【導(dǎo)讀】XX現(xiàn)轄九區(qū)一市三縣，總面積萬平方公里，市區(qū)面積3495平方公里。萬人，市區(qū)人口。XX是建國初期國家重點(diǎn)建設(shè)起來的以裝備制造業(yè)為主的全國重工業(yè)基地之一。近年來，XX市委、市政府以振興XX老工業(yè)基地為主線，堅(jiān)持改革開放和工業(yè)。有較強(qiáng)競爭力的產(chǎn)品和企業(yè)；城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)明顯加快，軟環(huán)境建設(shè)得到了進(jìn)一步改善。XX經(jīng)濟(jì)和社會(huì)長足發(fā)展，人民生活水平快速提升，XX經(jīng)濟(jì)和社會(huì)步入了快速發(fā)展的新時(shí)期。入全國百強(qiáng)城市前十名，并躋身國內(nèi)十大最具競爭力城市行列。XX是東北地區(qū)最大的中心城市。以XX為中心，半徑150公里的范圍內(nèi)，集中了以基礎(chǔ)工業(yè)和加工工業(yè)為主的。8大城市，構(gòu)成了資源豐富、結(jié)構(gòu)互補(bǔ)性強(qiáng)、技術(shù)關(guān)聯(lián)度高的遼寧中部城市群。溝通世界各大港口的大連港、正在開發(fā)建設(shè)的營口新港和錦州港，距XX均不超過400公里，來5年，大多沈城人的購物半徑都將不超過15分鐘的路程。沈城將成為七城市經(jīng)濟(jì)圈乃至

　　

【正文】 ? 甲級(jí) 規(guī)劃設(shè)計(jì)公司提供規(guī)劃設(shè)計(jì)； ? 甲級(jí) 建筑設(shè)計(jì)公司提供建筑設(shè)計(jì)； ? 甲級(jí) 景觀設(shè)計(jì)公司提供景觀設(shè)計(jì)； ? 總承包資質(zhì)建筑公司進(jìn)行建造； ? 國內(nèi)頂級(jí)工程顧問公司提供工程顧問； ? 國內(nèi)知名監(jiān)理機(jī)構(gòu)進(jìn)行工程監(jiān)理； ? 國內(nèi)頂級(jí)商業(yè)地產(chǎn)咨詢公司提供全程地產(chǎn)咨詢 ； ? 國 內(nèi)頂級(jí)律師事務(wù)所提供律師服務(wù)； 30 ? 國際頂級(jí)物業(yè)顧問公司提供物業(yè)管理服務(wù)； ? 國內(nèi)著名銀行提供金融服務(wù)； ? 國內(nèi)著名人力資源服務(wù)公司提供人力資源顧問服務(wù)； ? 國內(nèi)著名培訓(xùn)公司提供團(tuán)隊(duì)培訓(xùn)服務(wù)； 項(xiàng)目采用一次性全面開發(fā)。 建筑物合理使用年限 50年； 地下層，總面積達(dá)到 ，項(xiàng)目地面以上總層高為 5層，總建筑面積達(dá)到 萬 平方米。 暫無地質(zhì)報(bào)告，地基擬采用預(yù)應(yīng)力管樁樁基；擬采用鋼筋混泥土框架剪刀墻結(jié)構(gòu)； 建筑抗震設(shè)放烈度 6度； 地下工程放水登記 2級(jí)； 屋面放水等級(jí) II級(jí)。 （二）項(xiàng)目可能面臨風(fēng)險(xiǎn) 政策風(fēng)險(xiǎn) 目前是我國“十一五”計(jì)劃的第一年，國家“振興東北”的整體戰(zhàn)略正在逐步實(shí)施并收到成效的過程中。本項(xiàng)目順應(yīng)國家宏觀政策方面的發(fā)展，并將為振興東北做出一定貢獻(xiàn)。 