【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 構(gòu)，努力消除城鄉(xiāng)體制壁壘，促進(jìn)金堂經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。項(xiàng)目實(shí)施后，有利于促進(jìn)工業(yè)分區(qū)發(fā)展，居民聚居，商業(yè)金融集中，較好地實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，對(duì)節(jié)約土地、水資源保護(hù)和環(huán)境保護(hù)有明顯的重要性。 。綜上所述，該項(xiàng)目的建設(shè)是十分必要和迫切的。 項(xiàng)目社會(huì)效益評(píng)價(jià)一、本項(xiàng)目能有效解決某金堂工業(yè)集中發(fā)展區(qū)西區(qū)拆遷居民的住房問(wèn)題，依法保障用地。二、建設(shè)新型城市化社區(qū)系統(tǒng)工程，改善群眾居住條件，實(shí)現(xiàn)“ 陽(yáng)光花園建 設(shè)項(xiàng) 目可行性研究 報(bào) 告8拆遷”、 “人性化拆遷” ，維護(hù)社會(huì)安定的保障，構(gòu)建和諧社會(huì)。三、項(xiàng)目能拉動(dòng)產(chǎn)業(yè)培育，創(chuàng)造就業(yè)崗位，能有效解決拆遷農(nóng)民的就業(yè)問(wèn)題。 可行性研究編制依據(jù)1. 《中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法》；2. 《金牛區(qū)政府投資項(xiàng)目管理辦法》；3. 《研究中心城區(qū)城中村改造和城市建設(shè)管理有關(guān)工作的會(huì)議紀(jì)要》某市人民政府成府閱[2022] 256 號(hào)；4. 《關(guān)于統(tǒng)籌推進(jìn)中心城區(qū)郊區(qū)新型社區(qū)建設(shè)的實(shí)施意見(jiàn)》某市六個(gè)委局聯(lián)合文件成建委發(fā)[2022]392 號(hào)；5. 某市有關(guān)市政基礎(chǔ)設(shè)施的法規(guī)政策；6. 項(xiàng)目法人制模式實(shí)施土地項(xiàng)目。有關(guān)規(guī)劃：1. 《某市城市總體規(guī)劃》以及城鄉(xiāng)一體化規(guī)劃；2. 某市城鄉(xiāng)一體化規(guī)劃以及相關(guān)土地利用整治規(guī)劃；3. 《某市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（2022）》；工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)：花園建 設(shè)項(xiàng) 目可行性研究 報(bào) 告91. 《投資項(xiàng)目可行性研究指南》；2. 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》第三版；3. 《全國(guó)市政工程投資指標(biāo)》上、中、下冊(cè)；4. 《四川省建筑工程計(jì)價(jià)定額》；5. 《四川省市政工程計(jì)價(jià)定額》（2022 年）；6. 《四川省市政工程間接費(fèi)用定額》；7. 某市 2022 年《統(tǒng)計(jì)年鑒》；8. 金堂縣人民政府辦公室轉(zhuǎn)發(fā)縣國(guó)土資源局《關(guān)于進(jìn)一步完善縣城規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)征地拆遷安置補(bǔ)償方案的意見(jiàn)》的通知，金堂府辦發(fā)[2022]87 號(hào)；9. 金堂縣人民政府辦公室轉(zhuǎn)發(fā)縣國(guó)土資源局《關(guān)于調(diào)整縣城規(guī)劃征地拆遷安置補(bǔ)償有關(guān)問(wèn)題的補(bǔ)充意見(jiàn)》的通知，金堂府辦發(fā)[2022]60 號(hào)；10. 金堂縣人民政府批轉(zhuǎn)縣國(guó)土資源局關(guān)于縣城規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)征地拆遷安置補(bǔ)償方案的意見(jiàn)的通知，金堂府發(fā)[2022]25 號(hào)；11. 國(guó)家及地方相關(guān)稅收管理?xiàng)l例；12. 項(xiàng)目拆遷范圍圖；13. 片區(qū)現(xiàn)場(chǎng)勘察調(diào)研情況；14. 