【正文】 在 逐 漸 淡 出 某 生 態(tài) 住 宅 市 場(chǎng) 的 歷 史 舞 臺(tái) 。 未 來(lái) 市 區(qū) 內(nèi) 生 態(tài)住 宅 只 是 生 態(tài) 住 宅 市 場(chǎng) 的 另 類(lèi) 和 少 數(shù) 。（ 2） 近 郊 有 一 定 外 部 景 觀 的 居 家 型 生 態(tài) 住 宅 目 前 處 于 熱 潮 期 ， 無(wú) 論需 求 和 供 給 都 較 旺 盛 。 近 郊 型 居 家 生 態(tài) 住 宅 有 可 能 成 為 某 “真 正 生 態(tài)住 宅 ”的 樣 板 ， 但 是 未 來(lái) 的 需 求 和 供 給 也 將 越 來(lái) 越 集 中 在 高 質(zhì) 量 的 生態(tài) 住 宅 層 次 上 。（ 3） 由 于 全 國(guó) 性 政 策 限 制 ， 某 高 端 別 墅 市 場(chǎng) 將 緩 慢 發(fā) 展 ， 但 遠(yuǎn) 郊 型“低 密 度 住 宅 ”將 大 量 興 起 ， 產(chǎn) 品 形 式 決 定 了 主 要 面 向 休 閑 度 假 市 場(chǎng) 。（ 4） 休 閑 度 假 型 生 態(tài) 住 宅 ， 以 及 近 遠(yuǎn) 郊 莊 園 式 住 宅 雖 然 目 前 在 市場(chǎng) 上 剛 剛 興 起 ， 從 近 幾 年 某 市 場(chǎng) 的 發(fā) 展 趨 勢(shì) 看 ， 近 遠(yuǎn) 郊 休 閑 度 假 型 生態(tài) 住 宅 將 成 為 另 一 個(gè) 主 力 形 態(tài) 。 近 遠(yuǎn) 郊 兼 有 休 閑 度 假 功 能 的 居 家 別 墅 實(shí) 際上 是 居 家 別 墅 向 休 閑 度 假 別 墅 的 過(guò) 渡 形 式 ， 是 滿 足 消 費(fèi) 者 低 價(jià) 位 購(gòu) 買(mǎi) 和 享 受別 墅 消 費(fèi) 的 特 殊 產(chǎn) 品 。 高 品 質(zhì) 的 近 郊 居 家 生 態(tài) 住 宅 是 目 前 競(jìng) 爭(zhēng) 最 激 烈 的 一 個(gè) 市 場(chǎng) ； 純 休閑 度 假 住 宅 的 競(jìng) 爭(zhēng) 強(qiáng) 度 較 小 、 但 需 求 剛 剛 興 起 ， 此 類(lèi) 住 宅 項(xiàng) 目 的 成 功 ，最 終 還 是 取 決 于 具 體 的 交 通 、 環(huán) 境 景 觀 等 開(kāi) 發(fā) 條 件 ， 以 及 競(jìng) 爭(zhēng) 條 件 和 需 求 條件 。 某 休 閑 度 假 生 態(tài) 住 宅 板 塊 分 析野鴨湖山水假日城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告20某 休 閑 度 假 生 態(tài) 住 宅 市 場(chǎng) 經(jīng) 過(guò) 近 幾 年 的 快 速 發(fā) 展 ， 在 空 間 分 布 上 呈 現(xiàn) 出“滇 池 ”、 “昆 石 路 ”、 “西 山 ”、 “世 博 園 金 殿 ”四 大 板 塊 。（ 1） “滇 池 ”板 塊未 來(lái) “滇 池 ”板 塊 受 滇 池 保 護(hù) 土 地 供 應(yīng) 量 有 限 的 影 響 ， 發(fā) 展 潛 力 有 限 ；（ 2） “昆 石 路 ”板 塊“昆 石 路 ”板 塊 多 為 高 速 公 路 出 口 ,開(kāi) 發(fā) 余 地 不 足 。（ 3） “西 山 ”板 塊“西 山 ”板 塊 為 眠 山 阻 隔 ， 且 多 為 工 廠 ， 污 染 較 大 。 （ 4） “世 博 園 金 殿 ”板 塊“世 博 園 金 殿 ”板 塊 將 是 某 休 閑 度 假 生 態(tài) 住 宅 的 主 要 供 應(yīng) 區(qū) 域 ， 發(fā) 展空 間 巨 大 。 