【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 大，％；辦公樓類(lèi)芙蓉區(qū)施工面積最大，％；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房類(lèi)雨花區(qū)施工面積最大，％，％；其它用房類(lèi)雨花區(qū)施工面積最大，％。　長(zhǎng)沙市2005年16月房屋施工面積(按區(qū)域分)單位:萬(wàn)平米項(xiàng)目全市芙蓉區(qū)天心區(qū)岳麓區(qū)開(kāi)福區(qū)雨花區(qū)長(zhǎng)沙縣望城縣寧鄉(xiāng)縣瀏陽(yáng)市住宅面積占％100%%%%%%%%%%辦公樓面積占％100%%%%%%%%%%商業(yè)營(yíng)業(yè)用房面積占％100%%%%%%%%%%其他面積占％100%%%%%%%%%%324 竣工面積分析　2005年1－，％。其中：，%，其中，別墅、%，%；，%。，%；，%。長(zhǎng)沙市2005年16月房屋竣工面積（按用途分）單位：萬(wàn)平方米類(lèi)　型合　計(jì)住　宅　　辦公樓商業(yè)營(yíng)業(yè)用房其他別墅、高檔公寓經(jīng)濟(jì)適用房106月325 竣工面積區(qū)域用途分析住宅類(lèi)長(zhǎng)沙縣竣工面積最大，％；辦公樓類(lèi)芙蓉區(qū)竣工面積最大，％ ；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房類(lèi)長(zhǎng)沙縣竣工面積最大，占商業(yè)營(yíng)業(yè)類(lèi)總竣工面積的％；其它類(lèi)岳麓區(qū)竣工面積最大，％。小結(jié) 2005年1－，％，%，%。 綜合以上數(shù)據(jù)表明，因2004年房屋新開(kāi)工面積大幅增長(zhǎng)，造成2005年1－6月房屋施工面積比上年同期大幅增加，預(yù)示著今年下半年或明年的房屋上市量會(huì)大增。326 新開(kāi)工面積分析2005年1－，％。其中：，%，其中，別墅、高檔公，%，萬(wàn)平方米，%；，占總新開(kāi)工面%；，%；其他用，%。長(zhǎng)沙市2005年16月房屋新開(kāi)工面積(按用途分)單位：萬(wàn)平方米階 段合　計(jì)住　宅　　辦公樓商業(yè)營(yíng)業(yè)用房其他別墅、高檔公寓經(jīng)濟(jì)適用房106月327新開(kāi)工面積區(qū)域用途分析住宅類(lèi)雨花區(qū)新開(kāi)工面積最大，％；辦公樓類(lèi)雨花區(qū)新開(kāi)工面積最大，％ ；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房類(lèi)長(zhǎng)沙縣新開(kāi)工面積最大，％； 其它用房主要是大學(xué)生公寓，以岳麓區(qū)新開(kāi)工面積最大，％。33 商品房銷(xiāo)售情況分析2005年1－，％。由此可見(jiàn)，在商品房銷(xiāo)售面積中，有近70%是在房屋竣工前通過(guò)預(yù)售實(shí)現(xiàn)的。34商品房現(xiàn)房銷(xiāo)售情況341現(xiàn)房銷(xiāo)售面積用途分析2005年1－，％，其中：，%；，%；，%；，%。長(zhǎng)沙市2005年16月房屋銷(xiāo)售面積(按用途分)單位:萬(wàn)平米項(xiàng)目面積合計(jì)住宅　　辦公樓商業(yè)營(yíng)業(yè)用房其他別墅、高檔公寓經(jīng)濟(jì)適用房合計(jì)銷(xiāo)售其中：現(xiàn)房銷(xiāo)售 期房預(yù)售342現(xiàn)房銷(xiāo)售面積用途、區(qū)域分析住宅類(lèi)長(zhǎng)沙縣銷(xiāo)售面積最大，為15萬(wàn)平方米，％辦公樓類(lèi)芙蓉區(qū)銷(xiāo)售面積最大，％商業(yè)營(yíng)業(yè)用房類(lèi)雨花區(qū)銷(xiāo)售面積最大，％，％銷(xiāo)售面積區(qū)域總量分析市內(nèi)五區(qū)中，雨花區(qū)現(xiàn)房銷(xiāo)售面積大于其他四區(qū)，%；四縣(市)中長(zhǎng)沙縣現(xiàn)房銷(xiāo)售面積領(lǐng)先于其他縣（市），%?！