【導(dǎo)讀】楓丹國際城小區(qū)項(xiàng)目。楓丹房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司。便捷，地塊有較好的商業(yè)區(qū)位優(yōu)勢。主要建設(shè)內(nèi)容包括：住宅、商業(yè)、公共建筑及小區(qū)用地范圍內(nèi)的室外配套工程。場地硬化、場地綠化、照明工程、變配電設(shè)備等建筑安裝工程。建設(shè)期貸款利息。項(xiàng)目建設(shè)期36個月。寬較短，縱深較長。土地使用年限為商業(yè)40年，住宅50年。容積率（不大于），綠地率（不小于）35%。

　　

【正文】 半的水量，大力推廣使用節(jié)水型衛(wèi)生器具和配水器材是建筑節(jié)水的一個重要方面。 以瓷芯節(jié)水龍頭和充氣水龍頭代替普通水龍頭。在水壓相同的條件下，節(jié)水龍頭比普通水龍頭有著更好的節(jié)水效果，節(jié)水量為 3%50%，大部分在 20%30%之間。且在靜壓越高、普通水龍頭出水 量越大的地方，節(jié)水龍頭的節(jié)水量也越大。 小容器水箱大便器。目前我國正在推廣使用 6L 水箱節(jié)水型大便器。也可以參考國外（以色列）的做法，采用兩檔沖洗水箱：兩檔沖洗水箱在沖洗小便時，沖水量為 4L（或更少）；沖洗大便時，沖水量為 9L（或更少）。 在生活蓄水池、消防、配電設(shè)備選擇上，要嚴(yán)格把關(guān)，積極選用合理用能的高效設(shè)備，在價格合理的情況下，盡量采用技術(shù)先進(jìn)、材料優(yōu)良、結(jié)構(gòu)合理、機(jī)械化強(qiáng)度高、使用壽命長的節(jié)能型機(jī)電設(shè)備，以有效降低產(chǎn)品的能耗。 第六章．安全及消防 安全措施 設(shè)計依據(jù) 《建設(shè) 項(xiàng)目工程勞動安全衛(wèi)生監(jiān)察規(guī)定》（ ） 《工作場所有害因素職業(yè)接觸限值》（ GBZ22020） 安全措施方案 本工程系高層高空建筑物，在施工過程中，有較多的不安全隱患，因此，應(yīng)嚴(yán)格按照國家建筑施工規(guī)范執(zhí)行。所有進(jìn)、出場人員在施工現(xiàn)場必須佩帶安全帽，特殊建筑施工時，必須架設(shè)周圍安全網(wǎng)。在鋼筋砼施工中必須有專門的安檢人員，安裝和拆除混凝土模板工作必須由專業(yè)人員施工。 自然環(huán)境危害及防范 地震：咸寧市地震基本烈度為 4 度，各類建、構(gòu)筑物均按規(guī)范要求進(jìn)行設(shè)防。 防雷：為預(yù)防雷 擊災(zāi)害，各類建筑物、特別是獨(dú)立的超高建筑物，均應(yīng)按金屬接閃器，鋼筋混凝土基礎(chǔ)做接地極，同時，需埋設(shè)水平地帶構(gòu)成接地網(wǎng)。 降雨：本地區(qū)年最大降雨量為 ，為防止暴雨形成內(nèi)澇，擬設(shè)排水系統(tǒng)，雨水經(jīng)排水系統(tǒng)排入下水道。 防暑降溫：太原市絕對最高溫度 ℃，擬設(shè)計利用自然窗戶進(jìn)行通風(fēng)降溫。特殊建筑，可裝置機(jī)械通風(fēng)降溫設(shè)施。 防火防爆：在貯存使用煤氣的場所，均設(shè)置煤氣檢漏報警系統(tǒng)。 消防 1.《中華人民共和國消防法》（ 1998年） 2.《建筑設(shè)計防火規(guī)范》 GBJ1687（ 2020年） 3.《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》 GB501402020 4.《通用用電設(shè)備配電設(shè)計規(guī)范》 GB500551993 5.《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》（ GB5004595 2020） 根據(jù)《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》（ GB5004595 2020）規(guī)定， 18層的普通住宅建筑分類為二類，耐火等級為二級。 26層普通住宅建筑分類為一類，耐火等級為一級。 消防設(shè)施研究，主要是分析建筑物在運(yùn)營過程中可能存在的火災(zāi)隱患和重點(diǎn)消防部位，根據(jù)消防安全規(guī)范確定的消防等級， 并結(jié)合當(dāng)?shù)毓蚕涝O(shè)施狀況，提出該建筑物消防監(jiān)控報警系統(tǒng)和消防設(shè)施配置方案。