【正文】 永興翠竹賓館建設項目第一章 總 論第一節(jié) 項目背景一、項目概況項目名稱：永興翠竹賓館建設單位：永興富通房地產(chǎn)開發(fā)公司建設性質(zhì)：新 建項目法人： 二、項目建設單位基本情況永興富通房地產(chǎn)開發(fā)公司成立于 年 月 日，企業(yè)法人代表劉定美，公司注冊資本 萬元，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)、房屋銷售、煙酒、食品銷售、園林綠化等。三、項目可研報告編寫依據(jù)永興翠竹賓館可研項目報告編制委托書；國家和地方以及酒店行業(yè)的建設政策、法令和法規(guī)；永興縣國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年計劃綱要；國家發(fā)展和改革委員會、建設部頒布的《建設項目經(jīng)濟審評方法與參數(shù)》(第三版)及建設部有關(guān)設計規(guī)范、標準；根據(jù)項目需要進行調(diào)查和收集的設計基礎資料，以及永興富通房地產(chǎn)開發(fā)公司提供的有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟資料。四、項目可研報告編制原則編制的全過程貫徹安全、規(guī)范、完善和經(jīng)濟的原則；編制的成果需符合國家相關(guān)法規(guī)、標準、規(guī)范和規(guī)劃；堅持技術(shù)可靠、經(jīng)濟合理、運行穩(wěn)定、節(jié)能降耗、便于管理、降低成本的原則；在永興縣總體規(guī)劃的指導下，以發(fā)展、提高為中心，滿足永興縣政策、環(huán)境、建筑與城區(qū)建設規(guī)劃整體要求的協(xié)調(diào)統(tǒng)一；以人為本，精心設計，通過該工程項目建設，逐步完善永興縣的基礎設施，進一步帶動永興縣的經(jīng)濟建設，促進永興酒店服務業(yè)的全面發(fā)展。五、項目可研報告編制范圍對該項目在市場需求、市場分析及建設規(guī)模、經(jīng)濟效益等諸方面可行與否的研究，并作出結(jié)論。六、項目提出的理由為了認真貫徹落實永興縣委、縣政府提出的“加快旅游興縣”戰(zhàn)略部署，打造粵港澳后花園的目標，更好地促進永興縣“兩型”社會的建設，提升永興旅游接待服務設施層次不高等實際問題，打造獨具特色的高檔商務大酒店，打造永興縣高規(guī)格接待服務平臺。第二節(jié) 項目概況一、項目簡介永興縣翠竹賓館位于永興縣城永康路，北靠龍山路，南連環(huán)城西路。本項目總用地面積為 平方米，該地塊屬于永興縣國有土地使用權(quán)掛牌出讓用地，宗地編號為 號地塊。土地使用權(quán)證號為永國用〔2010〕第 號（詳見后附圖）。永興翠竹賓館是郴州市、永興縣2011年市、縣兩級重點建設項目。大樓為 層高層建筑，層高為 米，框架剪力墻結(jié)構(gòu)，總建筑面積為 平方米。大樓 一、二層為整體，建筑面積 平方米，三層以上分三個單元樓。其中第一、二單元均為 — 層住宅樓，建筑面積 平方米；第三單元為 — 層酒店客房，建筑面積為 平方米。賓館總建筑面積 平方米。大樓一、二層全部為酒店餐飲、商務、休閑區(qū)，第三單元 — 層為酒店客房。本可行性研究報告重點分析翠竹賓館建設項目的可行性分析、論證和結(jié)論。 