國(guó)際花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(編輯修改稿)
2025-03-08 00:39 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 開(kāi)盤(pán)價(jià)格相對(duì)于其他樓盤(pán)來(lái)說(shuō)上漲趨勢(shì)明顯； 2. 目前區(qū)域內(nèi)多以高層為主，高層精裝修一般為 13000 元 /㎡ ，精裝費(fèi)一般為 1500 元 /㎡ ；非精裝高層一般為8500元 /㎡ 。清水洋房一般在 9000元/㎡ 。商業(yè)項(xiàng)目一般為 15000元 /㎡ ； 3. 價(jià)格相對(duì)于 09年整體上漲很多，2023年區(qū)域市場(chǎng)繼續(xù)呈現(xiàn)供售兩旺的局面。 項(xiàng)目 起價(jià) （元 /㎡ ） 最高價(jià) （元 /㎡ ） 均價(jià) （元 /㎡ ） 華府新天地 高層 11500（精裝） 高層 13000（精裝） 高層 12600（精裝） 新華天璽 高層 13500（精裝） 高層 24000（精裝） 高層 15000（精裝） 銀河麗灣 高層 8000 高層 30000 高層 15000 領(lǐng)先國(guó)際 高層 14000 高層 15000 高層 14500 萬(wàn)科柏翠園 高層 16000（精裝） 高層 21000（精裝） 高層 18000（精裝） 保利海上五月花 洋房 7500 洋房 17000 洋房 9000 保利康橋 高層 13500（精裝） 高層 18000（精裝） 高層 15000（精裝） 水晶城 高層 5100 高層 5500 高層 5300 小高層 5000 小高層 5800 小高層 5500 多層 5400 多層 6000 多層 5750 佳和新城 高層 5000 高層 6400 高層 5800 銷售價(jià)格 供應(yīng)縮水、高端產(chǎn)品聚集帶勱區(qū)域價(jià)格穩(wěn)定上漲 由于新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目稀少，鎖定區(qū)域的客群多以二手房為目標(biāo)，但二手房多存在社區(qū)老舊、戶型較差、使用年限長(zhǎng)、居住人群低端生活環(huán)境雜亂、小區(qū)缺乏有效管理維護(hù)等問(wèn)題。周邊區(qū)域新建住宅產(chǎn)品的十分匱乏。 二手房交易 二手房市場(chǎng)交易異?；鸨蜿?yáng)熱點(diǎn)投資區(qū)域 周邊二手房?jī)r(jià)格情況 社區(qū)名稱 價(jià)格區(qū)間 （元 /㎡） 相對(duì)方位 大萬(wàn)蓮小區(qū) 54007631 東北 明城花園 765610280 科學(xué)家花園 47465246 西北 富教小區(qū) 7052 通天小區(qū) 63466545 益文小區(qū) 7312 濱河小區(qū) 7040 華興小區(qū) 61768200 西 勒石小區(qū) 55176729 客戶分析 學(xué)區(qū)房客戶、投資客和改善型客戶云集 1. 區(qū)域作為沈陽(yáng)的經(jīng)濟(jì)龍頭區(qū)，區(qū)域內(nèi)高端客群集中； 2. 渾南板塊、長(zhǎng)白島板塊等一直在加快對(duì)高端客戶群的消化速度，但限于城市交通壓力的增大，多數(shù)客戶會(huì)首先選擇居住距離辦公較近的項(xiàng)目，提高效率，節(jié)約時(shí)間成本。 3. 于是針對(duì)客群也主要以一環(huán)內(nèi)固有中高端客戶為主，購(gòu)房者主要是 2次購(gòu)房以作投資，附帶一部分的學(xué)區(qū)房購(gòu)買(mǎi)人群。 總結(jié) 未來(lái)市場(chǎng)幾乎無(wú)競(jìng)爭(zhēng)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)潛力巨大 1. 