而 “野 鴨 湖 山 水 假 日 城 ”正 處 于 該 板 塊 內(nèi) ， 有 較 大 的 升 值 空 間 。 項(xiàng) 目 所 在 區(qū) 域 競(jìng) 爭(zhēng) 分 析野 鴨 湖 未 來(lái) 的 定 位 和 發(fā) 展 將 與 世 博 城 、 東 盟 使 館 區(qū) 、 高 天 流 云 、 陽(yáng) 光 高爾 夫 、 野 生 動(dòng) 物 園 、 新 機(jī) 場(chǎng) 形 成 相 互 呼 應(yīng) 的 局 面 ， 推 動(dòng) 區(qū) 域 真 正 形 成“世 博 園 － 新 機(jī) 場(chǎng) ”經(jīng) 濟(jì) 帶 。 金 殿 ——世 博 園 片 區(qū) 交 通 條 件 成 熟 ， 加 之擁 有 悠 久 的 人 文 歷 史 ， 森 林 覆 蓋 率 高 ， 空 氣 清 新 ， 成 為 繼 滇 池 之 后 又 一 個(gè) 適宜 開(kāi) 發(fā) 高 檔 物 業(yè) 的 區(qū) 域 。目 前 區(qū) 域 內(nèi) 隨 著 陽(yáng) 光 高 爾 夫 的 投 入 使 用 ， 高 天 流 云 ， 世 博 IN 家 園等 高 檔 物 業(yè) 的 推 廣 ， 野 鴨 湖 所 處 區(qū) 域 高 檔 地 產(chǎn) 逐 步 升 溫 已 炒 熱 ， 區(qū) 域 板 塊 逐步 形 成 ， 為 野 鴨 湖 項(xiàng) 目 的 推 出 提 供 了 良 好 的 區(qū) 域 環(huán) 境 。金 殿 、 世 博 園 都 是 全 國(guó) 知 名 的 風(fēng) 景 名 勝 區(qū) ， 旅 游 人 數(shù) 較 多 ， 具 備 開(kāi) 發(fā) 高端 生 態(tài) 住 宅 產(chǎn) 品 的 基 礎(chǔ) ， 區(qū) 域 良 好 的 自 然 條 件 能 夠 支 撐 生 態(tài) 住 宅 項(xiàng)野鴨湖山水假日城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告21目 的 開(kāi) 發(fā) ， 目 前 區(qū) 域 所 開(kāi) 發(fā) 的 世 博 IN 家 園 、 高 天 流 云 、 陽(yáng) 光 高 爾 夫 等 項(xiàng)目 ， 都 定 位 為 高 端 市 場(chǎng) 。 這 些 高 端 項(xiàng) 目 都 將 目 標(biāo) 瞄 準(zhǔn) 了 外 地 市 場(chǎng) 和 本 地 少 量的 高 端 購(gòu) 買(mǎi) 群 體 。 它 們 的 推 出 將 逐 步 為 金 殿 ——野 鴨 湖 區(qū) 域 打 造 一 種良 好 的 生 態(tài) 物 業(yè) 區(qū) 域 的 氛 圍 ， 提 高 區(qū) 域 的 社 會(huì) 美 譽(yù) 度 ， 使 區(qū) 域 逐 步 成 為 高 端物 業(yè) 和 富 人 的 聚 居 區(qū) 域 ， 從 而 為 本 項(xiàng) 目 的 開(kāi) 發(fā) 提 供 良 好 市 場(chǎng) 氛 圍 ?，F(xiàn) 該 區(qū) 域 內(nèi) 中 端 生 態(tài) 住 宅 產(chǎn) 品 基 本 空 白 ， 這 樣 為 野 鴨 湖 項(xiàng) 目 提 供 了 一個(gè) 比 較 適 合 的 市 場(chǎng) 切 入 點(diǎn) 。三 、 項(xiàng) 目 開(kāi) 發(fā) 經(jīng) 營(yíng) 的 SOWT 分 析 優(yōu) 勢(shì) ：（ 1） 政 策 支 持 :云 南 省 旅 游 小 鎮(zhèn) 的 發(fā) 展 政 策 及 “十 一 五 ”規(guī) 劃 對(duì)于 建 設(shè) 新 農(nóng) 村 的 政 策 為 項(xiàng) 目 發(fā) 展 提 供 了 政 策 上 的 支 持 。 