建設(shè)業(yè)主提供的其它基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和資料 可研報(bào)告編制內(nèi)容及范圍編制內(nèi)容主要包括項(xiàng)目建設(shè)的背景與必要性分析、市場(chǎng)需求分析、項(xiàng)花園建 設(shè)項(xiàng) 目可行性研究 報(bào) 告10目選址與建設(shè)條件、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模、環(huán)境影響評(píng)價(jià)、勞動(dòng)安全衛(wèi)生消防、組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度、投資估算與資金籌措、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、還貸分析、社會(huì)評(píng)價(jià)、 風(fēng)險(xiǎn)分析。 可行性研究綜合評(píng)價(jià)與結(jié)論本項(xiàng)目的建設(shè)符合城市發(fā)展規(guī)劃，符合廣大人民群眾的切身利益，具有良好的建設(shè)條件，規(guī)劃方案合理科學(xué)，功能結(jié)構(gòu)合理，建成后能滿足片區(qū)居民住房的需要，項(xiàng)目在技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上和社會(huì)效益上是可行的，對(duì)城中村改造、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌具有重要意義?；▓@建 設(shè)項(xiàng) 目可行性研究 報(bào) 告11第二章 項(xiàng)目建設(shè)的背景 某市金堂縣概況金堂縣位于某市東北部，距某市區(qū) 36 公里。東靠龍泉驛區(qū)，南接眉山、樂(lè)山，西鄰某市青白江區(qū)，北界德陽(yáng)市，面積 1155 平方公里，總?cè)丝?萬(wàn)。2022 年 9 月底開始，金堂計(jì)劃投資 億對(duì)北河水環(huán)境進(jìn)行整治改造，以徹底解決金堂水患和洪水對(duì)某的影響，全力打造天府花園水城。今后，這里又將成為金堂的一個(gè)集休閑、旅游、生態(tài)、人居等于一體的重要區(qū)域。金堂通過(guò)打造濱河綠化帶、主題公園等工程，城市綠地面積 06 年末達(dá)到了 509 公頃，綠化覆蓋率達(dá) %，人均 擁有綠地 8 平方米，到建成生態(tài)型天府花園水城時(shí)，人均擁有綠地將達(dá)到 平方米。整治后的金堂成為了西部絕佳的“ 親水公園” ，三面 綠波環(huán)繞縣城，水域面積達(dá) 3 平方公里，占城區(qū)總面積的 ％。即將開建的第二機(jī)場(chǎng)、成巴高速、輕軌、再加上原來(lái)的達(dá)成鐵路、城花園建 設(shè)項(xiàng) 目可行性研究 報(bào) 告12南高速、成綿高速、成青金快速通道，使區(qū)域的物流條件將獲得高速提升。更令人驚喜的是西部鐵路物流中心落戶本項(xiàng)目附近，將有利于工貿(mào)互補(bǔ)產(chǎn)業(yè)的形成。這其中，尤其以現(xiàn)代物流業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)為最。一、總體經(jīng)濟(jì)2022 年全縣 GDP100 億元，增長(zhǎng) %。 第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %； 第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %； 第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %。 一、二、三產(chǎn)業(yè)的比例關(guān)系為 ：：。 按常住人口計(jì)算，全縣人均 GDP 達(dá) 13385 元。如 圖 1 所示：圖 1：2022——2022GDP 及其增長(zhǎng)速度二、工業(yè)金堂的工業(yè)在某的各大區(qū)縣中，處于相對(duì)落后的地位，但近年來(lái)，隨著地方政府開拓力度的加大和城市基礎(chǔ)設(shè)施的改善，增長(zhǎng)迅速，2022 年到達(dá) 55%，顯示出強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭。在產(chǎn)業(yè) 上，金堂的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，除了應(yīng)繼續(xù)做大做強(qiáng)目前已經(jīng)確立的電力能源、食品、機(jī)械制造（金屬制品）、紡花園建 設(shè)項(xiàng) 目可行性研究 報(bào) 告13織服裝（制鞋）、新型建材五大產(chǎn)業(yè)集群基礎(chǔ)上，還應(yīng)積極拓展新的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向。