【正文】 008—2010年三年城市建設總投資超過300億元，全年新修城區(qū)街道24420米?？h城總體布局空間結構縣城形成“一江兩岸、三團二區(qū)一園”的空間結構。實現(xiàn)生活污水和工業(yè)廢水處理達標率達到100%，生活垃圾無害化處理率100%，區(qū)域環(huán)境優(yōu)良，縣城綠地率達到35%，綠化覆蓋超過40%。生活休閑軸：依托桃源路，結合便江風景區(qū)，形成生活休閑軸。永興縣現(xiàn)有高檔賓館 座，二星級賓館 座，中高檔賓館 個，其它小型餐館、旅店近千個，融食宿、娛樂于一體。為使項目不入俗套，獨樹一幟，可以考慮走差異化道路，選擇古典園林建筑為主題風格。定位說明：（1）度假——以 為依托。從入住酒店的時間上看，來自外地的客戶入住的時間相對來說長一點，一般是三天左右，而且這種入住都帶有非常強的季節(jié)性；他們?nèi)ゾ频晗M時往往在餐飲、娛樂方面消費的比較多而住店的時候少，而且他們在酒店里面消費這些項目的頻率非常高。這是由永興酒店業(yè)的發(fā)展歷史所決定的：一方面，永興酒店業(yè)發(fā)展才不過五、六年的時間；另一方面，永興酒店的投資者一般都不是酒店業(yè)出身，再者缺乏經(jīng)驗豐富的本土管理人才；這些因素決定了永興酒店還不具備長遠眼光和規(guī)劃能力，還沒有形成深厚的企業(yè)文化內(nèi)涵，所以真正意義上具有強大競爭力的酒店還沒形成。（2）從利好因素對永興縣酒店業(yè)的支撐來看永興縣屬郴州市城市圈內(nèi)的衛(wèi)星城市，全縣總人口60多萬，是郴州市第二人口大縣，現(xiàn)已形成金銀、煤炭、煙花、食品、建材等支柱產(chǎn)業(yè)，2008 年、2009 年連續(xù)兩年被湖南省委、省政府授予“全省縣域經(jīng)濟發(fā)展先進縣”稱號，同時還榮獲“全國最具投資潛力中小城市百強”，有湖南縣域經(jīng)濟“十強”和“全國循環(huán)經(jīng)濟試點縣”等榮譽稱號, 2002 年被命名為“中國銀都”。二、酒店業(yè)發(fā)展狀況中國酒店業(yè)現(xiàn)狀我國酒店業(yè)目前發(fā)展十分迅速，2004年我國住宿與餐飲業(yè)營業(yè)總額1萬億元人民幣，歷史上首次突破萬億元大關，%左右，成為我國國民經(jīng)濟的重要產(chǎn)業(yè)?！叭边M程進一步加快。水庫大壩，壩長180米，高56米，最大泄洪流量1582m3/s。年際最大年（1961），比歷年平均量多61%，最小年（1963），為歷年平均量的47%；年內(nèi)，汛期（3～8月），枯水期（9～2月），最大月（5月），最枯月（12月）。據(jù)初步統(tǒng)計，除栽培的110余種作物外，其余已被利用或行將被利用的植物資源不下1000種。全縣有油茶林76萬畝，年產(chǎn)茶油1400余噸；，湘永白煤譽滿全省。全縣紅巖分布廣，“丹霞”地貌發(fā)育，為全市之最。永興縣城是郴州市域的次中心，全縣的政治、經(jīng)濟、文化中心，以能源、冶煉深加工產(chǎn)業(yè)為主導，山水旅游為特色的地方性小城市?？h境北接耒陽市，南連蘇仙區(qū)，東北、東南、西南依次與安仁、資興、桂陽三縣毗鄰。建議加強員工崗前培訓，強化服務意識，提高服務質(zhì)量，聘請知名的酒店管理機構進行專業(yè)化、規(guī)范化管理，并根據(jù)當?shù)厥袌龅膶嶋H情況，對目標市場進行深度細分，拿出切實可行的營銷策略和市場運作方案，以規(guī)避項目運營期間的投資風險，保證項目的財務安全。三、主要建設內(nèi)容主要建設翠竹賓館一座，建筑面積約 平方米（不含住宅樓面積），土建工程、酒店裝修及設備，其他配套工程等。其中第一、二單元均為 — 層住宅樓，建筑面積 平方米；第三單元為 — 層酒店客房，建筑面積為 平方米。五、項目可研報告編制范圍對該項目在市場需求、市場分析及建設規(guī)模、經(jīng)濟效益等諸方面可行與否的研究，并作出結論。