中鐵置業(yè)長(zhǎng)沙青竹湖項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(已修改)
2025-05-08 05:06 本頁面
【正文】 中鐵置業(yè)長(zhǎng)沙青竹湖項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 中鐵置業(yè)長(zhǎng)沙青竹湖項(xiàng)目可行性研究報(bào)告北京中鐵新業(yè)投資顧問有限公司長(zhǎng)沙新業(yè)置地咨詢有限公司二零零七年十月報(bào)告前言根據(jù)土地出讓合同，本項(xiàng)目總占地為732畝，凈用地617畝，政府規(guī)劃道路和綠化等約115畝。其中的政府規(guī)劃道路可根據(jù)項(xiàng)目整體規(guī)劃進(jìn)行調(diào)整，把政府規(guī)劃道路與小區(qū)內(nèi)道路相結(jié)合，因此本項(xiàng)目總用地可以達(dá)到732畝。綜合經(jīng)濟(jì)效益、市場(chǎng)環(huán)境和開發(fā)條件，現(xiàn)根據(jù)732畝的總用地。一、青竹湖項(xiàng)目分析（一）區(qū)域概況中鐵置業(yè)長(zhǎng)沙青竹湖項(xiàng)目地處長(zhǎng)沙重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)的四大組團(tuán)之一的——撈霞組團(tuán)，該組團(tuán)欲以青竹湖高爾夫球場(chǎng)、深水港碼頭、金霞開發(fā)區(qū)、新火車北站為依托，借區(qū)域內(nèi)發(fā)達(dá)的交通路網(wǎng)，豐富的生態(tài)資源，將該組團(tuán)打造成一個(gè)居住、商貿(mào)、休閑旅游、影視為一體的生態(tài)新城，希望通過金霞物流中心帶動(dòng)的人流、信息流、資金流、技術(shù)流，來有效地構(gòu)架房地產(chǎn)開發(fā)的資源平臺(tái)，為長(zhǎng)沙市北城地產(chǎn)格局實(shí)現(xiàn)飛躍提供支持。（二）項(xiàng)目概況地塊基本情況中鐵置業(yè)長(zhǎng)沙青竹湖項(xiàng)目地塊位于開福區(qū)青竹湖鎮(zhèn)，地塊東靠太陽山路，西臨星月路，南接北三環(huán)，北邊為青竹湖水庫(kù)與青竹湖畔小區(qū)，距離長(zhǎng)沙汽車北站約10公里。㎡，約617畝，㎡的綠化用地，㎡的規(guī)劃路幅用地。地塊呈不規(guī)則扇形，地形高低起伏，植被豐茂，景色秀美，地塊為出讓用地，土地用途為住宅用地，目前地塊拆遷已基本完成。交通狀況市政道路建設(shè)較理想，道路暢達(dá)，太陽山路，星月路、青竹湖大道已開通，經(jīng)芙蓉北路或東二環(huán)與市中心相連，交通比較方便。太陽山路 星月路 青竹湖大道 中青路 東二環(huán) 芙蓉路配套狀況周邊市政、生活配套較單薄，將給項(xiàng)目居民生活帶來較大不便。周邊狀況周邊環(huán)境優(yōu)美，但常住人口較少，項(xiàng)目東北邊為青竹湖外國(guó)語實(shí)驗(yàn)中學(xué)，東邊有個(gè)安置小區(qū)，北邊風(fēng)景秀美的青竹湖旁有個(gè)青竹湖畔小區(qū)外，周邊其他都是尚待開發(fā)的土地，區(qū)域目前開發(fā)項(xiàng)目較少，但未來開發(fā)體量較大。青竹湖外國(guó)語實(shí)驗(yàn)中學(xué) 安置小區(qū) 青竹湖畔小區(qū)（三）地塊SWOT分析優(yōu)勢(shì)分析：n 項(xiàng)目地塊自然環(huán)境優(yōu)美，地勢(shì)高低起伏，有利于因地借勢(shì)打造豐富的產(chǎn)品線；n 項(xiàng)目地塊區(qū)域規(guī)劃發(fā)展?jié)摿薮螅籲 交通道路網(wǎng)絡(luò)暢達(dá)；n 項(xiàng)目區(qū)域整體形象較高端，有利于高品質(zhì)產(chǎn)品的打造。劣勢(shì)分析：n 現(xiàn)場(chǎng)地塊不平整，有較大落差，勢(shì)必增加規(guī)劃難度和開發(fā)成本；n 離市區(qū)較遠(yuǎn)，區(qū)域內(nèi)生活配套設(shè)施缺乏，公共交通不太方便，生活不便，前期目標(biāo)客戶群只能鎖定在有車一族；n 項(xiàng)目西邊的鐵路線帶來一定的噪音污染，降低居住品質(zhì)。機(jī)會(huì)分析：n 金霞海關(guān)保稅物流中心的規(guī)劃建設(shè)和火車北站的搬遷未來將給區(qū)域內(nèi)帶來消費(fèi)客群支撐；n 隨著政府宏觀調(diào)控，低容積率、低密度的高品質(zhì)物業(yè)市場(chǎng)逐步稀缺；n 區(qū)域內(nèi)近期多個(gè)大盤的開發(fā)建設(shè)將提升區(qū)域配套設(shè)施。 