￠L(zhǎng)沙市2005年16月房屋銷(xiāo)售面積（按區(qū)域分）單位:萬(wàn)平米項(xiàng)目全市芙蓉區(qū)天心區(qū)岳麓區(qū)開(kāi)福區(qū)雨花區(qū)長(zhǎng)沙縣望城縣寧鄉(xiāng)縣瀏陽(yáng)市住宅面積15占％100%%%%%%%%%%辦公樓面積00000占％100%%%%%%%%%%商業(yè)營(yíng)業(yè)用房面積0占％100%%%%%%%%%%其他面積00占％100%%%%%%%%%%343 預(yù)售面積區(qū)域總量分析市內(nèi)五區(qū)中，芙蓉區(qū)預(yù)售面積大于其他四區(qū)，%；四縣（市）中，長(zhǎng)沙縣的預(yù)售面積大于其他縣（市），%。住宅類(lèi)芙蓉區(qū)預(yù)售面積最大，％；辦公樓類(lèi)芙蓉區(qū)預(yù)售面積最大，％ ；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房類(lèi)雨花區(qū)預(yù)售面積最大，％；其它用房類(lèi)瀏陽(yáng)市預(yù)售面積最大，％?！￠L(zhǎng)沙市2005年16月房屋預(yù)售面積（按區(qū)域分）單位:萬(wàn)平米項(xiàng)目全市芙蓉區(qū)天心區(qū)岳麓區(qū)開(kāi)福區(qū)雨花區(qū)長(zhǎng)沙縣望城縣寧鄉(xiāng)縣瀏陽(yáng)市住宅面積164占％100%%%%%%%%%%辦公樓面積0000占％100%%%%%%%%%%商業(yè)營(yíng)業(yè)用房面積占％100%%%%%%%%%%其他面積000000占％100%%%%%%%%%%344 商品房預(yù)售面積用途分析2005年1－，％，其中，%；米，%；，%；，%。35 商品房空置情況351各類(lèi)房屋空置情況分析 。其中：，%，%；，%；，%，%，%。說(shuō)明住宅空置面積減少較多；而商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置面積增加較大，應(yīng)該引起注意。 從商品房空置時(shí)間情況來(lái)看，我市至2005年6月底商品房空置面積中，%，%，%。%，%，%。%，%，%。%，%，%。352 住宅各種戶型空置情況分析在目前未全部銷(xiāo)售完畢的樓盤(pán)中，%，單套面積在60m2~%。353長(zhǎng)沙市2005年6月底房屋現(xiàn)房存量(按用途分)長(zhǎng)沙市2005年6月底空滯房屋構(gòu)成(按用途分)長(zhǎng)沙市2005年6月底房屋現(xiàn)房存量（按用途分）單位：萬(wàn)平米類(lèi)型面積合計(jì)住　宅　　辦公樓商業(yè)營(yíng)業(yè)用房其他別墅、高檔公寓經(jīng)濟(jì)適用房空置面積0其中:待銷(xiāo)房屋(一年以內(nèi)含一年)0 滯銷(xiāo)房屋(一年以上至三年)0 積壓房屋(三年以上)0注：本表中竣工面積、套數(shù)和已銷(xiāo)售（含預(yù)售）面積、套數(shù)僅包含未全部銷(xiāo)售完的樓盤(pán)的數(shù)據(jù)； 待銷(xiāo)——竣工一年以內(nèi)；滯銷(xiāo)——竣工一年以上三年以內(nèi)；積壓——竣工三年以上；面積單位為 “平方米”；數(shù)據(jù)來(lái)源：長(zhǎng)沙市建設(shè)委員會(huì)的《長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)預(yù)警預(yù)報(bào)信息系統(tǒng)》36商品房?jī)r(jià)格分析表內(nèi)均價(jià)是當(dāng)月的各項(xiàng)目均價(jià)的加權(quán)平均值（單位：元/平方米）數(shù)據(jù)來(lái)源：長(zhǎng)沙市建設(shè)委員會(huì)的《長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)預(yù)警預(yù)報(bào)信息系統(tǒng)》37 住宅物業(yè)潛在需求調(diào)查研究371長(zhǎng)沙市居民對(duì)房?jī)r(jià)的態(tài)度長(zhǎng)沙市居民對(duì)房?jī)r(jià)的態(tài)度（單位/百分比）（數(shù)據(jù)來(lái)源：長(zhǎng)沙市城市調(diào)查隊(duì)資料）372長(zhǎng)沙市居民對(duì)現(xiàn)住房的態(tài)度長(zhǎng)沙市居民對(duì)現(xiàn)住房的態(tài)度（單位/百分比）（數(shù)據(jù)來(lái)源：長(zhǎng)沙市城市調(diào)查隊(duì)資料）373長(zhǎng)沙市購(gòu)房群體的年齡結(jié)構(gòu) 購(gòu)房群體的年齡結(jié)構(gòu)（單位/百分比）（數(shù)據(jù)來(lái)源：長(zhǎng)沙市瀟湘晨報(bào)資料）374長(zhǎng)沙市購(gòu)房群體的主要目的 購(gòu)房群體的主要目的（單位/百分比）（數(shù)據(jù)來(lái)源：長(zhǎng)沙市瀟湘晨報(bào)資料）375 長(zhǎng)沙市購(gòu)房群體購(gòu)房的考慮因素消費(fèi)群購(gòu)房考慮因素（單位/百分比）（數(shù)據(jù)來(lái)源：長(zhǎng)沙市瀟湘晨報(bào)資料）消費(fèi)群體對(duì)小區(qū)環(huán)境的關(guān)注內(nèi)容（單位/百分比） （數(shù)據(jù)來(lái)源；長(zhǎng)沙市瀟湘晨報(bào)調(diào)查資料）376 購(gòu)買(mǎi)的理想戶型、結(jié)構(gòu)消費(fèi)群體理想的購(gòu)買(mǎi)戶型（單位/百分比）（數(shù)據(jù)來(lái)源：長(zhǎng)沙市瀟湘晨報(bào)調(diào)查資料）消費(fèi)群理想的購(gòu)買(mǎi)樓型（單位/百分比）（數(shù)據(jù)來(lái)源：長(zhǎng)沙市瀟湘晨報(bào)調(diào)查資料）長(zhǎng)沙市居民對(duì)住房的要求與內(nèi)地大部分城市的居民住房要求差別不大，主力消費(fèi)群體對(duì)住房面積和戶型的要求普遍比較大，主要原因是市場(chǎng)上的主力消費(fèi)群體工作、生活的穩(wěn)定性較高，世代繁衍形成的群居習(xí)慣造成的。長(zhǎng)沙是一個(gè)消費(fèi)能力很強(qiáng)的城市，有著傳統(tǒng)的、較高水平的消費(fèi)能力，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)良好發(fā)展，長(zhǎng)沙市居民對(duì)生活環(huán)境和質(zhì)量改善的傾向性特別強(qiáng)烈，這體現(xiàn)在對(duì)住宅產(chǎn)品品質(zhì)要求較高。三房、項(xiàng)目配套設(shè)施完善、產(chǎn)品品質(zhì)較高的項(xiàng)目成為接受調(diào)查者主要的需求方向。38 購(gòu)買(mǎi)能力與各項(xiàng)購(gòu)買(mǎi)指標(biāo)為更加深入細(xì)化地研究長(zhǎng)沙住宅市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)需求，一名房地產(chǎn)顧問(wèn)與本土市場(chǎng)咨詢公司聯(lián)合組織的一項(xiàng)調(diào)查顯示，長(zhǎng)沙市民的購(gòu)買(mǎi)能力與面積、樓型、房屋結(jié)構(gòu)、娛樂(lè)設(shè)施、生活配套、物業(yè)管理內(nèi)容等六項(xiàng)指標(biāo)呈現(xiàn)出密切的關(guān)系。