【正文】 ”即興工時尚休閑產業(yè)街、興華新興產業(yè)街 、興順商業(yè)街、保工家具建材街、重工文化體育產業(yè)街?！皟绅^”即體育館、工業(yè)展覽館 。 老城區(qū)挪走工業(yè)換商業(yè) “十一五”期間，鐵西規(guī)劃建設“一區(qū)、兩館、三園、五街、五帶”，全力將老城區(qū)打造成為現(xiàn)代商貿服務區(qū)。 （二） XX鐵西新區(qū)商業(yè)規(guī)劃 及發(fā)展情況 2021年 8月 2日，鐵西新區(qū)公布未來 5年的商業(yè)規(guī)劃。 物流中心 —— 重點圍繞規(guī)劃的物流園區(qū)和現(xiàn)有產業(yè)園、新興產業(yè)集群及 具有廣闊市場空間的大型項目布局，重點培育建設 20— 30個第三方物流中心。 解讀： 隨著 人們生活水平的提高， XX 現(xiàn)有的市場還面臨提高現(xiàn)代化管理手段等一系列新問題 ，因此，像五愛市場、中國鞋城這樣的在 XX 頗具影響力的老市場需要進一步改 造升級，進一步與市場接軌，不斷滿足人們不斷提高的物質生活需要。 新建市場 —— 東北家具集散中心、北部農副產品市場、南部農副產品市場、金馬（ XX） 7 皮革鞋材國際交易市場、東北化工市場、東北陶瓷產品交易中心 、 XX煤炭交易市場、 XX東成工程機械交易市場、東北機床大市場、 XX中晨汽車交易市場 、 XX文官天和鋼材交易市場、XX舊輪胎交易市場。這些服 務網(wǎng)點就是在人們購物需要得到滿足的情況下，為市民提供更多的休閑娛樂空間，這些服務網(wǎng)點更重要的意義還在于拉動 XX的休閑娛樂經(jīng)濟。而按照摩爾的國際流行標準，實際在沈城還一個都沒有，但這并不意味著有投資就能建，根據(jù)國家有關規(guī)定，今后沈城建面積 1 萬平方米以上的大型商業(yè)項目都要先聽證，使起更好地為 XX經(jīng)濟服務，從而輻射整個 XX經(jīng)濟圈。 解讀： 單從數(shù)量上看，目前 XX 的商業(yè)網(wǎng)點并不少，全市 80%以 上的招商項目都是商業(yè)項目，但其分布還不能滿足所有人需要，像大學城、五里河這樣的成熟居住生活區(qū)，居民購物卻還要花上一小時左右往商業(yè)區(qū)跑。 新建大型購物中心（摩爾） 4個 —— 北站商貿中心 1個、渾南商貿中心 1個、東城商貿中心 1個、興工商貿中心 1個。 新建大型百貨商店 11個 —— 渾南都市商貿中心 1 個、興工都市商貿中心 1個、東城都市商貿中心 1 個、北站都市商貿中心 2 個（東西部各 1個）、五里河都市商貿中心 1個、興順商業(yè)街 1個、北市特色街 1個、長白地區(qū) 1個、北部大學城 1個、北站北出口 1個。 在這三級商業(yè)網(wǎng)點中，離市民最近的則是社區(qū)服務中心，這里有洗衣店、早餐點、便民超市、美 發(fā)店等，人們最基本的日常生活需要都可以在這里得到滿足，服務半徑應在 5分鐘以內的路程。在這一區(qū)域內， XX 本地人消費的比例大 6 約在 70%— 80%，外國人或外地人消費的比例大約在 20%— 30%。像 大家熟知的中街、太原街 ，那里聚集了眾多大型商業(yè)設施，交通 也十分便利，一般到這樣都市商貿中心消費的人 50%是外國人或外地人，余下的 50%才是 XX本地人，因此它代表的是一個城市的商業(yè)形象。 社區(qū)商服中心 —— 到 2021年， XX將通過新建、改造和調整，在 127個街道的 1257個社區(qū)中新建 100個社區(qū)商服中心，總量達到 200個，其中省級以上示范中心 20 個。 區(qū)域商貿中心 —— 區(qū)域商貿中心的網(wǎng)點布局按照一個大中型百貨商店，一個大型綜合超市和若干個服務于日常生活需要的專業(yè)店、專賣店和服務設施組合模式。 都市商貿中心 —— 即繼續(xù)改造完善中街、太原街、北站 3個現(xiàn)有都市商貿中心。 