六、項目提出的理由為了認真貫徹落實永興縣委、縣政府提出的“加快旅游興縣”戰(zhàn)略部署，打造粵港澳后花園的目標，更好地促進永興縣“兩型”社會的建設，提升永興旅游接待服務設施層次不高等實際問題，打造獨具特色的高檔商務大酒店，打造永興縣高規(guī)格接待服務平臺。賓館總建筑面積 平方米。項目建設進度項目建設期 個月，于 年 — 月底完成項目的可行性研究、勘探、設計工作，于 年 月完成工程發(fā)包工作，確定工程施工隊伍與設備供應商，確保 年 月— 年 月底全部完成施工任務，并申請竣工驗收。第二章 市場分析一、永興縣基本情況永興縣地處湖南省東南部、郴州地區(qū)北陲，為郴州市第二大縣，位于東經(jīng)112186。全縣25個鄉(xiāng)鎮(zhèn)除高亭鄉(xiāng)、城關鎮(zhèn)、太和鄉(xiāng)之外，其余均與外縣交界。改革開放以來，永興縣城得到迅猛發(fā)展，城市設施日新月異，城市人口為10萬人。永興縣地處南嶺構造帶東北部河茶水斷陷盆地南端，屬多回旋造山地帶。全縣水能資源豐富，；全縣水域寬廣，共有大小河流149條，青山垅水庫屬大型水庫。常見的約340余種。徑流量地域分布總趨勢自東向西逐減。龍?zhí)端畮臁挥诎亓宙?zhèn)龍?zhí)洞澹强h內(nèi)唯一的一座中型水庫，居耒水注江上游。以壯大支柱產(chǎn)業(yè)為重點、發(fā)展工業(yè)園區(qū)為載體，新型工業(yè)化進程進一步加快，“工業(yè)強縣”的核心作用進一步凸顯。隨著我國改革開放的進一步深入，國民經(jīng)濟的持續(xù)快速發(fā)展，人民生活水平的不斷提高，我國國際化進程的逐步加快，北京奧運會、上海世博會、乃至廣州的亞運會大型活動的成功舉辦、2020年我國將成為世界最大的旅游目的地等眾多利好因素，我國酒店業(yè)無疑將有進一步的發(fā)展和新的動向，目前來看，酒店業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下幾個特點：（1）酒店產(chǎn)品功能不斷完善，酒店市場進一步細分經(jīng)過20多年的發(fā)展，我國酒店業(yè)已從一般的酒店細分為商務酒店、旅游酒店、度假酒店、會議酒店、經(jīng)濟型酒店、主題型酒店和一般旅館等，這是一個不斷滿足市場多樣化需求的過程；（2）酒店集團化步伐加快，國內(nèi)外品牌酒店管理公司逐鹿中國市場目前，我國酒店集團已經(jīng)有100多家，連鎖酒店近1000家。 伴隨著永興縣“中國銀都”戰(zhàn)略的實施，每年將會有數(shù)量龐大的各種類型的招商團、考察團前來永興投資、考察，另外隨著縣境內(nèi)旅游資源的不斷開發(fā)，也會有大批游客來永興縣觀光旅游，這些團體頻頻光顧永興，將會給永興縣的酒店帶來的滾滾客源。三、永興酒店消費者研究消費者對商務酒店和度假酒店的需求差異經(jīng)過詳細的調(diào)查，就永興范圍來說，商務酒店最為重要的是要能盡可能地為客戶帶來便利：就酒店位置來說，最好臨近商務區(qū)或重要交通樞紐（例如主干公路）附近，在這些地方住宿，方便與客戶洽談業(yè)務，便于參加各種商務活動；商務酒店本身提供的條件要便利，如商務中心的設施是否齊全，通訊、網(wǎng)絡設備是否齊全，能否滿足小型會議甚至遠程會議種種需求等；完成一天的任務之后，客戶需要的是放松自己，釋放一下一天的工作壓力，好的酒店要能夠滿足消費者的一切需要健身、游泳、桑拿、KTV、美體、球類等等；商務酒店對價格因素很敏感，因為商務酒店數(shù)量比較多，相互之間的競爭比較激烈；商務酒店存在一定的輻射商圈，核心商圈是5分鐘車程，次級商圈為10分鐘車程，三級商圈半小時車程。從消費偏好來看，一般來說，客戶更注重保健、休閑、棋牌等，他們對房間的空間要求比較多一些；外地客戶大多比較喜歡娛樂（桑拿、KTV、酒吧）以及相關服務。 