381 購(gòu)買(mǎi)能力（數(shù)據(jù)來(lái)源：一名房地產(chǎn)顧問(wèn)調(diào)研部統(tǒng)計(jì)分析資料）382 理想購(gòu)買(mǎi)面積 （數(shù)據(jù)來(lái)源：一名房地產(chǎn)顧問(wèn)調(diào)研部統(tǒng)計(jì)分析資料）383 理想購(gòu)買(mǎi)樓型（數(shù)據(jù)來(lái)源：一名房地產(chǎn)顧問(wèn)調(diào)研部統(tǒng)計(jì)分析資料）384 理想購(gòu)買(mǎi)結(jié)構(gòu)（數(shù)據(jù)來(lái)源：一名房地產(chǎn)顧問(wèn)調(diào)研部統(tǒng)計(jì)分析資料）385 理想的娛樂(lè)設(shè)施（數(shù)據(jù)來(lái)源：一名房地產(chǎn)顧問(wèn)調(diào)研部統(tǒng)計(jì)分析資料）386 理想的生活配套（數(shù)據(jù)來(lái)源：一名房地產(chǎn)顧問(wèn)調(diào)研部統(tǒng)計(jì)分析資料）387 理想的物業(yè)管理內(nèi)容（數(shù)據(jù)來(lái)源：一名房地產(chǎn)顧問(wèn)調(diào)研部統(tǒng)計(jì)分析資料）4．新政策給長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)的變化長(zhǎng)沙作為湖南省省會(huì)城市，目前的整體房地產(chǎn)均價(jià)只有2500元/平方米，正處于房地產(chǎn)市場(chǎng)的起步階段，并不存在大面積的泡沫的現(xiàn)象，而且根據(jù)調(diào)查，長(zhǎng)沙的目前的商品房消費(fèi)者主要購(gòu)買(mǎi)的目的還是解決自己的居住的需求，并不存在大量的投機(jī)成分。因此，新政策對(duì)長(zhǎng)沙市場(chǎng)來(lái)說(shuō)是有一定推動(dòng)作用的。長(zhǎng)沙市目前整體房地產(chǎn)的銷(xiāo)售價(jià)格水平在全國(guó)的二線城市處于倒數(shù)第三名，與周邊的城市，如武漢等城市還相差很大的距離。存在較大的上升空間。整個(gè)城市的發(fā)展必須依賴(lài)房地產(chǎn)市場(chǎng)的帶動(dòng)才能全面的提升。政府短期可能會(huì)出臺(tái)，比如取消認(rèn)籌這樣對(duì)于銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的規(guī)范措施，但不會(huì)出臺(tái)制約整個(gè)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展的政策。41 市民的購(gòu)房心態(tài)長(zhǎng)沙的主流置業(yè)者分以下幾大類(lèi)型：長(zhǎng)沙市本地居民、在長(zhǎng)沙工作的白領(lǐng)人士、投資者、周邊市縣的置業(yè)人群。因此不同類(lèi)型的置業(yè)者，在新政下其購(gòu)房的心態(tài)變化都各有不同。411長(zhǎng)沙市本地居民此部分客戶大都在長(zhǎng)沙有自己的房產(chǎn)，但都比較陳舊，有一定的積蓄，屬于二次置業(yè)改善生活條件的客戶。他們除了關(guān)注購(gòu)房的價(jià)格的同時(shí)，更加注重產(chǎn)品的品質(zhì)。在新政的大環(huán)境下，他們大都采取持幣觀望態(tài)度。