【正文】 的水運航線?？h境北接耒陽市，南連蘇仙區(qū)，東北、東南、西南依次與安仁、資興、桂陽三縣毗鄰。58’26186。建議加強員工崗前培訓(xùn)，強化服務(wù)意識，提高服務(wù)質(zhì)量，聘請知名的酒店管理機構(gòu)進行專業(yè)化、規(guī)范化管理，并根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌龅膶嶋H情況，對目標(biāo)市場進行深度細(xì)分，拿出切實可行的營銷策略和市場運作方案，以規(guī)避項目運營期間的投資風(fēng)險，保證項目的財務(wù)安全。建設(shè)資金來源：全部由建設(shè)單位自籌。三、主要建設(shè)內(nèi)容主要建設(shè)翠竹賓館一座，建筑面積約 平方米（不含住宅樓面積），土建工程、酒店裝修及設(shè)備，其他配套工程等。 翠竹賓館主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表序號結(jié)構(gòu)布局建筑結(jié)構(gòu)層高（m）建筑面積（㎡）客房套數(shù)功 能1架空層框剪4水、電設(shè)施和停車場21層框剪餐飲32層框剪商務(wù)、足療、棋牌等4一、二單元3— 層框剪均3商品房住宅樓6三單元 3— 層框剪均3豪華客房頂棚8合計二、周圍環(huán)境與設(shè)施該地塊處于永興縣城區(qū)核心地段，主要出入口為永康路和龍山路、環(huán)城西路，項目地北邊緊鄰翠竹廣場，有風(fēng)景秀麗城中小公園—翠竹公園，西連 。其中第一、二單元均為 — 層住宅樓，建筑面積 平方米；第三單元為 — 層酒店客房，建筑面積為 平方米。土地使用權(quán)證號為永國用〔2010〕第 號（詳見后附圖）。五、項目可研報告編制范圍對該項目在市場需求、市場分析及建設(shè)規(guī)模、經(jīng)濟效益等諸方面可行與否的研究，并作出結(jié)論。永興翠竹賓館建設(shè)項目第一章 總 論第一節(jié) 項目背景一、項目概況項目名稱：永興翠竹賓館建設(shè)單位：永興富通房地產(chǎn)開發(fā)公司建設(shè)性質(zhì)：新 建項目法人： 二、項目建設(shè)單位基本情況永興富通房地產(chǎn)開發(fā)公司成立于 年 月 日，企業(yè)法人代表劉定美，公司注冊資本 萬元，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)、房屋銷售、煙酒、食品銷售、園林綠化等。六、項目提出的理由為了認(rèn)真貫徹落實永興縣委、縣政府提出的“加快旅游興縣”戰(zhàn)略部署，打造粵港澳后花園的目標(biāo)，更好地促進永興縣“兩型”社會的建設(shè)，提升永興旅游接待服務(wù)設(shè)施層次不高等實際問題，打造獨具特色的高檔商務(wù)大酒店，打造永興縣高規(guī)格接待服務(wù)平臺。永興翠竹賓館是郴州市、永興縣2011年市、縣兩級重點建設(shè)項目。賓館總建筑面積 平方米。項目附近有永興縣人防辦、縣中醫(yī)院、郴電國際永興縣分公司、永興縣水電公司、中天燃?xì)夤镜葐挝患盎顒訄鏊?。項目建設(shè)進度項目建設(shè)期 個月，于 年 — 月底完成項目的可行性研究、勘探、設(shè)計工作，于 年 月完成工程發(fā)包工作，確定工程施工隊伍與設(shè)備供應(yīng)商，確保 年 月— 年 月底全部完成施工任務(wù)，并申請竣工驗收。（1）目前已投入資金已投入資金匯總表序號費用金額1規(guī)費2土地款3土地稅費4已開票樁基5已開票毛渣6后期樁基開票7后期土建開票（到第 層）8投入貨幣資金9合計（2）一、二單元住宅樓商品房銷售收入約 萬元（3）還需要自籌資金 萬元項目財務(wù)和經(jīng)濟評價本項目年均營業(yè)收入為 萬元，年均利潤總額 萬元，所得稅后年均凈利潤總額為 萬元，%，%，（含建設(shè)期1年），稅后財務(wù)凈現(xiàn)值 萬元，大于零。第二章 市場分析一、永興縣基本情況永興縣地處湖南省東南部、郴州地區(qū)北陲，為郴州市第二大縣，位于東經(jīng)112186。