翠竹賓館主要技術(shù)經(jīng)濟指標表序號結(jié)構(gòu)布局建筑結(jié)構(gòu)層高（m）建筑面積（㎡）客房套數(shù)功 能1架空層框剪4水、電設施和停車場21層框剪餐飲32層框剪商務、足療、棋牌等4一、二單元3— 層框剪均3商品房住宅樓6三單元 3— 層框剪均3豪華客房頂棚8合計二、周圍環(huán)境與設施該地塊處于永興縣城區(qū)核心地段，主要出入口為永康路和龍山路、環(huán)城西路，項目地北邊緊鄰翠竹廣場，有風景秀麗城中小公園—翠竹公園，西連 。項目附近有永興縣人防辦、縣中醫(yī)院、郴電國際永興縣分公司、永興縣水電公司、中天燃氣公司等單位及活動場所。另外項目附近還有昌興花園、翠竹花園 等高檔住宅區(qū)。片區(qū)以翠竹廣場和街心公園為亮點，以發(fā)達便利的城市道路交通為依托，在此建造規(guī)模比較大的賓館是應勢所需，此地是酒店賓館開發(fā)的黃金寶地。三、主要建設內(nèi)容主要建設翠竹賓館一座，建筑面積約 平方米（不含住宅樓面積），土建工程、酒店裝修及設備，其他配套工程等。項目建設進度項目建設期 個月，于 年 — 月底完成項目的可行性研究、勘探、設計工作，于 年 月完成工程發(fā)包工作，確定工程施工隊伍與設備供應商，確保 年 月— 年 月底全部完成施工任務，并申請竣工驗收。投資估算和資金籌措項目總投資：估算為 萬元。其中建設投資 萬元（其中工程費用 萬元，工程建設其他費用 萬元，工程預備費 萬元），無建設期利息，流動資金 萬元。建設資金來源：全部由建設單位自籌。（1）目前已投入資金已投入資金匯總表序號費用金額1規(guī)費2土地款3土地稅費4已開票樁基5已開票毛渣6后期樁基開票7后期土建開票（到第 層）8投入貨幣資金9合計（2）一、二單元住宅樓商品房銷售收入約 萬元（3）還需要自籌資金 萬元項目財務和經(jīng)濟評價本項目年均營業(yè)收入為 萬元，年均利潤總額 萬元，所得稅后年均凈利潤總額為 萬元，%，%，（含建設期1年），稅后財務凈現(xiàn)值 萬元，大于零。主要財務指標均高于行業(yè)基準指標，經(jīng)濟效益較好，因此在財務上是可行的。項目財務評價指標表序號名 稱單位數(shù)量備注1項目營業(yè)收入　　年均休閑度假中的餐飲收入萬元　年均住宿收入萬元　年均商鋪租賃收入萬元　年均娛樂項目收入萬元　年均會務會展收入萬元　年均旅游商品銷售收入萬元　2年均營業(yè)稅金與附加萬元　3年均總成本費用萬元　4年均經(jīng)營成本萬元　5總定員人　6投入總資金萬元　　建設投資萬元　　建設期利息萬元　　流動資金萬元　7項目經(jīng)濟效益數(shù)據(jù)與指標　　項目稅前財務內(nèi)部收益率%%　項目稅前財務凈現(xiàn)值萬元ic=8%項目稅前靜態(tài)投資回收期年年項目稅后財務內(nèi)部收益率%%　項目稅后財務凈現(xiàn)值萬元ic=8%項目稅后靜態(tài)投資回收期年年資本金內(nèi)部收益率%%　資本金財務凈現(xiàn)值萬元　總投資收益率萬元%　第三節(jié) 存在問題及建議項目屬于高檔高檔商務酒店，經(jīng)營過程中，在消費能力、服務水準、運營管理等方面存在一定的風險。建議加強員工崗前培訓，強化服務意識，提高服務質(zhì)量，聘請知名的酒店管理機構(gòu)進行專業(yè)化、規(guī)范化管理，并根據(jù)當?shù)厥袌龅膶嶋H情況，對目標市場進行深度細分，拿出切實可行的營銷策略和市場運作方案，以規(guī)避項目運營期間的投資風險，保證項目的財務安全。第二章 市場分析一、永興縣基本情況永興縣地處湖南省東南部、郴州地區(qū)北陲，為郴州市第二大縣，位于東經(jīng)112186。