【正文】 0133200000前期工程費3791002790000建安工程費0340030002000開發(fā)期間稅費0050006059400不可預(yù)見費200400300300120管理費3816067銷售費00600150貸款利息5800290290000流動資金00000002資金籌措9000143201591自有資金133209000432052041591借款100000100000000銷售收入再投入00605900注：此處總投資包括開發(fā)期間稅費。第七章 項目財務(wù)效果評價對本項目進(jìn)行經(jīng)濟效益分析評價的主要依據(jù)是國家計委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》，參照我國新的財會制度，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的實際情況，計算本項目全部投資的經(jīng)濟效益。主要評價指標(biāo)有：財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值及項目動、靜態(tài)回收期等指標(biāo)。注：①財務(wù)內(nèi)部收益率是指項目在整個計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。反映出項目所占用資金的盈利能力，即反映出項目的盈利能力。當(dāng)財務(wù)內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率時，則認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求。②財務(wù)凈現(xiàn)值按事先規(guī)定的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率I將項目計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期的現(xiàn)值之和。是考察項目在計算期內(nèi)盈利能力的動態(tài)評價指標(biāo)，凈現(xiàn)值大于或等于零的項目是可以考慮接受的。項目全投資現(xiàn)金流量分析表序號項目建設(shè)期銷售期20052006200620071現(xiàn)金流入0銷售收入0商鋪0倉庫00寫字樓00地下室、車庫01365其他現(xiàn)金流入00002現(xiàn)金流出17826建設(shè)投資17226土地1332000地基開挖、土石方外運40000建設(shè)投入3506前期工程費37900分期建設(shè)款3000管理費用127127127銷售費用0土地增值稅0銷售稅金及附加0所得稅0不可預(yù)見費6006003凈現(xiàn)金流17826()4累計凈現(xiàn)金流178265折現(xiàn)凈現(xiàn)金流6累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流7稅前凈現(xiàn)金流量17826()8稅前累計凈現(xiàn)金流量178269稅前折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量10稅前累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量　評價指標(biāo)稅前稅后　1財務(wù)凈現(xiàn)值(I=8%)　2財務(wù)內(nèi)部收益率　3投資回收期(靜態(tài))　4投資回收期(動態(tài))第八章 項目不確定性分析本項目的不確定因素主要來自以下幾個方面：建造成本、售價、開發(fā)周期等，這些因素受宏觀的政治、經(jīng)濟、社會環(huán)境的影響，有可能發(fā)生變化，影響本項目經(jīng)濟效益目標(biāo)的實現(xiàn)。一、項目靜態(tài)盈虧平衡分析假設(shè)本項目總投資如上表所測算不變，且售價均如表測，則由計算可得，當(dāng)市場用房銷售到58%時，商鋪的投資利潤率為零，也即投資剛好回收。而一般經(jīng)驗認(rèn)為，當(dāng)盈虧平衡點的銷售率≤70%時，項目的風(fēng)險較低。本案的盈虧平衡點的銷售率為58%，可見其風(fēng)險程度較低。二、單因素敏感性分析影響本項目財務(wù)效益的主要不確定因素為開發(fā)成本，售價水平等，開發(fā)成本中地價成本就占到了總投資的44%，地價成本的變動，直接影響到本案的財務(wù)收益率。同樣售價的變動，也將影響本案的利潤率的實現(xiàn)。