【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 同時(shí)，綜改區(qū)的創(chuàng)新機(jī)制，還將大大增加開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)預(yù)期和信心指數(shù)，從而吸引更多的地產(chǎn)資本進(jìn)入，引發(fā)新一波的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱潮。從中、長(zhǎng)期來(lái)看，市場(chǎng)向好的態(tài)勢(shì)沒(méi)有改變，住房消費(fèi)需求將被逐步釋放，市場(chǎng)將步向明朗。在2006年5月以前，長(zhǎng)沙高檔物業(yè)置業(yè)群體主要以消費(fèi)型的客戶為其主流群體。自從2006年五月國(guó)土資源部發(fā)布“關(guān)于禁止別墅類項(xiàng)目土地審批和全國(guó)范圍內(nèi)整頓清理別墅市場(chǎng)”的法令后，其客戶群體發(fā)生了微妙的變化，投資型客戶開(kāi)始成為消費(fèi)的主流，由此也標(biāo)志著長(zhǎng)沙別墅市場(chǎng)從賣(mài)方市場(chǎng)向買(mǎi)房市場(chǎng)的轉(zhuǎn)變。一方面價(jià)格受買(mǎi)方市場(chǎng)的影響開(kāi)始大幅度上漲，另一方面由于消化能力的上漲帶動(dòng)了賣(mài)方市場(chǎng)的投入額度和投入的積極性。 此外，通過(guò)下圖可知，高知型以及外來(lái)客戶成為長(zhǎng)沙別墅市場(chǎng)客戶的重要特征。外地客戶占到了30%，他們購(gòu)置別墅的目的呈現(xiàn)出復(fù)合型，兼顧自住與投資。在本地消費(fèi)群體中，由于政策的影響，一方面加快了本來(lái)持觀望態(tài)度的隱形消費(fèi)群體的置業(yè)行動(dòng)步伐，另一方面使本地有能力的投資商也開(kāi)始加入到別墅類物業(yè)的投資隊(duì)伍當(dāng)中?！?經(jīng)濟(jì)型：以高標(biāo)準(zhǔn)實(shí)用為準(zhǔn)則，講究區(qū)別于現(xiàn)代城市普通住宅，存在獨(dú)立的室內(nèi)私有空間，對(duì)于外部小區(qū)配套要求不高，屬于與大眾同享的類型，要求的物業(yè)造價(jià)與價(jià)值成正比。在長(zhǎng)沙經(jīng)紀(jì)別墅的發(fā)展歷史時(shí)間比較長(zhǎng)，從20世紀(jì)末開(kāi)始，最典型的應(yīng)該是咸家花園的獨(dú)立別墅，其樓層在三至四層之間，占地面積在200到400平米左右，每棟之間有一定的間距空間，當(dāng)時(shí)開(kāi)發(fā)的規(guī)模也不大，在當(dāng)時(shí)的歷史條件下屬于豪華型商品別墅，可是經(jīng)過(guò)十年發(fā)展之后，由于其環(huán)境配套建筑等各種條件的落后，現(xiàn)在看來(lái)，明顯屬于經(jīng)濟(jì)型社區(qū)別墅類型。在河西小高層均價(jià)在1500元/平米左右的90年代中期，其價(jià)格是小高層的2倍左右?！?舒適型：以高標(biāo)準(zhǔn)，高享受為主，對(duì)于生態(tài)要求較高，講求區(qū)域環(huán)境、人文、配套和私有的室內(nèi)外空間。對(duì)于建筑裝飾的要求較高，這類型別墅是進(jìn)入本世紀(jì)以后，隨著長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和富有階層的增加而同期產(chǎn)生的。