【正文】 ................................................ 20 二、缺點(diǎn) .............................................................................................................. 21 第三節(jié) 開(kāi)發(fā)條件 .......................................................................................... 21 第六章 環(huán)境保護(hù)、勞動(dòng)安全與消防 ................................................................ 25 第一節(jié) 環(huán)境保護(hù) .......................................................................................... 25 第二節(jié) 勞動(dòng)安全 .......................................................................................... 29 第三節(jié) 消 防 ............................................................................................. 29 第七章 節(jié) 能 ................................................................................................... 30 第八章 組織機(jī)構(gòu)及定員 .................................................................................... 32 4 第九章 進(jìn)度計(jì)劃安排 ........................................................................................ 34 第十章 投資估算 ............................................................................................... 35 第十一章 項(xiàng)目效益分析及優(yōu)劣勢(shì)分析 ............................................................. 36 第十二章 結(jié) 論 ................................................................................................ 40 5 第一章 總 論 第一節(jié) 概 述 一、 項(xiàng)目名稱(chēng) 國(guó)際商貿(mào)城 二、 項(xiàng)目承辦單位 臨沂永信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 有限公司 三、 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn) 項(xiàng)目北接 327國(guó)道，南靠經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)一號(hào)路， 205國(guó)道由南向北穿過(guò) 項(xiàng)目所在地 。 四、 項(xiàng)目占地面積 432 畝， 項(xiàng)目總投資 6億元， 總建筑面積 萬(wàn)平方米， 其中 住宅用建筑面積為 萬(wàn)平方米，商業(yè)建筑面積為 萬(wàn)平方米，項(xiàng)目 單位平均綜合 成本為 1927元 /平方米。銷(xiāo)售單價(jià)為 2600 元 /平方米，項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入 億元 ,利潤(rùn)總額 億元 ,投資利潤(rùn)率 %。 五、 國(guó)際商貿(mào)城定位為國(guó)內(nèi)國(guó)際名牌商品采購(gòu)城，項(xiàng)目集商品和電子信息產(chǎn)品為經(jīng)營(yíng)主體，兼具展示、貿(mào)易、研發(fā)、信息、設(shè)計(jì)、 6 電子商務(wù)、現(xiàn)代物流及進(jìn)出口代理等多功能的國(guó)際專(zhuān)業(yè)化商貿(mào)物流平臺(tái)。 項(xiàng)目建成后，對(duì)于促進(jìn)臨沂東部新城的崛起，帶動(dòng)臨沂經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的人流、物流、信息流、資金流將產(chǎn)生重要影響。在項(xiàng)目運(yùn)作上，依托 國(guó)際先進(jìn)理念，現(xiàn)代物流理念，實(shí)現(xiàn)商貿(mào)批發(fā)和現(xiàn)代物流二者的完美結(jié)合。該項(xiàng)目為當(dāng)?shù)鼐用駝?chuàng)造上萬(wàn)個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)，是經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益并存的龍頭項(xiàng)目。 六、 周邊配套項(xiàng)目及環(huán)境 建設(shè)長(zhǎng)途高速客運(yùn)樞紐，臨沂至南方各省、市客運(yùn)開(kāi)通。 