下面主要從這兩個方面入手，分別計算地價上下波動5%、10%和售價變動10%、5%時，對本案經(jīng)濟評價指標(biāo)的影響，計算結(jié)果如下：地價變動對財務(wù)效益的影響：基準(zhǔn)方案基準(zhǔn)方案值地價變動10%5%5%10%地價款240萬/畝216萬/畝228萬/畝252萬/畝264萬/畝利潤率48%55%%%%凈利潤率%%%%%回報率%%%%%售價變動對財務(wù)收益的影響：基準(zhǔn)方案基準(zhǔn)方案值銷售均價變動10%5%5%10%銷售均價7185元/M26467元/M26826元/M27544元/M27904元/M2利潤率48%%%%56%凈利潤率%%%%%回報率%%%78%90%第九章 項目效益評價本項目是一個專業(yè)市場的遷擴建工程，但它遵循了“政府引導(dǎo)、企業(yè)開發(fā)、民間投資、市場運作、專業(yè)管理”的原則，對目前大多占據(jù)中心市區(qū)的黃金地段，且散、亂、低的現(xiàn)狀無疑將產(chǎn)生一種強勁的沖擊，同時還將產(chǎn)生十分顯著的社會效益。一、項目社會效益評價（一）、項目對社會發(fā)展的適應(yīng)性促進(jìn)招商引資工作本項目的開發(fā)商是浙江企業(yè)，置業(yè)的業(yè)主絕大部分是外地客商（包括已在武漢的外地客商）。1500家企業(yè)及經(jīng)營戶，按每戶流動資金50萬元計算，本項目的固定資產(chǎn)投資為11億元，再加上客商的裝修投資，直接引進(jìn)資金將在18億元以上。入住華中鞋業(yè)商貿(mào)城的客商從原租賃經(jīng)營，到購買商鋪、住宅，把家安在武漢，把事業(yè)基礎(chǔ)留在武漢，并以商引商，將對武漢市加快引進(jìn)市外資本起到重要的作用。有效地利用土地資源，推動城市發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)的實現(xiàn)本項目擬選址在城郊結(jié)合部，項目建成后，必將帶動周邊地區(qū)的快速發(fā)展。將原占據(jù)鬧市中心的老鞋業(yè)市場遷出后，其黃金地帶的土地資源可得到更加有效地利用，同時促進(jìn)城市區(qū)間的協(xié)調(diào)發(fā)展，有利于武漢市加快現(xiàn)代化國際大都市戰(zhàn)略的實施。提高武漢的市場集聚和輻射能力傳統(tǒng)的批發(fā)市場是在改革開放初期興起的，其運營模式已不能適應(yīng)現(xiàn)代物流發(fā)展的需要。誰能搶先發(fā)展建設(shè)高檔次、新業(yè)態(tài)、大規(guī)模的專業(yè)物流中心，誰就將在區(qū)域競爭中爭得主動，贏得先機。本項目的開發(fā)，將進(jìn)一步鞏固和提高武漢在華中地區(qū)鞋類物流的龍頭地位，并為武漢市傳統(tǒng)批發(fā)市場的轉(zhuǎn)型、提升提供經(jīng)驗，產(chǎn)生示范效應(yīng)。（二）、目前對人和社會的影響促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展本項目建成后，除引入原大興路地區(qū)各個鞋業(yè)市場的經(jīng)營者外，還將吸引更多的企業(yè)、客商入駐，為江漢區(qū)提供新的稅源，預(yù)計每年可新增上繳稅金1500萬元左右，有力地支持了區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展。向社會提供大量的就業(yè)機會本項目投入運營后，預(yù)計鞋業(yè)商貿(mào)城需直接就業(yè)崗位10000余個，除武漢市原有各鞋業(yè)、鞋料市場的就業(yè)者以外，可新增就業(yè)崗位2000多個。同時，還將帶動為鞋業(yè)商貿(mào)城服務(wù)的餐飲、住宿、搬運、交通運輸?shù)刃袠I(yè)的發(fā)展，提供大量間接就業(yè)機會，對于提高周邊地區(qū)人民群眾的生活水平，促進(jìn)社會安定團(tuán)結(jié)起到積極作用。明顯的環(huán)境效益大興路鞋業(yè)市場群的搬遷與新鞋業(yè)商貿(mào)城的建成，將是兩地徹底告別污水橫流、垃圾遍地、空氣渾濁的生活及工作環(huán)境，老市場所處的老城區(qū)將變成道路寬敞整潔、高樓林立，處處賞心悅目的城市風(fēng)景線；新商貿(mào)城將把城市的角落變成綠樹成蔭，花草滿地，一派興興向榮的創(chuàng)業(yè)天堂。二、項目環(huán)境效益評價本項目處于廠房搬遷地帶,該地帶城市面貌有待提升。擬開發(fā)地塊毗鄰城市干道，破亂的廠房嚴(yán)重影響了城市景觀和區(qū)域環(huán)境。本案的附屬門前廣場、景觀綠化帶以及排水設(shè)施將大大改善當(dāng)?shù)氐沫h(huán)境。同時本案的現(xiàn)代建筑物，有效地美化了市容，改善了區(qū)域環(huán)境。為達(dá)到上述目標(biāo)，本案在規(guī)劃中將本著以人為本、注重生態(tài)的原則，合理組織綠化和交通體系，完善市場與配套用房的布局，力爭創(chuàng)造一個環(huán)境開闊、方便的公共活動環(huán)境。由此可見，本案建成以后將具有良好的環(huán)境效益。38 / 38