項目政府資源分析到目前為止，永興縣城區(qū)能提供高水平接待能力的酒店太少，而其他縣市基本上城區(qū)都擁有10家高檔以上大酒店。同時也注重商務與娛樂。項目檔次定位項目定位：高檔（1）從永興其他縣市酒店營運經(jīng)驗來看，就永興以及周邊地區(qū)的社會經(jīng)濟條件以及其自然、人文、政治等資源而言，永興完全有能力支撐一個高檔大酒店的正常運作并盈利；（2）到目前為止，永興周圍縣市基本上都擁有本地的幾個高檔大酒店，永興在興建一座高檔大酒店能彌補這個缺憾，可以把外出其他縣市消費的客人留在永興，為永興創(chuàng)造價值；（3）就項目地塊綜合素質(zhì)而言，一座低于高檔的酒店與該地的環(huán)境極不相稱，這不僅會削弱地塊本身的利用價值，更重要的是，它還會破壞項目地塊所在片區(qū)的可持續(xù)開發(fā)和利用。優(yōu)越的地理位置和不斷改善的投資環(huán)境，使永興縣的經(jīng)濟迅速發(fā)展?？h城發(fā)展總體目標充分把握中部崛起的戰(zhàn)略機遇，發(fā)揮區(qū)位、交通、資源等綜合優(yōu)勢，強化“中國銀都”的戰(zhàn)略地位，打造全國最具優(yōu)勢的金銀產(chǎn)業(yè)集群新高地；強化資源節(jié)約，建成全國有影響力的循環(huán)經(jīng)濟示范區(qū)；增強縣城的中心增長極的輻射帶動作用，把縣城建設成經(jīng)濟繁榮、社會和諧、環(huán)境友好、設施完善、配套齊全具有地方特色的山水旅游城市。加快縣城建設，形成設施完善、配套齊全、適宜居住的具有地方特色的山水城市，規(guī)劃期末供水普及率達到100%，燃氣普及率達到90%以上，縣城人均公園綠地達到8平方米。沿便江兩岸布局，形成三個組團分別是老城組團、湘永組團和新城組團（碧塘），兩區(qū)主要是東部結合便江和龍華山公園，形成便江風景區(qū)，西部形成龍王嶺風景區(qū)，一園主要是循環(huán)經(jīng)濟工業(yè)園。建成區(qū)綠化覆蓋面積144公頃。%。29′之間。%，海拔300～800米；丘陵、%，海拔500～300米以下；%。光、熱條件配合基本同季。保護動物有華南虎、中華秋沙鴨（過往）、穿山甲、花面貍、水鹿、水獺、小靈貓、娃娃魚、猴面鷹等。頗具文化底蘊的古民居――板梁民居為永興旅游業(yè)增光添彩。一是石碳系測水組無煙煤，主要分布于三塘鄉(xiāng)、洋塘鄉(xiāng)和悅來鄉(xiāng)，～。外門窗可采用雙層真空玻璃，建筑外門窗擬采用斷橋鋁合金。應建立中水處理系統(tǒng)，用于景觀灌溉、減少水資源浪費。四、供水系統(tǒng)節(jié)能采用節(jié)水措施，加強對自來水管網(wǎng)的管理，采用先進節(jié)能的感應式出水閥及節(jié)水型設備。五、環(huán)保措施的評述及其技術經(jīng)濟論證施工期環(huán)境質(zhì)量保護措施（1）大氣環(huán)境①在土地平整、開挖、取、棄土以及建筑材料裝卸運輸易飛散物料時，要采取防風遮擋措施，必要時加蓋蓬布。固體廢物（1）建設施工期間按照施工計劃進行。水土流失防護措施擬建項目水土流失防治責任范圍為建設項目全部范圍。（1）工程護坡措施：建成后的路基邊坡及涵邊坡容易成為水土流失源。（3）生活廢棄物治理固體廢棄物采取垃圾分類存放集中收集，統(tǒng)一由環(huán)衛(wèi)部門清運作無害化處理。 第八章 安全與消防一、設計依據(jù)《中華人民共和國消防法》 1998年9月1日施行《建筑設計防火規(guī)范》 GBJ1687(2003年版)《建筑滅火器配置設計規(guī)范》GBJ14090(1997年版)二、設計范圍本工程消防設計范圍主要為室內(nèi)外消防系統(tǒng)。（2）干式滅火系統(tǒng)按每200㎡配備一具干式手提滅火器，置于各消火栓箱內(nèi)。