并經(jīng)當(dāng)?shù)叵啦块T審批后實(shí)施及驗(yàn)收。 消防道路主干道寬 6米，支干道 ，路面結(jié)構(gòu)為城市型混凝土路面。利用干、支道路兼作消防道路，消防車可以到達(dá)各個建筑物。 防火間距 :建筑物與其他建筑物間距均應(yīng)滿足建筑設(shè)計防火規(guī)范要求。 建筑物安全出口：根據(jù)建筑布局和功能分區(qū)設(shè)置防火分區(qū)，二類建筑每個防火分區(qū)建筑面積不超過 1500平方米；地下室的防火分區(qū)不超過 500平方米。高層建筑每個防火分區(qū)的安全出口不應(yīng)少于兩個。 電梯井應(yīng)獨(dú)立設(shè)置，井內(nèi)嚴(yán)禁敷設(shè)可燃?xì)怏w和甲、乙、丙類液體管道，并不應(yīng)敷設(shè)與電梯無關(guān)的電纜、電線等。電梯井井壁除開設(shè)電梯門洞和通氣孔外，不應(yīng)開設(shè)其它洞口。電梯門不應(yīng)采用柵欄門。 電纜井、管道井、排煙道、排氣道、垃圾道等豎向管道井，應(yīng)分別獨(dú)立設(shè)置；其井壁應(yīng)為耐火極限不低于 ；井壁上的檢查門應(yīng)采用丙級防火門。 每座高層建筑均設(shè)消防電梯 1部。 消防系統(tǒng) 室內(nèi)消防設(shè)計 室內(nèi)設(shè)置消火栓滅火系統(tǒng)。消火栓管網(wǎng)采用環(huán)狀管網(wǎng)，消火栓布置保證同層相鄰兩支水槍的充實(shí)水柱同時到達(dá)建筑 物的任何部位，室內(nèi)消防給水采用高壓或臨時高壓給水系統(tǒng)。當(dāng)室內(nèi)消防用水量達(dá)到最大時，其水壓應(yīng)滿足室內(nèi)最不利點(diǎn)滅火設(shè)施的要求。消防所需水量水壓由室外水泵內(nèi)專用消防水泵來保證。消防用水量及消防管道見給排水。 室內(nèi)消防給水系統(tǒng)與生活、生產(chǎn)給水系統(tǒng)分開獨(dú)立設(shè)置。室內(nèi)消防給水管道應(yīng)布置成環(huán)狀。室內(nèi)消防給水環(huán)狀管網(wǎng)的進(jìn)水管和區(qū)域高壓或臨時高壓給水系統(tǒng)的引入管不應(yīng)少于兩根，當(dāng)其中一根發(fā)生故障時，其余的進(jìn)水管或引入管應(yīng)能保證消防用水量和水壓的要求。 消防豎管的布置，應(yīng)保證同層相鄰兩個消火栓的水槍的充實(shí)水柱同時到達(dá)被保護(hù)范圍內(nèi) 的任何部位。每根消防豎管的直徑應(yīng)按通過的流量經(jīng)計算確定，但不應(yīng)小于 100mm。 室內(nèi)消防給水管道應(yīng)采用閥門分成若干獨(dú)立段。閥門的布置，應(yīng)保證檢修管道時關(guān)閉停用的豎管不超過一根。 室內(nèi)消火栓給水系統(tǒng)設(shè)水泵接合器，水泵接合器的數(shù)量按室內(nèi)消防用水量計算確定。每個水泵接合器的流量按 10～ 15L/s 計算。 消火栓應(yīng)設(shè)在走道、樓梯附近等明顯易于取用的地點(diǎn)，消火栓的間距應(yīng)保證同層任何部位有兩個消火栓的水槍充實(shí)水柱同時到達(dá)。消防電梯間前室應(yīng)設(shè)消火栓。 屋頂設(shè)高位消防水箱，消防儲水量，不小于 30m3。保證火災(zāi)前 10 分鐘的消防 用水量。 室外消防設(shè)計 室外設(shè)消火栓，室外消防給水管道布置成環(huán)狀，進(jìn)水管不少于兩條。消火栓距離建筑物外墻大于 5 米，每個消火栓用水量 20 升 /秒。 室外消火栓按 120 米間距布置，每個消火栓保護(hù)半徑為 150 米。 消防給水壓力由生活區(qū)消防管網(wǎng)提供。 防報警系統(tǒng) 高層建筑設(shè)置消防報警系統(tǒng)。報警區(qū)域應(yīng)根據(jù)防火分區(qū)或樓層劃分。探測區(qū)域的劃分：探測區(qū)域應(yīng)按獨(dú)立房（套）間劃分，一個探測區(qū)域的面積不宜超過 500m2。下列場所分別單獨(dú)劃分探測區(qū)域： （ 1）敞開或封閉樓梯間； （ 2）防煙樓梯間前室； （ 3）走道 、管道井、電纜隧道； 系統(tǒng)設(shè)計：每個防火分區(qū)至少應(yīng)設(shè)一個火災(zāi)報警裝置，其位置宜設(shè)在各樓層走道靠近樓梯出口處。警報裝置宜采用手動或自動控制方式?