最典型的是河西岳麓山南麓的“香格里麓山別墅”，從本世紀(jì)開(kāi)始規(guī)劃，其建筑和銷售持續(xù)了4年左右，其前后價(jià)格存在較大的差值，主要是由于市場(chǎng)價(jià)格的上漲而造成的。先開(kāi)的“香格里麓山別墅”的4000元/平米和后開(kāi)的岳麓山公館8000元/平米，其物業(yè)類型和各項(xiàng)指數(shù)都十分的接近，其均價(jià)卻上漲了將近一倍?！?豪華型：豪華型別墅在長(zhǎng)沙開(kāi)發(fā)較晚，目前在市的可以稱得上豪宅的項(xiàng)目“以綠城青竹園”、“美洲故事”、“保利閬峰云墅”、“藏瓏”為代表，價(jià)格體系尚逐漸成型，在120002000元/平米之間。而藏瓏以月湖公園和臨近市中心的環(huán)境優(yōu)勢(shì)，其雙拼已買(mǎi)到26800元/平米，不過(guò)其體量不大。區(qū)域同類產(chǎn)品未來(lái)展望 具體來(lái)看，河西（包括麓南和市府板塊）依舊憑借濃厚的文化底蘊(yùn)和優(yōu)越的景觀資源，吸引著開(kāi)發(fā)企業(yè)的進(jìn)駐和客戶市場(chǎng)的關(guān)注，在各大板塊量的抗衡中，穩(wěn)坐頭把交椅；作為融城核心，新南城板塊引領(lǐng)長(zhǎng)沙樓市品質(zhì)，后期市場(chǎng)純別墅供應(yīng)緊張，高端類物業(yè)建筑密度增大，舒適度相應(yīng)降低；而北城板塊由于在政府主導(dǎo)規(guī)劃的“大城北”構(gòu)想下，房地產(chǎn)發(fā)展突飛猛進(jìn)，多個(gè)高端大盤(pán)顯山露水，亦將成為長(zhǎng)沙高端格局中的重要一員。 未來(lái)高端產(chǎn)品將由現(xiàn)有的大規(guī)模向?qū)?lái)的綜合型發(fā)展，產(chǎn)品檔次的兩級(jí)分化將進(jìn)一步拉大，舒適型別墅在這一輪旺銷之后其市場(chǎng)提供比例將會(huì)逐步壓縮，豪華型別墅的檔次將會(huì)被推向一個(gè)新的高度。引導(dǎo)這種發(fā)展趨勢(shì)的因素有兩個(gè)：一個(gè)由于國(guó)家政策的影響，土地和規(guī)劃的審批將越來(lái)越難，這樣促使開(kāi)發(fā)商在來(lái)之不易的土地審批和物業(yè)比例建設(shè)規(guī)劃范圍內(nèi)開(kāi)發(fā)更高檔的商品以滿足市場(chǎng)的需求，也使自己得到最大的利益回報(bào)。另外由于市場(chǎng)發(fā)展通過(guò)這一輪大規(guī)模投入后，可開(kāi)發(fā)別墅的儲(chǔ)備土地將越來(lái)越少，在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間里其投放量將逐步減少，由此其價(jià)格將會(huì)逐步上升，供需矛盾在此前提下將發(fā)生和加劇，在高價(jià)格、高需求的情況下，開(kāi)發(fā)商必將提升相應(yīng)的附加值以提高價(jià)格和得到更大的回報(bào)。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，受供應(yīng)影響，獨(dú)立別墅的稀缺程度將影響其消費(fèi)的“饑渴”狀態(tài)，財(cái)富階層未來(lái)消費(fèi)將迫使轉(zhuǎn)向聯(lián)排洋房，產(chǎn)品將逐步走向高品質(zhì)時(shí)代。望城居長(zhǎng)沙城市西、北二面，與岳麓區(qū)和開(kāi)發(fā)區(qū)接壤。由于望城緊靠長(zhǎng)沙市區(qū)，其高端物業(yè)的發(fā)展也由此處在最接近市區(qū)和望城縣城的位置，主要集中在西面，有城關(guān)鎮(zhèn)湯灣子?xùn)|南的“中新森林?！?