【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 60。 房型結(jié)構(gòu)及比例 房型一房二房三房四房躍層合計(jì) 比例0%%%%100 n交付狀態(tài) 一期2001年10月交房，二期將于7月份開(kāi)盤(pán)。 n物業(yè)管理 物業(yè)管理由開(kāi)發(fā)商進(jìn)行管理，n配套設(shè)施 200米范圍內(nèi)：東瓦窯副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)。 500米范圍內(nèi)：郊區(qū)醫(yī)院。 1000米范圍內(nèi)：內(nèi)蒙師大、農(nóng)業(yè)大學(xué)等。 n地段位置 位于金橋開(kāi)發(fā)區(qū)外，昭烏達(dá)路和師大南路交界處。與本案地段位置接近。在目前居民的概念上屬于@@@市的南端，開(kāi)發(fā)商獲得的地價(jià)也在6萬(wàn)元左右。 板塊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象研究 在東區(qū)的麗苑小區(qū)可以作為本案的板塊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象加以研究。 n地理位置 位于海拉爾路東路和二糕點(diǎn)廠西巷交界處，屬于新城區(qū)。 n物業(yè)規(guī)模 總建筑面積50多萬(wàn)方左右，其中一期30萬(wàn)方，二期22萬(wàn)方。 n物業(yè)類(lèi)型 一期為純多層小區(qū)，二、三期將開(kāi)發(fā)多層、小高層及別墅多種物業(yè)類(lèi)型。 n銷(xiāo)售價(jià)格 一期平均價(jià)格：1300元/平方米左右，二期初步定價(jià)為2200元/平方米左右 n主力房型 一期以80－100平方米的小戶(hù)型為主，二期主力房型以100－130大戶(hù)型為主。 n環(huán)境規(guī)劃 一期規(guī)劃較一般，二期將推出組團(tuán)綠化、下沉式廣場(chǎng)等規(guī)劃。 n交房時(shí)間 一期為現(xiàn)房。 n銷(xiāo)售情況 一期所剩不多，只剩1－2萬(wàn)余量。一期的銷(xiāo)售速度在每年3萬(wàn)平方米左右，是@@@市銷(xiāo)售較好的項(xiàng)目。二期尚未開(kāi)盤(pán)。 n消費(fèi)者 外地私營(yíng)業(yè)主、藥（保健品）商等。 n發(fā)展態(tài)勢(shì) 目前麗苑正準(zhǔn)備第二期工程的規(guī)劃設(shè)計(jì)，價(jià)格將會(huì)有較大幅度的提升。 4．3 其它競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象研究 （1）學(xué)府花園 n地理位置 位于電桿廠街和師大南路交界處。屬于賽罕區(qū)。 n物業(yè)規(guī)模 總建筑面積10萬(wàn)方，其中一期3萬(wàn)方。 n物業(yè)類(lèi)型 純多層小區(qū) n銷(xiāo)售價(jià)格 表價(jià)區(qū)間：1310－1580元/平方米 平均價(jià)格：1400元/平方米左右 折扣：一次性付款95折，貸款98折。 n主力房型 本案主力房型二房；主力面積區(qū)間為70－100元/平方米。 n環(huán)境規(guī)劃 環(huán)境規(guī)劃無(wú)特色，以帶狀綠化為主。 n交房時(shí)間 一期于2001年4月底交房；二期于4月中旬開(kāi)盤(pán)，2001年年底交房。 n銷(xiāo)售情況 一期去化率達(dá)85％以上，僅余幾套面積較大的房型。 n消費(fèi)者 院校教師、個(gè)體戶(hù)、工薪階層（以小房型為主） （2）芳汀花園 n地理位置 位于東風(fēng)路展覽館對(duì)面，屬于新城區(qū)。 n物業(yè)規(guī)模 總建筑面積15多萬(wàn)方左右。 n物業(yè)類(lèi)型 純多層小區(qū)。 n銷(xiāo)售價(jià)格 表價(jià)區(qū)間為：1650－2200元/平方米 一次性付款96折，其余協(xié)商。 n主力房型 不詳，但房型種類(lèi)比較齊全。 n環(huán)境規(guī)劃 沿一條帶狀綠化軸向兩翼規(guī)劃，綠化率較高。 n交房時(shí)間 現(xiàn)房。 n銷(xiāo)售情況 一期銷(xiāo)售率約75％。 n消費(fèi)者 機(jī)關(guān)干部，市中心地區(qū)市民，個(gè)體戶(hù)等。 （3）伯爵花園 n地理位置 位于機(jī)場(chǎng)路和郊區(qū)果木園交界處。 n物業(yè)規(guī)模 占地86畝，一期共45套別墅。 n物業(yè)類(lèi)型 獨(dú)立式二層別墅。 n銷(xiāo)售價(jià)格 一口價(jià)2180元/平方米 n主力房型 共有七種房型，房型面積為16180、22280、27300平方米不等。 n交房時(shí)間 一期現(xiàn)房，二期年底交房。 n銷(xiāo)售情況 一期已經(jīng)售完，現(xiàn)在正在銷(xiāo)售二期。 n消費(fèi)者 有車(chē)族、企業(yè)老總等處于@@@市消費(fèi)金字塔上層的人。 目標(biāo)市場(chǎng)定位和特征 區(qū)域選擇 首選@@@市東北部的如意開(kāi)發(fā)區(qū)周邊新建樓盤(pán)； 其次選擇高校附近的文教區(qū)； 本項(xiàng)目離文教區(qū)較近，有一定的客戶(hù)來(lái)源。 年齡層次 由于@@@市收入水平很低，能買(mǎi)房的消費(fèi)者大多有一定的積蓄，所以與上海主力購(gòu)房年齡相比要高出5－10歲，@@@市潛在購(gòu)房年齡集中在35－55歲的中老年人。 收入能力及支付能力 @@@市平均物業(yè)總價(jià)在8－13萬(wàn)元之間，月付承受能力1000元左右。 現(xiàn)居住區(qū)域 現(xiàn)居住在賽罕區(qū)和新城區(qū)。 職業(yè)特征 消費(fèi)者可分為三個(gè)層次，具體如下： 第一層次為大學(xué)講師、教授，醫(yī)院醫(yī)生等，但這些對(duì)象的消費(fèi)能力受到一定的局限，一般可接受的房?jī)r(jià)在1400元或1500元以下； 第二層次是機(jī)關(guān)干部，但這批對(duì)象主要傾向高檔盤(pán)，有相當(dāng)一部分將消費(fèi)轉(zhuǎn)移到北京； 第三層次：個(gè)體戶(hù)，私營(yíng)業(yè)主，藥品和保健品商人，主要有外地來(lái)蒙經(jīng)商人員，內(nèi)蒙常年在外地從事保健品業(yè)務(wù)的個(gè)體業(yè)主等。 第二章項(xiàng)目選址 項(xiàng)目特征分析 1．1 地理位置 位于金橋開(kāi)發(fā)區(qū)東北角，東臨昭烏達(dá)路、南接世紀(jì)二路、西靠金橋一路、北依世紀(jì)一路。緊臨區(qū)行政中心，與市中心距離最近且距規(guī)劃中工業(yè)區(qū)最遠(yuǎn)。可謂接近繁華，鬧中取靜、遠(yuǎn)離污染。 在規(guī)劃上，這里過(guò)去是郊區(qū)，現(xiàn)在是塞罕區(qū)，將來(lái)是金橋開(kāi)發(fā)區(qū)的行政中心。 在心理上，這里是城南，是郊區(qū)。市民在心理上的接受速度低于規(guī)范和建設(shè)發(fā)展的速度。 1．2 交通狀況 作為住宅項(xiàng)目投資，主要考慮出行的便利性和道路的暢通性，昭烏達(dá)路南延及二環(huán)路修建后，完全可以解決本案小區(qū)居民各種交通工具的出行。通過(guò)昭烏達(dá)路可直接通往市中心；而二環(huán)路作為大流量的快速干道將進(jìn)一步加強(qiáng)金橋開(kāi)發(fā)區(qū)的開(kāi)放功能，提供小區(qū)所處的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。 目前本案周邊的公交線路有34路和38路與市中心相連。 1．3 商業(yè)氣氛 金橋開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)規(guī)劃的商貿(mào)金融區(qū)以金融、商貿(mào)、商住、賓館為主形成商務(wù)洽談、信息發(fā)布、通訊、展覽等中心；商貿(mào)金融區(qū)的中心腹地以商業(yè)、娛樂(lè)旅游、集市為主，形成藝術(shù)、博覽、影視、體育等文化中心以及美食、購(gòu)物等商業(yè)步行特色街。 規(guī)劃中的“三橫三縱”的路網(wǎng)結(jié)構(gòu)為商貿(mào)金融區(qū)的繁華提供了保障，商貿(mào)金融區(qū)進(jìn)行合理的功能分區(qū)，主要有大型商城、商業(yè)步行街、公共活動(dòng)中心、私營(yíng)經(jīng)濟(jì)城以及地區(qū)級(jí)商業(yè)中心等，從而最大限度地滿足不同層次市民在衣、食、住、行、文化、休閑、娛樂(lè)等多方面的需要。 但是，需要提醒的，商業(yè)是在規(guī)劃中的，實(shí)現(xiàn)周期無(wú)法預(yù)見(jiàn)。 