【文章內容簡介】 構，努力消除城鄉(xiāng)體制壁壘，促進金堂經濟的發(fā)展。項目實施后，有利于促進工業(yè)分區(qū)發(fā)展，居民聚居，商業(yè)金融集中，較好地實現(xiàn)經濟的可持續(xù)發(fā)展，對節(jié)約土地、水資源保護和環(huán)境保護有明顯的重要性。 。綜上所述，該項目的建設是十分必要和迫切的。 項目社會效益評價一、本項目能有效解決某金堂工業(yè)集中發(fā)展區(qū)西區(qū)拆遷居民的住房問題，依法保障用地。二、建設新型城市化社區(qū)系統(tǒng)工程，改善群眾居住條件，實現(xiàn)“ 陽光花園建 設項 目可行性研究 報 告8拆遷”、 “人性化拆遷” ，維護社會安定的保障，構建和諧社會。三、項目能拉動產業(yè)培育，創(chuàng)造就業(yè)崗位，能有效解決拆遷農民的就業(yè)問題。 可行性研究編制依據(jù)1. 《中華人民共和國環(huán)境保護法》；2. 《金牛區(qū)政府投資項目管理辦法》；3. 《研究中心城區(qū)城中村改造和城市建設管理有關工作的會議紀要》某市人民政府成府閱[2022] 256 號；4. 《關于統(tǒng)籌推進中心城區(qū)郊區(qū)新型社區(qū)建設的實施意見》某市六個委局聯(lián)合文件成建委發(fā)[2022]392 號；5. 某市有關市政基礎設施的法規(guī)政策；6. 項目法人制模式實施土地項目。有關規(guī)劃：1. 《某市城市總體規(guī)劃》以及城鄉(xiāng)一體化規(guī)劃；2. 某市城鄉(xiāng)一體化規(guī)劃以及相關土地利用整治規(guī)劃；3. 《某市規(guī)劃管理技術規(guī)定（2022）》；工程技術標準：花園建 設項 目可行性研究 報 告91. 《投資項目可行性研究指南》；2. 《建設項目經濟評價方法與參數(shù)》第三版；3. 《全國市政工程投資指標》上、中、下冊；4. 《四川省建筑工程計價定額》；5. 《四川省市政工程計價定額》（2022 年）；6. 《四川省市政工程間接費用定額》；7. 某市 2022 年《統(tǒng)計年鑒》；8. 金堂縣人民政府辦公室轉發(fā)縣國土資源局《關于進一步完善縣城規(guī)劃區(qū)范圍內征地拆遷安置補償方案的意見》的通知，金堂府辦發(fā)[2022]87 號；9. 金堂縣人民政府辦公室轉發(fā)縣國土資源局《關于調整縣城規(guī)劃征地拆遷安置補償有關問題的補充意見》的通知，金堂府辦發(fā)[2022]60 號；10. 金堂縣人民政府批轉縣國土資源局關于縣城規(guī)劃區(qū)范圍內征地拆遷安置補償方案的意見的通知，金堂府發(fā)[2022]25 號；11. 國家及地方相關稅收管理條例；12. 項目拆遷范圍圖；13. 片區(qū)現(xiàn)場勘察調研情況；14. 建設業(yè)主提供的其它基礎數(shù)據(jù)和資料 可研報告編制內容及范圍編制內容主要包括項目建設的背景與必要性分析、市場需求分析、項花園建 設項 目可行性研究 報 告10目選址與建設條件、項目建設內容與規(guī)模、環(huán)境影響評價、勞動安全衛(wèi)生消防、組織機構與人力資源配置、項目實施進度、投資估算與資金籌措、財務評價、還貸分析、社會評價、 風險分析。 可行性研究綜合評價與結論本項目的建設符合城市發(fā)展規(guī)劃，符合廣大人民群眾的切身利益，具有良好的建設條件，規(guī)劃方案合理科學，功能結構合理，建成后能滿足片區(qū)居民住房的需要，項目在技術上、經濟上和社會效益上是可行的，對城中村改造、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌具有重要意義。花園建 設項 目可行性研究 報 告11第二章 項目建設的背景 某市金堂縣概況金堂縣位于某市東北部，距某市區(qū) 36 公里。東靠龍泉驛區(qū)，南接眉山、樂山，西鄰某市青白江區(qū)，北界德陽市，面積 1155 平方公里，總人口 萬。