使 得 野 鴨 湖 項(xiàng) 目 在審 批 、 土 地 儲(chǔ) 備 、 水 利 、 電 力 、 道 路 、 管 網(wǎng) 等 基 礎(chǔ) 設(shè) 施 以 及 林 業(yè) 、 環(huán) 保等 各 方 面 得 到 了 政 府 相 關(guān) 部 門(mén) 的 大 力 支 持 。① 云 南 省 政 府 在 2022 年 10 月 向 各 級(jí) 政 府 部 門(mén) 下 發(fā) 題 為 《 云 南 省人 民 政 府 關(guān) 于 加 快 旅 游 小 鎮(zhèn) 開(kāi) 發(fā) 建 設(shè) 的 指 導(dǎo) 意 見(jiàn) 》 的 151 號(hào) 文 件 。 其 中 除 闡 述 建 設(shè) 旅 游 小 鎮(zhèn) 對(duì) 云 南 省 經(jīng) 濟(jì) 發(fā) 展 的 重 要 意 義 外 ， 還 對(duì) 各 級(jí) 政 府 部門(mén) 促 進(jìn) 本 計(jì) 劃 的 措 施 做 出 了 具 體 安 排 。 其 中 包 括 下 列 幾 個(gè) 重 點(diǎn) ：? 小 鎮(zhèn) 建 設(shè) 所 需 土 地 計(jì) 劃 和 審 批 納 入 市 城 鎮(zhèn) 建 設(shè) 用 地 連 動(dòng) 了 用 地 管 理 ，并 提 供 優(yōu) 先 審 批 安 排 。? 推 進(jìn) 城 鎮(zhèn) 化 進(jìn) 程 ， 培 育 旅 游 產(chǎn) 業(yè) 和 農(nóng) 業(yè) 產(chǎn) 業(yè) 的 稅 收 優(yōu) 惠 政 策 ， 讓 參與 小 城 鎮(zhèn) 建 設(shè) 的 企 業(yè) 享 受 更 多 的 政 策 扶 持 。? 為 推 進(jìn) 旅 游 小 鎮(zhèn) 開(kāi) 發(fā) ， 從 全 省 項(xiàng) 目 貼 息 資 金 、 旅 游 市 場(chǎng) 開(kāi) 拓 資 金 和野鴨湖山水假日城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告22城 鎮(zhèn) 規(guī) 劃 資 金 中 安 排 一 定 額 度 ， 專(zhuān) 門(mén) 用 于 旅 游 小 鎮(zhèn) 開(kāi) 發(fā) 建 設(shè) 項(xiàng) 目 補(bǔ)貼 。 除 11 個(gè) 保 護(hù) 提 升 性 、 27 個(gè) 規(guī) 劃 準(zhǔn) 備 型 項(xiàng) 目 外 ， 野 鴨 湖 假 日 小 鎮(zhèn) 屬 于22 個(gè) “開(kāi) 發(fā) 建 設(shè) 型 旅 游 小 鎮(zhèn) ”之 一 。 ② 2022 年 2 月 21 日 ， 中 共 中 央 發(fā) 布 了 《 中 共 中 央 國(guó) 務(wù) 院 關(guān) 于 推 進(jìn)社 會(huì) 主 義 新 農(nóng) 村 建 設(shè) 的 若 干 意 見(jiàn) 》 ,明 確 提 出 了 按 照 “生 產(chǎn) 發(fā) 展 、 生 活寬 裕 、 鄉(xiāng) 風(fēng) 文 明 、 村 容 整 潔 、 管 理 民 主 ”的 要 求 ， 協(xié) 調(diào) 推 進(jìn) 農(nóng) 村 經(jīng) 濟(jì) 建設(shè) 、 政 治 建 設(shè) 、 文 化 建 設(shè) 、 社 會(huì) 建 設(shè) 和 黨 的 建 設(shè) 。