【正文】 長(zhǎng)到現(xiàn)在的三千多元。而且緊鄰地鐵一號(hào)線，交通完善，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)路網(wǎng)已經(jīng)形成。 值得關(guān)注的是，推出的地塊中，以廠區(qū) 遷移、土地置換為供應(yīng)主力。 ? 競(jìng)爭(zhēng)格局 ： 該區(qū)域已聚集了新湖北國(guó)之春、宏發(fā)國(guó)際名稱、宏偉金都、千緣愛(ài)城、高校書(shū)香門第等眾多品質(zhì)，吸引了眾多沈城購(gòu)房者的向西遷移。 鐵西板塊 ：沈城大眾住宅的第一高溫區(qū) ? 區(qū)域特征：鐵西區(qū)的大規(guī)模調(diào)整和改造，在改善和提高了區(qū)域的整體環(huán)境的同時(shí)，也為該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展搭建了良好的平臺(tái)。 入市商品住宅平均面積下降 今年前 7個(gè)月， XX市批準(zhǔn)入市的商品住 宅平均每套建筑面積 89平方米，同比下降 ％；實(shí)際銷售住宅面積每套平均為 ，同比下降 ％。與此同時(shí)，商品房預(yù)售價(jià)格比去年同期增長(zhǎng) 1％，商品住宅預(yù)售價(jià)格同比增長(zhǎng) ％?？罩每偭亢涂罩寐识加兴陆?。尤其是中小戶型和中低價(jià)位需求較大，呈現(xiàn)出需求大于供給的局面。若按戶購(gòu)房 60 或 70 平方米計(jì)算，已接近國(guó)際房?jī)r(jià)收入比 36 的標(biāo)準(zhǔn)線。 2021年上半年， XX市商品房住宅平均價(jià)格比上年增長(zhǎng) ％。 政府搭臺(tái)，經(jīng)濟(jì)唱戲，在城市產(chǎn)業(yè)升級(jí)、世遺會(huì)開(kāi)幕、地鐵 2號(hào)線動(dòng)工興建的諸多利好的刺激下，作為城市經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一的房地產(chǎn)業(yè)得到充分的發(fā)展機(jī)遇。 三、 XX房地產(chǎn)市場(chǎng)研究分析 （一） XX房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 XX房地產(chǎn)市場(chǎng)自 1999年起進(jìn)入第 3個(gè)發(fā)展周期； 2021－ 2021年為中位調(diào)整時(shí)期， 2021－ 2021年開(kāi)始進(jìn)入高速發(fā)展期， 2021年－ 2021年依據(jù)行業(yè)運(yùn)行的自身發(fā)展周期，應(yīng)為扇性增長(zhǎng)的平臺(tái)階段，所對(duì)應(yīng)的市場(chǎng)狀況應(yīng)為穩(wěn)定的增長(zhǎng)行情。又如金馬鞋城圍繞聞名全國(guó)的“南塔鞋城”投資 ，在東部興建占地面積 ，對(duì)于滿足鞋業(yè)產(chǎn)業(yè)集群的原材料需求，實(shí)現(xiàn)原料、生產(chǎn)、銷售 的最佳配置，形成產(chǎn)業(yè)鏈有重要作用。 以市場(chǎng)帶市場(chǎng)，區(qū)位由市中心向周邊擴(kuò)散 縱觀 XX原有的專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目，一般是在社會(huì)分工細(xì)化后逐漸顯出其優(yōu)勢(shì)。 如五愛(ài)市場(chǎng)在鞋帽、箱包大廳以及針織襪子大廳啟動(dòng)運(yùn)營(yíng)后，原有的鞋帽、小百區(qū)域業(yè)開(kāi)始動(dòng) 工興建新區(qū)；太原街南二批發(fā)市場(chǎng)的業(yè)戶已經(jīng)在南二市場(chǎng)的升級(jí)改造項(xiàng)目 —— 溫州城的臨時(shí)市場(chǎng)里開(kāi)始了過(guò)渡經(jīng)營(yíng)，一年以后，這個(gè)升級(jí)成為集專業(yè)市場(chǎng)、物流中心、商務(wù)辦公等功能為一體的溫州城將出現(xiàn)在人們的視野；東北摩托車市場(chǎng)與浙江企業(yè)共同投資 億元，啟動(dòng)了東北摩托車市場(chǎng)的全面升級(jí)改造；三好街南端的南湖五金工具交易中心在今年開(kāi)始動(dòng)工改造，改造后的南湖五金工具交易中心經(jīng)營(yíng)面積將大到 。 （四） XX專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展分析 如果說(shuō) 2021年的 XX 商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)是公寓類產(chǎn)品的時(shí)代，那么 2021 年就是專業(yè)市場(chǎng)產(chǎn)品的時(shí)代。 西塔商圈 有明顯朝 鮮和韓國(guó)特色的商業(yè)街區(qū)，是在沈朝鮮、韓國(guó)人的商業(yè)天堂，餐飲、娛樂(lè)發(fā)達(dá)，是 XX重要的商業(yè)街。 北行商圈 北行商圈是皇姑區(qū)的商業(yè)中心，也是 XX市準(zhǔn)備 重點(diǎn)建設(shè)的商圈；以長(zhǎng)江街為中心，全力打造長(zhǎng)江商貿(mào)中心區(qū)，通過(guò)把長(zhǎng)江街建成集住宿、休閑、購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、文化交流于一體的大型商業(yè)街； 2021 年全面實(shí)施長(zhǎng)江街改造，重點(diǎn)整治交通環(huán)境，并將將設(shè)長(zhǎng)江圖書(shū)大廈、科技文化交流中心等項(xiàng)目，啟動(dòng)國(guó)際精品超市、體育健身中心、電子商城等項(xiàng)目來(lái)打造 350000平方米的中心商貿(mào)區(qū)。 （ 2） XX新瑪特購(gòu)物休閑廣場(chǎng) —— 由大連大商集團(tuán)獨(dú)資經(jīng)營(yíng)，該商場(chǎng)積極推行新品牌、新業(yè)態(tài)、新技術(shù)和新業(yè)種集成之后再造的新模式。 從目前中街商圈的 規(guī)劃發(fā)展情況以及以打造“東北第一街”的發(fā)展態(tài)勢(shì)來(lái)看，中街商圈以“ 4A 級(jí)商貿(mào)文化旅游區(qū)”的定位與太原街在定位的層面上形成了較大的差異。但是因經(jīng)營(yíng)檔次一般，內(nèi)部規(guī)劃功能不清晰，給人較混亂的感覺(jué)，目標(biāo)客戶群定位于年輕時(shí)尚一族。先后榮獲全國(guó)“五一勞動(dòng)獎(jiǎng)狀”、 “全國(guó)用戶滿意服務(wù)”稱號(hào)、“質(zhì)量管理獎(jiǎng)”、市政府授予的“文明單位”、“最佳優(yōu)秀企業(yè)形象單位”稱號(hào)、 XX 市技術(shù)監(jiān)督局授予的“無(wú)假貨商店 ”稱號(hào)和遼寧省“物價(jià)計(jì)量政策法規(guī)”稱號(hào)。 （ 2）香港新世界百貨 —— 是 XX目前產(chǎn)品的經(jīng)營(yíng)檔次最高的商場(chǎng)，國(guó)際知名品牌最集中之地。 從目前太原街商圈經(jīng)營(yíng)品種構(gòu)成中服裝類、飲食和快餐占絕大多數(shù)的業(yè)種構(gòu)成中分析認(rèn)為：這些都是老百姓衣食住行的主要消費(fèi)部分，這種經(jīng)營(yíng)分布是太原街商圈多年市場(chǎng)發(fā)展的結(jié)果，是市場(chǎng)自然選擇和 XX獨(dú)特的消費(fèi)特點(diǎn)的產(chǎn)物，具有其合理性。 9 太原街商圈 目前在 XX 各商圈中發(fā)展最快的是太原街商圈。出現(xiàn)這種強(qiáng)烈的發(fā)展勢(shì)頭的原因，主要得益于金廊開(kāi)發(fā) 和渾河兩岸開(kāi)發(fā)的啟動(dòng)、以及幾大傳統(tǒng)商圈的大力改造建設(shè)而提供的發(fā)展空間。 時(shí)尚休閑項(xiàng)目 50個(gè)。 專業(yè)化大市場(chǎng)項(xiàng)目 10個(gè)：在中國(guó)家具城、鋼材批發(fā)中心市場(chǎng)的基礎(chǔ)上再開(kāi)發(fā)建設(shè)大型專業(yè)市場(chǎng) 10個(gè)。 大型餐飲項(xiàng)目 35個(gè)。 8 今后 5年新建 200 商業(yè)項(xiàng)目 鐵西新區(qū)規(guī)劃建設(shè) 200個(gè)重點(diǎn)工程項(xiàng)目，預(yù)計(jì) 2021年規(guī)劃開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目 55個(gè)，到 2021年規(guī)劃再開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目 70個(gè)，到 2021 年規(guī)劃再開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目 75 個(gè)?！皟绅^”即體育館、工業(yè)展覽館 。 （二） XX鐵西新區(qū)商業(yè)規(guī)劃 及發(fā)展情況 2021年 8月 2日，鐵西新區(qū)公布未來(lái) 5年的商業(yè)規(guī)劃。 解讀： 隨著 人們生活水平的提高， XX 現(xiàn)有的市場(chǎng)還面臨提高現(xiàn)代化管理手段等一系列新問(wèn)題 ，因此，像五愛(ài)市場(chǎng)、中國(guó)鞋城這樣的在 XX 頗具影響力的老市場(chǎng)需要進(jìn)一步改 造升級(jí)，進(jìn)一步與市場(chǎng)接軌，不斷滿足人們不斷提高的物質(zhì)生活需要。這些服 務(wù)網(wǎng)點(diǎn)就是在人們購(gòu)物需要得到滿足的情況下，為市民提供更多的休閑娛樂(lè)空間，這些服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)更重要的意義還在于拉動(dòng) XX的休閑娛樂(lè)經(jīng)濟(jì)。 解讀： 單從數(shù)量上看，目前 XX 的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)并不少，全市 80%以 上的招商項(xiàng)目都是商業(yè)項(xiàng)目，但其分布還不能滿足所有人需要，像大學(xué)城、五里河這樣的成熟居住生活區(qū)，居民購(gòu)物卻還要花上一小時(shí)左右往商業(yè)區(qū)跑。 新建大型百貨商店 11個(gè) —— 渾南都市商貿(mào)中心 1 個(gè)、興工都市商貿(mào)中心 1個(gè)、東城都市商貿(mào)中心 1 個(gè)、北站都市商貿(mào)中心 2 個(gè)（東西部各 1個(gè)）、五里河都市商貿(mào)中心 1個(gè)、興順商業(yè)街 1個(gè)、北市特色街 1個(gè)、長(zhǎng)白地區(qū) 1個(gè)、北部大學(xué)城 1個(gè)、北站北出口 1個(gè)。在這一區(qū)域內(nèi)， XX 本地人消費(fèi)的比例大 6 約在 70%— 80%，外國(guó)人或外地人消費(fèi)的比例大約在 20%— 30%。 社區(qū)商服中心 —— 到 2021年， XX將通過(guò)新建、改造和調(diào)整，在 127個(gè)街道的 1257個(gè)社區(qū)中新建 100個(gè)社區(qū)商服中心，總量達(dá)到 200個(gè)，其中省級(jí)以上示范中心 20 個(gè)。 都市商貿(mào)中心 —— 即繼續(xù)改造完善中街、太原街、北站 3個(gè)現(xiàn)有都市商貿(mào)中心?！笆晃濉逼陂g，XX 城市化率將達(dá)到 70%以上，常住人口達(dá)到 1000 萬(wàn)，建成區(qū)規(guī)劃面積由 300 平方公里擴(kuò)展到 450 平方公里，初步構(gòu)建“一城兩軸”，“六帶六楔”的總體格局，并利用 XX未來(lái)發(fā)展的“四大空間”，東（南）聯(lián)撫順、本溪，南聯(lián)遼陽(yáng)、鞍山、營(yíng)口，西聯(lián)阜新，北聯(lián)鐵嶺，基本形成中心城市的開(kāi)放式發(fā)展布局。 （ 3）“三圈” “核心圈” —— 在二環(huán)路建成區(qū)范圍，構(gòu)建層次分明、結(jié)構(gòu)合理的都市商貿(mào)中心、區(qū)域商貿(mào)中心、社區(qū)商服中心三級(jí)商業(yè)功能區(qū)和現(xiàn)代特色街區(qū)。 商業(yè)規(guī)劃 （ 1）“一廊” 即延伸南北“金廊”，雙向突破三環(huán)路向北延長(zhǎng)，由現(xiàn)在的 17 公里延長(zhǎng)到約 25公里，以青年大街為中軸，平均開(kāi)發(fā)寬度 500米 —— 1000米。溝通世界各大港口的大連港、正在開(kāi)發(fā)建設(shè)的營(yíng)口新港和錦州港，距 XX均不超過(guò) 400公里，具有得天獨(dú)厚的地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)，作為東北中心城市的 XX，對(duì)周邊乃至全國(guó)都具有較強(qiáng)的吸納力、輻射力和帶動(dòng)力。 3 （二）區(qū)位優(yōu)勢(shì) XX 是東北地區(qū)最大的中心城市。經(jīng)過(guò)幾十年的發(fā)展， XX的 工業(yè)門類已達(dá)到 142個(gè)，現(xiàn)在規(guī)模以上工業(yè)企業(yè) 3033家，地區(qū)生產(chǎn)總值2240多億元。 