建立客運(yùn)站至臨沂批發(fā)城市場(chǎng)快速客貨運(yùn)通道。 臨沂國(guó)際 貿(mào)易展覽中心，每年舉辦國(guó)際小商品博覽會(huì)。 園區(qū)內(nèi)部分生活?yuàn)蕵?lè)居住區(qū)興建。 物流倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)啟用。 第二節(jié) 可行性研究的依據(jù)及范圍 一、 可行性研究的依據(jù) 、山東省、臨沂市有關(guān)政策、法規(guī)、規(guī)劃； 、建設(shè)部《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第二版）； 3.《臨沂市 2021年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃》； 7 4.《中共臨沂市委、臨沂市人民政府關(guān)于加快我市城市化進(jìn)程的意見(jiàn)》； ； ； 、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定； ； “臨沂市城市空間發(fā)展戰(zhàn)略研究”； 10. 臨沂市濟(jì)研究中心，臨沂市統(tǒng)計(jì)局、旅游局提供的統(tǒng)計(jì)資料。 二、 可行性研究的范圍 1. 項(xiàng)目的背景及必要性； 2. 國(guó)內(nèi)外會(huì)展業(yè)現(xiàn)狀與前景分析； 3. 建設(shè)規(guī)模； 4. 建設(shè)條件及選址； 5. 環(huán)境保護(hù)和節(jié)能； 6. 管理體制與定員； 7. 投資估算及資金籌措； 8. 經(jīng)濟(jì)分析。 第三節(jié) 項(xiàng)目提出的背景 8 一、 臨沂市基本概況 臨沂市位于山東省的東南部，東部連接日照，地近黃海，西接棗莊、濟(jì)寧、泰安，北靠淄博、濰坊，地理位置重要。臨沂市總面積 萬(wàn)平方公里，人口 1008 萬(wàn)人，是山東省面積最大、人口最多的行政區(qū)。 臨沂城市功能基本健全，基礎(chǔ)設(shè)施比較完善。陸路四通八達(dá)，亞歐大陸橋東段的兗石鐵路橫穿市內(nèi)，京滬高速公路縱貫全境；海運(yùn)方便快捷，與日照、連云港以及青島等大港口毗鄰；空港現(xiàn)代舒適，航線(xiàn)連接全國(guó)南北主要大、中城市。通信設(shè)施先進(jìn)，電力供應(yīng)充足，自然資源豐富，商貿(mào)市場(chǎng)發(fā)達(dá)，旅游環(huán)境優(yōu)美，投資條件優(yōu)越 ，涉外服務(wù)配套。 臨沂經(jīng)濟(jì)發(fā)展保持連續(xù)穩(wěn)定高速增長(zhǎng)，特別是在新一屆市政府的正確決策帶領(lǐng)下， 2021 年，全市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)事業(yè)實(shí)現(xiàn)了持續(xù)快速協(xié)調(diào)健康發(fā)展，人民物質(zhì)文化水平不斷提高。全年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 億元，較上年增長(zhǎng) %。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 9129元，增長(zhǎng) 13%；城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出 5734 元，增長(zhǎng) 10%。城市居民人均可支配收入 10828 元，增長(zhǎng) %；城市居民人均消費(fèi)性支出 7502 元，增長(zhǎng) %。農(nóng)民人均純收入 3601 元，增長(zhǎng) 14%。農(nóng)民人均生活消費(fèi)性支出 2181 元，增長(zhǎng) %。收入的增長(zhǎng)加快了消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變，城鄉(xiāng)居民的居住、飲食及文化消費(fèi)情況均有大幅改善，城鄉(xiāng)居民生活水平已從數(shù)量擴(kuò)張向質(zhì)量提高型轉(zhuǎn)變。 臨沂已形成了以輕工、紡織、機(jī)械、化工、電子、建材、煤炭、 9 醫(yī)藥、黃金為主，具有一定生產(chǎn)規(guī)模和技術(shù)水平的工業(yè)體系。市內(nèi)商廈林立，商賈云集，已成為魯東南地區(qū)重要的人流、物流、資金流、信息流中心，是魯、蘇、豫、皖地區(qū)最大的商品集散地。與世界上 100 多個(gè)國(guó)家和地區(qū)建立了經(jīng)濟(jì)技術(shù)和文化合作關(guān)系。是全國(guó)重點(diǎn)出口商品生產(chǎn)基地之一。其中臨沂批發(fā)城 2021 年成交額達(dá)，增長(zhǎng) %。其 綜合效益位居山東省工業(yè)品批發(fā)市場(chǎng)首位，在全國(guó)十大工業(yè)品市場(chǎng)中名列前茅。 臨沂市作為聯(lián)接環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈、長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈的節(jié)點(diǎn)與樞紐，是全國(guó)重要的物流交通中心樞紐。臨沂批發(fā)市場(chǎng)覆蓋魯蘇豫皖，輻射全國(guó)，消費(fèi)品交易額連續(xù)多年全國(guó)第三位，是全國(guó)重要的商品集散地。經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，臨沂物流基礎(chǔ)比較雄厚，配送網(wǎng)絡(luò)完善。因此被專(zhuān)家稱(chēng)為：我國(guó)發(fā)展現(xiàn)代物流的最佳地點(diǎn)之一。 