、黃金鄉(xiāng)湘橋村的“悅禧國(guó)際山莊”、金星大道北的南山蘇迪亞諾、以及含鋪鎮(zhèn)的“香格里麓山別墅”等。由于望城與長(zhǎng)沙市區(qū)的路程最近，這些項(xiàng)目嚴(yán)格意義上說(shuō)屬于長(zhǎng)沙市區(qū)所有，所以這樣說(shuō)是因?yàn)槠渲械拇蟛糠窒M(fèi)者來(lái)自長(zhǎng)沙市區(qū)，還有一個(gè)原因就是在不久的將來(lái)望城的縣制將合并于長(zhǎng)沙市區(qū)。望城的區(qū)位交通優(yōu)勢(shì)，望城作為毗鄰省會(huì)長(zhǎng)沙的新城，已經(jīng)整體納入“長(zhǎng)沙2001—2020年城市總體規(guī)劃”，這里道路飛架、交通暢達(dá)，“融城”已讓望城與長(zhǎng)沙親密無(wú)間；二是望城具備適合高端住宅開(kāi)發(fā)的淺丘陵地形地貌，從今年秋交會(huì)的情況來(lái)看，目前長(zhǎng)沙的高端住宅需求量還是蠻大的；三是按照城市發(fā)展的三種模式（改建、擴(kuò)建、新建）來(lái)看，隨著目前長(zhǎng)沙中心城區(qū)發(fā)展基本成型，城市的新建必然要涌向望城這樣的板塊；四是長(zhǎng)株潭城市群的發(fā)展和“融城”戰(zhàn)略推動(dòng)了望城地產(chǎn)的發(fā)展；五是近幾年隨著人民生活水平的提高，使得汽車的居民占有量越來(lái)越大，汽車不再是一種奢侈品，這使人們?cè)谂R近城市的郊區(qū)購(gòu)房成為了可能。展望本區(qū)域的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)前景良好。第三部分：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案本項(xiàng)目具有優(yōu)美的自然景觀，和濃厚的人文氣息，是項(xiàng)目最大優(yōu)勢(shì)之處；項(xiàng)目處于城市高檔生態(tài)居住區(qū)域內(nèi)，地理位置優(yōu)勢(shì)突出；項(xiàng)目規(guī)模較大，能夠形成良好的規(guī)模效應(yīng)，便于項(xiàng)目的后續(xù)形象發(fā)展；項(xiàng)目周邊水、空氣、土壤質(zhì)量都較好，無(wú)污染性工廠存在。青竹湖高爾夫球場(chǎng)就在項(xiàng)目附近，提高項(xiàng)目的品質(zhì)。規(guī)劃原則A、生態(tài)優(yōu)先：強(qiáng)調(diào)規(guī)劃區(qū)生態(tài)的保護(hù)，做到在以保護(hù)為前提下的經(jīng)濟(jì)、自然的協(xié)調(diào)發(fā)展。B、尊重并充分利用場(chǎng)地：在充分研究規(guī)劃區(qū)地形條件的前提條件下，減少土方量的改造，發(fā)掘規(guī)劃區(qū)自身的區(qū)位和地形特色，做到操作開(kāi)發(fā)的切實(shí)可行。C、塑造山水特色：把握現(xiàn)狀用地的空間特色，強(qiáng)調(diào)規(guī)劃區(qū)的山地特點(diǎn)，同時(shí)利用現(xiàn)狀條件打造水體景觀，塑造景觀層次豐富的空間效果。規(guī)劃目標(biāo) A、尊重并保護(hù)規(guī)劃區(qū)現(xiàn)有自然生態(tài)的基礎(chǔ)上，重視公共空間共享性和居住空間私密性的融合，塑造休閑度假型的居住與景觀。B、創(chuàng)造功能合理、分工明確的山地道路系統(tǒng)。C、利用現(xiàn)有資源塑造多層次的、多樣的景觀系統(tǒng)。