【正文】 突。減少取土場、棄土場數(shù)量，盡量利用荒地、丘崗取土，采用集中棄土方式，對廢棄土方應充分利用，嚴禁施工單位分散棄土。施工區(qū)設置安全監(jiān)督員，設置明顯警戒標志及夜間用標志燈，禁止行人（尤其是老人、小孩）進入施工區(qū)。綠化設計應本著投資少、收益多、易管理的原則，在選擇樹種時，根據(jù)當?shù)嘏瘻貛О敫珊档拇箨懠撅L氣候的特點，選擇根系發(fā)達在此地大量生長、對土壤要求不高的樹種，并可抑制粉塵、吸收有害氣體。通風設備采用鋁制散熱器，室內(nèi)管道采用PPR無規(guī)共聚聚丙烯管及鋁襯塑管，風機與管道連接處均設金屬軟管，管設彈性吊架，風管設直觀和彎頭消聲器，排風機選用低噪聲風機。此外，加強機械設備的維修保養(yǎng)，施工布置時合理安排混凝土拌和機等噪聲較大的設備，使之盡量避開居民點和生活區(qū)，必要時設置隔音墻，同時避免晚上施工。合理安排運輸時間，減少鳴笛，做好道路保養(yǎng)及車輛維護工作，減少交通噪聲。對在高噪聲環(huán)境中工作的人員做好勞動保護工作。道路及開挖面的粉塵通過灑水車灑水來控制，運輸途中，可在車輛上覆蓋遮蓋物或灑水以防止粉塵飄散。瀝青攪拌采用封閉式攪拌設備，排放應達到相應規(guī)范要求的標準。對機械車輛要提倡使用潔凈燃料，加強維修保養(yǎng)，減少尾氣污染。藍天工程的建設可以改善能源消費結(jié)構(gòu)，提高燃氣化率，減少燃煤比例；減少工業(yè)廢氣排放量，提高凈化處理水平；提高集中供熱采暖水平。風積沙路段施工過程中應注意天氣變化，在有大風出現(xiàn)時，要停止施工作業(yè)。運輸線路避開居民密集區(qū)和學校，并定期灑水。汽車尾氣污染防治工程也可以減少大氣的污染。 水環(huán)境影響減緩措施施工材料如瀝青、水泥、油漆等化學品應遠離地面水，以防外溢污染地面水；施工范圍所積雨水應排至市政雨水管道；施工人員的生活污水應達標后就近排入市政管網(wǎng)。生活和生產(chǎn)污水在排放之前先進行處理：生活污水采用成套處理設備進行處理，建議生活區(qū)設置一套設備，施工場地和生產(chǎn)場地的生活污水收集后由運糞車運往附近設備處理。生產(chǎn)廢水主要有：混凝土拌和廢水，其污染因子是懸浮物，建議采用沉淀池沉淀處理的方法進行處理；機修、汽車廢水，其污染因子是石油類和懸浮物，建議采用沉淀池沉淀后再用油水分離器除油；地下水滲水，其污染因子主要是懸浮物，建議采用沉淀池沉淀后排放。建材堆放應有防雨水沖刷措施。含有害物質(zhì)的建材如瀝青、粉煤灰、水泥、化學品等不能堆放在河渠等水體附近，并設土工布圍欄。施工機械的機修油污集中處理，帶油污的固體廢棄物不得隨地亂扔，應集中清理。施工廢水不得排入農(nóng)田或水體，必要時在施工場地設小型蒸發(fā)池，施工結(jié)束后清理覆土掩埋。施工廢料、垃圾等在施工結(jié)束后不得棄于施工場地，禁止傾倒在水體附近，及時清運至規(guī)定地點或按規(guī)定處理。項目使用期間的環(huán)境保護主要需從以下幾個方面著手：（1）及時處理生活及生產(chǎn)垃圾，防止垃圾長期堆積帶來的環(huán)境污染問題；（2）規(guī)劃區(qū)在保持一定的綠化率的同時要及時檢測水景花園水質(zhì)的質(zhì)量，此外，適當?shù)脑谥苓叺貐^(qū)進行植樹造林，有效控制風沙；（3）在運營期同樣要將節(jié)約用水提上日程，控制水污染，對生活排出的污水要合理處理，提高污水回用率。 消防措施（1）項目消防設施的完備與否直接關(guān)系到人民群眾的生命財產(chǎn)和國有資產(chǎn)的安全。設計時應嚴格執(zhí)行《中華人民共和國消防法》以及與消防有關(guān)的其他標準或規(guī)范，搞好消防設計和設備選型，保證消防通道的暢通無阻。（2）本項目是人流密集的場所，應對消防工作予以特別的重視，定期檢查消防措施的落實和消防設施的維護情況。在加強消防硬件的同時，還須提樹立業(yè)主的消防憂患意識。內(nèi)部要制定切實可行的規(guī)章制度，堅持“以防為主、消防結(jié)合”的原則，專人保管維護消防設施，保證隨時派上用場。所有物業(yè)人員都要掌握消防設施的一般使用方法，經(jīng)常進行消防知識教育和實戰(zhàn)演練，在消防主管部門的監(jiān)督和指導下，確保消防安全工作萬無一失。（3）小區(qū)內(nèi)消防栓結(jié)城市消防系統(tǒng)，在主要地方放置滅火器，并設置消防設施指示牌；（4）本項目與周圍建筑物間按照建筑設計防火規(guī)范要求，留有相應的防火通道。