29’之間。全縣25個鄉(xiāng)鎮(zhèn)除高亭鄉(xiāng)、城關(guān)鎮(zhèn)、太和鄉(xiāng)之外，其余均與外縣交界。永興是著名的“冶煉之鄉(xiāng)”，2002年被世界白銀協(xié)會和中國有色金屬協(xié)會命名為“中國銀都”。改革開放以來，永興縣城得到迅猛發(fā)展，城市設(shè)施日新月異，城市人口為10萬人。全縣土地主要以山地、丘陵為主，縣內(nèi)山地、丘陵、崗地、％，％，％，％。永興縣地處南嶺構(gòu)造帶東北部河茶水?dāng)嘞菖璧啬隙耍瑢俣嗷匦焐降貛А?據(jù)當(dāng)?shù)貧庀笥^測資料得出的氣候特征值如下：多年平均氣溫： ℃極端最高氣溫： ℃極端最低氣溫： －℃多年平均日照時間： 1467h年平均降水量： 1498mm最大日降水量： 年蒸發(fā)量 1345mm年平相對濕度 83％年平霧日 水文永興縣境內(nèi)大小河流149條，其中控制流域面積在10平方公里以上的53條，分為便江水系和永樂江水系。全縣水能資源豐富，；全縣水域?qū)拸V，共有大小河流149條，青山垅水庫屬大型水庫。除人工飼養(yǎng)的家畜、家禽、家魚外，境內(nèi)現(xiàn)有野生動物500種以上，其中珍貴動物27種，常見野生動物約200種。常見的約340余種。植物資源的總體分布現(xiàn)狀，以東部山區(qū)為重心，向西逐減。徑流量地域分布總趨勢自東向西逐減。全縣現(xiàn)有水庫128座，總蓄水量27288萬立方米，其中大型水庫一座，為青山垅水庫，總庫容13600萬立方米；中型水庫一座為龍?zhí)端畮?，總庫?068萬立方米；蓄水100萬立方米以上的?。ㄒ唬┬退畮?2座，總庫容5125萬立方米；蓄水10萬立方米以上的?。ǘ┬退畮?04座，總庫容2495萬立方米。龍?zhí)端畮臁挥诎亓宙?zhèn)龍?zhí)洞?，是縣內(nèi)唯一的一座中型水庫，居耒水注江上游。國民經(jīng)濟和社會發(fā)展自改革開放以來，永興縣人民在縣委、縣政府的領(lǐng)導(dǎo)下，堅持“抓住機遇、深化改革、擴大開放、保持穩(wěn)定”的方針，團結(jié)奮戰(zhàn)，全縣經(jīng)濟建設(shè)和社會事業(yè)有了較大發(fā)展。以壯大支柱產(chǎn)業(yè)為重點、發(fā)展工業(yè)園區(qū)為載體，新型工業(yè)化進程進一步加快，“工業(yè)強縣”的核心作用進一步凸顯。農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進程進一步加快。隨著我國改革開放的進一步深入，國民經(jīng)濟的持續(xù)快速發(fā)展，人民生活水平的不斷提高，我國國際化進程的逐步加快，北京奧運會、上海世博會、乃至廣州的亞運會大型活動的成功舉辦、2020年我國將成為世界最大的旅游目的地等眾多利好因素，我國酒店業(yè)無疑將有進一步的發(fā)展和新的動向，目前來看，酒店業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下幾個特點：（1）酒店產(chǎn)品功能不斷完善，酒店市場進一步細(xì)分經(jīng)過20多年的發(fā)展，我國酒店業(yè)已從一般的酒店細(xì)分為商務(wù)酒店、旅游酒店、度假酒店、會議酒店、經(jīng)濟型酒店、主題型酒店和一般旅館等，這是一個不斷滿足市場多樣化需求的過程；（2）酒店集團化步伐加快，國內(nèi)外品牌酒店管理公司逐鹿中國市場目前，我國酒店集團已經(jīng)有100多家，連鎖酒店近1000家。 永興縣酒店業(yè)現(xiàn)狀（1）從永興縣現(xiàn)有酒店的絕對數(shù)及容納能力來看永興縣目前有高檔標(biāo)準(zhǔn)酒店 家,二星級酒店 家，三星級酒店 家，四星級酒店 家，五星級酒店 家，再加上一些小型賓館總數(shù)不超過20家。 伴隨著永興縣“中國銀都”戰(zhàn)略的實施，每年將會有數(shù)量龐大的各種類型的招商團、考察團前來永興投資、考察，另外隨著縣境內(nèi)旅游資源的不斷開發(fā)，也會有大批游客來永興縣觀光旅游，這些團體頻頻光顧永興，將會給永興縣的酒店帶來的滾滾客源。