野 鴨 湖 已 被 某 市 、 盤(pán) 龍 區(qū) 列 為 社 會(huì) 主 義 新 農(nóng) 村 建 設(shè) 試 點(diǎn) 。 城 鄉(xiāng) 一體 化 建 設(shè) 主 導(dǎo) 由 單 一 的 政 府 主 導(dǎo) 轉(zhuǎn) 變 為 政 府 與 企 業(yè) 共 同 推 動(dòng) 。 政 府 主 要 負(fù) 責(zé)制 定 有 關(guān) 規(guī) 定 ， 對(duì) 新 農(nóng) 村 的 建 設(shè) 進(jìn) 行 立 項(xiàng) 與 審 批 ， 完 成 征 地 手 續(xù) ， 參 加 基 礎(chǔ)設(shè) 施 建 設(shè) 投 資 及 新 村 建 設(shè) 、 農(nóng) 民 搬 遷 等 工 作 。（ 2） 交 通 條 件 ： “野 鴨 湖 山 水 假 日 城 ”位 于 某 市 區(qū) 東 北 部 十 五 公里 的 雙 龍 鄉(xiāng) ， 鄰 近 天 生 壩 水 庫(kù) ， 地 處 世 博 園 ——金 殿 ——野 生 動(dòng) 物 園與 某 新 機(jī) 場(chǎng) 之 間 ， 離 高 速 公 路 較 近 。 新 某 規(guī) 劃 、 某 新 機(jī) 場(chǎng) 航 空 城 規(guī) 劃 建設(shè) 使 “野 鴨 湖 山 水 假 日 城 ”所 在 區(qū) 域 成 為 連 接 某 市 主 城 和 空 港 新 城 的 走廊 地 帶 ， 在 交 通 條 件 上 具 備 較 好 優(yōu) 勢(shì) 。 具 體 交 通 條 件 ： 第 一 、 2022 年 ，現(xiàn) 有 的 金 渾 路 將 由 目 前 的 7 米 路 寬 擴(kuò) 建 為 15 米 路 寬 ； 第 二 、 市 政 規(guī) 劃東 繞 城 線 預(yù) 計(jì) 將 于 2022 年 年 初 通 車(chē) ， 從 東 繞 城 線 出 口 到 野 鴨 湖 湖 區(qū) 距 離僅 公 里 左 右 ； 第 三 、 連 接 主 城 和 空 港 新 城 的 機(jī) 場(chǎng) 專(zhuān) 用 道 ， 距 離 野 鴨 湖較 近 ， 目 前 正 在 籌 備 中 ， 預(yù) 計(jì) 將 于 2022 年 左 右 建 成 ， 某 空 港 新 城 的建 成 將 極 大 的 促 進(jìn) 野 鴨 湖 片 區(qū) 經(jīng) 濟(jì) 和 社 會(huì) 的 發(fā) 展 ； 第 四 、 規(guī) 劃 中 的 輕軌 建 設(shè) ， 以 主 城 為 中 心 ， 上 半 部 分 連 接 野 鴨 湖 所 在 東 北 片 區(qū) ， 下 半 部 分 連野鴨湖山水假日城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告23接 滇 池 片 區(qū) 。 輕 軌 的 建 設(shè) 將 帶 動(dòng) 沿 線 區(qū) 域 經(jīng) 濟(jì) 及 城 市 的 大 幅 度 發(fā) 展 ， 擴(kuò) 大 城市 的 空 間 范 圍 。 野 鴨 湖 項(xiàng) 目 將 由 現(xiàn) 在 的 “郊 區(qū) ”項(xiàng) 目 變 為 “城 市 ”高品 質(zhì) 項(xiàng) 目 。在 東 繞 城 線 建 成 并 與 金 渾 公 路 、 昆 曲 高 速 相 交 后 ， 加 上 新 機(jī) 場(chǎng) 高 速 、 輕軌 的 建 設(shè) ， 金 殿 野 鴨 湖 片 區(qū) 將 擁 有 5 條 不 同 等 級(jí) 的 公 路 構(gòu) 成 便 捷 的交 通 網(wǎng) 絡(luò) ， 野 鴨 湖 片 區(qū) 交 通 將 成 為 某 周 邊 區(qū) 域 中 最 好 的 區(qū) 域 之 一 。