此外，從投資的角度講，“一廊兩帶三圈”附近的商鋪投 資價值是不容置疑的，尤其是地鐵附近的商鋪，很有投資潛力?！笆晃濉逼陂g，XX 城市化率將達到 70%以上，常住人口達到 1000 萬，建成區(qū)規(guī)劃面積由 300 平方公里擴展到 450 平方公里，初步構建“一城兩軸”，“六帶六楔”的總體格局，并利用 XX未來發(fā)展的“四大空間”，東（南）聯(lián)撫順、本溪，南聯(lián)遼陽、鞍山、營口，西聯(lián)阜新，北聯(lián)鐵嶺，基本形成中心城市的開放式發(fā)展布局。 “邊緣圈” —— 在縣域范圍，構建由“縣域商貿中心”和“鄉(xiāng)村商服中心”二級商業(yè)網(wǎng)點 為支撐的網(wǎng)絡體系；圍繞城鄉(xiāng)經(jīng)濟一體化，建設新型商品市場體系，推進農村城市化進程 ，加快社會主義新農村建設。 （ 3）“三圈” “核心圈” —— 在二環(huán)路建成區(qū)范圍，構建層次分明、結構合理的都市商貿中心、區(qū)域商貿中心、社區(qū)商服中心三級商業(yè)功能區(qū)和現(xiàn)代特色街區(qū)。 （ 2）“兩帶” 南帶 —— 沿東西“銀帶”（渾河）實施深度開發(fā)，在全長 52公里的 XX內濱河水帶上，結合開發(fā)歷史文化旅游景觀，重點在棋盤山國際旅游風景區(qū)、 XX 植物園、東陵新城、渾南都市商貿中心、長白新城、蘇家屯新城、鐵西區(qū)等 7個接點上建設獨具特色的生態(tài)商業(yè)產業(yè)帶。 商業(yè)規(guī)劃 （ 1）“一廊” 即延伸南北“金廊”，雙向突破三環(huán)路向北延長，由現(xiàn)在的 17 公里延長到約 25公里，以青年大街為中軸，平均開發(fā)寬度 500米 —— 1000米。沈城將成為七城市經(jīng)濟圈乃至東北地區(qū)名副其實的購物天堂。溝通世界各大港口的大連港、正在開發(fā)建設的營口新港和錦州港，距 XX均不超過 400公里，具有得天獨厚的地理區(qū)位優(yōu)勢，作為東北中心城市的 XX，對周邊乃至全國都具有較強的吸納力、輻射力和帶動力。以 XX 為中心，半徑 150 公里的范圍內，集中了以基礎工業(yè)和加工工業(yè)為主的8大城市，構成了資源豐富、結構互補性強、技術關聯(lián)度高的遼寧中部城市群。 3 （二）區(qū)位優(yōu)勢 XX 是東北地區(qū)最大的中心城市。XX經(jīng)濟和社會長足發(fā)展，人民生活水平快 速提升， XX經(jīng)濟和社會步入了快速發(fā)展的新時期。經(jīng)過幾十年的發(fā)展， XX的 工業(yè)門類已達到 142個，現(xiàn)在規(guī)模以上工業(yè)企業(yè) 3033家，地區(qū)生產總值2240多億元?？側?萬人，市區(qū)人口 。 1 XX 國際紡織服裝城 項目可行性研究報告 XX 國際紡織服裝城開發(fā)有限公司 2021 年 9 月 2 第一章 項目決策背景 一、 XX 城市概況 （一）城市概況 XX 是遼寧省東北地區(qū)的經(jīng)濟、文化、交通和商貿中心，全國的工業(yè)重鎮(zhèn)和歷史文化名城。 XX 現(xiàn)轄九區(qū)一市三縣，總面積 萬平方公里，市區(qū)面積 3495平方公里。 XX 是建國初期國家重點建設起來的以裝備制造業(yè)為主的全國重工業(yè)基地之一。近年來， XX市委、市政府以振興 XX老工業(yè)基地為主線，堅持改革開放和工業(yè)立市方略，國有經(jīng)濟戰(zhàn)略性調整步伐加快，外資和民營經(jīng)濟迅速成長壯大；城市發(fā)展空間和產業(yè)布局得到拓展優(yōu)化；汽車及零部件裝備制造、電子信息、化工醫(yī)藥等產業(yè)初具規(guī)模，已成為全市經(jīng)濟快速發(fā)展的重要支撐；科技創(chuàng)新能力和企業(yè)研發(fā)能力不斷提高，形成了一批具有較強競爭力的產品和企業(yè)；城市基礎設施建設明顯加快，軟環(huán)境建設得到了進一步改善。