【正文】 長到現(xiàn)在的三千多元。而且緊鄰地鐵一號線，交通完善，基礎設施建設路網已經形成。 值得關注的是，推出的地塊中，以廠區(qū) 遷移、土地置換為供應主力。 ? 競爭格局 ： 該區(qū)域已聚集了新湖北國之春、宏發(fā)國際名稱、宏偉金都、千緣愛城、高校書香門第等眾多品質，吸引了眾多沈城購房者的向西遷移。 鐵西板塊 ：沈城大眾住宅的第一高溫區(qū) ? 區(qū)域特征：鐵西區(qū)的大規(guī)模調整和改造，在改善和提高了區(qū)域的整體環(huán)境的同時，也為該區(qū)域房地產市場的發(fā)展搭建了良好的平臺。 入市商品住宅平均面積下降 今年前 7個月， XX市批準入市的商品住 宅平均每套建筑面積 89平方米，同比下降 ％；實際銷售住宅面積每套平均為 ，同比下降 ％。與此同時，商品房預售價格比去年同期增長 1％，商品住宅預售價格同比增長 ％。空置總量和空置率都有所下降。尤其是中小戶型和中低價位需求較大，呈現(xiàn)出需求大于供給的局面。若按戶購房 60 或 70 平方米計算，已接近國際房價收入比 36 的標準線。 2021年上半年， XX市商品房住宅平均價格比上年增長 ％。 政府搭臺，經濟唱戲，在城市產業(yè)升級、世遺會開幕、地鐵 2號線動工興建的諸多利好的刺激下，作為城市經濟支柱產業(yè)之一的房地產業(yè)得到充分的發(fā)展機遇。 三、 XX房地產市場研究分析 （一） XX房地產市場概況 XX房地產市場自 1999年起進入第 3個發(fā)展周期； 2021－ 2021年為中位調整時期， 2021－ 2021年開始進入高速發(fā)展期， 2021年－ 2021年依據行業(yè)運行的自身發(fā)展周期，應為扇性增長的平臺階段，所對應的市場狀況應為穩(wěn)定的增長行情。又如金馬鞋城圍繞聞名全國的“南塔鞋城”投資 ，在東部興建占地面積 ，對于滿足鞋業(yè)產業(yè)集群的原材料需求，實現(xiàn)原料、生產、銷售 的最佳配置，形成產業(yè)鏈有重要作用。 以市場帶市場，區(qū)位由市中心向周邊擴散 縱觀 XX原有的專業(yè)市場項目，一般是在社會分工細化后逐漸顯出其優(yōu)勢。 如五愛市場在鞋帽、箱包大廳以及針織襪子大廳啟動運營后，原有的鞋帽、小百區(qū)域業(yè)開始動 工興建新區(qū)；太原街南二批發(fā)市場的業(yè)戶已經在南二市場的升級改造項目 —— 溫州城的臨時市場里開始了過渡經營，一年以后，這個升級成為集專業(yè)市場、物流中心、商務辦公等功能為一體的溫州城將出現(xiàn)在人們的視野；東北摩托車市場與浙江企業(yè)共同投資 億元，啟動了東北摩托車市場的全面升級改造；三好街南端的南湖五金工具交易中心在今年開始動工改造，改造后的南湖五金工具交易中心經營面積將大到 。 （四） XX專業(yè)市場發(fā)展分析 如果說 2021年的 XX 商業(yè)地產市場是公寓類產品的時代，那么 2021 年就是專業(yè)市場產品的時代。 西塔商圈 有明顯朝 鮮和韓國特色的商業(yè)街區(qū)，是在沈朝鮮、韓國人的商業(yè)天堂，餐飲、娛樂發(fā)達，是 XX重要的商業(yè)街。 北行商圈 北行商圈是皇姑區(qū)的商業(yè)中心，也是 XX市準備 重點建設的商圈；以長江街為中心，全力打造長江商貿中心區(qū)，通過把長江街建成集住宿、休閑、購物、餐飲、娛樂、文化交流于一體的大型商業(yè)街； 2021 年全面實施長江街改造，重點整治交通環(huán)境，并將將設長江圖書大廈、科技文化交流中心等項目，啟動國際精品超市、體育健身中心、電子商城等項目來打造 350000平方米的中心商貿區(qū)。 （ 2） XX新瑪特購物休閑廣場 —— 由大連大商集團獨資經營，該商場積極推行新品牌、新業(yè)態(tài)、新技術和新業(yè)種集成之后再造的新模式。 從目前中街商圈的 規(guī)劃發(fā)展情況以及以打造“東北第一街”的發(fā)展態(tài)勢來看，中街商圈以“ 4A 級商貿文化旅游區(qū)”的定位與太原街在定位的層面上形成了較大的差異。但是因經營檔次一般，內部規(guī)劃功能不清晰，給人較混亂的感覺，目標客戶群定位于年輕時尚一族。先后榮獲全國“五一勞動獎狀”、 “全國用戶滿意服務”稱號、“質量管理獎”、市政府授予的“文明單位”、“最佳優(yōu)秀企業(yè)形象單位”稱號、 XX 市技術監(jiān)督局授予的“無假貨商店 ”稱號和遼寧省“物價計量政策法規(guī)”稱號。 （ 2）香港新世界百貨 —— 是 XX目前產品的經營檔次最高的商場，國際知名品牌最集中之地。 從目前太原街商圈經營品種構成中服裝類、飲食和快餐占絕大多數的業(yè)種構成中分析認為：這些都是老百姓衣食住行的主要消費部分，這種經營分布是太原街商圈多年市場發(fā)展的結果，是市場自然選擇和 XX獨特的消費特點的產物，具有其合理性。 9 太原街商圈 目前在 XX 各商圈中發(fā)展最快的是太原街商圈。出現(xiàn)這種強烈的發(fā)展勢頭的原因，主要得益于金廊開發(fā) 和渾河兩岸開發(fā)的啟動、以及幾大傳統(tǒng)商圈的大力改造建設而提供的發(fā)展空間。 時尚休閑項目 50個。 專業(yè)化大市場項目 10個：在中國家具城、鋼材批發(fā)中心市場的基礎上再開發(fā)建設大型專業(yè)市場 10個。 大型餐飲項目 35個。 8 今后 5年新建 200 商業(yè)項目 鐵西新區(qū)規(guī)劃建設 200個重點工程項目，預計 2021年規(guī)劃開發(fā)建設項目 55個，到 2021年規(guī)劃再開發(fā)建設項目 70個，到 2021 年規(guī)劃再開發(fā)建設項目 75 個?！皟绅^”即體育館、工業(yè)展覽館 。 （二） XX鐵西新區(qū)商業(yè)規(guī)劃 及發(fā)展情況 2021年 8月 2日，鐵西新區(qū)公布未來 5年的商業(yè)規(guī)劃。 解讀： 隨著 人們生活水平的提高， XX 現(xiàn)有的市場還面臨提高現(xiàn)代化管理手段等一系列新問題 ，因此，像五愛市場、中國鞋城這樣的在 XX 頗具影響力的老市場需要進一步改 造升級，進一步與市場接軌，不斷滿足人們不斷提高的物質生活需要。這些服 務網點就是在人們購物需要得到滿足的情況下，為市民提供更多的休閑娛樂空間，這些服務網點更重要的意義還在于拉動 XX的休閑娛樂經濟。 解讀： 單從數量上看，目前 XX 的商業(yè)網點并不少，全市 80%以 上的招商項目都是商業(yè)項目，但其分布還不能滿足所有人需要，像大學城、五里河這樣的成熟居住生活區(qū)，居民購物卻還要花上一小時左右往商業(yè)區(qū)跑。 新建大型百貨商店 11個 —— 渾南都市商貿中心 1 個、興工都市商貿中心 1個、東城都市商貿中心 1 個、北站都市商貿中心 2 個（東西部各 1個）、五里河都市商貿中心 1個、興順商業(yè)街 1個、北市特色街 1個、長白地區(qū) 1個、北部大學城 1個、北站北出口 1個。在這一區(qū)域內， XX 本地人消費的比例大 6 約在 70%— 80%，外國人或外地人消費的比例大約在 20%— 30%。 社區(qū)商服中心 —— 到 2021年， XX將通過新建、改造和調整，在 127個街道的 1257個社區(qū)中新建 100個社區(qū)商服中心，總量達到 200個，其中省級以上示范中心 20 個。 都市商貿中心 —— 即繼續(xù)改造完善中街、太原街、北站 3個現(xiàn)有都市商貿中心?！