項目的實施將極大改善地域的環(huán)境設施水平。首先項目經(jīng)規(guī)劃建設后，具有良好的生態(tài)環(huán)境條件、基礎設施條件、便利的區(qū)域交通條件；再次，項目投入使用后，有專門的管理規(guī)定，這樣可以有效控制水、聲、大氣等的污染，使環(huán)境改善效益大大提高。項目如能按本報告書的環(huán)境污染防治措施進行各項污染治理，切實保證環(huán)境污染治理資金落實到位，保證污染治理工程和主體工程實施“三同時”，并加強污染治理措施和設備的運行管理，則建成后對周圍環(huán)境不會產(chǎn)生明顯影響，也可減輕外界環(huán)境污染源對本項目的污染影響?？傊?，不論是從環(huán)境保護角度分析，還是從經(jīng)濟與環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展出發(fā)，該項目對環(huán)境的影響可以說是利大于弊。通過對項目的環(huán)境影響評價，本項目在建設和投入運營兩個階段對環(huán)境和生態(tài)造成的危害都做了很好的處理，使其危害程度降到最低，所以在環(huán)境影響方面都是可行的。第十二章 風險分析 永安城項目屬于住宅和商業(yè)混合業(yè)態(tài)建設項目，其投資額和建設規(guī)模目前在周邊同類項目中是前所未有的，根據(jù)項目的特點及上述各章的分析研究，本項目的主要風險因素如下。本項目屬于綜合房地產(chǎn)開發(fā)建設項目，旨在配合華縣經(jīng)濟的發(fā)展和帶動當?shù)厣虡I(yè)形態(tài)的發(fā)展，使得當?shù)氐姆康禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展更加規(guī)范化、標準化，提高當?shù)鼐幼∈孢m度及綜合商業(yè)的服務檔次，同時帶動當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展為。為此，按照此類項目的通用做法，不考慮其市場風險。項目的建設內(nèi)容主要多層及小高層框架樓，施工技術(shù)較成熟，可以認為在工程技術(shù)上不存在風險。但是，由于建設過程中的不可預見性因素比較多，因此在施工過程中可能存在水文地質(zhì)條件方面的風險。本項目旨在提高地域經(jīng)濟發(fā)展水平，提高華縣居民居住環(huán)境水平及商業(yè)服務水平，同時可以解決剩余勞動力再就業(yè)問題，符合華縣地方經(jīng)濟發(fā)展需要和商務發(fā)展的需要，但也應時刻關(guān)注短期內(nèi)相關(guān)政策的變動。本項目基本不存在政策風險。環(huán)境影響風險主要是指項目本身所出現(xiàn)的內(nèi)部消化問題而引起的外溢現(xiàn)象，對周邊環(huán)境產(chǎn)生負面的影響，將會影響項目的正常實施，可能會增加治理投資費用等。經(jīng)營風險主要是指項目組織設置方案有可能不適于本項目的建設與運營，項目法人、企業(yè)管理層不能勝任項目的組織與管理等。項目建設單位具有成熟的房地產(chǎn)開發(fā)管理經(jīng)驗，加之華縣房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢良好，項目在經(jīng)營過程中將盡量降低經(jīng)營風險。投資估算的風險主要指由于項目方案調(diào)整、工期延長、工程量增加、人員、工資、各種費率、利率、通貨膨脹的變化對項目投資額引起較大變動的不確定性風險。華縣良好的經(jīng)濟發(fā)展形勢和日漸便利的市政配套設施的落實到位等因素為本項目創(chuàng)造了主要的外部協(xié)作條件；最后，本項目將在一定程度上促進當?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展，提供勞動就業(yè)機會，當?shù)厝罕妼Υ艘灿泻艽蟮闹С侄?，所以項目外部協(xié)作條件成熟，所以這方面的風險相對不大。 風險評估與對策按風險因素對投資項目影響程度和風險發(fā)生的可能性大小，把風險分為一般風險、較大風險、嚴重風險和災難性風險四個等級。