中鐵置業(yè)長沙青竹湖項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-wenkub.com
2025-04-23 05:06 本頁面
【正文】 總體原則以中小型的高端產(chǎn)品為主，憑借綜合的高性價(jià)比搶占高端市場份額。n 縮短開發(fā)周期：降低容積率，減少總建筑面積，按照長沙高端市場單個(gè)高端樓盤的正常銷售速度（每年4—8萬平方米）來預(yù)計(jì)，可直接縮短有效開發(fā)周期，從而規(guī)避因開發(fā)周期過長而存在的市場風(fēng)險(xiǎn)。 對(duì)原生態(tài)環(huán)境破壞較大，平整土地成本較大；178。 產(chǎn)品種類多，社區(qū)不純粹；178。 單位土地成本較低；178。 雙拼別墅在長沙別墅市場價(jià)值的低估，產(chǎn)品迎合市場需求；178。 容積率與開發(fā)環(huán)境分析方案第一種方案（）第二種方案（）第三種方案（）產(chǎn)品類型及面積配比別墅（雙/聯(lián)/獨(dú)）%別墅（雙/聯(lián)）%別墅（聯(lián)/雙）%小高層%洋房%洋房%社區(qū)商業(yè)%中高層%小高層%公建配套%社區(qū)商業(yè)%社區(qū)商業(yè)%公建配套%公建配套%方案對(duì)比優(yōu)點(diǎn)178。下面我們將對(duì)以上三種容積率情況對(duì)其的投資利潤率進(jìn)行對(duì)比分析。 容積率與開發(fā)價(jià)值分析、0. 1. 0三種，假設(shè)容積率對(duì)價(jià)格的影響關(guān)系為：別墅類價(jià)格差價(jià)在400—500元/㎡，普通小高層住宅產(chǎn)品差價(jià)在300元/㎡。2) 中低檔項(xiàng)目競爭激烈，中高端項(xiàng)目前景看好長沙別墅市場供應(yīng)主要集于中低檔別墅項(xiàng)目，中低檔別墅產(chǎn)品供應(yīng)量十分充足，主要表現(xiàn)為聯(lián)排別墅供應(yīng)量大，目前中高端別墅項(xiàng)目走勢(shì)良好，而頂級(jí)別墅項(xiàng)目受市場消化量因素影響市場表現(xiàn)不佳。C、雙拼別墅：價(jià)格基本提升至5000元/㎡以上，市場供應(yīng)量少，價(jià)格被低估，銷售情況較好。三、 長沙高端物業(yè)開發(fā)類型分析長沙別墅項(xiàng)目多為復(fù)合型物業(yè)開發(fā)（包含有別墅、洋房及高層住宅等多種物業(yè)類型）伴隨著長沙別墅項(xiàng)目用地規(guī)模的增大，近期推出項(xiàng)目多為綜合性開發(fā)項(xiàng)目，如南山蘇迪亞諾、麓山戀迪亞溪谷、碧桂園威尼斯城，藏瓏湖上國際社區(qū)，早安星城、鵬基諾亞山林等都為復(fù)合型物業(yè)。附件一：《長沙市高端物業(yè)市場分析》附件二：《中置業(yè)鐵長沙青竹湖項(xiàng)目開發(fā)方案分析》（按照617畝計(jì)算）附件一：《長沙市高端物業(yè)市場分析》一、 長沙高端物業(yè)版圖分析 長沙別墅分布圖據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前，長沙別墅產(chǎn)品主要集中在市府麓谷、麓南、新南城、星沙、北城五大板塊，其他板塊如東城、金鷹城板塊則少量分布。（三） 合理控制開發(fā)周期，滾動(dòng)式開發(fā)在確定項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模的前提下，合理制定地塊開發(fā)規(guī)劃，采取短、平、快的滾動(dòng)式開發(fā)模式，縮短項(xiàng)目開發(fā)周期，盡量規(guī)避開發(fā)周期過長帶來的市場風(fēng)險(xiǎn)。（一） 降低“90㎡、30%”的制約根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況來看，可以在部分位置、景觀相對(duì)不太理想的位置規(guī)劃小高層和高層小戶型產(chǎn)品滿足政策需要，并通過戶型創(chuàng)新和面積贈(zèng)送滿足市場需求。（四） 開發(fā)周期的問題項(xiàng)目占地700余畝，屬于大盤開發(fā)行列，開發(fā)周期過長，市場不確定性因素及風(fēng)險(xiǎn)（政策風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)等）加大。（二） 場地施工條件問題現(xiàn)場地塊呈丘陵?duì)睿鸱黄?，且有較大的落差。項(xiàng)目整體開發(fā)周期為4年半?？偼顿Y注：上表中計(jì)算為電子計(jì)算，四省五入取整表示，分項(xiàng)與合計(jì)之間相差177。二、 投資和收益分析，以50萬/畝的地價(jià)計(jì)算，稅前利潤為44316萬元，% ，稅后利潤25768萬元（扣除土地增值稅），%，有著較高的經(jīng)濟(jì)效益：（一） 項(xiàng)目投資經(jīng)測(cè)算，該項(xiàng)目總投資為112049萬元，實(shí)際投資估算詳見下表：表一：投資估算表（開發(fā)面積：732畝 容積率：） 項(xiàng)目名稱：長沙青竹湖項(xiàng)目日期：2007/10項(xiàng)目單位成本（元/M2）總成本 （萬元）計(jì)算說明一、土地成本1, 36591 其中：土地出讓金1, 36591 按照50萬/畝計(jì)算,二、開發(fā)前期費(fèi) 9809 其中：勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 2196 項(xiàng)目為別墅，部分提高設(shè)計(jì)費(fèi) 報(bào)批報(bào)建費(fèi) 7027 三通一平費(fèi) 439 場地具備道路、場地平整，考慮臨水、臨電 臨時(shí)設(shè)施費(fèi) 146 臨時(shí)圍墻、臨時(shí)辦公室、臨時(shí)圍板三、建安成本1, 33155 別墅1, 23251 普通住宅1, 9904 提高品質(zhì),含土建、門窗、外檐、地下室等四、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 3221 其中：給排水工程費(fèi) 1171 含貼費(fèi)和開口費(fèi) 室外燃?xì)庀到y(tǒng) 293 含區(qū)內(nèi)工程費(fèi)、灶表費(fèi)高低壓供電系統(tǒng) 1171 含高低壓和配套費(fèi)，區(qū)內(nèi)的工程費(fèi)，紅線外費(fèi)用室外消防系統(tǒng) 88 按總建筑面積計(jì)算綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì) 146 室外智能系統(tǒng) 351 五、園林環(huán)境 5915 依設(shè)計(jì)方案的不同而不同其中：綠化建設(shè)費(fèi) 2635 區(qū)內(nèi)、區(qū)外綠化支出建筑小品 2342 考慮硬地、噴泉、雕塑等道路和照明 937 直接成本3, 88691 六、管理費(fèi)用 1563 (2+3+4+5)*3%七、財(cái)務(wù)費(fèi)用 13614 其中:財(cái)務(wù)費(fèi)用（土地） 10000 貸款額度按土地成本的100%，按照3年，利率10%財(cái)務(wù)費(fèi)用（建設(shè)） 3614 ,3年建設(shè)期,利率9%八、不可預(yù)見費(fèi) 1563 (2+3+4+5)*3%九、營銷費(fèi)用 6619 銷售收入*4%間接成本 23359 總投資成本3, 112049 直接成本+間接成本注：上表中計(jì)算為電子計(jì)算，四省五入取整表示，分項(xiàng)與合計(jì)之間相差177。劣勢(shì)分析：
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