隨著臨沂市社會(huì)經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展，城市建設(shè)一日千里，城市規(guī)模的擴(kuò)大是必然趨勢(shì)。根據(jù)最新制訂的規(guī)劃，臨沂市政府提出“大臨沂、新臨沂”的戰(zhàn)略目標(biāo)，要把臨沂建設(shè)成為魯南蘇北 淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)特大型中心城市。臨沂市的定位，已轉(zhuǎn)變?yōu)椤爸锪魃藤Q(mào)城，歷史文化名城，山水生態(tài)城”。 根據(jù)臨沂市的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展遠(yuǎn)景規(guī)劃，到 2021 年，全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值將達(dá)到 2300 億元，年平均增長(zhǎng) 13%；其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值年均遞增 5%，第二產(chǎn)業(yè)年均遞增 14%，第三產(chǎn)業(yè)年均遞增 14%，城市居民可支配收入達(dá)到 13550 元，臨沂市區(qū)人口 145 萬(wàn)人，城鎮(zhèn)人均住房面積增加到 25 平方米，在 20 年內(nèi)，把臨沂建成省級(jí)歷史文化名城，魯南地區(qū)經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易、交通、科技中心城市，成為設(shè)施先進(jìn)、環(huán)境優(yōu)美、開(kāi)放型、多功能的現(xiàn)代化城 10 市。這將 突出臨沂市作為魯南、蘇北地區(qū)中心城市的作用，強(qiáng)化臨沂市的輻射帶動(dòng)功能，使之成為魯南地區(qū)經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易交通、科技中心城市，在經(jīng)濟(jì)實(shí)力、城市建設(shè)水平和生活水平等主要方面接近或達(dá)到國(guó)內(nèi)先進(jìn)水平。 二、 臨沂經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)概況 為優(yōu)化臨沂投資環(huán)境，構(gòu)筑起對(duì)外開(kāi)放的窗口，搭建吸引外資的平臺(tái)，促進(jìn)全市經(jīng)濟(jì)快速健康發(fā)展，省政府以（魯政字 [2021]233號(hào)）文正式批準(zhǔn)易址建設(shè)臨沂經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)。 臨沂經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)位于臨沂市城東南，規(guī)劃控制面積 150 平方公里，近期開(kāi)發(fā) 70 余平方公里。 開(kāi)發(fā)區(qū)具備良好的區(qū)位交通優(yōu)勢(shì)。沿海鐵路縱貫?zāi)媳?，西鄰京滬?速，東鄰東紅高速，南鄰臨棗高速，北鄰日東高速， 32 205國(guó)道在開(kāi)發(fā)區(qū)中心十字交叉，距臨沂機(jī)場(chǎng) 3 公里，距連云港、嵐山港、日照港近 100 公里，距青島港 230 公里，形成了陸?？樟Ⅲw交通網(wǎng)絡(luò)。 開(kāi)發(fā)區(qū)設(shè)商往、辦公和工業(yè)加工區(qū)，西部沂河兩岸為商貿(mào)、居住、金融、辦公服務(wù)區(qū)；膠新鐵路以東為工業(yè)加工區(qū)，設(shè)機(jī)械、化工、高新技術(shù)、電子、紡織、食品、建材等不同工業(yè)區(qū)。 開(kāi)發(fā)區(qū)按國(guó)際慣例運(yùn)行，開(kāi)放式經(jīng)營(yíng)，為投資者提供優(yōu)質(zhì)、高效、全過(guò)程、全方位的一站式服務(wù)。開(kāi)發(fā)區(qū)擬定的招商引資政策，已經(jīng)市委、市政府審查通過(guò)，付諸 實(shí)施。目前已吸引海內(nèi)外各類(lèi)客商 200 多批次，洽談項(xiàng)目 60 多個(gè)，總投資 120 億元，其中生產(chǎn)性比較成熟的項(xiàng)目 30 多個(gè)，總投資約 106 億元，近期已確定選址辦理審 11 批手續(xù)，目前開(kāi)發(fā)區(qū)已經(jīng)完成投資 億元。完成了韓國(guó)工業(yè)園、魯信國(guó)際物流園、國(guó)家級(jí)出口加工區(qū)三個(gè)特色園區(qū)的招商引資、全同簽訂、手續(xù)報(bào)批準(zhǔn)備等工作。 開(kāi)發(fā)區(qū)是臨沂市新的工業(yè)生產(chǎn)制造中心、物流中心和生活居住中心。開(kāi)發(fā)區(qū) 沿沂河兩岸建設(shè)，區(qū)內(nèi)地勢(shì)平坦，沂河水面 20 多平方公里。李公河、彭白河、解白河縱橫其中，具有良好的生態(tài)環(huán)境。區(qū)內(nèi)沂河橡皮壩的建成，形成 13 平方公里的人工湖面，與開(kāi)發(fā)區(qū)大片綠地及林帶形成“城在林中，林在城中”的園林式工業(yè)園區(qū)。區(qū)內(nèi)三縱六橫道路已建成通車(chē)，供水、排水、供電、供熱、通訊、寬帶、有線(xiàn)電視、燃?xì)獾染磐ㄒ黄交A(chǔ)設(shè)施完善，實(shí)現(xiàn)園區(qū) “ 綠化、美化、亮化 ” 三化工程，具備高檔的居住和生活條件。 臨沂經(jīng)濟(jì) 開(kāi)發(fā)區(qū) 自籌建以來(lái)，已成為全省發(fā)展最快的經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)之一。