本項(xiàng)目可能面臨的政策風(fēng)險(xiǎn)來自于 XX 地區(qū)對(duì)于房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策，諸如在為取得預(yù)售許可證的情況下，對(duì)于預(yù)售廣告的投放政策，以及對(duì)于誠意金的收取政策。同時(shí)， XX對(duì)于戶外廣告的管理較為嚴(yán)格，在項(xiàng)目大規(guī)模營銷工作啟動(dòng)時(shí)，能否購買以及發(fā)布大規(guī)模的戶外廣告也構(gòu)成項(xiàng)目的政策性風(fēng)險(xiǎn)。 項(xiàng)目在目前運(yùn)作 過程中，已經(jīng)得到 XX 地區(qū)各級(jí)政府的 支持，在以后的政府公共關(guān)系方面，項(xiàng)目運(yùn)作方還將繼續(xù)保持與政府、媒體、市民的良好關(guān)系，得到廣泛的支持。 資金風(fēng)險(xiǎn) 由于項(xiàng)目是一次性全面動(dòng)工開發(fā)，并且采用框架剪刀墻結(jié)構(gòu)，前期工程量投資量較大，在資金運(yùn)作方面，如果能盡快進(jìn)行預(yù)售，則可以盡快回籠資金，保證工程快速進(jìn)行，確保投資回收期。 項(xiàng)目由實(shí)力雄厚的浙江鐵牛集團(tuán)投資，在資金方面確保項(xiàng)目的正常運(yùn)作情況下合理利用各方面資金，確保資金收益最大化。 市場風(fēng)險(xiǎn) 隨著全國各地大型紡織、服裝、皮革專業(yè)市場的建立，特別是吉林、天津等地的相關(guān)專 31 業(yè)市場的建立，以及商品流 通渠道扁平化，使得同類競爭對(duì)手 XX五愛市場本身市場交易量有下滑趨勢。 同時(shí)，五愛市場三期小商品城的建立，以及 市場商戶與客戶對(duì)于 XX 鐵西新區(qū)的認(rèn)可程度，都對(duì)于本項(xiàng)目未來的推廣構(gòu)成一定的市場風(fēng)險(xiǎn)。 我們將借鑒浙江、江蘇、天津等地大型專業(yè)市場全國推過方式，結(jié)合 XX 以及東三省市場特點(diǎn)，有策略、有步驟、有重點(diǎn)的運(yùn)作本項(xiàng)目，以期達(dá)到預(yù)期最佳值。 三、總體評(píng)價(jià) 本項(xiàng)目在東北地區(qū)具有一定規(guī)模，并且在國家“振興東北”的戰(zhàn)略藍(lán)圖下，具有一定的市場契機(jī)。 在工程實(shí)施從上面，由于結(jié)構(gòu) 5層，并且建筑物沒有特殊要求，總體可行性強(qiáng)。 在營銷方面，通過專業(yè)的市場運(yùn)作機(jī)構(gòu)協(xié)助，以及項(xiàng)目自身特點(diǎn)，能確保項(xiàng)目的盈利點(diǎn)。 本項(xiàng)目總體評(píng)價(jià)在可控的風(fēng)險(xiǎn)下面具有較大贏利機(jī)會(huì)，有待下面進(jìn)一步對(duì)于市場研究、開發(fā)周期的分析。 32 第四章 市場研究 一、 XX五愛市場重點(diǎn)研究 五愛市場是東北亞經(jīng)濟(jì)圈和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈最大的流轉(zhuǎn)型輕工產(chǎn)品交易中心，也是中國最著名的批發(fā)市場之一。經(jīng)營商品包含針紡產(chǎn)品、服裝、鞋帽、小百貨、針織品、布料、箱包、家用電器、日用雜品、小食品等 14 個(gè)大類， 2 萬余個(gè)品種 。