在此同時， XX 先后獲得“國家環(huán)境保護模范城市”、“國家森林城市”的稱號，連續(xù)兩年進入全國百強城市前十名，并躋身國內十大最具競爭力城市行列。地處東北亞經(jīng)濟圈和環(huán)渤海經(jīng)濟圈的中心，具有重要的戰(zhàn)略地位。 XX擁有東北地區(qū)最大的民用航空港，全國最大的鐵路編組站和全國最高等級的“一環(huán)五 射”高速公路網(wǎng)。 二、 XX城市商業(yè)規(guī)劃研究分析 （一） XX商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃及發(fā)展情況 2021 年 6 月 8 日， XX 市商業(yè)局正式對外發(fā)布了《 XX市商業(yè)網(wǎng)點“十一五”規(guī)劃》 ，未來 5年，大多沈城人的購物半徑都將不超過 15 分鐘的路程。 4 未來 5年，沈城將重點打造以“一廊兩帶三圈”為架構的商業(yè)網(wǎng)點體系，形成東聯(lián)西接、南展北拓，多層次、放射型的東北地區(qū)商貿物流中心。重點布局北部開發(fā)區(qū)（北部大學城） 、 龍江區(qū)域商貿中心、北部 都市商貿中心、五里河都市商貿中心、渾南都市商貿中心，建設商務辦公、國際金融、科技文化、體育休閑商業(yè)產業(yè)帶。 北帶 —— 沿地鐵一號線 25公里沿線，重點布局張士開發(fā)區(qū)、于洪新城、興工都市商貿中心、太原都市商貿中心、中街都市商貿中心、東城都市商貿中心、 黎明居住 商貿區(qū) 7個節(jié)點，建設購物、餐飲、休閑、娛樂、家居服務貿易產業(yè)帶。 5 “中心圈” —— 在二、三環(huán)路之間，整合現(xiàn)有優(yōu)勢資源，圍繞支柱產業(yè)，創(chuàng)新發(fā)展特色商業(yè)空間，推進“四大”開發(fā)戰(zhàn)略，構建具有強大輻射力的現(xiàn)代貿易體系。 解讀： 未來， XX市商業(yè)網(wǎng)點布局將按照老城區(qū)和新城區(qū)兩個層面展開。因此， XX商業(yè)經(jīng)濟的服務范圍不僅是 XX城區(qū)，還輻射整個七城市經(jīng)濟圈。 功能規(guī)劃 社區(qū)購物步行不超過 5分鐘 未來 XX商業(yè)網(wǎng)點將分為都市商貿中心、區(qū)域商貿中心、社區(qū)商服中心三級商業(yè)功能區(qū)。重點規(guī)劃五里河、長江、興工、東城、渾南 5 個都市商貿中心， 10 年后，使其具備都市商貿中心的雛形。未來 XX 將重點規(guī)劃培育 10 個區(qū)域商貿中心，即滑翔商貿中心、龍江商貿中心、八王寺商貿中心、黃海商貿中心、道義商貿中心、新城子商貿中心、棋盤山風景區(qū)商貿中心、長白新城商貿中心、蘇家屯新城商貿中心、農高區(qū)商貿中心。 解讀： XX 商業(yè)網(wǎng)點三級商業(yè)功能區(qū)規(guī)劃是本次規(guī)劃的核心內容之一，這種分級主要解決 XX 商業(yè)網(wǎng)點合理布局的問題。 而所謂的區(qū)域商貿中心，主要是為滿足某一集中區(qū)域的商務人士 和居民生活需要服務的，這里要有大型購物場所，還有休閑娛樂場所。也就是說，在這個商貿中心里， XX居民到大商場購物只需要走 15分鐘的路程。 零售規(guī)劃 “十一五”末期， XX 零售商業(yè)網(wǎng)點總規(guī)模將導控在 1000 萬平方米，其中，新建 5000平方米以上大型零售商業(yè)網(wǎng)點 50個。 新建大型綜合超市 15個 —— 八王寺地區(qū) 1個、滂江街地區(qū) 1個、 東北大馬路中段 1個、龍江地區(qū) 1個、砂山地區(qū) 1個、渾南新區(qū) 2個、道義開發(fā)區(qū) 1個、文體西路 1個、長青 地區(qū)1個、東陵東路 1個、三臺子地區(qū) 1個、七二四地區(qū) 1個、地鐵黃海站 1個、黎明廣場附近1個。 