【正文】 NNW 歷年平均相對濕度 60% 歷年平均氣壓 全年無霜期 188d 歷年平均絕對濕度 17g/m3（ t=23℃時(shí)） 歷年平均降雨量 450mm 一日最大降雨量 歷年最大積雪深度 160mm 最大凍土深度 770mm 全年日照時(shí)數(shù) 2576h 地震烈度 8 度 綜上所述，本工程地理位置優(yōu)越，建設(shè)條件良好。 旅游資源獨(dú)具特色 —— 有國家重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)九宮山、赤壁陸水湖等自然景觀和三國赤壁古戰(zhàn)場、闖王陵、水滸城、澄水洞、汀泗橋北伐遺址等人文景觀。全市現(xiàn)有桂花面積 ，產(chǎn)量 140 噸，居全國第二；茶園面積 15 萬畝，年產(chǎn)量 ，是全國磚茶規(guī)模最大的產(chǎn)區(qū)；苧麻年產(chǎn)量 ，是全國苧麻生產(chǎn)加工的重點(diǎn)地區(qū)之一。土地面積及相 關(guān)指標(biāo) —— 用地總面積：約 26畝（約 ㎡） —— 土地性質(zhì)及容積率：商住功能，綜合容積率不超過 —— 建筑面積：約 ㎡ —— 項(xiàng)目地處咸安老城區(qū)的老汽車站入口處，西北部越過一條鐵路有商業(yè)步行街和銀泰百貨，交通便利，周邊配套成熟，具備打造咸安區(qū)具有高端特色的商住兩用的潛力。 ? 公關(guān)活動(dòng)：開盤前舉行一場活動(dòng)，開盤當(dāng)日舉行 1－ 2場，開盤后視銷售情況舉行。 ? 單張派發(fā)：每天均需進(jìn)行的推廣方式 ,力求單張波及到咸寧的每一個(gè)角落。 ? 影視廣告：開盤前一個(gè)月高密度投放 ,開盤后在每次推新貨時(shí)前一周每天投放。 ? 公交和站臺(tái)廣告：開盤前三個(gè)月至開盤后三個(gè)月，周期半年。開盤當(dāng)月，公司會(huì)配合風(fēng)光帶竣工，舉辦各種活動(dòng)，擴(kuò)大在咸寧的知名度，加以促進(jìn)銷售。 ? 活動(dòng)四：系列名人講座。 ? 活動(dòng)二： “鄂南長江風(fēng)光帶 ”攝影圖片展 ”。 4 單張派發(fā) 貫穿項(xiàng)目營銷始終的宣傳利器，咸寧城區(qū)小，人口集中，單張派發(fā)能起到良效。 3影視廣告 當(dāng)?shù)貛讉€(gè)電視臺(tái)收視率不高，主要用來開盤和新品集中投放。本項(xiàng)目將確定以下推廣策略： 推廣渠道 1報(bào)紙廣告 包括咸寧日報(bào)，屬于典型的政府報(bào)，報(bào)紙不宜投入過多，開盤和推新品前 1－ 2 周進(jìn)行 3－ 4 次推廣既可。 營銷策略 本項(xiàng)目擬在價(jià)格策略上采取低開高走的定價(jià)策略推向市場。項(xiàng)目地塊周邊商業(yè)氛圍已經(jīng)十分成熟，只是沿街零星的形成了一定規(guī)模的五金小商業(yè)供應(yīng)街鋪集中點(diǎn)，并無其他成型的商業(yè)項(xiàng)目。 2 項(xiàng)目周邊道路通達(dá)性良好，公共交通基本滿足生活需求。 不利因素：地塊和老城區(qū)商業(yè)街被京廣鐵路隔斷，將造成區(qū)位價(jià)值的直接降級(jí)； 項(xiàng)目處于老城區(qū)，周邊建筑稍顯陳舊，生活質(zhì)量可能受到各種污染的影 響。 分析小結(jié)： 有利因素：魚水路靠西北方向?yàn)槔铣菂^(qū)商業(yè)街，商業(yè)配套已十分成熟，利于挖掘項(xiàng) 目商業(yè)價(jià)值。 項(xiàng)目分析 地理位置 本項(xiàng)目地塊位于咸寧市咸安區(qū)魚水路沿線老汽車站內(nèi)，與咸安區(qū)老商業(yè)街和京廣鐵路毗鄰，交通便捷，地塊有較好的商業(yè)區(qū)位優(yōu)勢。房地產(chǎn)投資需求減弱，將緩解土地供求的矛盾。 （ 3）土地供給將進(jìn)一步緊縮。 （ 2）住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整加快。另外，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的措施將進(jìn)一步減緩已批準(zhǔn)項(xiàng)目的投資節(jié)奏。 2020 年咸寧樓市分析 1 咸寧房地產(chǎn)市場走勢 隨著國家宏觀調(diào)控政策的貫徹落實(shí)，咸寧 2020 年尤其是下半年房地產(chǎn)市場預(yù)計(jì)將呈現(xiàn)以下特點(diǎn)： （ 1）房地產(chǎn)開發(fā)投資增長回落。 ③ 商品 房供給快速增長，市場需求較為平穩(wěn)。