2022 年全年規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，比上年增長(zhǎng)%； 工業(yè)中機(jī)械制造業(yè)、食品制造業(yè)、 紡織服裝（制鞋）業(yè)、建材業(yè)等四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值 億元，增長(zhǎng) 18%，占全縣規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值的比重 %。如圖 2 所示：圖 2：20222022 年規(guī)模工業(yè)增加值及其增速三、固定資產(chǎn)投資2022 年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成 億元，比上年增長(zhǎng) %。 其中：基本建設(shè)完成投資 40 億元，增長(zhǎng) 104%； 房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 億元，增長(zhǎng) %。如圖 3 所示：花園建 設(shè)項(xiàng) 目可行性研究 報(bào) 告14圖 3：20222022 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額及其增長(zhǎng)速度四、社會(huì)消費(fèi)品零售總額2022 年全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，比上年增長(zhǎng)%。 其中 縣城消費(fèi)品零售額 10 億元，增 長(zhǎng) %； 縣以下消費(fèi)品零售額 億元，增長(zhǎng) %，如圖 4 所示圖 4：20222022 年社會(huì)消費(fèi)品零售總額及其增長(zhǎng)速度五、城鎮(zhèn)居民收入水平全縣戶籍總?cè)丝? 萬(wàn)人。 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為 11909 元，比上年增長(zhǎng) %； 人均消費(fèi)支出 10253 元，增加 1102 元，增長(zhǎng) 12%。 城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù) %。如圖 5 所示：圖 5：20222022 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入及其增速六、旅游 全年接待國(guó)內(nèi)游客 166 萬(wàn)人次，比上年增長(zhǎng) %； 年末全縣三星花園建 設(shè)項(xiàng) 目可行性研究 報(bào) 告15級(jí)酒店 1 家，三星級(jí)農(nóng)家樂(lè)飯店 4 家。七、農(nóng)村居民收入水平全年農(nóng)村居民人均純收入 5410 元，比上年增加 720 元，增長(zhǎng) %。 農(nóng)村居民人均生活消費(fèi)支出 3060 元，增加 280 元，增長(zhǎng) %。 農(nóng)村居民恩格爾系數(shù) 52%。如圖 6 所示：圖 6：20222022 農(nóng)村居民人均純收入及其增速商業(yè)方面，目前金堂商業(yè)中心仍以老城復(fù)興街、文化街為主，形態(tài)多為沿街底商，新建項(xiàng)目銀都商城底商最高價(jià)在 25,000 元/ m2 以上，周邊其他舊商鋪均價(jià)在 15,000 元/ m2 左右，租金價(jià)格從 50180 元不等，轉(zhuǎn)讓費(fèi)從 15,000 元到 50,000 元不等；由于地處黃金地段，目前該區(qū)域商鋪處于供不應(yīng)求狀況。新城區(qū)板塊各樓盤均有一定底商，但由于還處于發(fā)展期，銷售狀況和租賃招商狀況均不樂(lè)觀，其銷售價(jià)格在 5,00010,000 元左右，月租在 550 元/平方米。目前，由于某中心城區(qū)競(jìng)爭(zhēng)激烈，開發(fā)成本巨大，越來(lái)越多的某開發(fā)花園建 設(shè)項(xiàng) 目可行性研究 報(bào) 告16商將目光投向新都、青白江、金堂等新興二、三級(jí)市場(chǎng)，隨著成金路的開通和金堂城市生態(tài)環(huán)境的優(yōu)越性，加上較低的房?jī)r(jià)和良好的發(fā)展空間，越來(lái)越多的外地人（某市區(qū)）也加入到了金堂置業(yè)的隊(duì)伍中。2022 年金堂縣拍賣的每畝商住用地均價(jià)達(dá)到為 萬(wàn)元，2022 年上半年拍賣的每畝商住用地均價(jià)達(dá)到 萬(wàn)元，2022 年下半年至今因整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整，金堂的土地拍賣價(jià)平均每畝在 50 萬(wàn)以上?？