笆晃濉逼陂g，XX 城市化率將達到 70%以上，常住人口達到 1000 萬，建成區(qū)規(guī)劃面積由 300 平方公里擴展到 450 平方公里，初步構建“一城兩軸”，“六帶六楔”的總體格局，并利用 XX未來發(fā)展的“四大空間”，東（南）聯(lián)撫順、本溪，南聯(lián)遼陽、鞍山、營口，西聯(lián)阜新，北聯(lián)鐵嶺，基本形成中心城市的開放式發(fā)展布局。 （ 3）“三圈” “核心圈” —— 在二環(huán)路建成區(qū)范圍，構建層次分明、結構合理的都市商貿中心、區(qū)域商貿中心、社區(qū)商服中心三級商業(yè)功能區(qū)和現(xiàn)代特色街區(qū)。 商業(yè)規(guī)劃 （ 1）“一廊” 即延伸南北“金廊”，雙向突破三環(huán)路向北延長，由現(xiàn)在的 17 公里延長到約 25公里，以青年大街為中軸，平均開發(fā)寬度 500米 —— 1000米。溝通世界各大港口的大連港、正在開發(fā)建設的營口新港和錦州港，距 XX均不超過 400公里，具有得天獨厚的地理區(qū)位優(yōu)勢，作為東北中心城市的 XX，對周邊乃至全國都具有較強的吸納力、輻射力和帶動力。 3 （二）區(qū)位優(yōu)勢 XX 是東北地區(qū)最大的中心城市。經過幾十年的發(fā)展， XX的 工業(yè)門類已達到 142個，現(xiàn)在規(guī)模以上工業(yè)企業(yè) 3033家，地區(qū)生產總值2240多億元。 1 XX 國際紡織服裝城 項目可行性研究報告 XX 國際紡織服裝城開發(fā)有限公司 2021 年 9 月 2 第一章 項目決策背景 一、 XX 城市概況 （一）城市概況 XX 是遼寧省東北地區(qū)的經濟、文化、交通和商貿中心，全國的工業(yè)重鎮(zhèn)和歷史文化名城。 XX 是建國初期國家重點建設起來的以裝備制造業(yè)為主的全國重工業(yè)基地之一。在此同時， XX 先后獲得“國家環(huán)境保護模范城市”、“國家森林城市”的稱號，連續(xù)兩年進入全國百強城市前十名，并躋身國內十大最具競爭力城市行列。 XX擁有東北地區(qū)最大的民用航空港，全國最大的鐵路編組站和全國最高等級的“一環(huán)五 射”高速公路網。 4 未來 5年，沈城將重點打造以“一廊兩帶三圈”為架構的商業(yè)網點體系，形成東聯(lián)西接、南展北拓，多層次、放射型的東北地區(qū)商貿物流中心。 北帶 —— 沿地鐵一號線 25公里沿線，重點布局張士開發(fā)區(qū)、于洪新城、興工都市商貿中心、太原都市商貿中心、中街都市商貿中心、東城都市商貿中心、 黎明居住 商貿區(qū) 7個節(jié)點，建設購物、餐飲、休閑、娛樂、家居服務貿易產業(yè)帶。 解讀： 未來， XX市商業(yè)網點布局將按照老城區(qū)和新城區(qū)兩個層面展開。 功能規(guī)劃 社區(qū)購物步行不超過 5分鐘 未來 XX商業(yè)網點將分為都市商貿中心、區(qū)域商貿中心、社區(qū)商服中心三級商業(yè)功能區(qū)。未來 XX 將重點規(guī)劃培育 10 個區(qū)域商貿中心，即滑翔商貿中心、龍江商貿中心、八王寺商貿中心、黃海商貿中心、道義商貿中心、新城子商貿中心、棋盤山風景區(qū)商貿中心、長白新城商貿中心、蘇家屯新城商貿中心、農高區(qū)商貿中心。 而所謂的區(qū)域商貿中心，主要是為滿足某一集中區(qū)域的商務人士 和居民生活需要服務的，這里要有大型購物場所，還有休閑娛樂場所。 零售規(guī)劃 “十一五”末期， XX 零售商業(yè)網點總規(guī)模將導控在 1000 萬平方米，其中，新建 5000平方米以上大型零售商業(yè)網點 50個。 