新建大型專業(yè)店 —— 布局集中在渾南都市商貿中心、東城商貿中心、長江商貿中心和小北通訊器材專業(yè)街、三好 IT產品專業(yè)街、民主路體育用品專業(yè)街、北二路汽車貿易專業(yè)街。 因此本次規(guī)劃根據(jù)未來 5年沈城市民的實際需要，計劃新建 11個大型百貨商店和 15個大型綜合超市，主要滿足現(xiàn)在還不方便購物的人。 解讀： 購物、休閑是人們在工作生活之外主要的內容。 專業(yè)市場規(guī)劃 未來 5年， XX將重點新建 12個市場，改造 20個市場，形成 6個市場集群。 重點改造的市場 —— 五愛市場、 中國鞋城、東軟電腦軟件城批發(fā)市場、十二線農副產品批發(fā)市場、 XX果品中心批發(fā)市場、 XX肉食品批發(fā)市場、 XX水產品批發(fā)市場、 XX糧食批發(fā)市場 、南五農產品批發(fā)市場、新民市大民屯蔬菜批發(fā)市場、新民 市農機市場 、 XX 鋼材 中心批發(fā)市場、 XX滑翔五金城、 XX 爐料市場、水暖器材交易中心、東北日雜市場、東北摩托車市場、東北裝飾城、東北亞國際汽車交易博展中心 、長青家電批發(fā)中心。 物流規(guī)劃 “十一五”期間， XX 物流基地 重點沿東（北）部：沈海 —— 東三環(huán)；南部：渾南 ——蘇家屯；西部：張士 —— 大潘；北部：望花 —— 農高區(qū) 4條物流產業(yè)帶進行布局。 解讀： 物流是 支持商業(yè)流通和發(fā)展的重要平臺，未來沈城培育建設 4個物流園區(qū)可以實現(xiàn)沈城 東西南北四個方向都有物流平臺支撐。利用工業(yè)企業(yè)搬遷騰出的土地，鐵西規(guī)劃在老區(qū)重新布局商業(yè)項目，全力發(fā)展第三產業(yè)，從而改變鐵西老城區(qū)工業(yè)舊面孔。其中，“一區(qū)”即興工中央商務區(qū)，東起興工街，西至興華街，南起 建設大路，北至北二路，除在建的 47個大型服務業(yè)項目外，再規(guī)劃開發(fā)建設 3000平方米以上的規(guī)模項目 30個，總投資 ?！叭龍@”即神羊游樂園、森林公園、海洋樂園?！拔鍘А奔幢币宦肺锪?、北二路汽車貿易、北四路專業(yè)市場、建設大路商貿景觀及沈遼路商貿產業(yè)帶。 全部建成后，將形成鐵西新區(qū)服務業(yè)的總體框架結構和總體網(wǎng)絡布局。 大型商業(yè)購物廣場 2個：開發(fā)建設萬米以上的世界及國內知名品牌大型商業(yè)購物廣場 2個。 商務大廈項目 35個。 百貨、超市項目 3個：在家樂福 、樂購超市、鐵西百貨大樓、大連友誼商場的基礎上再開發(fā)建設大中型百貨、超市 3個。 金融保險類項目 10個。 停車場項目 15個。 在和平 大戲院、避風塘茶吧的基礎上再開發(fā)建設美食街、名人俱樂部、西餐廳、茶府、迪吧、影城、電玩城、夜總會、數(shù)碼公園、娛樂健身館等 50個具有時尚品位的餐飲娛樂項目。 （三） XX主要商圈分析 近年來在國家振興東北老工業(yè)基地的導向下， XX 所獨有的中心城市的地位優(yōu)勢和商業(yè)提速發(fā)展的環(huán)境以及近年來經(jīng)濟的快速增長， XX 的商業(yè)地產開始步入規(guī)模增長時期， XX已經(jīng)開始成為商業(yè)地產的投資旺地。 就目前 XX 市的商業(yè)格局，基本上 以和平區(qū)和沈河區(qū)為主要中心的商業(yè)核心區(qū)域。其中太原街商圈和中街商圈是XX 市兩大的主力商圈，其輻射范圍大，對周邊城市吸引力強，這兩個商圈的發(fā)展對提升 XX商業(yè)形象和增強 XX商業(yè)輻射力有重大意義。萬達商業(yè)廣場的啟動拉開了南太原街改造的序幕，五洲的建成將使整個太原街商圈的商業(yè)形象和整體輻射力大大提升。商圈集中了千余商鋪的規(guī)模，以太原街、中華路“一橫一豎”為主軸，東起和平北大街，西至勝利大街，南起南五馬路，北至北五馬