2022 年 9 月底開始，金堂計劃投資 億對北河水環(huán)境進行整治改造，以徹底解決金堂水患和洪水對某的影響，全力打造天府花園水城。今后，這里又將成為金堂的一個集休閑、旅游、生態(tài)、人居等于一體的重要區(qū)域。金堂通過打造濱河綠化帶、主題公園等工程，城市綠地面積 06 年末達到了 509 公頃，綠化覆蓋率達 %，人均 擁有綠地 8 平方米，到建成生態(tài)型天府花園水城時，人均擁有綠地將達到 平方米。整治后的金堂成為了西部絕佳的“ 親水公園” ，三面 綠波環(huán)繞縣城，水域面積達 3 平方公里，占城區(qū)總面積的 ％。即將開建的第二機場、成巴高速、輕軌、再加上原來的達成鐵路、城花園建 設項 目可行性研究 報 告12南高速、成綿高速、成青金快速通道，使區(qū)域的物流條件將獲得高速提升。更令人驚喜的是西部鐵路物流中心落戶本項目附近，將有利于工貿互補產業(yè)的形成。這其中，尤其以現(xiàn)代物流業(yè)和房地產業(yè)為最。一、總體經濟2022 年全縣 GDP100 億元，增長 %。 第一產業(yè)增加值 億元，增長 %； 第二產業(yè)增加值 億元，增長 %； 第三產業(yè)增加值 億元，增長 %。 一、二、三產業(yè)的比例關系為 ：：。 按常住人口計算，全縣人均 GDP 達 13385 元。如 圖 1 所示：圖 1：2022——2022GDP 及其增長速度二、工業(yè)金堂的工業(yè)在某的各大區(qū)縣中，處于相對落后的地位，但近年來，隨著地方政府開拓力度的加大和城市基礎設施的改善，增長迅速，2022 年到達 55%，顯示出強勁的發(fā)展勢頭。在產業(yè) 上，金堂的產業(yè)發(fā)展，除了應繼續(xù)做大做強目前已經確立的電力能源、食品、機械制造（金屬制品）、紡花園建 設項 目可行性研究 報 告13織服裝（制鞋）、新型建材五大產業(yè)集群基礎上，還應積極拓展新的產業(yè)發(fā)展方向。2022 年全年規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，比上年增長%； 工業(yè)中機械制造業(yè)、食品制造業(yè)、 紡織服裝（制鞋）業(yè)、建材業(yè)等四大主導產業(yè)實現(xiàn)總產值 億元，增長 18%，占全縣規(guī)模以上工業(yè)總產值的比重 %。如圖 2 所示：圖 2：20222022 年規(guī)模工業(yè)增加值及其增速三、固定資產投資2022 年全社會固定資產投資完成 億元，比上年增長 %。 其中：基本建設完成投資 40 億元，增長 104%； 房地產開發(fā)完成投資 億元，增長 %。如圖 3 所示：花園建 設項 目可行性研究 報 告14圖 3：20222022 全社會固定資產投資總額及其增長速度四、社會消費品零售總額2022 年全年實現(xiàn)社會消費品零售總額 億元，比上年增長%。 其中 縣城消費品零售額 10 億元，增 長 %； 縣以下消費品零售額 億元，增長 %，如圖 4 所示圖 4：20222022 年社會消費品零售總額及其增長速度五、城鎮(zhèn)居民收入水平全縣戶籍總人口 萬人。 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為 11909 元，比上年增長 %； 人均消費支出 10253 元，增加 1102 元，增長 12%。 城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù) %。如圖 5 所示：圖 5：20222022 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入及其增速六、旅游 全年接待國內游客 166 萬人次，比上年增長 %； 年末全縣三星花園建 設項 目可行性研究 報 告15級酒店 1 家，三星級農家樂飯店 4 家。