1 XX 國(guó)際紡織服裝城 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 XX 國(guó)際紡織服裝城開(kāi)發(fā)有限公司 2021 年 9 月 2 第一章 項(xiàng)目決策背景 一、 XX 城市概況 （一）城市概況 XX 是遼寧省東北地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、文化、交通和商貿(mào)中心，全國(guó)的工業(yè)重鎮(zhèn)和歷史文化名城。 XX 是建國(guó)初期國(guó)家重點(diǎn)建設(shè)起來(lái)的以裝備制造業(yè)為主的全國(guó)重工業(yè)基地之一。在此同時(shí)， XX 先后獲得“國(guó)家環(huán)境保護(hù)模范城市”、“國(guó)家森林城市”的稱號(hào)，連續(xù)兩年進(jìn)入全國(guó)百?gòu)?qiáng)城市前十名，并躋身國(guó)內(nèi)十大最具競(jìng)爭(zhēng)力城市行列。 XX擁有東北地區(qū)最大的民用航空港，全國(guó)最大的鐵路編組站和全國(guó)最高等級(jí)的“一環(huán)五 射”高速公路網(wǎng)。 4 未來(lái) 5年，沈城將重點(diǎn)打造以“一廊兩帶三圈”為架構(gòu)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)體系，形成東聯(lián)西接、南展北拓，多層次、放射型的東北地區(qū)商貿(mào)物流中心。 北帶 —— 沿地鐵一號(hào)線 25公里沿線，重點(diǎn)布局張士開(kāi)發(fā)區(qū)、于洪新城、興工都市商貿(mào)中心、太原都市商貿(mào)中心、中街都市商貿(mào)中心、東城都市商貿(mào)中心、 黎明居住 商貿(mào)區(qū) 7個(gè)節(jié)點(diǎn)，建設(shè)購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)、家居服務(wù)貿(mào)易產(chǎn)業(yè)帶。 解讀： 未來(lái)， XX市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局將按照老城區(qū)和新城區(qū)兩個(gè)層面展開(kāi)。 功能規(guī)劃 社區(qū)購(gòu)物步行不超過(guò) 5分鐘 未來(lái) XX商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)將分為都市商貿(mào)中心、區(qū)域商貿(mào)中心、社區(qū)商服中心三級(jí)商業(yè)功能區(qū)。未來(lái) XX 將重點(diǎn)規(guī)劃培育 10 個(gè)區(qū)域商貿(mào)中心，即滑翔商貿(mào)中心、龍江商貿(mào)中心、八王寺商貿(mào)中心、黃海商貿(mào)中心、道義商貿(mào)中心、新城子商貿(mào)中心、棋盤(pán)山風(fēng)景區(qū)商貿(mào)中心、長(zhǎng)白新城商貿(mào)中心、蘇家屯新城商貿(mào)中心、農(nóng)高區(qū)商貿(mào)中心。 而所謂的區(qū)域商貿(mào)中心，主要是為滿足某一集中區(qū)域的商務(wù)人士 和居民生活需要服務(wù)的，這里要有大型購(gòu)物場(chǎng)所，還有休閑娛樂(lè)場(chǎng)所。 零售規(guī)劃 “十一五”末期， XX 零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)總規(guī)模將導(dǎo)控在 1000 萬(wàn)平方米，其中，新建 5000平方米以上大型零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 50個(gè)。 新建大型專業(yè)店 —— 布局集中在渾南都市商貿(mào)中心、東城商貿(mào)中心、長(zhǎng)江商貿(mào)中心和小北通訊器材專業(yè)街、三好 IT產(chǎn)品專業(yè)街、民主路體育用品專業(yè)街、北二路汽車貿(mào)易專業(yè)街。 解讀： 購(gòu)物、休閑是人們?cè)诠ぷ魃钪庵饕膬?nèi)容。 重點(diǎn)改造的市場(chǎng) —— 五愛(ài)市場(chǎng)、 中國(guó)鞋城、東軟電腦軟件城批發(fā)市場(chǎng)、十二線農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)、 XX果品中心批發(fā)市場(chǎng)、 XX肉食品批發(fā)市場(chǎng)、 XX水產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)、 XX糧食批發(fā)市場(chǎng) 、南五農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)、新民市大民屯蔬菜批發(fā)市場(chǎng)、新民 市農(nóng)機(jī)市場(chǎng) 、 XX 鋼材 中心批發(fā)市場(chǎng)、 XX滑翔五金城、 XX 爐料市場(chǎng)、水暖器材交易中心、東北日雜市場(chǎng)、東北摩托車市場(chǎng)、東北裝飾城、東北亞國(guó)際汽車交易博展中心 、長(zhǎng)青家電批發(fā)中心。 