周邊商圈云集，房地產(chǎn)項(xiàng)目以商業(yè)寫(xiě)字樓為主，住宅產(chǎn)品稀缺，競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目罕有； 2. 由于新房量少價(jià)高，二手房成交率居高不下； 3. 區(qū)域價(jià)格率高于城市房地產(chǎn)均價(jià)，但相較于一些重點(diǎn)區(qū)域如渾河周邊的高端物業(yè)價(jià)格仍舊略低，并以實(shí)用為主； 4. 區(qū)域特色明顯，醫(yī)療、學(xué)區(qū)優(yōu)勢(shì)突出，交通便捷、購(gòu)物方便，居住條件優(yōu)越。 銷售價(jià)格定位 在產(chǎn)品力等因素得以保證的前提下，充分考慮到本案品牌化效應(yīng)、區(qū)域土地資源的稀缺性及與項(xiàng)目和企業(yè)品牌價(jià)值聯(lián)動(dòng)、引進(jìn)專業(yè)物業(yè)公司進(jìn)行管理，市容環(huán)境得到明顯改善以及中鐵專業(yè)的資源整合和營(yíng)銷推廣、加強(qiáng)客戶維護(hù)等一系列增加項(xiàng)目品質(zhì)感和附加值的綜合因素。 最終本項(xiàng)目的可實(shí)現(xiàn)理想均價(jià)建議產(chǎn)品入市的銷售均價(jià)為： 住宅 8500元 /㎡，商業(yè) 15000元 /㎡ 四 項(xiàng)目本體分析 項(xiàng)目指標(biāo) SWOT分析 優(yōu)勢(shì)分析 項(xiàng)目發(fā)展啟示 用地性質(zhì)：居住商業(yè) 規(guī)劃用地面積： ㎡ 容積率： ≤ 規(guī)劃總建筑面積： ㎡ 地上建筑面積： ㎡ 其中：住宅建筑面積： ㎡ 網(wǎng)點(diǎn)建筑面積： ㎡ 地下建筑面積： ㎡ 土地使用年限：居住 50年 商業(yè) 40年 項(xiàng)目地址：沈河區(qū)萬(wàn)柳塘路 44號(hào) 占地面積： ㎡ 萬(wàn)柳塘公園 本案 現(xiàn)狀單位：沈陽(yáng)市當(dāng)代醫(yī)院 新誠(chéng)汽車銷售服務(wù)公司 新天成汽車維修公司 項(xiàng)目參數(shù) 商業(yè)面積接近 1萬(wàn)平米，利于后期銷售和開(kāi)發(fā)利益最大化 萬(wàn)柳塘路 先農(nóng)壇路 項(xiàng)目周邊環(huán)境 成熟區(qū)位 豐富配套 便捷生活 沈陽(yáng)一環(huán)路內(nèi)，毗鄰萬(wàn)柳塘路、先農(nóng)壇路，隸屬于沈陽(yáng)行政、文化、經(jīng)濟(jì)中心區(qū) 沈河區(qū)與大東區(qū)交界處，本案與皇城文脈相連，周邊商圈密布、生活配套齊全，自然景觀豐富生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，是沈陽(yáng)城市中心絕版的宜居地塊。 S W O T SWOT本項(xiàng)目最大風(fēng)險(xiǎn)蘊(yùn)含在項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié) ； 商圈 路程 中街商務(wù)區(qū) ， 五愛(ài)商務(wù)區(qū) ， 3分鐘左右 南塔商務(wù)區(qū) ， 5分鐘左右 青年大街 ， 15分鐘左右 三好街商圈 ， 15分鐘左右 太原街商圈 ， 20分鐘左右 市府商務(wù)區(qū) ， 13分鐘左右 沈陽(yáng)北站 ， 15分鐘左右 配套建議 緊鄰沈陽(yáng)各大商圈，配套完善，住宅產(chǎn)品日益稀缺，本項(xiàng)目商業(yè)只適合定位成社區(qū)型商業(yè)。 中街：目前，沈陽(yáng)市政府正著力將中街打造成“東北第一街”，政府將中街商圈定位為“ 4A 級(jí)商貿(mào)文化旅游區(qū)”，中街商圈將實(shí)行住宅控制規(guī)劃， 5～ 10 年使住宅建筑面積降到建筑物總面積的 1/3以下。 五愛(ài)商圈：以
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