中鐵置業(yè)長沙青竹湖項目可行性研究報告-資料下載頁
2025-04-26 05:06本頁面
【正文】 方案一（）物業(yè)類型產(chǎn)品類型銷售單價可售建筑面積總銷售收入別墅類產(chǎn)品雙拼別墅 聯(lián)排別墅 獨棟別墅 小高層 社區(qū)商業(yè) 合計 方案二（）物業(yè)類型產(chǎn)品類型銷售單價可售建筑面積總銷售收入別墅類產(chǎn)品雙拼別墅 聯(lián)排別墅 洋房 小高層 社區(qū)商業(yè) 合計 方案三（）物業(yè)類型產(chǎn)品類型銷售單價可售建筑面積總銷售收入別墅類產(chǎn)品雙拼別墅 聯(lián)排別墅 洋房 小高層 社區(qū)商業(yè) 合計 【注：① 小高層產(chǎn)品的引入一方面主要根據(jù)項目地形特點，以保持原生態(tài)開發(fā)理念，平衡容積率，另一方面則是考慮滿足“90/30%”政策對本項目的要求。② 銷售價格是我司在當(dāng)前可比項目價格基礎(chǔ)上結(jié)合市場需求及本案產(chǎn)品特點擬定?！俊诮档腿莘e的同時居住品質(zhì)及景觀得到最大化的提升，反之，在提高容積率的情況下，總銷售收入上升，投入成本也相應(yīng)增加。下面我們將對以上三種容積率情況對其的投資利潤率進(jìn)行對比分析。、0. 1. 0三種方案分別進(jìn)行測算，考察容積率與經(jīng)濟(jì)效益之間的關(guān)系。測算結(jié)果如下：附表21：容積率變化與經(jīng)濟(jì)效益對比測算（靜態(tài)） 方案一方案二方案三備注 總建筑面積（萬㎡） 含6000㎡公建總成本（萬元） 銷售收入（萬元） 稅前利潤總額（萬元） 稅前利潤率（%）%%% 稅后利潤總額（萬元） 含所得稅25%、土地增值稅稅后利潤率（%）%%% 項目經(jīng)濟(jì)效益與容積率對比關(guān)系如下圖所示：如上表所示，經(jīng)濟(jì)效益與容積率之間的敏感性不強(qiáng)。、而成本投入則相差較大。 容積率與開發(fā)環(huán)境分析方案第一種方案（）第二種方案（）第三種方案（）產(chǎn)品類型及面積配比別墅（雙/聯(lián)/獨）%別墅（雙/聯(lián)）%別墅（聯(lián)/雙）%小高層%洋房%洋房%社區(qū)商業(yè)%中高層%小高層%公建配套%社區(qū)商業(yè)%社區(qū)商業(yè)%公建配套%公建配套%方案對比優(yōu)點178。 建筑體量較小，總投入成本較少，開發(fā)周期較短，市場風(fēng)險相對較??；178。 容積率低，產(chǎn)品易營造；178。 物業(yè)形態(tài)比較容易迎合市場中高端客戶需求；178。 雙拼別墅在長沙別墅市場價值的低估，產(chǎn)品迎合市場需求；178。 有利于提升項目整體價值178。 增加洋房產(chǎn)品比例，有利于擴(kuò)大客戶來源；178。 洋房作為高端別墅產(chǎn)品的補(bǔ)充，有利于提升項目綜合品質(zhì)；178。 單位土地成本較低；178。 可使銷售收入達(dá)到最大值（測算結(jié)果）；不足178。 土建成本偏高。178。 產(chǎn)品種類多，社區(qū)不純粹；178。 建筑密度較大，對生態(tài)環(huán)境破壞較大，同時增大平整土地成本。178。 項目建筑體量大，開發(fā)周期較長，市場風(fēng)險較大；178。 對原生態(tài)環(huán)境破壞較大，平整土地成本較大；178。 項目品質(zhì)難以提升，不利于價值最大化；178。 項目在三環(huán)以外，對無車族來說吸引力小，客戶市場小。新業(yè)觀點：結(jié)合地塊特征、容積率及各方因素，從中鐵集團(tuán)的經(jīng)濟(jì)效益及投入產(chǎn)出比考慮，結(jié)合開發(fā)環(huán)境和市場風(fēng)險等多項因素，適宜采取第一種組合模式，以達(dá)到資源優(yōu)化整合的目的，即：別墅（獨棟、雙拼、聯(lián)排）+小高層住宅+少量商業(yè)配套 容積率指標(biāo)建議及結(jié)論：綜合以上所述，結(jié)論如下：n 降低開發(fā)成本：低容積率，可以最大限度的降低場地開發(fā)成本的投入。n 縮短開發(fā)周期：降低容積率，減少總建筑面積，按照長沙高端市場單個高端樓盤的正常銷售速度（每年4—8萬平方米）來預(yù)計，可直接縮短有效開發(fā)周期，從而規(guī)避因開發(fā)周期過長而存在的市場風(fēng)險。n 提升產(chǎn)品價值：低容積率、低密度開發(fā)有利于提升項目整居住品質(zhì)，提升產(chǎn)品價值，實現(xiàn)投入產(chǎn)出利益最大化。二、 項目產(chǎn)品組合建議 各項面積指標(biāo)，其指標(biāo)如下： 長沙青竹湖項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項目單位指標(biāo)備注用地面積㎡參考報批文本畝 容積率 建筑面積㎡物業(yè)類型別墅類產(chǎn)品㎡可售比例：%小高層產(chǎn)品㎡可售比例：%社區(qū)商業(yè)㎡10000可售比例：%會所㎡3000公建配套幼兒園㎡3000總體住宅類產(chǎn)品可售面積配比接近7：3，加少量社區(qū)配套商業(yè)及公建，項目整體產(chǎn)品開發(fā)配比盡量迎合地塊開發(fā)政策。 別墅類產(chǎn)品建議物業(yè)類型產(chǎn)品建議面積建議可售建筑面積別墅產(chǎn)品配比總配比別墅類產(chǎn)品雙拼別墅280320㎡%% 聯(lián)排別墅220280㎡%% 獨棟別墅330380㎡%%合計 %%以市場上熱銷的高端產(chǎn)品面積區(qū)間為依據(jù)，結(jié)合項目地塊條件進(jìn)行高端別墅配比。總體原則以中小型的高端產(chǎn)品為主，憑借綜合的高性價比搶占高端市場份額。 小高層產(chǎn)品建議 小高層產(chǎn)品主要以滿足“90/30%”政策進(jìn)行規(guī)劃，在以后的具體產(chǎn)品設(shè)計過程中，主要通過產(chǎn)品創(chuàng)新和贈送附加面積來得以實現(xiàn)。
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