【正文】 小高層產(chǎn)品建議 小高層產(chǎn)品主要以滿足“90/30%”政策進(jìn)行規(guī)劃，在以后的具體產(chǎn)品設(shè)計(jì)過(guò)程中，主要通過(guò)產(chǎn)品創(chuàng)新和贈(zèng)送附加面積來(lái)得以實(shí)現(xiàn)。 別墅類(lèi)產(chǎn)品建議物業(yè)類(lèi)型產(chǎn)品建議面積建議可售建筑面積別墅產(chǎn)品配比總配比別墅類(lèi)產(chǎn)品雙拼別墅280320㎡%%　聯(lián)排別墅220280㎡%%　獨(dú)棟別墅330380㎡%%合計(jì)　　%%以市場(chǎng)上熱銷(xiāo)的高端產(chǎn)品面積區(qū)間為依據(jù)，結(jié)合項(xiàng)目地塊條件進(jìn)行高端別墅配比。n 提升產(chǎn)品價(jià)值：低容積率、低密度開(kāi)發(fā)有利于提升項(xiàng)目整居住品質(zhì)，提升產(chǎn)品價(jià)值，實(shí)現(xiàn)投入產(chǎn)出利益最大化。新業(yè)觀點(diǎn)：結(jié)合地塊特征、容積率及各方因素，從中鐵集團(tuán)的經(jīng)濟(jì)效益及投入產(chǎn)出比考慮，結(jié)合開(kāi)發(fā)環(huán)境和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)等多項(xiàng)因素，適宜采取第一種組合模式，以達(dá)到資源優(yōu)化整合的目的，即：別墅（獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排）+小高層住宅+少量商業(yè)配套 容積率指標(biāo)建議及結(jié)論：綜合以上所述，結(jié)論如下：n 降低開(kāi)發(fā)成本：低容積率，可以最大限度的降低場(chǎng)地開(kāi)發(fā)成本的投入。 項(xiàng)目品質(zhì)難以提升，不利于價(jià)值最大化；178。 項(xiàng)目建筑體量大，開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大；178。 建筑密度較大，對(duì)生態(tài)環(huán)境破壞較大，同時(shí)增大平整土地成本。178。 可使銷(xiāo)售收入達(dá)到最大值（測(cè)算結(jié)果）；不足178。 洋房作為高端別墅產(chǎn)品的補(bǔ)充，有利于提升項(xiàng)目綜合品質(zhì)；178。 有利于提升項(xiàng)目整體價(jià)值178。 物業(yè)形態(tài)比較容易迎合市場(chǎng)中高端客戶需求；178。 建筑體量較小，總投入成本較少，開(kāi)發(fā)周期較短，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較??；178。、而成本投入則相差較大。、0. 1. 0三種方案分別進(jìn)行測(cè)算，考察容積率與經(jīng)濟(jì)效益之間的關(guān)系?！俊诮档腿莘e的同時(shí)居住品質(zhì)及景觀得到最大化的提升，反之，在提高容積率的情況下，總銷(xiāo)售收入上升，投入成本也相應(yīng)增加。從而對(duì)可售建筑面積進(jìn)行銷(xiāo)售收入預(yù)測(cè)：方案一（）物業(yè)類(lèi)型產(chǎn)品類(lèi)型銷(xiāo)售單價(jià)可售建筑面積總銷(xiāo)售收入別墅類(lèi)產(chǎn)品雙拼別墅 　聯(lián)排別墅 　獨(dú)棟別墅 小高層　 社區(qū)商業(yè)　 合計(jì)　 方案二（）物業(yè)類(lèi)型產(chǎn)品類(lèi)型銷(xiāo)售單價(jià)可售建筑面積總銷(xiāo)售收入別墅類(lèi)產(chǎn)品雙拼別墅 　聯(lián)排別墅 洋房　 小高層　 社區(qū)商業(yè)　 合計(jì)　 方案三（）物業(yè)類(lèi)型產(chǎn)品類(lèi)型銷(xiāo)售單價(jià)可售建筑面積總銷(xiāo)售收入別墅類(lèi)產(chǎn)品雙拼別墅 　聯(lián)排別墅 洋房　 小高層　 社區(qū)商業(yè)　 合計(jì)　 【注：① 小高層產(chǎn)品的引入一方面主要根據(jù)項(xiàng)目地形特點(diǎn)，以保持原生態(tài)開(kāi)發(fā)理念，平衡容積率，另一方面則是考慮滿足“90/30%”政策對(duì)本項(xiàng)目的要求。