（3）從酒店經(jīng)營狀況來看從經(jīng)營的角度來看，永興酒店市場收入中，客房、餐飲和娛樂休閑三大收入三國鼎立，特別是餐飲業(yè)，它已成為永興一種產(chǎn)業(yè)化的經(jīng)濟，其規(guī)模之大、層次之豐富已經(jīng)成為了永興一個主要的創(chuàng)收經(jīng)營項目。三、永興酒店消費者研究消費者對商務(wù)酒店和度假酒店的需求差異經(jīng)過詳細(xì)的調(diào)查，就永興范圍來說，商務(wù)酒店最為重要的是要能盡可能地為客戶帶來便利：就酒店位置來說，最好臨近商務(wù)區(qū)或重要交通樞紐（例如主干公路）附近，在這些地方住宿，方便與客戶洽談業(yè)務(wù)，便于參加各種商務(wù)活動；商務(wù)酒店本身提供的條件要便利，如商務(wù)中心的設(shè)施是否齊全，通訊、網(wǎng)絡(luò)設(shè)備是否齊全，能否滿足小型會議甚至遠(yuǎn)程會議種種需求等；完成一天的任務(wù)之后，客戶需要的是放松自己，釋放一下一天的工作壓力，好的酒店要能夠滿足消費者的一切需要健身、游泳、桑拿、KTV、美體、球類等等；商務(wù)酒店對價格因素很敏感，因為商務(wù)酒店數(shù)量比較多，相互之間的競爭比較激烈；商務(wù)酒店存在一定的輻射商圈，核心商圈是5分鐘車程，次級商圈為10分鐘車程，三級商圈半小時車程。四、永興酒店消費者特征調(diào)查表明：從職業(yè)角度看，永興酒店的消費者主要來自兩大塊：第一種是來自所在區(qū)域的企業(yè)。從消費偏好來看，一般來說，客戶更注重保健、休閑、棋牌等，他們對房間的空間要求比較多一些；外地客戶大多比較喜歡娛樂（桑拿、KTV、酒吧）以及相關(guān)服務(wù)。第三章 項目分析與定位一、項目資源分析項目自然資源分析本項目地處翠竹廣場和翠竹公園旁，面臨S212環(huán)城西路的入口附近。 項目政府資源分析到目前為止，永興縣城區(qū)能提供高水平接待能力的酒店太少，而其他縣市基本上城區(qū)都擁有10家高檔以上大酒店。從區(qū)位上看，一方面，本項目建成之后，能同時為這兩個辦事機構(gòu)提供急需的服務(wù)；另一方面，這兩個機構(gòu)也能對本項目的經(jīng)營產(chǎn)生一個強大的支托。同時也注重商務(wù)與娛樂。每年都有眾多企業(yè)考察團前來學(xué)習(xí)、考察，這部分客戶同時也具有旅游、度假、會議等需要，本項目多方面入手，做好宣傳，能更好地滿足該類客戶的需求；綜合考慮，項目不能忽略棋牌、休閑、娛樂的存在；在項目的整體規(guī)劃設(shè)計過程中，要充分考慮商務(wù)、娛樂與度假功能的相互影響；（3）綠色、生態(tài)、自然是人的需求發(fā)展到一定階段后的必然選擇，酒店也是如此，無論是度假酒店還是商務(wù)酒店，注重酒店內(nèi)外自然生態(tài)環(huán)境的營造，體現(xiàn)人與自然的和諧，將是一種潮流。項目檔次定位項目定位：高檔（1）從永興其他縣市酒店營運經(jīng)驗來看，就永興以及周邊地區(qū)的社會經(jīng)濟條件以及其自然、人文、政治等資源而言，永興完全有能力支撐一個高檔大酒店的正常運作并盈利；（2）到目前為止，永興周圍縣市基本上都擁有本地的幾個高檔大酒店，永興在興建一座高檔大酒店能彌補這個缺憾，可以把外出其他縣市消費的客人留在永興，為永興創(chuàng)造價值；（3）就項目地塊綜合素質(zhì)而言，一座低于高檔的酒店與該地的環(huán)境極不相稱，這不僅會削弱地塊本身的利用價值，更重要的是，它還會破壞項目地塊所在片區(qū)的可持續(xù)開發(fā)和利用。耒水最大支流——便江橫穿全境，京廣鐵路、京珠高速公路、G107穿越南北，S212橫跨東西，加上正在籌建中的永郴快線、京珠高速公路永興縣連接線、S213延伸段（經(jīng)過黃泥、塘門口、復(fù)合，在馬田與G107平交）等高等級公路，永興水陸交通發(fā)達。優(yōu)越的地理位置和不斷改善的投資環(huán)境，使永興縣的經(jīng)濟迅速發(fā)展。