德陽xx國(guó)際城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-資料下載頁
2025-02-24 03:55本頁面
【導(dǎo)讀】屬于德陽的城東新。城，毗鄰奇家堰風(fēng)景區(qū)。是德陽未來城市擴(kuò)張發(fā)展的區(qū)域。畝，其中建設(shè)用地2150余畝。是德陽主城區(qū)最后一塊成規(guī)模的開發(fā)用地，地塊。物業(yè)出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)狀。德陽目前中高端物業(yè)的均價(jià)4500-4600元/平米不等，但是區(qū)域目前市政生活配套以及商業(yè)配套尚未起步，地塊周邊尚。未有項(xiàng)目開發(fā)，需要依靠自身打造休閑商業(yè)配套。50萬平米左右，占到約德陽主城區(qū)（旌陽區(qū)）年銷售量的約30%。品牌的壟斷態(tài)勢(shì)。流之一的綿遠(yuǎn)河，從而形成靠山臨河的態(tài)勢(shì)。2021年可建成通車，屆時(shí)德陽到成都的時(shí)間可縮短到20多分鐘。調(diào)控加強(qiáng)，市場(chǎng)成交有所回落。近年來德陽市的房地產(chǎn)投資額持續(xù)增長(zhǎng)，平均增長(zhǎng)率達(dá)到%。而從銷售額來看，德陽的房地產(chǎn)銷售額保持平均。已由最高的5130元下降至4800元。成交量穩(wěn)步攀升，并且房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅上漲。著地震災(zāi)后遷移人口消化，10年成交均價(jià)的漲幅開始放緩。11年前三季度保持
【正文】 4531元 /平方米的水平，此為體現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的基準(zhǔn)價(jià)格?？紤]到當(dāng)前市場(chǎng)利好情況 和保利的品牌拉動(dòng) ，預(yù)計(jì)本案上市價(jià)格可在基準(zhǔn)價(jià)格基礎(chǔ)上擇機(jī)上浮約 20％， 達(dá)5500元 /平米左右。 五、項(xiàng)目 投資 分析 詳見 《成本分析匯總表》 序號(hào) 成本項(xiàng)目 總可售面積單方成本 總建筑面積單方成本 總成本（萬元） 合計(jì) 一 土地款 905 694 245,960 1 土地價(jià)格 871 668 236,500 國(guó)土出讓金 871 668 236,500 2 契稅 26 20 7,095 3 其它土地款 9 7 2,365 二 開發(fā)前期費(fèi) 117 90 31,876 1 勘察費(fèi) 7 5 1,771 2 設(shè)計(jì)費(fèi) 91 70 24,793 3 委托費(fèi)用 7 5 1,771 4 臨時(shí)設(shè)施費(fèi) 7 5 1,771 三 建筑安裝工程費(fèi) 2,379 1,824 646,204 1 土建部分工程費(fèi) 1,998 1,533 542,834 2 安裝工程 366 281 99,464 3 工程檢測(cè)費(fèi) 2 2 543 4 工程監(jiān)理費(fèi) 10 8 2,717 5 其它建筑安裝工程 2 2 646 四 紅線內(nèi)配套費(fèi) 431 330 117,005 五 政府收費(fèi) 117 90 31,876 1 市政配套費(fèi) 117 90 31,876 六 物業(yè)維修 基金 33 25 8,855 七 公建分?jǐn)? 114 88 31,099 18 八 不可預(yù)見費(fèi) 61 47 16,539 直接投資合計(jì) 4,570 3,505 1,241,415 九 營(yíng)銷費(fèi)用 90 69 24,567 十 管理費(fèi)用 30 23 8,270 十一 財(cái)務(wù)費(fèi)用 123 94 33,449 十二 開發(fā)間接費(fèi)用 30 23 8,270 總投資合計(jì) 4,844 3,716 1,315,970 六、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析 詳見下表 序號(hào) 科目 合計(jì) 一 總投資 1,315,970 直接投資 1,241,415 二 銷售收入 1,637,800 可售面積 2,700,872 預(yù)計(jì)售價(jià) 115200 三 營(yíng)業(yè)稅及附加（ %） 92,208 四 土地增值稅 22,554 五 凈現(xiàn)金 207,068 六 固定資產(chǎn) 175,785 稅前利潤(rùn) 382,853 七 稅前成本利潤(rùn)率 % 八 稅前銷售利潤(rùn)率 % 九 所得稅 79,767 十 稅后利潤(rùn) 303,086 十一 稅后成本利潤(rùn)率 % 十二 稅后銷售利潤(rùn)率 % 十三 交稅合計(jì) 194,529 通 過以上的測(cè)算，我們可以看出，本項(xiàng)目稅前成本利潤(rùn)率達(dá)到 %，稅后成本利潤(rùn)率達(dá)到 %，項(xiàng)目的投資價(jià)值凸現(xiàn)，屬于優(yōu)良項(xiàng)目。 