新建大型專業(yè)店 —— 布局集中在渾南都市商貿中心、東城商貿中心、長江商貿中心和小北通訊器材專業(yè)街、三好 IT產品專業(yè)街、民主路體育用品專業(yè)街、北二路汽車貿易專業(yè)街。 解讀： 購物、休閑是人們在工作生活之外主要的內容。 重點改造的市場 —— 五愛市場、 中國鞋城、東軟電腦軟件城批發(fā)市場、十二線農副產品批發(fā)市場、 XX果品中心批發(fā)市場、 XX肉食品批發(fā)市場、 XX水產品批發(fā)市場、 XX糧食批發(fā)市場 、南五農產品批發(fā)市場、新民市大民屯蔬菜批發(fā)市場、新民 市農機市場 、 XX 鋼材 中心批發(fā)市場、 XX滑翔五金城、 XX 爐料市場、水暖器材交易中心、東北日雜市場、東北摩托車市場、東北裝飾城、東北亞國際汽車交易博展中心 、長青家電批發(fā)中心。 解讀： 物流是 支持商業(yè)流通和發(fā)展的重要平臺，未來沈城培育建設 4個物流園區(qū)可以實現(xiàn)沈城 東西南北四個方向都有物流平臺支撐。其中，“一區(qū)”即興工中央商務區(qū)，東起興工街，西至興華街，南起 建設大路，北至北二路，除在建的 47個大型服務業(yè)項目外，再規(guī)劃開發(fā)建設 3000平方米以上的規(guī)模項目 30個，總投資 ?！拔鍘А奔幢币宦肺锪鳌⒈倍菲囐Q易、北四路專業(yè)市場、建設大路商貿景觀及沈遼路商貿產業(yè)帶。 大型商業(yè)購物廣場 2個：開發(fā)建設萬米以上的世界及國內知名品牌大型商業(yè)購物廣場 2個。 百貨、超市項目 3個：在家樂福 、樂購超市、鐵西百貨大樓、大連友誼商場的基礎上再開發(fā)建設大中型百貨、超市 3個。 停車場項目 15個。 （三） XX主要商圈分析 近年來在國家振興東北老工業(yè)基地的導向下， XX 所獨有的中心城市的地位優(yōu)勢和商業(yè)提速發(fā)展的環(huán)境以及近年來經濟的快速增長， XX 的商業(yè)地產開始步入規(guī)模增長時期， XX已經開始成為商業(yè)地產的投資旺地。其中太原街商圈和中街商圈是XX 市兩大的主力商圈，其輻射范圍大，對周邊城市吸引力強，這兩個商圈的發(fā)展對提升 XX商業(yè)形象和增強 XX商業(yè)輻射力有重大意義。商圈集中了千余商鋪的規(guī)模，以太原街、中華路“一橫一豎”為主軸，東起和平北大街，西至勝利大街，南起南五馬路，北至北五馬路；由太原步行街、中華路商業(yè)街、中山路日俄景觀街、美術牌匾街、體育用品街、南一風味美食街、開明商業(yè)街 等街區(qū)組成來打造“具有都市時尚的現(xiàn)代化國際商業(yè)街區(qū)”。商場位于中華路，包括一店和二店，是太原街商圈已開業(yè)的三大主力商場之一。是國內一家融零售與批發(fā)，經營與服務，內貿與外貿，商住與營業(yè)一體的初具現(xiàn)代化功能的大型國有“老字號”企業(yè)。由于太原街的拆遷改造，目前人流量大，經營較旺，租金較高。分析認為這與兩大商圈之間的立地條件不同以及政府對 XX市整個商業(yè)布局規(guī)劃思路不同是分不開的，發(fā)展方向也將是相互補充的。位于 XX市中街商圈東端是 XX傳統(tǒng)商場 之一，地段優(yōu)越，商業(yè)氣氛濃厚，目前是中街最大的商場。集購物、休閑、旅游、餐飲、娛樂于一體的巨型購物中心， 11 實施按照國際流行的 Shopping Mall模式，共分為 7大 主體公司經營：興隆百貨、美食廣場、室內商業(yè)街、旗艦店廣場、現(xiàn)代廣場、室內公園、旅游市場。與太原街商圈、中街商圈一同構筑 XX全新的商業(yè)格局。以建設大路為軸心向南、北延伸，由興順街、興華街、小六路形成“ H”型布局