兩心：在縣城北部形成老城區(qū)綜合服務(wù)中心，在縣城的南部形成新城區(qū)綜合服務(wù)中心?？h城發(fā)展總體目標(biāo)充分把握中部崛起的戰(zhàn)略機遇，發(fā)揮區(qū)位、交通、資源等綜合優(yōu)勢，強化“中國銀都”的戰(zhàn)略地位，打造全國最具優(yōu)勢的金銀產(chǎn)業(yè)集群新高地；強化資源節(jié)約，建成全國有影響力的循環(huán)經(jīng)濟示范區(qū)；增強縣城的中心增長極的輻射帶動作用，把縣城建設(shè)成經(jīng)濟繁榮、社會和諧、環(huán)境友好、設(shè)施完善、配套齊全具有地方特色的山水旅游城市。城鎮(zhèn)職工基本養(yǎng)老、失業(yè)、醫(yī)療保險覆蓋率基本實現(xiàn)全覆蓋。加快縣城建設(shè)，形成設(shè)施完善、配套齊全、適宜居住的具有地方特色的山水城市，規(guī)劃期末供水普及率達到100%，燃?xì)馄占奥蔬_到90%以上，縣城人均公園綠地達到8平方米?？臻g發(fā)展－縣城南拓發(fā)展策略通過縣城南拓打開縣城的發(fā)展空間，不斷提高縣城品質(zhì)，完善城鎮(zhèn)功能，形成新的增長中心。沿便江兩岸布局，形成三個組團分別是老城組團、湘永組團和新城組團（碧塘），兩區(qū)主要是東部結(jié)合便江和龍華山公園，形成便江風(fēng)景區(qū)，西部形成龍王嶺風(fēng)景區(qū)，一園主要是循環(huán)經(jīng)濟工業(yè)園。從三次產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)完成增加值326258萬元，第二產(chǎn)業(yè)完成增加值859426萬元，第三產(chǎn)業(yè)完成增加值472440萬元，按可比價格計算，%、%%。建成區(qū)綠化覆蓋面積144公頃。城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步提高，人民生活水平進一步改善。%。第三節(jié) 建設(shè)條件一、自然條件地形、地貌、地震情況（1）地形、地貌永興縣地處湖南省東南部、耒水中游，位于東經(jīng)112176。29′之間。全縣25個鄉(xiāng)鎮(zhèn)除高亭鄉(xiāng)、城關(guān)鎮(zhèn)、太和鄉(xiāng)之外，其余均與外縣交界。%，海拔300～800米；丘陵、%，海拔500～300米以下；%。境內(nèi)熱量豐富，光照充足，雨量充沛，四季分明。光、熱條件配合基本同季。垂直分布依次為高山胡枝子草地、闊葉林、針闊混交林、馬尾松油茶混交林、油茶林。保護動物有華南虎、中華秋沙鴨（過往）、穿山甲、花面貍、水鹿、水獺、小靈貓、娃娃魚、猴面鷹等?！　∮琅d水能資源理論蘊藏量為 萬千瓦，年水電發(fā)電量約 億度，是全國重點電氣化縣之一。頗具文化底蘊的古民居――板梁民居為永興旅游業(yè)增光添彩。境內(nèi)礦產(chǎn)資源計有五類。一是石碳系測水組無煙煤，主要分布于三塘鄉(xiāng)、洋塘鄉(xiāng)和悅來鄉(xiāng)，～。一、設(shè)計依據(jù)《中華人民共和國節(jié)約能源法》（1998年1月1日執(zhí)行）《評價企業(yè)合理用電技術(shù)導(dǎo)則》（GB/T 34851998） 《評價企業(yè)合理用熱技術(shù)導(dǎo)則》（GB/T 34861993） 《評價企業(yè)合理用水技術(shù)導(dǎo)則》（GBT 71191993） 《設(shè)備及管道保溫技術(shù)導(dǎo)則》（GB427284）二、建筑節(jié)能建筑節(jié)能是一項系統(tǒng)工程的優(yōu)化過程，本項目嚴(yán)格執(zhí)行《公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》（GB501892005）及《民用建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)（采暖居住建筑部分）》（JGJ26