中鐵置業(yè)長(zhǎng)沙青竹湖項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(編輯修改稿)
2025-05-23 05:06 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 銷售收入 其它收入 現(xiàn)金流出 開(kāi)發(fā)建設(shè)投資 土地成本 開(kāi)發(fā)前期費(fèi) 建安成本 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 園林環(huán)境 管理費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用(土地) 財(cái)務(wù)費(fèi)用(建設(shè)) 營(yíng)銷費(fèi)用 銷售稅費(fèi) 土地增值稅 所得稅 當(dāng)期現(xiàn)金流量() 累計(jì)凈現(xiàn)金流量()()()()() 貼現(xiàn)系數(shù) 當(dāng)期凈現(xiàn)值() 累計(jì)凈現(xiàn)值()()()()()() 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(%)%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值NPV 動(dòng)態(tài)投資回收期(年) 靜態(tài)投資回收期（年） 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率： % 動(dòng)態(tài)投資回收期： （年）靜態(tài)投資回收期： （年）該項(xiàng)目在100％出售時(shí)的全部投資收益的經(jīng)濟(jì)可行性分析表明，本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)指標(biāo)滿足有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的要求，具備一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。六、 地塊主要問(wèn)題小結(jié)（一） “90㎡、30%”的制約問(wèn)題根據(jù)長(zhǎng)沙市的相關(guān)文件規(guī)定，本項(xiàng)目執(zhí)行“90㎡以下占30%”的政策，而從本項(xiàng)目的資源條件、區(qū)位和交通等條件來(lái)看，適合開(kāi)發(fā)低密度、低容積率的高品質(zhì)大面積物業(yè)，此政策將在一定程度上制約本項(xiàng)目的定位和開(kāi)發(fā)建設(shè)。（二） 場(chǎng)地施工條件問(wèn)題現(xiàn)場(chǎng)地塊呈丘陵?duì)?，起伏不平，且有較大的落差。將對(duì)后期施工及成本控制產(chǎn)生很大影響。開(kāi)發(fā)成本較大幅度的增加使得項(xiàng)目銷售單價(jià)彈性空間減小，不利于項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。（三） 容積率的確定問(wèn)題容積率的大小影響項(xiàng)目總體量及開(kāi)發(fā)成本投入額度，容積率過(guò)高將增加本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)難度及產(chǎn)品組合，不利于提升項(xiàng)目整體品質(zhì)及產(chǎn)品價(jià)格。（四） 開(kāi)發(fā)周期的問(wèn)題項(xiàng)目占地700余畝，屬于大盤開(kāi)發(fā)行列，開(kāi)發(fā)周期過(guò)長(zhǎng)，市場(chǎng)不確定性因素及風(fēng)險(xiǎn)（政策風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)等）加大。七、 結(jié)論及建議綜上所述，各項(xiàng)基礎(chǔ)條件已具備、時(shí)機(jī)已成熟，不僅符合國(guó)家的有關(guān)方針、政策，而且能夠產(chǎn)生一定的經(jīng)濟(jì)效益和良好的社會(huì)效益，因此從企業(yè)角度來(lái)看，項(xiàng)目總體判研可行。項(xiàng)目實(shí)際操作上存在一定問(wèn)題。以下為我司針對(duì)該地塊開(kāi)發(fā)所提出的一些開(kāi)發(fā)建議，以供參考。（一） 降低“90㎡、30%”的制約根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況來(lái)看，可以在部分位置、景觀相對(duì)不太理想的位置規(guī)劃小高層和高層小戶型產(chǎn)品滿足政策需要，并通過(guò)戶型創(chuàng)新和面積贈(zèng)送滿足市場(chǎng)需求。在推售節(jié)奏上，可以把小高層、高層產(chǎn)品放在中后期，等項(xiàng)目和區(qū)域發(fā)展比較成熟再進(jìn)行銷售，比較容易為市場(chǎng)和客戶所接受。（二） 采取低容積率低密度開(kāi)發(fā)模式借此降低開(kāi)發(fā)規(guī)劃，盡量減少現(xiàn)場(chǎng)土方開(kāi)挖、回填，產(chǎn)品盡量依地勢(shì)而建，從根本上控制開(kāi)發(fā)成本。既可降低開(kāi)發(fā)成本又可保留原生態(tài)坡地，打造低密度高端產(chǎn)品，從而提升物業(yè)價(jià)格。（三） 合理控制開(kāi)發(fā)周期，滾動(dòng)式開(kāi)發(fā)在確定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)模的前提下，合理制定地塊開(kāi)發(fā)規(guī)劃，采取短、平、快的滾動(dòng)式開(kāi)發(fā)模式，縮短項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期，盡量規(guī)避開(kāi)發(fā)周期過(guò)長(zhǎng)帶來(lái)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。以達(dá)到投入產(chǎn)出最佳狀態(tài)。（四） 首期產(chǎn)品快速入市，搶占市場(chǎng)先機(jī)在資金具備的前提下，對(duì)項(xiàng)目地塊開(kāi)發(fā)合理規(guī)劃，首期以少量精品快速開(kāi)發(fā)入市銷售，搶占市場(chǎng)資源，并通過(guò)首期產(chǎn)品檢驗(yàn)市場(chǎng)。北京中鐵新業(yè)投資顧問(wèn)有限公司長(zhǎng)沙新業(yè)置地咨詢有限公司二00七年十月市場(chǎng)信息及可行性分析見(jiàn)附件。附件一：《長(zhǎng)沙市高端物業(yè)市場(chǎng)分析》附件二：《中置業(yè)鐵長(zhǎng)沙青竹湖項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案分析》（按照617畝計(jì)算）附件一：《長(zhǎng)沙市高端物業(yè)市場(chǎng)分析》一、 長(zhǎng)沙高端物業(yè)版圖分析 長(zhǎng)沙別墅分布圖據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前，長(zhǎng)沙別墅產(chǎn)品主要集中在市府麓谷、麓南、新南城、星沙、北城五大板塊，其他板塊如東城、金鷹城板塊則少量分布。目前長(zhǎng)沙市場(chǎng)上在售的別墅項(xiàng)目受容積率限制，多為類別墅復(fù)合型項(xiàng)目，未來(lái)35年長(zhǎng)沙別墅項(xiàng)目潛量市場(chǎng)約1000萬(wàn)㎡，可供應(yīng)套數(shù)約為25000套(以400平方米的套均面積計(jì)算)，目前在售總量達(dá)350萬(wàn)㎡，未來(lái)別墅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)無(wú)疑將異常激烈。 二、 長(zhǎng)沙高端物業(yè)市場(chǎng)供給分析別墅產(chǎn)品以聯(lián)排別墅為主，供應(yīng)充足，雙拼、疊加別墅供應(yīng)較少，合適價(jià)位的獨(dú)棟別墅供應(yīng)量有限目前，長(zhǎng)沙別墅產(chǎn)品供應(yīng)量達(dá)到了5205套，其中聯(lián)排別墅達(dá)3067套，占到全市別墅類產(chǎn)品供應(yīng)總量的近六成，作為景觀資源占有率最高的產(chǎn)品，獨(dú)立別墅供應(yīng)總量為1650套；疊加別墅為488套,%，是目前長(zhǎng)沙別墅市場(chǎng)的輔助產(chǎn)品。而結(jié)合市場(chǎng)情況來(lái)看，疊加別墅供應(yīng)相當(dāng)有限。三、 長(zhǎng)沙高端物業(yè)開(kāi)發(fā)類型分析長(zhǎng)
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