43’113186。35’，北緯25186。58’26186。29’之間。地域狹長形似蠶，東西長90公里。，%?？h境北接耒陽市，南連蘇仙區(qū)，東北、東南、西南依次與安仁、資興、桂陽三縣毗鄰。全縣25個鄉(xiāng)鎮(zhèn)除高亭鄉(xiāng)、城關(guān)鎮(zhèn)、太和鄉(xiāng)之外，其余均與外縣交界。縣境距首都北京鐵路里程1860公里，距省會長沙280公里，距郴州市40公里，距南粵廣州445公里。全縣總?cè)丝?3萬,總面積1979平方公里，轄8鎮(zhèn)17鄉(xiāng)。京廣鐵路、107國道、京珠高速公路、S212省道交叉穿越境內(nèi)；便江上承東江，下接湘江，直入長江，一年四季通航，是郴州市唯一的水運航線。永興是著名的“冶煉之鄉(xiāng)”，2002年被世界白銀協(xié)會和中國有色金屬協(xié)會命名為“中國銀都”。永興還是“烤煙之鄉(xiāng)”和“油茶之鄉(xiāng)”，是國家和省定糧食大縣、電氣化縣以及丘崗開發(fā)重點縣。永興縣基礎設施建設已日臻完善，縣城經(jīng)過投資8億多元的全面建設，已發(fā)展成為一座依山傍水、風景優(yōu)美、富有活力的山水旅游城市。永興縣城是郴州市域的次中心，全縣的政治、經(jīng)濟、文化中心，以能源、冶煉深加工產(chǎn)業(yè)為主導，山水旅游為特色的地方性小城市。改革開放以來，永興縣城得到迅猛發(fā)展，城市設施日新月異，城市人口為10萬人。隨著縣域經(jīng)濟和社會的快速發(fā)展，城鎮(zhèn)化水平的提高、城區(qū)的擴大、人口的增加，特別是縣城在實施“南延北擴”戰(zhàn)略中一系列項目建設以及位于城南占地5000畝的循環(huán)經(jīng)濟工業(yè)園的快速建設與壯大，縣城地域?qū)⒖焖贁U大，城區(qū)人口將迅速增加，規(guī)劃2015年，城區(qū)人口將達20萬人。自然條件地形地貌及地質(zhì)永興縣境東部山脈西丘陵，中部丘陵和盆地相間，勢如馬鞍，形似桑蠶，溪河呈樹枝狀。土壤以板頁巖紅壤為主，其次為石灰?guī)r、砂巖紅壤和少量酸性紫色土、紫砂土，土層深厚。全縣土地主要以山地、丘陵為主，縣內(nèi)山地、丘陵、崗地、％，％，％，％。其中70％的山地地貌集中分布于縣城東部，丘陵和崗地主要分布于中部和西部，平原主要分布在溪河兩岸河中部盆地里?？h城東部海拔平均在500~1000m，西部海拔在300～500m，最高海拔為1386m，最低為93m。全縣紅巖分布廣，“丹霞”地貌發(fā)育，為全市之最。永興縣地處南嶺構(gòu)造帶東北部河茶水斷陷盆地南端，屬多回旋造山地帶。境內(nèi)褶皺斷裂強烈，內(nèi)、外生礦物遍及全縣。其中境內(nèi)地層自元古界震旦系至新生界第四系地層，除缺失古生界的奧陶系和志留系外，其余各系地層均有分布；褶皺在境內(nèi)極其發(fā)育；境內(nèi)斷裂帶共計12條，其中正斷裂有6條，逆斷裂有4條，平移斷裂層有2條。氣候永興縣屬亞熱帶季風氣候，高溫多濕，氣溫適中，四季分明，全縣境內(nèi)主要氣候要素的時空分布、年際、年內(nèi)，區(qū)間差異均明顯。 據(jù)當?shù)貧庀笥^測資料得出的氣候特征值如下：多年平均氣溫： ℃極端最高氣溫： ℃極端最低氣溫： －℃多年平均日照時間： 1467h年平均降水量： 1498mm最大日降水量： 年蒸發(fā)量 1345mm年平相對濕度 83％年平霧日 水文永興縣境內(nèi)大小河流149條，其中控制流域面積在10平方公里以上的53條，分為便江水系和永樂江水系。