年度交易額近 200 億元，五愛市場直接商業(yè)覆蓋為中國北部地區(qū)黑龍江、吉林、遼寧、 內(nèi)蒙古、河北等地區(qū)，商業(yè)影響力近萬平方公里，覆蓋人口超過 2 億。五愛市場的直接供貨渠道覆蓋了以上地區(qū)的 70％。五愛市場已經(jīng)在遼寧、浙江和廣東形成了專屬的產(chǎn)業(yè)加工基地，是廣商、浙商等匯集地區(qū)，具備了良好的出口加工和分銷能力，除了滿足中國的消費(fèi)購買外，還是俄羅斯、保加利亞、捷克斯洛伐克、匈牙利等東歐國家主要的輕工產(chǎn)品供應(yīng)基地。 五愛市場是沈河中央商務(wù)區(qū)核心組成部分，更是規(guī)劃建設(shè)中的 XX金融區(qū)的交易核心。XX市有 33條線路公共汽車經(jīng)過市場，現(xiàn)有地上、地下停車場 4個(gè)，同時(shí)設(shè)客貨聯(lián)運(yùn)總站，通往全國 380余個(gè)線路。市場有 供業(yè)戶使用的萬米倉儲(chǔ)中心，鐵路、民航客貨運(yùn)辦理，郵電所、醫(yī)院、圖書館、網(wǎng)站、信息中心等服務(wù)設(shè)施。 2021年底，在“ 2021－ 2021中國十大服裝批發(fā)市場頒獎(jiǎng)典禮”上， XX五愛市場從近百家參評(píng)市場中脫穎而出，被評(píng)選為“中國十大服裝批發(fā)市場”。 ? 創(chuàng)建時(shí)間： 1983年 6月， 1990年 10月遷入現(xiàn)址正式營業(yè) ? 占地面積： ? 營業(yè)面積： 32萬平方米 ? 經(jīng)營攤位： 20210余個(gè)，商譽(yù)價(jià)值為 ? 日均客流量： 25萬人次 ? 年成交額：近 200億元人民幣 ? 市場品牌價(jià)值： 30億元人民幣 ? 職業(yè)人群： 6萬 余人 （一）五愛市場總體構(gòu)成及各區(qū)域面積 五愛市場由五愛服裝城、五愛市場東區(qū)（包含內(nèi)衣襪子毛線城、五愛市場床品布藝箱包鞋帽城）、五愛南區(qū)和五愛西區(qū)四個(gè)經(jīng)營區(qū)域組成。 五愛市場 總占地面積 ；營業(yè)面積 32萬平方米。 五愛市場服裝城 占地面積 ，總建筑面積 ，經(jīng)營面積 。 33 五愛市場東區(qū) 包含內(nèi)衣襪子毛線城、五愛市場床品布藝箱包鞋帽城。一期改造工程五愛市場內(nèi)衣襪子毛線城 2021年投入使用，建筑面積達(dá) 萬平方米；二期改造工程五愛市場床品布藝箱包鞋帽城 2021年投入使用，建筑面積達(dá) 萬平方米；三期改造工程總建筑面積 萬平方米。 五愛市場西區(qū) 占地面積 ，建筑面積 ，營業(yè)面積 。 五愛市場南區(qū) 建筑面積 1萬平方米。 （二）各區(qū)業(yè)態(tài)組成 總體來看，服裝占五愛市場年總銷售份額的比重最大，約 60％。其他商品占 30％，以小百貨類為主。 XX五愛市場服裝城 XX 五愛市場服裝城是該市場的主體組成部分，位于五愛市場東側(cè)，于 1997 年 4 月 28日建成投入使用，占地面積 ，總建筑面積 ，經(jīng)營面積 方米；主體建筑 7層，地下二層，地上 5層，地下 2層為倉儲(chǔ)區(qū)、停車場和大型設(shè)備裝備區(qū)，地下一層至地上五層為經(jīng)營區(qū)（五層局部為展覽區(qū)），局部六層為集中辦公區(qū)。 