但是一旦有較高品質(zhì)的產(chǎn)品在高尚地段出現(xiàn)時(shí)，價(jià)格又在其能承受的范圍之內(nèi)，那他們會(huì)毫不猶豫的出手，為自己也為其后代選擇創(chuàng)造一個(gè)良好的居住、生活、教育環(huán)境。他們的職業(yè)基本包括：各大院校教師、醫(yī)療單位醫(yī)生、事業(yè)單位公務(wù)員、做生意的私營(yíng)企業(yè)主、高新部門(mén)的中層管理者、金融機(jī)構(gòu)等；此類(lèi)消費(fèi)群體將以非常挑剔的眼光來(lái)審視小區(qū)的環(huán)境規(guī)劃、房屋的戶型結(jié)構(gòu)和后期的物業(yè)管理。412 白領(lǐng)人士此部分客戶大都較為年輕，年齡一般在26—35歲，一般都是公司的核心成員，知識(shí)文化素質(zhì)比較高，收入比較穩(wěn)定正處于事業(yè)上升期，基本月收入在2500－5000元/月左右，家庭結(jié)構(gòu)較為簡(jiǎn)單；新政下，他們需求地段較好，靠近其工作地點(diǎn)的中小類(lèi)型、首付較低、性價(jià)比較高的精品樓盤(pán)浮出水面，以自主型為主，待一定年限后，經(jīng)濟(jì)實(shí)力得到改善或家庭結(jié)構(gòu)發(fā)生變化時(shí)，將會(huì)換置較大的物業(yè)。413投資者此類(lèi)客戶在長(zhǎng)沙購(gòu)房目的不是用來(lái)居住，而是作為一個(gè)投資工具，他們主要看重項(xiàng)目地段的升值性，投資的小額性，項(xiàng)目周邊的租賃需求。但這類(lèi)客戶在本項(xiàng)目所占比例較小。在新政打壓房地產(chǎn)投機(jī)行為的現(xiàn)狀下，該類(lèi)型的投資者會(huì)暫時(shí)停止其投資行為，待政策及市場(chǎng)反映進(jìn)一步明朗化的時(shí)候，再進(jìn)行下一輪的謹(jǐn)慎置業(yè)投資。414周邊市縣置業(yè)人群湖南省與廣東省毗鄰，但他們之間的城市發(fā)展最大的不同點(diǎn)是：廣東省是一個(gè)多元化發(fā)展的城市策略，除了廣州、深圳兩大中心城市外，東莞、佛山、珠海、中山等珠三角經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，區(qū)域化較為明顯，跨區(qū)域置業(yè)現(xiàn)象不多。而湖南省唯獨(dú)省會(huì)長(zhǎng)沙一支獨(dú)秀，是一個(gè)經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的城市，而周邊城市如：湘潭、株洲、常德、岳陽(yáng)、益陽(yáng)等城市經(jīng)濟(jì)都較為落后，無(wú)法形成有競(jìng)爭(zhēng)力的發(fā)展重地。那么，這些地區(qū)的高收入人群渴望能在省府——長(zhǎng)沙擁有一套屬于自己的居住場(chǎng)所。在新政下，他們會(huì)有選擇性的在長(zhǎng)沙置業(yè)。希望擁有以同樣的價(jià)格，能夠得到更多的功能，在同樣的空間里能得到更多的功能和更多的價(jià)值的物業(yè)。42 來(lái)自長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)的反映針對(duì)本次中央政策的調(diào)整，有針對(duì)性的對(duì)長(zhǎng)沙的河?xùn)|、河西十三個(gè)典型代表樓的一線銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行了實(shí)地調(diào)查分析：樓盤(pán)名稱(chēng)現(xiàn)場(chǎng)反饋陽(yáng)光100 無(wú)明顯影響上海城 一期即將交樓，后期價(jià)格未出，無(wú)明顯影響華盛新外灘 上門(mén)減少，不排除也有天氣原因，價(jià)格近期無(wú)影響檸檬麗都 上門(mén)正常，因未開(kāi)盤(pán)所以價(jià)格不詳綠城