資源條件永興縣素有“油茶之鄉(xiāng)”、“煤炭之鄉(xiāng)”、“冶煉之鄉(xiāng)”和“華僑之鄉(xiāng)”的美稱。自然資源極為豐富。全縣有油茶林76萬畝，年產(chǎn)茶油1400余噸；，湘永白煤譽滿全省。全縣水能資源豐富，；全縣水域?qū)拸V，共有大小河流149條，青山垅水庫屬大型水庫。礦產(chǎn)資源永興縣境內(nèi)礦藏豐富，有煤、鐵、錳、鉛、鋅等，境內(nèi)礦產(chǎn)資源計有4大類15種，其中以無煙煤為優(yōu)勢礦種。動物資源永興縣境內(nèi)動物資源屬亞熱帶林灌、草地——農(nóng)田動物群，種類和數(shù)量都比較豐富。但由于森林過伐、環(huán)境污染及過度捕獵，生態(tài)環(huán)境惡化，資源明顯減少。除人工飼養(yǎng)的家畜、家禽、家魚外，境內(nèi)現(xiàn)有野生動物500種以上，其中珍貴動物27種，常見野生動物約200種。毛皮獸及珍稀動物多分布于縣境東部山區(qū)，水產(chǎn)動物主要分布于中、西部。植物資源永興縣地處中亞熱帶常綠闊葉林區(qū)，具備植物生長發(fā)育的優(yōu)越自然條件，植物資源豐富。據(jù)初步統(tǒng)計，除栽培的110余種作物外，其余已被利用或行將被利用的植物資源不下1000種。常見的約340余種。其中已被廣泛利用的優(yōu)勢種群有油茶、杉、松、竹、樟、梓、楠、桐等。但由于幾次大的亂墾濫伐，資源量銳減，許多珍貴植物瀕臨滅絕。境內(nèi)現(xiàn)存珍稀植物約22種。植物資源的總體分布現(xiàn)狀，以東部山區(qū)為重心，向西逐減。水資源1）地表水，其中。境內(nèi)徑流時空變化大。年際最大年（1961），比歷年平均量多61%，最小年（1963），為歷年平均量的47%；年內(nèi)，汛期（3～8月），枯水期（9～2月），最大月（5月），最枯月（12月）。徑流量地域分布總趨勢自東向西逐減。 永興縣主要河流徑流特征表流域名稱集水面積（km2）徑流模數(shù)（l/）年徑流深（mm）全縣東部永樂江中部便江西部九三河便江是永興縣的一條重要河流，位于湘江流域耒水支流中游，源于桂東縣黃洞鄉(xiāng)，南自碧塘鄉(xiāng)錦里村沙山里入境，流經(jīng)碧塘鄉(xiāng)東部、城關(guān)鎮(zhèn)東北部、塘門口鎮(zhèn)中部，于塘門口鎮(zhèn)塘市村沙洲下出境，經(jīng)耒陽、衡陽入湘江。，河面寬100～200m。永興電站設計蓄水庫容6400萬m3，最小流量40m3/s，最大流量3473m3/s。全縣現(xiàn)有水庫128座，總蓄水量27288萬立方米，其中大型水庫一座，為青山垅水庫，總庫容13600萬立方米；中型水庫一座為龍?zhí)端畮?，總庫?068萬立方米；蓄水100萬立方米以上的?。ㄒ唬┬退畮?2座，總庫容5125萬立方米；蓄水10萬立方米以上的?。ǘ┬退畮?04座，總庫容2495萬立方米。青山垅水庫—位于永樂江中游、縣東部的龍形市鄉(xiāng)楊梅塘村，是一座以灌溉為主，兼顧防洪、發(fā)電和養(yǎng)魚等綜合開發(fā)的大型水庫。水庫集水面積450平方公里，有效庫容8400萬立方米。水庫大壩，壩長180米，高56米，，最大泄洪流量1582m3/s。龍?zhí)端畮臁挥诎亓宙?zhèn)龍?zhí)洞?，是縣內(nèi)唯一的一座中型水庫，居耒水注江上游。，總庫容6068萬立方米，有效庫容5219萬立方米。2）地下水，徑流量為2. 5