19 七、項(xiàng)目環(huán)境效益分析 本項(xiàng)目為城南濱河高尚住宅區(qū)，整體設(shè)計(jì)注重環(huán)保與景觀的協(xié)調(diào)，體現(xiàn)人文風(fēng)格，使研究區(qū)域內(nèi)道路系統(tǒng)成為一道獨(dú)具特色的河堤風(fēng)景線。 本項(xiàng)目 符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，選址符合城市總體規(guī)劃，采取污染防治措施可使污染物達(dá)標(biāo)排放，本項(xiàng)目周圍無大的環(huán)境制約因素 。 八、項(xiàng)目社會(huì)效益分析 本項(xiàng)目的建設(shè)有利于德陽經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的配套 ，改善投資 環(huán)境 及人居環(huán)境 ，加快地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 本項(xiàng)目的實(shí)施將大大改善項(xiàng)目所在地的出行交通條件，以及居住條件，大大提升德陽高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)市政公用設(shè)施的綜合水平，促進(jìn)交通與居住環(huán)境的發(fā)展，從而增加貿(mào)易往來、促進(jìn)當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 本項(xiàng)目的實(shí)施有利于周邊土地綜合利用。交通條件的改善，將有效改善交通條件和投資環(huán)境，加快土地等資源的開發(fā)。 本項(xiàng)目的實(shí)施有利于提高周邊人民群眾的生活水平、減少貧困。項(xiàng)目的實(shí)施會(huì)提供相當(dāng)數(shù)量的直接就業(yè)機(jī)會(huì)，也使人口的流動(dòng)性顯著增加。 促進(jìn)當(dāng)?shù)毓芾碚吖芾硭降奶岣?。本?xiàng)目建設(shè)涉及 工程方面許多領(lǐng)域，這些不同知識(shí)的綜合利用有利于當(dāng)?shù)毓芾碚哒{(diào)動(dòng)各個(gè)部門和群體的人相互配合，統(tǒng)籌人力、物力和財(cái)力的使用，所有這些都將促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和社會(huì)管理水平的提高。 總體來看，本項(xiàng)目的實(shí)施有利于促進(jìn)周邊地區(qū)社會(huì)進(jìn)步，維護(hù)和發(fā)展周邊地區(qū)的社會(huì)福利，得到了周邊地區(qū)絕大多數(shù)的群眾和各級(jí)政府組織機(jī)構(gòu)的支持，項(xiàng)目實(shí)施具有一定的社會(huì)基礎(chǔ)。但由于項(xiàng)目位于德陽市南部區(qū)域，目前經(jīng)濟(jì)還欠發(fā)達(dá)，地理位置偏僻，當(dāng)?shù)鼐用竦纳鐣?huì)公眾意識(shí)較差，部分群眾不可避免將表現(xiàn)出 20 了不理解和抵觸情緒。這就需要在項(xiàng)目建設(shè)前積極宣傳項(xiàng)目對(duì)于服務(wù)人民群眾的有 力作用，規(guī)避社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)以保障項(xiàng)目順利實(shí)施 。 九、結(jié)論 保利國(guó)際城項(xiàng)目 是打造德陽 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 的示范性項(xiàng)目，是城南高新區(qū)建設(shè)的標(biāo)桿和典范，項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)是落實(shí)《德陽市城市總體規(guī)劃（ 20212020）》、提升德陽市城南高新區(qū)發(fā)展水平、促進(jìn)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)一體化的需要，完善城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要 ，落實(shí)國(guó)家增大基礎(chǔ)設(shè)施投資、拉動(dòng)內(nèi)需的需要，增加就業(yè)機(jī)會(huì)的需要。本 項(xiàng)目 無論是從市場(chǎng)環(huán)境，還是投資收益來看，都是可行的。而項(xiàng)目的獨(dú)特性使項(xiàng)目一枝獨(dú)秀，競(jìng)爭(zhēng)壓力變小，風(fēng)險(xiǎn)小，是目前德陽少見的投資優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。因此，項(xiàng)目 完全可行 。
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