【正文】 圍。（五）空調(diào)與通風(fēng)空調(diào)根據(jù)本項目的功能需要，本方案擬在各板塊的綜合大樓等有需要的區(qū)域設(shè)置中央空調(diào)系統(tǒng)，在未設(shè)置中央空調(diào)的區(qū)域，部分有需要的管理用房設(shè)置獨(dú)立式空調(diào)器。通風(fēng)（1）交易廳等高大空間由于存在上部熱空氣滯留，有可能以熱輻射形式對空間下部人員活動區(qū)的熱舒適性產(chǎn)生一定的影響，應(yīng)利用高大空間上部設(shè)置可開啟的天窗等措施，改善上部空間的通風(fēng)條件，緩解上部熱空氣層滯留問題。（2）倉庫、設(shè)備房等設(shè)機(jī)械通風(fēng)系統(tǒng)，機(jī)械排風(fēng)量換氣次數(shù)按5～6 次/h 計算，送風(fēng)量為換氣次數(shù)4～5 次/h。廚房、衛(wèi)生間等設(shè)置獨(dú)立排風(fēng)系統(tǒng)，排風(fēng)按6～10 次/h 換氣考慮。（六）消防按照《建筑設(shè)計防火規(guī)范》要求，各建筑物設(shè)置室內(nèi)水消防系統(tǒng)。室內(nèi)相鄰消防栓間距小于30米。消防用水量為15L/S。建筑物內(nèi)同時配置手提滅火器等便攜式滅火器具。室外設(shè)環(huán)狀消防管網(wǎng)。室外消火栓間距不超過120米，消火半徑不超過150米。消火栓用水量為1015L/S。建筑物四周按規(guī)定設(shè)消防通道，凈高不小于4米，以供消防車通過。（七）燃?xì)獗卷椖坑脷鉃樘烊粴?，向?dāng)?shù)靥烊粴夤旧暾?，由該公司?fù)責(zé)為該項目配套管道天然氣，預(yù)埋天然氣管道，采用無縫中壓鋼管DN100，確保全部到用戶。十、消防專篇（一）建筑消防設(shè)計總平面消防：主樓設(shè)1818m的消防登高操作場地；裙房四周道路可兼作消防車道，建筑與周邊其他建筑的距離均大于13米，滿足防火間距要求。主樓：每層作為一個防火分區(qū)，均設(shè)有獨(dú)立樓梯間，標(biāo)準(zhǔn)層采取設(shè)置核心交通筒的布局方式，其中二臺電梯和一部疏散樓梯為合用消防前室，設(shè)正壓送風(fēng)井，乙級防火門，開向疏散方向；另設(shè)一臺消防樓梯，單獨(dú)消防前室，設(shè)正壓送風(fēng)井，乙級防火門，開向疏散方向；頂層消防電梯機(jī)房與普通電梯機(jī)房用防火墻分開。兩個疏散出口間距大于5m，樓梯通至屋頂?shù)目罩谢▓@，作為屋面疏散平臺；設(shè)備管井與線纜孔洞防火：管井在每層樓層處用與樓板相同耐火極限的混凝土封堵，檢修門均為丙級防火門；幕墻防火：每層梁和上翻板總高度為1000，樓層處均設(shè)防火阻燃材料作為層間防火分隔；墻體及裝修防火：墻體材料均采用不小于3h的空心磚及GRC輕型墻板，裝修材料均按建筑內(nèi)部裝修防火設(shè)計規(guī)范（GB5022295修訂版）進(jìn)行選材和設(shè)計，并不低于B1級耐火材料。（二）給排水消防設(shè)計本工程為一類高層綜合辦公樓。消防滅火系統(tǒng)有：室內(nèi)、外消火栓系統(tǒng)、自動噴水滅火系統(tǒng)，超細(xì)干粉自動滅火系統(tǒng)及建筑滅火器。設(shè)計依據(jù)《民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》GB5004595（2005年版）《自動噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》GB500842001（2005年版）《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》GB501402005《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火規(guī)范》GB5006797消防用水量室內(nèi)消火栓系統(tǒng)： 40L/S（火災(zāi)延續(xù)時間按3h計）室外消火栓系統(tǒng)： 30L/S（火災(zāi)延續(xù)時間按3h計）自動噴水滅火系統(tǒng)：35L/S（火災(zāi)延續(xù)時間按1h計）消防水源本建筑消防水源為開發(fā)區(qū)自來水，從玉蘭路和國槐路的市政給水管網(wǎng)上分別接出DN150的給水管，在室外構(gòu)成環(huán)狀管網(wǎng)。室外消火栓給水系統(tǒng)由于本建筑有兩路水源，在本建筑物內(nèi)的給水環(huán)狀管上接出六套室外消火栓，并利用市政道路上的原有市政消火栓，供城市消防車取水，向著火樓加壓供水滅火。