組織機構圖如下董事長總經(jīng)理副總經(jīng)理客房管理部市場開發(fā)部財務部餐飲服務部物業(yè)管理部行政部人力資源副總經(jīng)理綜合管理部品控部 二、項目盈利模式主要有以下幾種盈利模式：餐飲收入住宿收入娛樂旅游收入會議會展收入特色商品收入三、酒店服務設施策劃酒店住宿設施根據(jù)項目總體開發(fā)定位，接待設施需滿足至少三個層面的賓客需求：第一類為滿足高端消費者（私營老板）的需求；第二類為滿足商務人士（企業(yè)高管和政界）的需求；第三類為滿足都市中等大眾性消費的需求。環(huán)境影響咨詢費，依據(jù)國家計委、國家環(huán)?？偩钟媰r格[2002]125號進行估算，并結合項目實際情況考慮。第十二章 財務評價及風險分析一、財務評價費用與效益估算依據(jù)（1）《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）（2）《中華人民共和國公司法》及其實施條例（3）《中華人民共和國營業(yè)稅法》及其實施細則（4）《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實施條例（5）《企業(yè)會計準則》、《企業(yè)會計制度》及有關財務規(guī)定（6）國家及武漢市當?shù)赜嘘P勞動工資管理和社會保障等有關規(guī)定費用與效益估算數(shù)據(jù)選?。?）項目計算期：項目計算期定為11年，其中建設期1年，經(jīng)營期11年。據(jù)目前湖北省內(nèi)同類旅游景區(qū)的成本統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，餐飲業(yè)務的平均直接成本分別為其營業(yè)收入的60%；客房業(yè)務、娛樂業(yè)務、會務會展業(yè)務的平均直接成本分別均為其營業(yè)收入的50%估算；工資及福利項目一期勞動定員80人，福利費按工資的14%提取，預計年均工資及福利費為131萬元。總成本費用本項目在攤銷完遞延資產(chǎn)后年均總成本費用為4388 萬元，見附表：總成本費用估算表。餐飲收入項目建成后平均每年可接待 萬人就餐，參照永興縣同類高檔賓館餐飲收費標準，平均收費標準暫定位在120元/位。營業(yè)稅金及附加測算根據(jù)費用與效益估算數(shù)據(jù)選取中的各種稅率取費依據(jù)：本項目年均應繳營業(yè)稅約為 萬元；年均應繳城市維護建設稅 萬元、年均應繳教育費附加 萬元、年均應繳堤防費 萬元。為盡量避免市場風險的出現(xiàn)，應著力加快項目建設進度，加大宣傳促銷力度，提高市場競爭力和占有率，促使客源穩(wěn)步增長，并不斷研究市場變化，根據(jù)旅游者的消費要求推陳出新，調(diào)整和優(yōu)化產(chǎn)品結構，實施精品名牌戰(zhàn)略，形成“唯我獨有，經(jīng)久不衰”的特色飲食文化，從而降低市場風險。從經(jīng)濟發(fā)展階段看，發(fā)展水平越高的階段，對酒店產(chǎn)品的需求也越豐富，這些都將對本項目開發(fā)產(chǎn)生積極的影響。（不含住宅樓部分），為高檔綠色商務大酒店。二、建議建議在建設進度、資金調(diào)度、建筑物品質(zhì)等諸多方面于項目的實施前期作進一步的統(tǒng)籌規(guī)劃，完善該項目設計方案。只有項目運營的經(jīng)營管理水平不斷提高，項目的社會、生態(tài)和經(jīng)濟效益才能充分發(fā)揮，才能在激烈的市場競爭中立于不敗之地。（1）生態(tài)環(huán)境保護風險項目建設會造成景區(qū)內(nèi)局部景觀變化，；建筑風格設計不當會產(chǎn)生與自然環(huán)境不協(xié)調(diào)；建筑垃圾處理不當會產(chǎn)生生態(tài)環(huán)境污染等問題，都應引起項目建設單位高度重視，并按各項環(huán)保控制措施貫徹落實，嚴格實行“誰開發(fā)、誰保護、誰建設、誰負責”的制度，堅決避免“建設性破壞