項(xiàng)目SWOT分析 2．1 優(yōu)勢(shì)分析 本區(qū)域目前最主要的競(jìng)爭(zhēng)板塊為以如意開(kāi)發(fā)區(qū)為核心的東北部板塊，與該板塊的競(jìng)爭(zhēng)中能否占據(jù)一定的優(yōu)勢(shì)變成本區(qū)域能否成為優(yōu)勢(shì)板塊的關(guān)鍵。 經(jīng)統(tǒng)計(jì)分析，針對(duì)東北部板塊，本區(qū)域總結(jié)出以下幾大優(yōu)勢(shì)： （1） 地理位置優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目依靠金橋開(kāi)發(fā)區(qū)。南面就是塞罕區(qū)和開(kāi)發(fā)區(qū)的政府辦公大樓，容易出形象，在市容景觀上也可得益于政府維護(hù)自身形象的有關(guān)動(dòng)作。如在建筑外形和立面上有所突破，改變@@@市目前大多數(shù)住宅的呆板形象，則會(huì)形成自市中心沿昭烏達(dá)路向南所遇到的第一城市景觀，也是@@@市向南擴(kuò)張計(jì)劃的標(biāo)志性建筑物。 但是，在百姓心目中，這里畢竟是南端，是郊區(qū)。地理上的優(yōu)勢(shì)需要通過(guò)一定時(shí)期的提升才能顯現(xiàn)。 （2） 成本優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目在土地成本上有一定優(yōu)勢(shì)。@@@市如意開(kāi)發(fā)區(qū)的地價(jià)已從每畝6萬(wàn)左右上升到目前的20萬(wàn)多萬(wàn)。以低的土地成本開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，可以在建筑品質(zhì)上充分運(yùn)用上海商品住宅的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，在競(jìng)爭(zhēng)中取得有利地位。 （3） 政策優(yōu)勢(shì) @@@市結(jié)合黨中央和國(guó)務(wù)院西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，制定了一系列吸引內(nèi)資企業(yè)到當(dāng)?shù)赝顿Y開(kāi)發(fā)的政策。在此基礎(chǔ)上，塞罕區(qū)政府為金橋開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的投資商制定了更為優(yōu)惠的政策。如，在稅收方面，內(nèi)聯(lián)企業(yè)自獲利年度起的3年內(nèi)，免所得稅。 （4） 交通地段優(yōu)勢(shì) 樓盤(pán)北側(cè)的師大南路上現(xiàn)通有38路公交車(chē)，相比如意開(kāi)發(fā)區(qū)的交通存在很大的優(yōu)勢(shì)。昭烏達(dá)路和二環(huán)線貫通后，可形成快速交通網(wǎng)絡(luò)，到市中心和城市外圍的交通將更為便捷。 （5） 人文概念優(yōu)勢(shì) 與自治區(qū)首府的大學(xué)區(qū)僅一路之隔。與玉泉區(qū)和回民區(qū)相比，不僅沒(méi)有老城區(qū)“下只角”的概念，而且相比目前熱火朝天的如意開(kāi)發(fā)區(qū)，更多了幾分寧?kù)o、幽雅和人文氣息。加之離市中心的文化商城咫尺之遙，樓盤(pán)的文化氣息是其它住宅小區(qū)概念無(wú)法比擬的。高科技園區(qū)帶來(lái)新興產(chǎn)業(yè)以及高智商消費(fèi)群。這些都為營(yíng)造高尚社區(qū)概念奠定了基礎(chǔ)， （6） 開(kāi)發(fā)商實(shí)力優(yōu)勢(shì) 開(kāi)發(fā)商來(lái)自上海，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取得了豐富的經(jīng)驗(yàn)。以此來(lái)應(yīng)對(duì)@@@市尚不成熟的住宅消費(fèi)市場(chǎng)，應(yīng)被視為游刃有余。況且，塞罕區(qū)以低地價(jià)吸引上海開(kāi)發(fā)商，本來(lái)就是看中這一點(diǎn)。 2．2 劣勢(shì)分析 客觀上，目前本地區(qū)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)也存在不少抗力，在開(kāi)發(fā)中形成不利局面： （1） 本地區(qū)重要市政設(shè)施尚未到位 昭烏達(dá)路尚未貫通，即使貫通，向外延伸到何處還是一個(gè)未知數(shù)。