七、農村居民收入水平全年農村居民人均純收入 5410 元，比上年增加 720 元，增長 %。 農村居民人均生活消費支出 3060 元，增加 280 元，增長 %。 農村居民恩格爾系數(shù) 52%。如圖 6 所示：圖 6：20222022 農村居民人均純收入及其增速商業(yè)方面，目前金堂商業(yè)中心仍以老城復興街、文化街為主，形態(tài)多為沿街底商，新建項目銀都商城底商最高價在 25,000 元/ m2 以上，周邊其他舊商鋪均價在 15,000 元/ m2 左右，租金價格從 50180 元不等，轉讓費從 15,000 元到 50,000 元不等；由于地處黃金地段，目前該區(qū)域商鋪處于供不應求狀況。新城區(qū)板塊各樓盤均有一定底商，但由于還處于發(fā)展期，銷售狀況和租賃招商狀況均不樂觀，其銷售價格在 5,00010,000 元左右，月租在 550 元/平方米。目前，由于某中心城區(qū)競爭激烈，開發(fā)成本巨大，越來越多的某開發(fā)花園建 設項 目可行性研究 報 告16商將目光投向新都、青白江、金堂等新興二、三級市場，隨著成金路的開通和金堂城市生態(tài)環(huán)境的優(yōu)越性，加上較低的房價和良好的發(fā)展空間，越來越多的外地人（某市區(qū)）也加入到了金堂置業(yè)的隊伍中。2022 年金堂縣拍賣的每畝商住用地均價達到為 萬元，2022 年上半年拍賣的每畝商住用地均價達到 萬元，2022 年下半年至今因整個房地產市場的調整，金堂的土地拍賣價平均每畝在 50 萬以上。可以預計，隨著西區(qū)的順利開發(fā)建設、城鄉(xiāng)綜合配套改革區(qū)的實施、本地經濟水平的快速提升、交通條件的巨大改善、周邊北部區(qū)域房地產開發(fā)的火熱勢頭，金堂的土價還將繼續(xù)快速提升。綜上所述，我們可以得出結論：在未來 10 年內，隨著金堂城市化進程的加快和石化項目的建設，金堂縣西區(qū)開發(fā)將成為全市發(fā)展的重點，土地的開發(fā)利用、基礎設施的完善、人們對美好生活的憧憬，使新城的投資開發(fā)前景充滿了無限機遇。 成金產業(yè)新城目前成金發(fā)展公司旗下大型復合工業(yè)產業(yè)項目“成金產業(yè)新城” ，地處全域某東部大物流大工業(yè)腹地、某東大門天府水城金堂市區(qū)。項目總投資 160 億元， 規(guī)模近十平方公里，在新經濟及新型工業(yè)化背景下，以“ 大工業(yè)、大物流、大農業(yè) ”為服務對象，以產業(yè)為 依托、以城市綜合運營為載體，打造國際化、 產業(yè) 化、集 約化的多功能綜 合型產業(yè)園區(qū)。包括商務、商業(yè)、商貿中心區(qū)；綜合物流產業(yè)基地、總部基地；各種經濟、科技園區(qū)及創(chuàng)意產業(yè)園；工業(yè)及物流產業(yè)綜合生產生活配套中心。目前成金發(fā)展公司已完成團隊組建和人員培訓工作，分別委托英國、花園建 設項 目可行性研究 報 告17美國、日本三家著名設計公司進行的成金產業(yè)新城項目總體規(guī)劃設計已提交中間成果，今年將動工興建項目有工業(yè)集中發(fā)展區(qū)農遷房、道路、招商中心和工業(yè)起步區(qū)項目近 60 萬平方米。公司按照現(xiàn)代企業(yè)制度運營，以先進的投資開發(fā)理念進行項目運作，打造新型復合產業(yè)標桿。工業(yè)園區(qū)有配套：公寓、辦公、餐飲、零售、商務休閑等綜合園區(qū)有產業(yè)：商貿零售、美食餐飲、休閑娛樂、體育運動、醫(yī)療養(yǎng)生、酒店住宿、商務會展等現(xiàn)代服務業(yè)。整個區(qū)域的發(fā)展定位，應是動態(tài)的過程，是與宏觀和區(qū)域環(huán)境的發(fā)展變化相適應的過程。工業(yè)園在發(fā)展后期，將可能成為新的商務基地；配套園區(qū)在發(fā)展后期，將成為新的城市中心區(qū)域。