梢灶A(yù)計(jì)，隨著西區(qū)的順利開發(fā)建設(shè)、城鄉(xiāng)綜合配套改革區(qū)的實(shí)施、本地經(jīng)濟(jì)水平的快速提升、交通條件的巨大改善、周邊北部區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)的火熱勢(shì)頭，金堂的土價(jià)還將繼續(xù)快速提升。綜上所述，我們可以得出結(jié)論：在未來(lái) 10 年內(nèi)，隨著金堂城市化進(jìn)程的加快和石化項(xiàng)目的建設(shè)，金堂縣西區(qū)開發(fā)將成為全市發(fā)展的重點(diǎn)，土地的開發(fā)利用、基礎(chǔ)設(shè)施的完善、人們對(duì)美好生活的憧憬，使新城的投資開發(fā)前景充滿了無(wú)限機(jī)遇。 成金產(chǎn)業(yè)新城目前成金發(fā)展公司旗下大型復(fù)合工業(yè)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目“成金產(chǎn)業(yè)新城” ，地處全域某東部大物流大工業(yè)腹地、某東大門天府水城金堂市區(qū)。項(xiàng)目總投資 160 億元， 規(guī)模近十平方公里，在新經(jīng)濟(jì)及新型工業(yè)化背景下，以“ 大工業(yè)、大物流、大農(nóng)業(yè) ”為服務(wù)對(duì)象，以產(chǎn)業(yè)為 依托、以城市綜合運(yùn)營(yíng)為載體，打造國(guó)際化、 產(chǎn)業(yè) 化、集 約化的多功能綜 合型產(chǎn)業(yè)園區(qū)。包括商務(wù)、商業(yè)、商貿(mào)中心區(qū)；綜合物流產(chǎn)業(yè)基地、總部基地；各種經(jīng)濟(jì)、科技園區(qū)及創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園；工業(yè)及物流產(chǎn)業(yè)綜合生產(chǎn)生活配套中心。目前成金發(fā)展公司已完成團(tuán)隊(duì)組建和人員培訓(xùn)工作，分別委托英國(guó)、花園建 設(shè)項(xiàng) 目可行性研究 報(bào) 告17美國(guó)、日本三家著名設(shè)計(jì)公司進(jìn)行的成金產(chǎn)業(yè)新城項(xiàng)目總體規(guī)劃設(shè)計(jì)已提交中間成果，今年將動(dòng)工興建項(xiàng)目有工業(yè)集中發(fā)展區(qū)農(nóng)遷房、道路、招商中心和工業(yè)起步區(qū)項(xiàng)目近 60 萬(wàn)平方米。公司按照現(xiàn)代企業(yè)制度運(yùn)營(yíng)，以先進(jìn)的投資開發(fā)理念進(jìn)行項(xiàng)目運(yùn)作，打造新型復(fù)合產(chǎn)業(yè)標(biāo)桿。工業(yè)園區(qū)有配套：公寓、辦公、餐飲、零售、商務(wù)休閑等綜合園區(qū)有產(chǎn)業(yè)：商貿(mào)零售、美食餐飲、休閑娛樂(lè)、體育運(yùn)動(dòng)、醫(yī)療養(yǎng)生、酒店住宿、商務(wù)會(huì)展等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。整個(gè)區(qū)域的發(fā)展定位，應(yīng)是動(dòng)態(tài)的過(guò)程，是與宏觀和區(qū)域環(huán)境的發(fā)展變化相適應(yīng)的過(guò)程。工業(yè)園在發(fā)展后期，將可能成為新的商務(wù)基地；配套園區(qū)在發(fā)展后期，將成為新的城市中心區(qū)域。本項(xiàng)目即是成金產(chǎn)業(yè)新城規(guī)劃時(shí)對(duì)拆遷用戶進(jìn)行安置的安置房建設(shè)。花園建 設(shè)項(xiàng) 目可行性研究 報(bào) 告18第三章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性分析 成金產(chǎn)業(yè)新城建設(shè)的必要性 面臨機(jī)遇：西部鐵路物流中心及第二機(jī)場(chǎng)西部鐵路物流中心項(xiàng)目是對(duì)“兩站兩園一中心” 的總稱（“兩站兩園” ：某鐵路集裝箱中心站、大彎貨站，某國(guó)際集裝箱物流園區(qū)、某青白江物流園區(qū)；“一中心 ”：集行政管理、商貿(mào)會(huì)務(wù)、交易展示于一體的配套服務(wù)中心）。該項(xiàng)目是全省 50 個(gè)重大項(xiàng)目之一，也是全省 30 個(gè)重點(diǎn)支持項(xiàng)目之一，計(jì)劃總 投資約 55 億元，規(guī)劃用地 12300 畝，商業(yè)配套用地占其中的30%，遠(yuǎn)期預(yù)留用地 5000 畝。