調(diào)高900元／平方米。主要采用派發(fā)宣傳單的宣傳手法，同時參加了兩次房交會，在竹葉山轉(zhuǎn)盤處有戶外廣告。首期498套2011年5月剛推出便銷售火爆，其中大戶購買占較大比重，主要原因還是因在區(qū)域內(nèi)價格較低，戶型較好，迎合了客戶需求。不足之處是部分衛(wèi)生間為黑房。一期主要客戶為集團購買，散戶主要為江岸區(qū)行政企事業(yè)單位人員，80%以上的客戶采用銀行按揭貸款的付款方式。調(diào)查結(jié)果表明：項目所在區(qū)域已成為一個大型的居住新區(qū)，各種檔次的居住小區(qū)競相爭艷。項目所在區(qū)域雖然居住小區(qū)較多，但主要是以中低檔次為主，真正稱得上高品質(zhì)的小區(qū)較少，因此，該區(qū)域內(nèi)以中低檔次的物業(yè)競爭最為激烈。項目所在區(qū)域內(nèi)有特色的樓盤較少，還沒有真正成型的致命品牌。中、低檔次樓盤之間的價格差距不大，中、高檔次樓盤之間的價格差距則較為懸殊。在調(diào)查的所有樓盤中，大多數(shù)都采取隨行就市的追隨策略。同武漢市其他區(qū)域相比，區(qū)位差異帶來的價格變化影響相對較小，決定價位的更多的是物業(yè)的品牌、品質(zhì)。四、后湖鄉(xiāng)消費者調(diào)查分析2011年區(qū)域在售樓盤實現(xiàn)銷售約10萬平方米，客戶主要來自周邊地區(qū)，現(xiàn)對已購房客戶進行調(diào)查統(tǒng)計。來此區(qū)域置業(yè)的客戶主要分布在發(fā)展大道和黃浦路沿線，竹葉山花橋附近等鄰近后湖的范圍。如后湖生態(tài)花園，空軍雷達(dá)學(xué)院，后湖鄉(xiāng)政府集團購買占很大比重，其他項目客戶也是以周邊地區(qū)為主。由于后湖屬于新區(qū)開發(fā)，目前區(qū)域樓盤客戶主要還是周邊地區(qū)，來源并不廣泛，客源挖掘潛力較大。客戶類型主要為國家行政企事業(yè)單位，科研教育單位，個體私營業(yè)主這幾種常規(guī)的住宅消費類型。來此區(qū)域置業(yè)的客戶購買力較強，貸款買房已成為消費主流。此區(qū)域置業(yè)的客戶多為二次置業(yè)，客戶購買動機主要為改善居住環(huán)境．選擇在此置業(yè)的客戶對小區(qū)的認(rèn)同因素依次為：因素 環(huán)境好 距離近 戶型合理 付款方式 價格 升值潛力比例 70% 50% 50% 20% 20% 15%從成交客戶因素分析客戶多認(rèn)同區(qū)域環(huán)境，其次是距離遠(yuǎn)近（即離工作單位或原有居住區(qū)域遠(yuǎn)近），戶型合理，付款方式靈活，價格，地段發(fā)展前景。第四章 項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點與機會點分析一、房地產(chǎn)投資項目開發(fā)經(jīng)營機會形成模式經(jīng)營機會的實質(zhì)是尋求、識別、把握企業(yè)可進取的市場空間。經(jīng)營機會是外部市場、環(huán)境條件中的有利條件的綜合態(tài)勢與企業(yè)本身優(yōu)勢的結(jié)合。經(jīng)營機會轉(zhuǎn)化為項目個性以后，即成為在激烈的市場競爭中項目的優(yōu)