君 天下 3 萬方，220套 21002800 ，2488開盤價(jià) 220 套左右 2020年 10月開盤 1棟高層、3棟小高層 135 — 140㎡三房 110 ㎡三房 1套，剩余 40 套左右 咸安 盛 世 華庭 8萬方 2200， 10層一下1950起價(jià) 一期 2棟 8層， 3棟 16層 78158 ㎡ 已售 80 套左右 溫泉 青 龍 天下 6 萬方，119套 2100 2棟 4層、2棟 7層、2棟 11層 140 ㎡左右三房 140 ㎡左右三房 咸安 御龍 花園 三期 1970起價(jià) 200套 多層、小高層 120 — 130㎡三房 溫泉 墨香苑 約 3萬㎡ 2360 200 套左右 2020年 10月 7層 80㎡左右 溫泉 清 水 別院 1萬方 2020 5棟 6層，小高 層預(yù)計(jì) 19 月推出 9 120 ㎡二房， 140 ㎡三房 溫泉 景泰 花園 8萬㎡ 2370 250 套左右 19棟多層 、2棟小高層 110 — 130中等三房 三 期未 開盤 溫泉 咸 寧 碧桂園 2800， 3800精裝起價(jià) 洋房、別墅 70500 咸安 福 星 惠譽(yù) 73 萬方，一期 萬方 預(yù)計(jì)在 2300 左右 預(yù)計(jì)開盤 多層，小高層，高層 90— 150 未開盤 咸安 、咸寧房地產(chǎn)市場特征分析： 綜上所述，我們可以對近幾年咸寧房地產(chǎn)市場的特征總結(jié)如下： ① 房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長，但增速與市場需求的增長呈良性發(fā)展關(guān)系。 2商品房供應(yīng)情況 表四、 2020— 2020年咸寧房地產(chǎn)開發(fā)供需一覽表 協(xié)議 宗數(shù) 61 214 90 面積 招牌掛 宗數(shù) 10 6 2 面積 平均出讓價(jià)格（萬 /畝） 招牌掛出讓均價(jià)（萬 /畝） 020406080100商品房開發(fā)面積商品房銷售面積商品房開發(fā)面積 商品房銷售面積 2020 2020 2020 2020 2020 價(jià)格分析 表五、咸寧市近年房地產(chǎn)價(jià)格變化表 根據(jù)了解目前全國大中型城市房價(jià)與城鎮(zhèn)人口年均可支配收入比例均在 ： 1水平，而咸寧市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 9991元，按此推算咸寧市應(yīng)該達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)房價(jià)為 3500元 /平方米，由此看來，咸寧市房價(jià)尚有很大上升空間。其中咸寧中心城區(qū)招拍掛出讓土地 26宗，面積 203公頃，成交價(jià)款 15億元，比去年 ，增長 。 咸寧市房地產(chǎn)供求分析 年份 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 房地產(chǎn)開發(fā)投資額 出讓方式 2020 2020 2020 1土地供給分析 表三、 20202020年商住用地出讓情況表 單位：公頃、萬元 由此可見，土地供應(yīng)價(jià)量齊升。 咸寧房地產(chǎn)投資分析 表二、房地產(chǎn)開發(fā)投資狀況（單位：億元） 近年來，咸寧市固定資產(chǎn)投資保持較快的增長速度，一批投資過億的重點(diǎn)項(xiàng)目如華潤電力、晨鳴紙業(yè)、紅牛飲料等相繼建成投產(chǎn)并貢獻(xiàn)國稅收入，銀泉紡織、玉立砂帶、飛寧公司等骨干企業(yè)也進(jìn)行了升級(jí)擴(kuò)產(chǎn)，取得了較好的經(jīng)濟(jì)和稅收效益。 主要特征：普遍的樓盤規(guī)模比較大 ,檔次相對其他幾個(gè)區(qū)域要高 ,戶型面積上相對而言設(shè)計(jì)比較合理 ,以三房為主力 ,一般做到 90120 平方米 ,120130 平方米的三房旺銷 ,四房面積一般在 160190平方米。咸寧市民對新區(qū)的認(rèn)可度是比較高的，片區(qū)規(guī)劃較 好，路網(wǎng)建設(shè)已經(jīng)完成，生活配套設(shè)施正在逐步完善，生活便利程度不斷提高。 —— 規(guī)劃的功能是旅游商業(yè)，餐飲業(yè)、娛樂以及突出反映城市品質(zhì)的文化和展示功能。 —— 中心商務(wù)區(qū)基地位于咸寧市偏東南部，北為城市廣場及十六潭公園，緊靠行政辦公區(qū)。 咸安板塊 ——片區(qū)項(xiàng)目體量均較小，多層， 07年推出龍 苑君天 下 4棟小 高層 ，130150平方米三 房為主力戶型，最終小高層定為不分樓層一口價(jià) 2488元 /平方米。 表一、固定資產(chǎn)投資狀況（單位：億元） 年份 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 房地產(chǎn)開發(fā)投資額 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 咸寧房地產(chǎn)市場區(qū)域分布及特點(diǎn) — ——— 咸寧未來住宅市場將形成由“兩端向中心聚集”的發(fā)展趨勢 居住環(huán)境一般，小區(qū)景觀，面積以中、大戶型為主，售價(jià)多為 18003000 元 /平方米左右主要特征：市區(qū)中心位置，規(guī)模較小，占地面積不大，高容積率，一