中鐵置業(yè)長沙青竹湖項目可行性研究報告-wenkub
2023-05-11 05:06:49 本頁面
【正文】 n 現(xiàn)場地塊不平整，有較大落差，勢必增加規(guī)劃難度和開發(fā)成本；n 離市區(qū)較遠，區(qū)域內(nèi)生活配套設(shè)施缺乏，公共交通不太方便，生活不便，前期目標客戶群只能鎖定在有車一族；n 項目西邊的鐵路線帶來一定的噪音污染，降低居住品質(zhì)。交通狀況市政道路建設(shè)較理想，道路暢達，太陽山路，星月路、青竹湖大道已開通，經(jīng)芙蓉北路或東二環(huán)與市中心相連，交通比較方便。一、青竹湖項目分析（一）區(qū)域概況中鐵置業(yè)長沙青竹湖項目地處長沙重點規(guī)劃建設(shè)的四大組團之一的——撈霞組團，該組團欲以青竹湖高爾夫球場、深水港碼頭、金霞開發(fā)區(qū)、新火車北站為依托，借區(qū)域內(nèi)發(fā)達的交通路網(wǎng)，豐富的生態(tài)資源，將該組團打造成一個居住、商貿(mào)、休閑旅游、影視為一體的生態(tài)新城，希望通過金霞物流中心帶動的人流、信息流、資金流、技術(shù)流，來有效地構(gòu)架房地產(chǎn)開發(fā)的資源平臺，為長沙市北城地產(chǎn)格局實現(xiàn)飛躍提供支持。 中鐵置業(yè)長沙青竹湖項目可行性研究報告 中鐵置業(yè)長沙青竹湖項目可行性研究報告北京中鐵新業(yè)投資顧問有限公司長沙新業(yè)置地咨詢有限公司二零零七年十月報告前言根據(jù)土地出讓合同，本項目總占地為732畝，凈用地617畝，政府規(guī)劃道路和綠化等約115畝。（二）項目概況地塊基本情況中鐵置業(yè)長沙青竹湖項目地塊位于開福區(qū)青竹湖鎮(zhèn)，地塊東靠太陽山路，西臨星月路，南接北三環(huán)，北邊為青竹湖水庫與青竹湖畔小區(qū)，距離長沙汽車北站約10公里。太陽山路 星月路 青竹湖大道 中青路 東二環(huán) 芙蓉路配套狀況周邊市政、生活配套較單薄，將給項目居民生活帶來較大不便。機會分析：n 金霞海關(guān)保稅物流中心的規(guī)劃建設(shè)和火車北站的搬遷未來將給區(qū)域內(nèi)帶來消費客群支撐；n 隨著政府宏觀調(diào)控，低容積率、低密度的高品質(zhì)物業(yè)市場逐步稀缺；n 區(qū)域內(nèi)近期多個大盤的開發(fā)建設(shè)將提升區(qū)域配套設(shè)施。1屬正常情況。1屬正常情況。其中，建設(shè)周期為4年：2008年6月—2012年12月；項目整體銷售周期為4年，在資金到位的情況下，預(yù)計2009年上半年第一期開始入市銷售。將對后期施工及成本控制產(chǎn)生很大影響。七、 結(jié)論及建議綜上所述，各項基礎(chǔ)條件已具備、時機已成熟，不僅符合國家的有關(guān)方針、政策，而且能夠產(chǎn)生一定的經(jīng)濟效益和良好的社會效益，因此從企業(yè)角度來看，項目總體判研可行。在推售節(jié)奏上，可以把小高層、高層產(chǎn)品放在中后期，等項目和區(qū)域發(fā)展比較成熟再進行銷售，比較容易為市場和客戶所接受。以達到投入產(chǎn)出最佳狀態(tài)。目前長沙市場上在售的別墅項目受容積率限制，多為類別墅復(fù)合型項目，未來35年長沙別墅項目潛量市場約1000萬㎡，可供應(yīng)套數(shù)約為25000套(以400平方米的套均面積計算)，目前在售總量達350萬㎡，未來別墅市場競爭無疑將異常激烈。四、 長沙高端物業(yè)銷售價格分析長沙別墅市場主體銷售價格保持快速增長在長沙整體經(jīng)濟保持持續(xù)快速增長的前提下，整體房地產(chǎn)市場供需平衡穩(wěn)定增長，為別墅市場的發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)，長沙別墅市場從2004年前3000元/平米以下主體市場到2007年45006500元的主體市場逐步拉升，2007年市場出現(xiàn)了上1000015000元/平米的頂級別墅。五、 長沙高端物業(yè)開發(fā)機會分析1) 中小型別墅類產(chǎn)品市場認同度較高，經(jīng)濟型別墅受客戶追捧 長沙高端別墅市場獨棟以300—500㎡，聯(lián)排以200—300㎡，雙拼以250—350㎡三種面積區(qū)間比較受市場追捧，銷售速度較快。3) 純別墅與綜合型物業(yè)開發(fā)受到容積率影響較明顯，目前長沙別墅市場，純別墅（）的開發(fā)用地總計劃內(nèi)11203畝，%，表明，長沙別墅開發(fā)基本以綜合型開發(fā)為主，純別墅市場規(guī)模不大，只占到別墅整體市場的1/3。從而對可售建筑面積進行銷售收入預(yù)測：方案一（）物業(yè)類型產(chǎn)品類型銷售單價可售建筑面積總銷售收入別墅類產(chǎn)品雙拼別墅 聯(lián)排別墅 獨棟別墅 小高層 社區(qū)商業(yè) 合計 方案二（）物業(yè)類型產(chǎn)品類型銷售單價可售建筑面積總銷售收入別墅類產(chǎn)品雙拼別墅 聯(lián)排別墅 洋房 小高層 社區(qū)商業(yè) 合計 方案三（）物業(yè)類型產(chǎn)品類型銷售單價可售建筑面積總銷售收入別墅類產(chǎn)品雙拼別墅 聯(lián)排別墅 洋房 小高層 社區(qū)商業(yè) 合計 【注：① 小高層產(chǎn)品的引入一方面主要根據(jù)項目地形特點，以保持原生態(tài)開發(fā)理念，平衡容積率，另一方面則是考慮滿足“90/30%”政策對本項目的要求。、0. 1. 0三種方案分別進行測算，考察容積率與經(jīng)濟效益之間的關(guān)系。 建筑體量較小，總投入成本較少，開發(fā)周期較短，市場風險相對較?。?78。 有利于提升項目整體價值178。 可使銷售收入達到最大值（測算結(jié)果）；不足178。 建筑密度較大，對生態(tài)環(huán)境破壞較大，同時增大平整土地成本。 項目品質(zhì)難以提升，不利于價值最大化；178。n 提升產(chǎn)品價值：低容積率、低密度開發(fā)有利于提升項目整居住品質(zhì)，提升產(chǎn)品價值，實現(xiàn)投入產(chǎn)出利益最大化。 小高層產(chǎn)品建議 小高層產(chǎn)品主要以滿足
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