解讀： 物流是 支持商業(yè)流通和發(fā)展的重要平臺(tái)，未來(lái)沈城培育建設(shè) 4個(gè)物流園區(qū)可以實(shí)現(xiàn)沈城 東西南北四個(gè)方向都有物流平臺(tái)支撐。其中，“一區(qū)”即興工中央商務(wù)區(qū)，東起興工街，西至興華街，南起 建設(shè)大路，北至北二路，除在建的 47個(gè)大型服務(wù)業(yè)項(xiàng)目外，再規(guī)劃開(kāi)發(fā)建設(shè) 3000平方米以上的規(guī)模項(xiàng)目 30個(gè)，總投資 ?！拔鍘А奔幢币宦肺锪鳌⒈倍菲囐Q(mào)易、北四路專業(yè)市場(chǎng)、建設(shè)大路商貿(mào)景觀及沈遼路商貿(mào)產(chǎn)業(yè)帶。 大型商業(yè)購(gòu)物廣場(chǎng) 2個(gè)：開(kāi)發(fā)建設(shè)萬(wàn)米以上的世界及國(guó)內(nèi)知名品牌大型商業(yè)購(gòu)物廣場(chǎng) 2個(gè)。 百貨、超市項(xiàng)目 3個(gè)：在家樂(lè)福 、樂(lè)購(gòu)超市、鐵西百貨大樓、大連友誼商場(chǎng)的基礎(chǔ)上再開(kāi)發(fā)建設(shè)大中型百貨、超市 3個(gè)。 停車場(chǎng)項(xiàng)目 15個(gè)。 （三） XX主要商圈分析 近年來(lái)在國(guó)家振興東北老工業(yè)基地的導(dǎo)向下， XX 所獨(dú)有的中心城市的地位優(yōu)勢(shì)和商業(yè)提速發(fā)展的環(huán)境以及近年來(lái)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)， XX 的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)始步入規(guī)模增長(zhǎng)時(shí)期， XX已經(jīng)開(kāi)始成為商業(yè)地產(chǎn)的投資旺地。其中太原街商圈和中街商圈是XX 市兩大的主力商圈，其輻射范圍大，對(duì)周邊城市吸引力強(qiáng)，這兩個(gè)商圈的發(fā)展對(duì)提升 XX商業(yè)形象和增強(qiáng) XX商業(yè)輻射力有重大意義。商圈集中了千余商鋪的規(guī)模，以太原街、中華路“一橫一豎”為主軸，東起和平北大街，西至勝利大街，南起南五馬路，北至北五馬路；由太原步行街、中華路商業(yè)街、中山路日俄景觀街、美術(shù)牌匾街、體育用品街、南一風(fēng)味美食街、開(kāi)明商業(yè)街 等街區(qū)組成來(lái)打造“具有都市時(shí)尚的現(xiàn)代化國(guó)際商業(yè)街區(qū)”。商場(chǎng)位于中華路，包括一店和二店，是太原街商圈已開(kāi)業(yè)的三大主力商場(chǎng)之一。是國(guó)內(nèi)一家融零售與批發(fā)，經(jīng)營(yíng)與服務(wù)，內(nèi)貿(mào)與外貿(mào)，商住與營(yíng)業(yè)一體的初具現(xiàn)代化功能的大型國(guó)有“老字號(hào)”企業(yè)。由于太原街的拆遷改造，目前人流量大，經(jīng)營(yíng)較旺，租金較高。分析認(rèn)為這與兩大商圈之間的立地條件不同以及政府對(duì) XX市整個(gè)商業(yè)布局規(guī)劃思路不同是分不開(kāi)的，發(fā)展方向也將是相互補(bǔ)充的。位于 XX市中街商圈東端是 XX傳統(tǒng)商場(chǎng) 之一，地段優(yōu)越，商業(yè)氣氛濃厚，目前是中街最大的商場(chǎng)。集購(gòu)物、休閑、旅游、餐飲、娛樂(lè)于一體的巨型購(gòu)物中心， 11 實(shí)施按照國(guó)際流行的 Shopping Mall模式，共分為 7大 主體公司經(jīng)營(yíng)：興隆百貨、美食廣場(chǎng)、室內(nèi)商業(yè)街、旗艦店廣場(chǎng)、現(xiàn)代廣場(chǎng)、室內(nèi)公園、旅游市場(chǎng)。與太原街商圈、中街商圈一同構(gòu)筑 XX全新的商業(yè)格局。以建設(shè)大路為軸心向南、北延伸，由興順街、興華街、小六路形成“ H”型布局