開(kāi)發(fā)區(qū) 按國(guó)際慣例運(yùn)行，開(kāi)放式經(jīng)營(yíng)，為投資者提供優(yōu)質(zhì)、高效、全過(guò)程、全方位的一站式服務(wù)。 預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的發(fā)展，將建成為擁有人口 60 萬(wàn)人，工業(yè)發(fā)達(dá)，商業(yè)服務(wù)業(yè)金融業(yè)繁榮的新興城區(qū)，從而成為 魯南 人流、物流、信息流的大中轉(zhuǎn)站 ，成為臨沂的東方明珠 。 12 第二章 商貿(mào)物流業(yè)現(xiàn)狀 及前景分析 2021年，全國(guó)社會(huì)物流總額達(dá) 萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng) %（按現(xiàn)價(jià)計(jì)算），明顯高于同期 GDP 的增長(zhǎng)速度。其中：工業(yè)品物流總額為 萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng) %。物流總值高速增長(zhǎng)，表明經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)物流需求越來(lái)越大，經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)物流的依賴(lài)程度也越來(lái)越高。據(jù)中國(guó)物流信息中心測(cè)算， 1991 年每一單位 GDP 的物流需求系數(shù)為1： ，到 2021年擴(kuò)大到 1： 。 中國(guó)產(chǎn)業(yè)界正在形成五條物流體系：以五大運(yùn)輸方式為代表的運(yùn)輸物 流體系，以商品加工和配送為代表的倉(cāng)儲(chǔ)物流體系，以服務(wù)型競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略為代表的制造商物流體系，以海、空港集散為代表的口岸物流體系和正在浮現(xiàn)中的以電子商務(wù)為代表的配送物流體系。總的來(lái)看，各體系的網(wǎng)絡(luò)化程度不高，還處于發(fā)展的初級(jí)階段。我們通過(guò)采取的多種方法進(jìn)行綜合預(yù)測(cè)，結(jié)合宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)，提出了高中低三套物流需求量預(yù)測(cè)方案。根據(jù)中方案預(yù)測(cè)結(jié)果， 2021 年我國(guó)全社會(huì)物流總值將達(dá) ， 2021 年將達(dá) 1431577億元，物流需求的潛力巨大。 “十五”期間，我國(guó)交通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施、信息通訊、貨物包裝與搬運(yùn)等基礎(chǔ) 設(shè)施建設(shè)取得了長(zhǎng)足的發(fā)展，為物流產(chǎn)業(yè)的發(fā)展奠 13 定了必要的物質(zhì)基礎(chǔ)。國(guó)有物流行業(yè)固定資產(chǎn)投資額大幅度增長(zhǎng)。2021～ 2021 年，運(yùn)輸線(xiàn)路長(zhǎng)度呈上升態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì) 2021 年總量為， 2021年將達(dá) 。 2021～ 2021年，物流業(yè)原有的壟斷利潤(rùn)在競(jìng)爭(zhēng)中逐漸被新進(jìn)入者瓜分，競(jìng)爭(zhēng)程度加大，致使利潤(rùn)率降低，物流業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將形成國(guó)有獨(dú)資、民營(yíng)和外資并存的三足鼎立之勢(shì)。 物流業(yè)進(jìn)入高速發(fā)展時(shí)期，監(jiān)管模式、經(jīng)營(yíng)模式、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境以及政策條件給行業(yè)帶來(lái)發(fā)展的新能量，催發(fā)行業(yè)性增長(zhǎng)。 2021～ 2021年，我國(guó)物流行業(yè)市場(chǎng)準(zhǔn)入門(mén)檻降低，為各種資本提供了投資潛力和機(jī)會(huì)。從中長(zhǎng)期看，物流板塊的上升趨勢(shì)不會(huì)改變，預(yù)期物流業(yè)在未來(lái) 23 年將保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，投資價(jià)值突出。 14 第三章 項(xiàng)目法人 臨沂永信房地產(chǎn)有限公司是由山東省國(guó)際信托投資有限公司以及兩個(gè)自然人于 2021 年 12 月共同出資成立的一家股份公司。公司注冊(cè)資本 2021 萬(wàn)元 。 公司主要從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售，物業(yè)管理 。 該公司成立后，建立了完善的法人治理機(jī)制和內(nèi)部控制制度，企業(yè)步入良性發(fā)展的軌道 。 15 第四章 項(xiàng)目 功能 定位 與建設(shè)規(guī)模定位 第一節(jié) 功能 定位 項(xiàng)目定位于國(guó)內(nèi) 商品直供直配中心，是生產(chǎn)商與銷(xiāo)售商終端這間的直接供應(yīng)采購(gòu)平臺(tái)，減少了商品中間流通環(huán)節(jié)、提高了社會(huì)效益。