；馂?zāi)自動報警系統(tǒng)應(yīng)設(shè)有自動和手動兩種觸發(fā)裝置?；馂?zāi)報警控制器容量和每一總線回路所連接的火災(zāi)探測器和控制模塊或信號模塊的地址編碼總數(shù)，宜留有一定余量。一個報警區(qū)域宜設(shè)置一臺區(qū)域火災(zāi)報警控制器或一臺火災(zāi)報警控制器。 消防控制設(shè)備應(yīng)由下列部分或全部控制裝置組成： （ 1） 火災(zāi)報警控制器； （ 2） 自動滅火系統(tǒng)的控制裝置； （ 3） 室內(nèi)消火栓系統(tǒng)的控制裝置； （ 4） 防煙、排煙系統(tǒng)的控制裝置； （ 5） 常開防火門、 防火卷簾的控制裝置； （ 6） 電梯回降控制裝置； （ 7） 火災(zāi)應(yīng)急廣播的控制裝置； （ 8） 火災(zāi)警報裝置的控制裝置； （ 9） 火災(zāi)應(yīng)急照明與疏散指示標(biāo)志的控制裝置。 消防控制室設(shè)在大樓 1 層，控制室內(nèi)設(shè)置消防專用電話，對講通信電話設(shè)備。 第七章 .項(xiàng)目分析 項(xiàng)目地塊 SWOT 分析 優(yōu)勢分析（ strength） 地理位置優(yōu)勢：（ 1）項(xiàng)目地處咸寧市老城區(qū)中心區(qū)，周邊商業(yè)及配套成熟，同時與溫泉新城區(qū)聯(lián)系緊密，距離相對適中，對周邊區(qū)域有較強(qiáng)輻射能力； （ 2）地塊位于老汽車站的入口處，臨魚水路和商業(yè)街，具有良好的昭示性； （ 3）目前項(xiàng)目附近沒有 同檔次競爭項(xiàng)目，競爭優(yōu)勢明顯。 交通便捷優(yōu)勢：長安大道及其延展魚水路是連接咸寧市新老城區(qū)的重要樞紐道路之一，并且魚水路是老城區(qū)商業(yè)街的主要干道，交通便捷。 規(guī)劃利好優(yōu)勢：區(qū)域內(nèi)目前銀泰百貨正在緊密招商中，中百倉儲的入駐，不斷積累的人流必將給這片老區(qū)價值熱土帶來住宅及商業(yè)方面的不斷需求，我方項(xiàng)目適時的加入建設(shè)，把握了天時地利的時機(jī)，投資價值得以體現(xiàn)。 劣勢分析（ weakness） （ 1）項(xiàng)目地塊沿老汽車站內(nèi)向里鋪開，進(jìn)深較長，出行相對不太便利，內(nèi)部開放性較弱； （ 2）項(xiàng)目地處老城區(qū)，周邊建設(shè)稍顯陳舊，對 項(xiàng)目的高端品質(zhì)營造有一定的抵觸； （ 3）地塊高差較大，坡地較多，土地平整難度較大； （ 4）地塊臨街尚有較多待拆樓房，拆遷難度大，不利于項(xiàng)目的經(jīng)費(fèi)控制； （ 5）項(xiàng)目地塊西北方通往商業(yè)街有京廣鐵路沿線，對項(xiàng)目的阻礙性很大，也是造成項(xiàng)目商業(yè)價值貶值的最重要原因。 威脅分析（ threat） （ 1）項(xiàng)目所處地段具有良好的發(fā)展預(yù)期，但通過調(diào)查意識到從整個咸寧市來看，將面臨大量新老城區(qū)及經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)項(xiàng)目的競爭，且咸寧未來 1～ 2 年還將繼續(xù)有較大面積樓盤項(xiàng)目推出，區(qū)域供應(yīng)量將不斷放大，市場競爭有進(jìn)一步加劇的趨勢； （ 2）國 家宏觀調(diào)控影響初步顯現(xiàn)，且未來可能有新的政策干預(yù)； （ 3）老城區(qū)的翻新規(guī)劃建設(shè)進(jìn)程緩慢，造成大量高端人群往溫泉經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)遷移； 機(jī)會分析（ opportunity） （ 1）咸寧房地產(chǎn)市場處于快速發(fā)展階段，具有較大的發(fā)展機(jī)會； （ 2）咸寧良好的旅游業(yè)基礎(chǔ)及 8+1 城市圈發(fā)展機(jī)會； （ 3）咸寧具有“溫泉鄉(xiāng)”之稱，具有得天獨(dú)厚的溫泉資源，居民收入較高，具有良好的消費(fèi)潛力； 資金籌措 資金使用計劃 本項(xiàng)目計劃建設(shè)期三年，固定資產(chǎn)投資分三年投入。第一年投入 萬元；第二年投入 萬元；第三年投入 萬元；第四年投入 萬元。 資金籌措 第一年自籌資金 萬元，銀行貸款 萬元；第二年自籌資金 萬元，銷售收入 萬元；第三年銷售收入 萬元；第四年銷售收入 萬元。