在處理好總體功能布局、環(huán)境景觀、交通組織以及整體建筑風(fēng)格幾大要素的同時(shí)，也要滿足規(guī)劃、消防、安全和經(jīng)濟(jì)合理等各方面的要求，努力打造一個(gè)與眾不同的居住小區(qū)。1 總體布局本方案以尊重自然、融入太陽(yáng)山森林公園這一觀念為核心，總體布局以人為本，通過(guò)一系列與環(huán)境相融的人性化設(shè)計(jì)，創(chuàng)造出尊貴、自然、優(yōu)雅的生態(tài)休閑城本地塊因市政道路將本地塊分割成三個(gè)地塊，對(duì)地塊產(chǎn)生了一定的分割，如何保證地塊的獨(dú)立性和聯(lián)系感很關(guān)鍵。故在此次次規(guī)劃中，針對(duì)雙桂路以南地塊，采用東西向的景觀軸線和山水景觀的設(shè)置，使兩地塊融為一個(gè)整體。針對(duì)南北地塊，采用一條由水體景觀和山體景觀共同組成的由南至北的景觀軸將整個(gè)小區(qū)有機(jī)的聯(lián)系起來(lái)。這樣使整個(gè)小區(qū)在保證獨(dú)立性的同時(shí)達(dá)到有機(jī)的聯(lián)系2 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)地塊面積641953平米可建設(shè)用地面積588967平米總建筑面積829520平米地下建筑面積209790平米地面建筑面積619730平米住宅595330平米聯(lián)排256220平米雙拼8000平米高層331110平米公建24400平米會(huì)所6600平米商業(yè)10770平米幼兒園5700平米其他配套設(shè)施1330平米規(guī)劃總戶數(shù)5055戶規(guī)劃總?cè)丝?6176人規(guī)劃停車位3009輛停車位（居?。?826輛停車位（公建）183輛規(guī)劃非機(jī)動(dòng)車停車位6197輛人防面積24159平米容積率建筑密度25%綠地率413 豎向設(shè)計(jì)整個(gè)建設(shè)基地內(nèi)的場(chǎng)地標(biāo)高基本都在36m~140m之間，高差較大。在設(shè)計(jì)時(shí)尊重原始地形和標(biāo)高，減少工程土方量的改造，減少對(duì)山體的破壞。場(chǎng)地雨水采用有組織排水方式，由場(chǎng)地排向道路，經(jīng)道路雨水口排入地下的雨水管，然后集中排入城市雨水干管。4 道路交通組織道路系統(tǒng)以突出地塊的山地特色，尊重場(chǎng)地，盡可能減少土方量的改造為原則進(jìn)行規(guī)劃。規(guī)劃區(qū)的車行道路分為五個(gè)等級(jí)：區(qū)外城市道路、區(qū)內(nèi)主干路、區(qū)內(nèi)次干路、區(qū)內(nèi)支路和宅間路。同時(shí)規(guī)劃區(qū)內(nèi)規(guī)劃設(shè)置了便捷、安全、連續(xù)、完善的步行小路作為本區(qū)居民與景觀帶和景觀點(diǎn)之間聯(lián)系的主要交通方式，同時(shí)也為本區(qū)居民提供了健康晨跑的場(chǎng)所。整個(gè)小區(qū)結(jié)合總體布局，對(duì)外設(shè)置6個(gè)車型出入口，3個(gè)步行出入口，出入口主要位于雙桂路和湯家湖路兩側(cè)，在太陽(yáng)山路也布置了人行和車行出入口，滿足用地內(nèi)的車流量。 5 配套公建為了滿足用地內(nèi)人們?nèi)粘Ｉ钏瑁嵘麄€(gè)住區(qū)的生活品質(zhì)，在整個(gè)片區(qū)內(nèi)設(shè)置了不同的公建，如在雙桂路兩側(cè)設(shè)置了會(huì)所和商業(yè)，滿足人們?nèi)粘５纳詈蛫蕵?lè)，同時(shí)在湯家湖路布置了幼兒園和會(huì)所以及物業(yè)