根據(jù)前面章節(jié)的分析：結(jié)合專家評估結(jié)果，該項目的各項風險的風險程度見下表：表121 風險因素和風險程度分析表序號風險因素名稱風險程度災難性嚴重較大一般1市場風險√2施工風險√工程技術(shù)√工程水文地質(zhì)√3政策風險√4環(huán)境影響風險√5經(jīng)營風險√6投資估算風險√7外部協(xié)作條件風險√市場風險根據(jù)本項目的特點，按照此類項目的通用做法，不考慮其市場風險。工程風險在施工過程中應該時時關(guān)注項目工程管理，及時制定因技術(shù)、工程地質(zhì)條件、水文地質(zhì)條件與預測發(fā)生的重大變化的處理對策。在施工過程中應當注意先進技術(shù)的合理性，避免由于新技術(shù)的不合理應用而導致的生產(chǎn)成本增加，產(chǎn)品質(zhì)量和投資不能達到預期要求。因此應注意加強在施工過程中與施工單位、監(jiān)理單位的交流、溝通，從而保證工程的順利進行。政策風險從宏觀上來看，項目符合相關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策，但也應關(guān)注相關(guān)配套政策的變動，在項目的實施過程中，按照政策的變動及時調(diào)整發(fā)展策略，以免造成不必要的損失。環(huán)境影響風險加強項目施工期間的作業(yè)管理，盡量降低噪音的污染，同時避免污水及其他污染物的任意對外排放，從施工源頭上最大程度的降低對周邊自然環(huán)境和人居環(huán)境的破壞。經(jīng)營風險加強團隊的協(xié)作能力，能夠?qū)ν话l(fā)事件沉著應對，發(fā)現(xiàn)問題積極匯報解決，提高團隊的工作效率。投資估算風險實時關(guān)注國家宏觀經(jīng)濟政策的變化，及時調(diào)整資金使用計劃，靈活運用資金，規(guī)避金融風險。外部協(xié)作條件風險從前面的分析可知，目前項目獲得了社會較高的認可，基本不存在這方面的風險，但在實施過程中還是要注意統(tǒng)籌兼顧，協(xié)調(diào)好各方利益，最大程度的避免外部協(xié)作風險。從總體來看，該項目無嚴重風險和災難性風險，風險因素較少，雖不存在資金鏈斷流等風險因素的影響，但資金的合理安排仍應引起足夠的重視，在資金的使用上應從前期的工程設計、承建方的選擇、施工過程等環(huán)節(jié)上采取切實措施嚴格控制工程投資，提高資金的使用效率。第十三章 建筑節(jié)能設計建筑節(jié)能既是一項長期的戰(zhàn)略任務，也是當前一項緊迫的任務。本項目將嚴格按照以下標準及設計規(guī)范實施提高能源利用效率。；2.《中國節(jié)能技術(shù)政策大綱》（2006）；（發(fā)改委環(huán)資[2004]505號）；；5.《節(jié)約能源管理條例》6.《民用建筑熱工程設計規(guī)范》（GB5017693）7.《民用建筑設計通則》（JGJ3787）《陜西省建設項目資源節(jié)約管理規(guī)定》（陜發(fā)改投資[2006]352號）。 節(jié)水措施（1）項目建成后，廣泛實行了一水多用、串聯(lián)用水，采用先進的節(jié)水工藝使設備循環(huán)冷卻水重復利用，加強污廢水的處理回用，提高生活用水的回收率和重復利用率，積極推行清潔生產(chǎn)。（2）該項目應采用節(jié)水的衛(wèi)生潔具、配水器具、龍頭、閥門、優(yōu)質(zhì)管材、中央空調(diào)冷卻水節(jié)能裝置等。在新建筑中強制安裝的設施包括二段式?jīng)_水馬桶和噴霧式水龍頭。采用新型管材如鋁塑復合管、鋼塑復合管、不銹鋼管、銅管、PPR管、PE 管、PVCU管等。以瓷芯節(jié)水龍頭和充氣水龍頭代替普通水龍頭。合理選用變頻水泵，采用延時自閉式水龍頭和光電控制式水龍頭的小便器、大便器水箱。，采取減壓措施。為了保證衛(wèi)生潔具及下水道的沖洗效果，可將真空技術(shù)運用于排水工程，用空氣代替大部分水，依靠真空負壓產(chǎn)生的高速氣水混合物，快速將潔具內(nèi)的污水、污物沖洗干凈，達到節(jié)約用水、排走污濁空氣的效果。（3）冷卻循環(huán)水采用閉式循環(huán)方式，減少一次補充水的用量。 節(jié)材（1）項目在建設過程中，選用節(jié)約型材料，加強現(xiàn)場管理，避免施工過程中的浪費。（2）在設計小區(qū)道路時，要嚴格執(zhí)行設計標準、合理設置道路寬度、等級，以節(jié)約建筑材料。 