地下一層 經(jīng)營童裝、襯衫、牛仔服和褲子 總 檔口數(shù)： 1859 類別 童裝 西褲、襯衫 牛仔 比重 30％ 40％ 30％ 34 地 上 一層 經(jīng)營 運(yùn)動(dòng)休閑裝、時(shí)裝、中老年服裝、褲子、牛仔、泳裝等 總 檔口數(shù)： 1683 類別 中老年裝 運(yùn)動(dòng)休閑裝 其他 比重 30％ 50％ 20％ 地 上二 層 經(jīng)營 時(shí)裝、少女裝、針織裝、運(yùn)動(dòng)休閑裝、褲子、牛仔、 T恤毛衫等 總 檔口數(shù)： 1750 類別 褲子 毛衫、 T恤 運(yùn)動(dòng)休閑及其他 比重 25％ 25％ 50％ 地 上三 層 經(jīng)營 外貿(mào)服裝、家居服、婚紗、裘皮服裝、運(yùn)動(dòng)裝、褲子、襯衣、男士西裝等 總 檔口數(shù)： 1846 類別 褲子 家居服 其他 比重 30％ 30％ 40％ 地 上四 層 經(jīng)營 男女精品服裝、運(yùn)動(dòng) 休閑裝、西裝、羽絨服、褲子、皮衣、睡衣、泳裝 總 檔口數(shù)： 543 類別 休閑、西裝 皮衣、家居服 比重 65％ 35％ 地 上五 層 （常興名品商城） 經(jīng)營 男女名牌服裝、各種名優(yōu)服裝、精品羊絨、高檔時(shí)尚女裝、商務(wù)休閑男裝、時(shí)尚 休閑運(yùn)動(dòng)、貴族皮衣皮草、時(shí)尚牛仔 總 檔口數(shù)： 386 類別 皮草、羽絨服、西裝 休閑精品及其他 比重 35％ 65％ 五愛市場東區(qū) 五愛市場東區(qū)包含內(nèi)衣襪子毛線城、五愛市場床品布藝箱包鞋帽城。一期改造工程五愛市場內(nèi)衣襪子毛線城 2021年投入使用并經(jīng)營繁榮，建筑面積達(dá) 萬平方米， 單個(gè)檔口拍賣最高成交價(jià)達(dá) 75 萬元，東區(qū)一期租賃總額達(dá) 億元；二期改造工程五愛市場床品布藝箱包鞋帽城 2021年投入使用 ，建筑面積達(dá) ；三期改造工程總投資 右，總建筑面積 ，市場除主體經(jīng)營功能外，還將增設(shè)相應(yīng)的配套功能。東區(qū)已在 2021年全部實(shí)現(xiàn)樓廳式現(xiàn)代化經(jīng)營。 35 （ 1）內(nèi)衣襪子毛線城 —— 地下一層為停車場，地上一至五層為經(jīng)營區(qū) 地 上 一層 經(jīng)營 內(nèi)衣褲、背心、泳裝、短褲等 總 檔口數(shù)： 425 其中：精品檔口 6普通檔口 357 類別 內(nèi)褲 背心 泳裝 短褲 比重 50％ 30％ 10％ 10％ 地 上二 層 經(jīng)營 內(nèi)褲、背心、泳裝、短褲等 總 檔口數(shù)： 595 其中：精品檔口 6普通檔口 526 類別 內(nèi)褲 背心 泳裝 短褲 比重 50％ 30％ 10％ 10％ 地 上三 層 經(jīng)營 襪子、文胸、背心、短褲等 總 檔口數(shù)： 637 其中：精品檔口 8普通檔口 51西北角 31 類別 襪子 背心 文胸及短褲 比重 60％ 20％ 20％ 地 上四 層 經(jīng)營 床上用品 總 檔口數(shù)： 76 類別 床上用品 比重 100％ 地 上五 層 經(jīng)營 日用品、 布 料 總 檔口數(shù)： 843 其中：精品檔口 9普通檔口 744 類別 日用品 不料 比重 55％ 45％ 36 （ 2）床品布藝箱包鞋帽城 —— 地下一層為停車場，地上一至五層為經(jīng)營區(qū) 地 上一 層 經(jīng)營 鞋、帽 總檔口數(shù)： 1275 其中：精品檔口 5普通檔口 1219 類別 鞋 帽 比重 80％ 20％ 地 上二 層 經(jīng)營 箱包、精品皮鞋等 總檔口數(shù)： 1202 其中：精品檔口 8普通檔口 1115 類別 箱包 