威脅分析：n 政策風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)長(zhǎng)沙市規(guī)定，本項(xiàng)目所在區(qū)域執(zhí)行“90㎡以下占60%”的規(guī)定，而根據(jù)長(zhǎng)沙市規(guī)劃管理局文件《關(guān)于青竹湖畔小區(qū)南區(qū)項(xiàng)目用地規(guī)劃指標(biāo)調(diào)整問題的意見》（《長(zhǎng)規(guī)報(bào)[2007]17號(hào)》）文件，要求本項(xiàng)目小于90㎡的小戶型套型面積占30%，雖然較60%已經(jīng)有了很大的降低，但是本項(xiàng)目規(guī)模體量比較大，30%的比例仍然不小，將在一定程度上影響本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)；n 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，本項(xiàng)目南面芙蓉北路沿線未來可供開發(fā)面積比較大，地理位置都優(yōu)于本項(xiàng)目，未來競(jìng)爭(zhēng)比較激烈；n 未來出臺(tái)的政府宏觀調(diào)控政策的影響，2007年以來，全國(guó)各地房?jī)r(jià)上漲迅速，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)也迅猛發(fā)展，去年以來的眾多宏觀調(diào)控政策甚微，預(yù)計(jì)未來政府有可能出臺(tái)新的、更嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控政策，從土地、市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)、金融信貸市場(chǎng)等多個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。（四）地塊定位分析根據(jù)地塊的實(shí)際情況，結(jié)合市場(chǎng)供應(yīng)情況，㎡，以別墅類產(chǎn)品（獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排）、小高層產(chǎn)品及少量的社區(qū)商業(yè)的組合開發(fā)模式為宜，滾動(dòng)式開發(fā)，總開發(fā)周期約為四年半，銷售周期約為四年。二、 投資和收益分析，以50萬/畝的地價(jià)計(jì)算，稅前利潤(rùn)為44316萬元，% ，稅后利潤(rùn)25768萬元（扣除土地增值稅），%，有著較高的經(jīng)濟(jì)效益：（一） 項(xiàng)目投資經(jīng)測(cè)算，該項(xiàng)目總投資為112049萬元，實(shí)際投資估算詳見下表：表一：投資估算表（開發(fā)面積：732畝 容積率：） 項(xiàng)目名稱：長(zhǎng)沙青竹湖項(xiàng)目日期：2007/10項(xiàng)目單位成本（元/M2）總成本 （萬元）計(jì)算說明一、土地成本1, 36591 其中：土地出讓金1, 36591 按照50萬/畝計(jì)算,二、開發(fā)前期費(fèi) 9809 其中：勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 2196 項(xiàng)目為別墅，部分提高設(shè)計(jì)費(fèi) 報(bào)批報(bào)建費(fèi) 7027 三通一平費(fèi) 439 場(chǎng)地具備道路、場(chǎng)地平整，考慮臨水、臨電 臨時(shí)設(shè)施費(fèi) 146 臨時(shí)圍墻、臨時(shí)辦公室、臨時(shí)圍板三、建安成本1, 33155 別墅1, 23251 普通住宅1, 9904 提高品質(zhì),含土建、門窗、外檐、地下室等四、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 3221 其中：給排水工程費(fèi) 1171 含貼費(fèi)和開口費(fèi) 室外燃?xì)庀到y(tǒng) 293 含區(qū)內(nèi)工程費(fèi)、灶表費(fèi)高低壓供電系統(tǒng) 1171 含高低壓和配套費(fèi)，區(qū)內(nèi)的工程費(fèi)，紅線外費(fèi)用室外消防
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