（ 3） 規(guī) 模 ： 整 個(gè) 野 鴨 湖 小 鎮(zhèn) 總 占 地 面 積 約 25000 畝 ， 建 設(shè) 規(guī) 劃 用地 約 7500 畝 ， 它 的 建 成 將 融 合 新 農(nóng) 村 建 設(shè) 、 生 態(tài) 住 宅 、 野 外 旅 游 、 會(huì) 議 、運(yùn) 動(dòng) 康 體 等 可 持 續(xù) 發(fā) 展 的 產(chǎn) 業(yè) 為 一 體 的 大 規(guī) 模 生 態(tài) 小 鎮(zhèn) 。 其 中 ： 目 前取 得 的 837 畝 地 塊 ， 規(guī) 劃 容 積 率 ， 綠 地 率 ≥ 55%， 功 能 規(guī) 劃 為 ： 運(yùn)動(dòng) 休 閑 旅 游 、 社 區(qū) 商 業(yè) 、 教 育 、 生 態(tài) 度 假 住 宅 、 基 礎(chǔ) 設(shè) 施 等 。后 續(xù) 土 地 正 在 儲(chǔ) 備 過(guò) 程 中 ， 地 塊 功 能 規(guī) 劃 為 ： 生 態(tài) 住 宅 、 國(guó) 際 會(huì) 議度 假 中 心 、 旅 游 小 鎮(zhèn) 中 心 商 業(yè) 、 生 態(tài) 運(yùn) 動(dòng) 公 園 、 教 育 、 服 務(wù) 設(shè) 施 、 基 礎(chǔ)設(shè) 施 等 。 其 中 約 有 500 畝 地 塊 功 能 規(guī) 劃 為 城 鄉(xiāng) 一 體 化 (社 會(huì) 主 義 新 農(nóng) 村 ）住 宅 、 旅 游 街 區(qū) 、 體 驗(yàn) 農(nóng) 區(qū) 、 基 礎(chǔ) 設(shè) 施 等 。（ 4） 自 然 景 觀 ： “野 鴨 湖 山 水 假 日 城 ”項(xiàng) 目 開(kāi) 發(fā) 以 現(xiàn) 野 鴨 湖 旅 游 度假 區(qū) 為 基 礎(chǔ) ， 區(qū) 域 內(nèi) 及 周 邊 屬 淺 丘 陵 地 帶 ， 基 本 為 坡 地 、 臺(tái) 地 和 谷 地 ， 森 林覆 蓋 率 高 達(dá) 70%。 野 鴨 湖 天 生 壩 是 區(qū) 域 內(nèi) 最 大 的 水 庫(kù) ， 面 積 180 畝 ，鑲 嵌 于 萬(wàn) 畝 森 林 中 ， 山 水 交 融 的 特 點(diǎn) 得 到 充 分 體 現(xiàn) 。 從 山 景 的 觀 賞 性 ， 層 次的 物 理 空 間 的 變 幻 性 ， 自 然 植 被 的 完 整 性 ， 山 水 的 相 依 相 襯 來(lái) 看 ， 野 鴨 湖 項(xiàng)目 所 在 的 金 殿 蜒 野 鴨 湖 片 區(qū) 更 協(xié) 調(diào) 、 總 體 上 強(qiáng) 于 某 周 邊 可 類(lèi) 比 區(qū) 域 。 （ 5） 創(chuàng) 新 水 平 ： 集 合 目 前 市 場(chǎng) 上 大 部 分 樓 盤(pán) 的 成 熟 創(chuàng) 新 點(diǎn) 為 一 身 。 如 ：簡(jiǎn) 潔 立 面 、 小 平 屋 頂 、 大 客 廳 開(kāi) 間 、 共 享 花 庭 、 陽(yáng) 光 房 、 全 屋 觀 景 露 臺(tái) 、野鴨湖山水假日城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告24中 層 入 戶 結(jié) 構(gòu) 、 全 新 外 墻 面 保 溫 材 料 、 太 陽(yáng) 能 保 溫 系 統(tǒng) 、 地 彈 式 道 閘 、 帶 提示 語(yǔ) 音 信 息 提 示 的 對(duì) 講 系 統(tǒng) ， 及 完 備 的 戶 內(nèi) 安 防 系 統(tǒng) 等（ 6） 開(kāi) 發(fā) 商 品 牌 ：