附件二：《中鐵置業(yè)長(zhǎng)沙青竹湖項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案分析》（按照617畝測(cè)算）一、 物業(yè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析 長(zhǎng)沙高端物業(yè)開(kāi)發(fā)指標(biāo)項(xiàng)目名稱(chēng)占地面積容積率物業(yè)類(lèi)型比華利山100萬(wàn)㎡獨(dú)棟，聯(lián)排，雙拼，洋房，公寓托斯卡納18萬(wàn)㎡聯(lián)排、洋房鵬基諾亞山林11萬(wàn)㎡獨(dú)棟、雙拼、疊加、洋房、公寓早安星城73萬(wàn)合院、聯(lián)排、洋房碧桂園威尼斯172萬(wàn)㎡獨(dú)棟、聯(lián)排、洋房（帶精裝修）湘江壹號(hào)62萬(wàn)㎡獨(dú)棟、疊加、公寓麓山戀迪亞溪谷20萬(wàn)㎡獨(dú)棟、雙拼、庭院、疊加汀湘十里55萬(wàn)㎡獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排南山蘇迪亞諾34萬(wàn)㎡獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排、洋房沙河世紀(jì)城72萬(wàn)㎡雙拼、聯(lián)排、疊拼洋房、小高層市場(chǎng)指數(shù)分析：在選取的高端樓盤(pán)中，容積率控制出現(xiàn)一種高則偏高，低則偏低的局面，—，—，就其在市場(chǎng)上的銷(xiāo)售情況來(lái)看，市場(chǎng)上容積率低的樓盤(pán)市場(chǎng)綜合價(jià)格比容積率高的樓盤(pán)高。3) 純別墅與綜合型物業(yè)開(kāi)發(fā)受到容積率影響較明顯，目前長(zhǎng)沙別墅市場(chǎng)，純別墅（）的開(kāi)發(fā)用地總計(jì)劃內(nèi)11203畝，%，表明，長(zhǎng)沙別墅開(kāi)發(fā)基本以綜合型開(kāi)發(fā)為主，純別墅市場(chǎng)規(guī)模不大，只占到別墅整體市場(chǎng)的1/3?？傮w可以判斷出，長(zhǎng)沙中高端客戶對(duì)于物業(yè)總價(jià)比較敏感，偏向于經(jīng)濟(jì)型性?xún)r(jià)比較優(yōu)的產(chǎn)品。五、 長(zhǎng)沙高端物業(yè)開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)分析1) 中小型別墅類(lèi)產(chǎn)品市場(chǎng)認(rèn)同度較高，經(jīng)濟(jì)型別墅受客戶追捧 長(zhǎng)沙高端別墅市場(chǎng)獨(dú)棟以300—500㎡，聯(lián)排以200—300㎡，雙拼以250—350㎡三種面積區(qū)間比較受市場(chǎng)追捧，銷(xiāo)售速度較快。B、聯(lián)排別墅：價(jià)格基本至4500元/㎡以上，由于供應(yīng)量大，目前長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)上聯(lián)排別墅銷(xiāo)售情況稍顯落后，%，2006年來(lái)開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目基本已逐漸進(jìn)入尾盤(pán)消化期。四、 長(zhǎng)沙高端物業(yè)銷(xiāo)售價(jià)格分析長(zhǎng)沙別墅市場(chǎng)主體銷(xiāo)售價(jià)格保持快速增長(zhǎng)在長(zhǎng)沙整體經(jīng)濟(jì)保持持續(xù)快速增長(zhǎng)的前提下，整體房地產(chǎn)市場(chǎng)供需平衡穩(wěn)定增長(zhǎng)，為別墅市場(chǎng)的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，長(zhǎng)沙別墅市場(chǎng)從2004年前3000元/平米以下主體市場(chǎng)到2007年45006500元的主體市場(chǎng)逐步拉升，2007年市場(chǎng)出現(xiàn)了上1000015000元/平米的頂級(jí)別墅。而結(jié)合市場(chǎng)情況來(lái)看，疊加別墅供應(yīng)相當(dāng)有限。目前長(zhǎng)沙市場(chǎng)上在售的別墅項(xiàng)目受容積率限制，多為類(lèi)別墅復(fù)合型項(xiàng)目，未來(lái)35年長(zhǎng)沙別墅項(xiàng)目潛量市場(chǎng)約1000萬(wàn)㎡，可供應(yīng)套數(shù)約為25000套(以400平方米的套均面積計(jì)算)，目前在售總量達(dá)350萬(wàn)㎡，未來(lái)別墅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)無(wú)疑將異常激烈。