某第二機(jī)場(chǎng)：位于金堂縣白果鎮(zhèn)，距天府廣場(chǎng)直線距離為 55 公里，規(guī)劃 5 條跑道，每條跑道長(zhǎng) 公里，建成后，新機(jī)場(chǎng)的旅客輸送能力可達(dá)到每年 8000 萬(wàn)人次，將和雙流機(jī)場(chǎng)采取“一主一輔” 的方式營(yíng)運(yùn)，營(yíng)運(yùn)安全性更高，某市的發(fā)展空間也將更大，第二機(jī)場(chǎng)規(guī)劃的 5 條跑道根據(jù)客流需求逐步建設(shè)完成。花園建 設(shè)項(xiàng) 目可行性研究 報(bào) 告19 面臨機(jī)遇：某北部新城北部新城的建成，將使該區(qū)域依靠完善通達(dá)的交通體系和規(guī)?；笮臀锪髦行模约坝纱搜苌纳a(chǎn)加工、商貿(mào)的職能中心，成為整個(gè)成德綿眉樂(lè)（峨）經(jīng)濟(jì)帶的中心樞紐?；▓@建 設(shè)項(xiàng) 目可行性研究 報(bào) 告20 面臨機(jī)遇：成德綿眉樂(lè)（峨）經(jīng)濟(jì)帶成德綿眉樂(lè)（峨）城市群以占全川 17%的面積， 30%的人口，創(chuàng)造了占全川 50%以上的 GDP。這一城市群經(jīng)濟(jì)帶，隨著雅安、資陽(yáng)、遂寧的互動(dòng)輻射，顯得更加強(qiáng)大?；▓@建 設(shè)項(xiàng) 目可行性研究 報(bào) 告21 面臨機(jī)遇：成渝實(shí)驗(yàn)區(qū)城市群這一擁有廣泛制度、資源、產(chǎn)業(yè)、市 場(chǎng)的城市群聯(lián)動(dòng)發(fā)展帶，將成為共和國(guó)版圖上最具發(fā)展活力和空間的經(jīng)濟(jì)高地。成渝本身已經(jīng)具備了中國(guó)第四城市群的綜合基礎(chǔ)，實(shí)驗(yàn)區(qū)的設(shè)立又掀起了轟轟烈烈的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)、確權(quán)試驗(yàn)，為大型復(fù)合產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目發(fā)展提供了有力的制度和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。 本安置房建設(shè)的必要性隨著金堂主動(dòng)融入西部鐵路物流中心，主動(dòng)融入北部新城規(guī)劃，打破人為行政區(qū)劃而導(dǎo)致的正常共生區(qū)域殘破，填補(bǔ)刺眼的規(guī)劃“缺口” （如圖）。金堂房地產(chǎn)業(yè)：利用金堂得天獨(dú)厚的山水自然資源，在“ 中國(guó)西部鐵路物流中心” 與金堂其他工 業(yè)產(chǎn)業(yè)園發(fā)展的拉 動(dòng)下，借助某第二國(guó)際機(jī)場(chǎng)的利好刺激，打造以回歸自然、生態(tài)健康為特色的低密度住宅與濱河小鎮(zhèn)生花園建 設(shè)項(xiàng) 目可行性研究 報(bào) 告22活模式，打造以都市商業(yè)、休憩商業(yè)、 親水體驗(yàn)為特色的濱江旅游休閑帶，輻射某與周邊省市。同時(shí)改變目前金堂房地產(chǎn)現(xiàn)狀（雖然占據(jù)黃金資源，但品質(zhì)低下，影響力小），與藍(lán)光“觀嶺”一南一北，共同打造國(guó)際金堂。成金產(chǎn)業(yè)新城建設(shè)存在著強(qiáng)的必要性的建設(shè)機(jī)遇，因此有必要對(duì)之進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)。打造服務(wù)于大工業(yè)、大物流、大農(nóng)業(yè)及打造其綜合配套的復(fù)合產(chǎn)業(yè)新城。在建設(shè)的過(guò)程中，必然涉及到拆遷與安置，本項(xiàng)目即是對(duì)成金產(chǎn)業(yè)新城建設(shè)的支持項(xiàng)目，同樣存在著強(qiáng)的必要性和建設(shè)意義。同時(shí)隨著金堂融入某市城市區(qū)域內(nèi)，成為某市中心城的重要組成部分；成金產(chǎn)業(yè)新城建設(shè)需要大規(guī)模的居住配套服務(wù)及公共服務(wù)設(shè)施，需要拆遷和安置的農(nóng)民和居民非常多，按照統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村居民向城市居民的轉(zhuǎn)變，建設(shè)新型城市化社區(qū)系統(tǒng)工程，改善群眾居住花園建 設(shè)項(xiàng) 目可行性研究 報(bào) 告23條件，構(gòu)建和諧社會(huì)，這些背景都趨運(yùn)著本項(xiàng)目的建設(shè)必要性與重要意義。 本項(xiàng)目建設(shè)