二環(huán)路的建設(shè)需要政府的資金投入。 （2） 地段接受度遠(yuǎn)不及東部 開(kāi)發(fā)區(qū)的形象尚未被@@@市的普通市民接受，政府在市政建設(shè)上的承諾尚未得到廣泛認(rèn)可。心理和規(guī)劃發(fā)展上不平衡會(huì)在短期內(nèi)成為樓盤(pán)的抗性。 （3） 競(jìng)爭(zhēng)激烈 在板塊競(jìng)爭(zhēng)上，東部地區(qū)成為中高擋樓盤(pán)的主要熱點(diǎn)，不少消費(fèi)對(duì)象以如意開(kāi)發(fā)區(qū)附近的樓盤(pán)為首選對(duì)象。 在區(qū)位競(jìng)爭(zhēng)上，東苑首期近7萬(wàn)平方米，整個(gè)30萬(wàn)平方米的規(guī)劃建設(shè)量大部分還沒(méi)有開(kāi)工興建。這一樓盤(pán)的動(dòng)態(tài)會(huì)對(duì)本案有重大影響。 在價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)上，由于@@@市居民收入有限，對(duì)價(jià)格敏感度顯得極為突出，不少樓盤(pán)以低價(jià)格對(duì)抗高品質(zhì)將市場(chǎng)置于惡性競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)。 （4） 消費(fèi)能力低下，價(jià)格上揚(yáng)空間有限 畢竟@@@市居民的消費(fèi)能力僅為上海居民的一半不到，@@@市也不象上海，是一個(gè)吸引大量人才進(jìn)入的經(jīng)濟(jì)中心。@@@市也沒(méi)有十分可靠的支柱性產(chǎn)業(yè)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展缺乏原動(dòng)力，購(gòu)房的主要對(duì)象還是機(jī)關(guān)（包括自治區(qū)政府機(jī)關(guān)）、事業(yè)單位、效益較好企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)、私營(yíng)企業(yè)主等，大多數(shù)企業(yè)職工還不能依靠自己的力量通過(guò)市場(chǎng)改善自己的居住質(zhì)量，許多只能依靠舊城改造解決問(wèn)題，而舊城改造基本又是一個(gè)封閉的市場(chǎng)，不向外部的商品房開(kāi)放。因此，@@@市商品住宅的去化量非常有限。20萬(wàn)平方米左右的樓盤(pán)，會(huì)對(duì)市場(chǎng)形成很大的沖擊，也會(huì)給自身帶來(lái)包袱。 （5） 供大于求 東苑就是一個(gè)很好的例證。東苑的實(shí)際銷(xiāo)售不盡如意，去化速度也很慢。 （6） 市場(chǎng)分化，后勁不足 @@@市各區(qū)分散發(fā)展，投資分散，市政府的注意力不集中。@@@市經(jīng)濟(jì)無(wú)支柱，而且人均面積大，造成@@@市居民住房消費(fèi)難以形成如上海一般的熱點(diǎn)。 2．3 機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 （1） 普遍的低品質(zhì)市場(chǎng)容易做成鶴立雞群的大手筆規(guī)劃 自然競(jìng)爭(zhēng)的狀態(tài)給先進(jìn)營(yíng)銷(xiāo)理念和手段提供了足夠的空間 （3） 大學(xué)城及高科技園區(qū)帶來(lái)概念炒作機(jī)會(huì) （4） 市政府東進(jìn)南延帶來(lái)的地段發(fā)展機(jī)會(huì) （5） 刺激消費(fèi)的政策出臺(tái)，帶來(lái)市場(chǎng)機(jī)會(huì) @@@市的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)不確定的市場(chǎng)。很多影響商品住宅發(fā)展的政策尚未出臺(tái)。如銀行貸款政策、契稅政策、公積金交繳政策等尚未定型。這些政策在何時(shí)，以何種方式出臺(tái)，會(huì)給樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售帶來(lái)很多變數(shù)。 2．4 風(fēng)險(xiǎn)分析 （1） 供求關(guān)系風(fēng)險(xiǎn) 1