節(jié)電（1）小區(qū)照明燈具以熒光燈及氣體發(fā)電燈為主，熒光燈采用電子鎮(zhèn)流器或低溫低耗鎮(zhèn)流器，既提高了功率因數(shù)，又降低了能耗。（2）在變電室設立集中無功功率自動補償裝置。（3）采用節(jié)能型電力變壓器，降低變壓器的能耗。（4）采用建設部推薦的建筑照明節(jié)能技術(shù)和材料，選用效率高、配光合理的燈具及綠色照明設施等。加大推廣綠色照明工程的力度，推廣高效節(jié)電照明系統(tǒng)。（5）選擇中央空調(diào)變頻節(jié)能控制系統(tǒng)。 建筑節(jié)能針對目前中國建筑高能耗、低能效的問題，建設部提出了“十一五”期間建筑節(jié)能工作的重點工作領(lǐng)域。新建建筑全面執(zhí)行節(jié)能設計標準。216。 建筑布局與體形改變傳統(tǒng)的建筑設計思路，該居住小區(qū)主要為多層住宅，建筑外輪廓呈矩形，無明顯凹凸變化，主里面朝向南北，有利于節(jié)能。此外，安裝高質(zhì)量的熱水和取暖設備以及更多地采用絕緣材料和保溫窗戶，建筑設計已采用簡潔的幾何造型，減少外立面不必要的凹凸變化，以較小表面積達到節(jié)能的目的。216。 外墻1）磚混結(jié)構(gòu)外墻采用非承重空心磚砌筑，采用XPSW外墻保溫材料保溫，保溫材料及設計滿足最小傳熱要求。2）建筑外窗設計采用塑鋼窗，有良好的密閉性和隔熱性，開窗的形式有利于室內(nèi)組織自然排風。3）屋面采用珍珠巖保溫隔熱，厚度滿足最小熱阻要求。本項目針對建筑節(jié)能的自身特點,在前期工作階段就有建筑節(jié)能的專業(yè)人員介入,綜合考慮規(guī)劃、建筑、結(jié)構(gòu)、能源系統(tǒng)、暖通等各方面因素,提出初步的節(jié)能方案。在后續(xù)的設計施工中綜合建筑、規(guī)劃景觀、結(jié)構(gòu)、暖通空調(diào),給排水、建筑電氣、樓宇控制和室內(nèi)設計等各個專業(yè)成果,綜合采用成熟的高新技術(shù)及產(chǎn)品。建筑節(jié)能是建設節(jié)約型社會的需要和社會發(fā)展進步的產(chǎn)物,是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中的必然選擇。節(jié)能為本項目業(yè)提供了一個超前的發(fā)展機遇,抓住了這個機遇,項目將城市“熱島效應”轉(zhuǎn)變成“生態(tài)效應”,并實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)由“居者有其屋”向“居者優(yōu)其屋”的轉(zhuǎn)變。第十四章 項目的營銷方案策劃本項目定位為注重高品質(zhì)健康生活方式的生態(tài)小區(qū)，訴求的是人與環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展，充分體現(xiàn)以人為本的文化氛圍。雖然概念是抽象的、虛無縹緲的，但它可以通過規(guī)劃設計、銷售推廣以及物業(yè)管理將其變?yōu)楝F(xiàn)實的、具體的。為此我們將在規(guī)劃中充分體現(xiàn)這一點。本項目的開發(fā)始終一致貫穿“全程營銷”這一理念，把握市場脈搏，找準市場定位，選擇優(yōu)秀的承包商和物業(yè)管理公司以保工程質(zhì)量和后期的良好服務。本項目計劃分階段推出，以低開高走的手法入市。采用該策略有以下理由：（1）項目的施工和開發(fā)采取由南向北的進程，這樣既符合項目所處的地理情況又可以方便業(yè)主入??；（2）分期開發(fā)為潛在顧客群購買本項物業(yè)提供了榜樣，使之對于開發(fā)商的實力、物業(yè)的質(zhì)量有了充分的認識，樹立購買本項目的信心；（3）從開發(fā)商的角度看來，分期開發(fā)便于資金周轉(zhuǎn)，減輕資金壓力，快速回籠資金；（4）保證營銷計劃的靈活調(diào)整，從市場上得到必要的反饋，從而及時調(diào)整計劃，方便后續(xù)工程的開發(fā)。（1）摒棄一般物業(yè)樓盤“就樓賣樓”的短視作法，運用品牌營銷的有效市場操作手法，將營銷各階段的推廣活動都納入企業(yè)名牌建立、培養(yǎng)、推廣的一體化過程，使永安房地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的知名度通過各種富有創(chuàng)新、可行的長期推廣活動，在華縣房地產(chǎn)市場上得到有效的提升。（2）運用“