本項目即是成金產業(yè)新城規(guī)劃時對拆遷用戶進行安置的安置房建設?；▓@建 設項 目可行性研究 報 告18第三章 項目建設的必要性分析 成金產業(yè)新城建設的必要性 面臨機遇：西部鐵路物流中心及第二機場西部鐵路物流中心項目是對“兩站兩園一中心” 的總稱（“兩站兩園” ：某鐵路集裝箱中心站、大彎貨站，某國際集裝箱物流園區(qū)、某青白江物流園區(qū)；“一中心 ”：集行政管理、商貿會務、交易展示于一體的配套服務中心）。該項目是全省 50 個重大項目之一，也是全省 30 個重點支持項目之一，計劃總 投資約 55 億元，規(guī)劃用地 12300 畝，商業(yè)配套用地占其中的30%，遠期預留用地 5000 畝。某第二機場：位于金堂縣白果鎮(zhèn)，距天府廣場直線距離為 55 公里，規(guī)劃 5 條跑道，每條跑道長 公里，建成后，新機場的旅客輸送能力可達到每年 8000 萬人次，將和雙流機場采取“一主一輔” 的方式營運，營運安全性更高，某市的發(fā)展空間也將更大，第二機場規(guī)劃的 5 條跑道根據(jù)客流需求逐步建設完成。花園建 設項 目可行性研究 報 告19 面臨機遇：某北部新城北部新城的建成，將使該區(qū)域依靠完善通達的交通體系和規(guī)模化大型物流中心，以及由此衍生的生產加工、商貿的職能中心，成為整個成德綿眉樂（峨）經濟帶的中心樞紐。花園建 設項 目可行性研究 報 告20 面臨機遇：成德綿眉樂（峨）經濟帶成德綿眉樂（峨）城市群以占全川 17%的面積， 30%的人口，創(chuàng)造了占全川 50%以上的 GDP。這一城市群經濟帶，隨著雅安、資陽、遂寧的互動輻射，顯得更加強大?；▓@建 設項 目可行性研究 報 告21 面臨機遇：成渝實驗區(qū)城市群這一擁有廣泛制度、資源、產業(yè)、市 場的城市群聯(lián)動發(fā)展帶，將成為共和國版圖上最具發(fā)展活力和空間的經濟高地。成渝本身已經具備了中國第四城市群的綜合基礎，實驗區(qū)的設立又掀起了轟轟烈烈的農村土地流轉、確權試驗，為大型復合產業(yè)項目發(fā)展提供了有力的制度和產業(yè)基礎。 本安置房建設的必要性隨著金堂主動融入西部鐵路物流中心，主動融入北部新城規(guī)劃，打破人為行政區(qū)劃而導致的正常共生區(qū)域殘破，填補刺眼的規(guī)劃“缺口” （如圖）。金堂房地產業(yè)：利用金堂得天獨厚的山水自然資源，在“ 中國西部鐵路物流中心” 與金堂其他工 業(yè)產業(yè)園發(fā)展的拉 動下，借助某第二國際機場的利好刺激，打造以回歸自然、生態(tài)健康為特色的低密度住宅與濱河小鎮(zhèn)生花園建 設項 目可行性研究 報 告22活模式，打造以都市商業(yè)、休憩商業(yè)、 親水體驗為特色的濱江旅游休閑帶，輻射某與周邊省市。同時改變目前金堂房地產現(xiàn)狀（雖然占據(jù)黃金資源，但品質低下，影響力?。?，與藍光“觀嶺”一南一北，共同打造國際金堂。成金產業(yè)新城建設存在著強的必要性的建設機遇，因此有必要對之進行規(guī)劃建設。打造服務于大工業(yè)、大物流、大農業(yè)及打造其綜合配套的復合產業(yè)新城。在建設的過程中，必然涉及到拆遷與安置，本項目即是對成金產業(yè)新城建設的支持項目，同樣存在著強的必要性和建設意義。同時隨著金堂融入某市城市區(qū)域內，成為某市中心城的重要組成部分；成金產業(yè)新城建設需要大規(guī)模的居住配套服務及公共服務設施，需要拆遷和安置的農民和居民非常多，按照統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經濟社會發(fā)展，推進城鄉(xiāng)一體化戰(zhàn)略，實現(xiàn)農村居民向城市居民的轉變，建設新型城市化社區(qū)系統(tǒng)工程，改善群眾居住花園建 設項 目可行性研究 報 告23條件，構建和諧社會，這些背景都趨運著本項目的建設必要性與重要意義。 本項目建設