精品皮鞋 比重 80％ 20％ 地 上三 層 經(jīng)營 布料、毛線、涼席、座椅墊等 總檔口數(shù)： 980 其中：精品檔口 60、普通檔口 920 類別 布料 毛線、涼席、座椅墊 比重 75％ 25％ 地 上四 層 經(jīng)營 床上用品 總檔口數(shù)： 1032 其中：精品檔口 80、普通檔口 952 類別 床上用品 比重 100％ 地 上五 層 經(jīng)營 日用小商品、體育用品、鐘表、雜貨等 總檔口數(shù)： 711（均為普通檔口） 其中：精品檔口 60、普通檔口 920 類別 日用小商品 體育用品 鐘表 雜貨 比重 25％ 25％ 25％ 25％ 37 五愛市場西區(qū) 五愛市場西區(qū)針紡城雄踞全國著名的大型批發(fā)市場“五愛市場”的黃金地段，是五愛市場的重要組成部分，整體建筑氣勢恢弘，總占地面積 ，建筑面 積 ，營業(yè)面積 萬平方米，是一座超大規(guī)模的現(xiàn)代化樓廳式專業(yè)市場。針紡城匯聚國內(nèi)外著名品牌，重點(diǎn)經(jīng)營床上用品、布藝、針紡產(chǎn)品、服裝百貨，這里將發(fā)掌成為東北的針紡中心、玩具中心、床上用品、窗藝布中心、國內(nèi)外精品會(huì)展推廣中心。年交易額可達(dá) 30 億元人民幣，有 160多條高速快捷的客貨運(yùn)輸線通達(dá)全國。 地 上一 層 經(jīng)營 針織、襪子、玩具、箱包、布料 總檔口數(shù)： 1199 其中：精品檔口 12普通檔口 1070 類別 針織品 襪子 箱包 玩具 布料 比重 30％ 10％ 10％ 20％ 30％ 地 上二 層 經(jīng)營 服裝、褲子、毛線 總檔口數(shù)： 1695 其中：精品檔口 13普通檔口 1562 類別 褲子 服裝 毛線 比重 30％ 40％ 30％ 地 上三 層 經(jīng)營 床品、布藝 總檔口數(shù)： 453 其中：精品檔口 6普通檔口 386 類別 布藝 床上用品 比重 66％ 34％ 地 上四 層 經(jīng)營 工藝禮品、花卉 總檔口數(shù)： 104 類別 工藝品 花卉 比重 60％ 40％ 38 五愛市場南區(qū) XX 五愛市場南區(qū)，又稱五愛購物成，地處 XX 市商業(yè)經(jīng)濟(jì)區(qū)，為中國聞名的 XX 五愛小商品批發(fā)市場四大組成部分之一。五愛市場南區(qū)為大型 樓廳式批發(fā)市場，建筑面積萬余平方米， 1至 4層為營業(yè)大廳， 5至 8層為倉儲(chǔ)庫房，市場內(nèi)設(shè)有三步自動(dòng)扶梯，二部大型貨梯，配備中央空調(diào)、全自動(dòng)消防設(shè)備及規(guī)范的物業(yè)管理 （ 1）老南區(qū) —— 地 上一 層 經(jīng)營 電器、電池、電話機(jī)、飾品、鐘表、計(jì)算器 總檔口數(shù)： 75 類別 電器 電池 電話機(jī) 飾品 鐘表 計(jì)算機(jī) 比重 30％ 10％ 20％ 20％ 10％ 10％ 地 上二 層 經(jīng)營 攝影器材、飾品、發(fā)制品、電池 總檔口數(shù)： 147 類別 攝影器材 飾品 發(fā)制品 電池 比重 40％ 30％ 20％ 10％ 地 上三 層 經(jīng)營 相冊、 發(fā)制品、攝影器材 總檔口數(shù)： 193 類別 婚紗 相冊 發(fā)制品 攝影器材 比重 40％ 20％ 20％ 20％ 地 上四 層 經(jīng)營 仿真花、工藝禮品 總檔口數(shù)： 7 類別 仿真花 工藝禮品 比重 70％ 30％ （ 2） 新 南區(qū) ——