室內(nèi)消火栓給水系統(tǒng)本工程每層均設(shè)有室內(nèi)消火栓，消火栓設(shè)計間距保證同層相鄰兩個消火栓的水槍充實水柱同時達(dá)到室內(nèi)任何部位，且間距不大于30米。消火栓箱內(nèi)DN65消火栓，箱內(nèi)配Ф19水槍DN6525尼龍襯膠水帶和啟動消防泵按鈕。十分鐘消防用水18m3儲存在樓屋頂水箱中，屋頂設(shè)增壓設(shè)施一套。自動噴水滅火系統(tǒng)：系統(tǒng)豎向分為兩個區(qū)，1F～6F為低區(qū)，7F～19F為高區(qū)。房間內(nèi)選用ZSTB型玻璃球水平邊墻灑水噴頭外,其余均采用快反應(yīng)玻璃球噴頭。消防水池室外設(shè)一座地下消防專用水池。水池容積按室內(nèi)消火栓用水量3小時計，自動噴淋滅火系統(tǒng)用水量按１小時計。（Ｑ＝35L/S）。減去火災(zāi)延續(xù)時間內(nèi)DN100管網(wǎng)的補(bǔ)水。即在室外設(shè)500Ｔ消防水池。消防電梯集水坑 設(shè)排污泵兩臺(一用一備),以滿足消防規(guī)范要求。管材 采用熱鍍鋅鋼管，立管采用厚壁鍍鋅鋼管。DN100mm者絲扣連接，DN=100mm以上者溝槽連接。.其它滅火設(shè)備依《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》，在各場所消火栓箱下配置磷酸銨鹽干粉滅火器。除地下車庫、配電房按中危險級B類配置外，其余均按中危險級A類配置。（三）電氣消防設(shè)計消防電源：1）本工程消防設(shè)備負(fù)荷等級為一級。2）消防泵、防排煙風(fēng)機(jī)、消控室等消防設(shè)備由本工程變電所兩個不同變壓器引來兩路電源，末端切換。3）消防配電線路采用NHYJV1KV型耐火電纜防火橋架內(nèi)敷設(shè)，或穿鋼管敷設(shè)。穿鋼管敷設(shè)暗敷在不燃燒結(jié)構(gòu)內(nèi)切保護(hù)層不小于30mm，或刷防火涂料保護(hù)。應(yīng)急照明：1）本工程安全出口、疏散走道等處設(shè)消防疏散指示標(biāo)志，自帶蓄電池，應(yīng)急90分鐘。2）本工程樓梯間、疏散走道、消防控制室、消防泵房等場所設(shè)置火災(zāi)應(yīng)急照明。采用自帶蓄電池的應(yīng)急燈具，應(yīng)急90分鐘。漏電火災(zāi)報警系統(tǒng)：本工程設(shè)置漏電火災(zāi)報警系統(tǒng)，在消防設(shè)備配電箱（柜）、商場照明配電箱、商鋪照明配電箱內(nèi)設(shè)置漏電火災(zāi)探測設(shè)備，控制主機(jī)設(shè)于一層消防控制室?；馂?zāi)自動報警系統(tǒng)：1）保護(hù)等級：本工程為一類高層建筑，按一級保護(hù)對象進(jìn)行消防設(shè)計。2）系統(tǒng)組成：本工程采用集中報警系統(tǒng)，整個系統(tǒng)報括火災(zāi)報警、消防聯(lián)動控制、消防專用電話、消防廣播。消防控制室設(shè)于一層。3）消防專用電話：本工程設(shè)置消防電話系統(tǒng)。消防泵房、變配電室等處設(shè)置消防專用電話，手動報警按鈕處同時設(shè)置消防對講電話插孔。4）線路敷設(shè)：消防線路一律穿鋼管吊頂、墻內(nèi)敷設(shè)。消防電話、消防廣播與其它線路分管敷設(shè)。線路吊頂內(nèi)敷設(shè)時需對保護(hù)管刷防火涂料保護(hù)。十一、節(jié)能環(huán)保措施（一）建筑節(jié)能設(shè)計本設(shè)計屋面采用保溫隔熱處理，鋼筋混凝土屋面保溫材料為擠塑聚苯板，K≤。外窗采用鋁合金低輻射雙層中空玻璃6+12+6厚，K≤。外墻為200厚非承重煤矸石空心磚，外貼30厚擠塑聚苯乙烯泡沫塑料板，K≤。玻璃幕墻玻璃采用LOWE鍍膜的雙層中空玻璃(FL6+12+LowE675),K≤。 本工程所選用的一切內(nèi)裝修材料，均應(yīng)符合《民用建筑工程室內(nèi)環(huán)境污染控制規(guī)范》（GB503252006）的要求。（二）電氣節(jié)能環(huán)保設(shè)計采用SCB10節(jié)能型變壓器，減少變壓器銅損和鐵損。變電所低壓側(cè)設(shè)置無功補(bǔ)償裝置?？照{(diào)單獨(dú)設(shè)置變壓器，非空調(diào)機(jī)組可以切除相關(guān)變壓器，降低變壓器空載損耗。采用高效節(jié)能光源和高效節(jié)能燈具。辦公室、營業(yè)廳等場所采用T8型三基色熒光燈。所有整流器要求采用電子型或節(jié)能電感型。嚴(yán)格控制照明功率密度，滿足國家規(guī)范要求。（三）暖通節(jié)能環(huán)保設(shè)計所有通風(fēng)、空調(diào)設(shè)備均選用高效低噪型。通風(fēng)機(jī)、空調(diào)器進(jìn)出口設(shè)柔性短管。吊頂式風(fēng)機(jī)支吊架采用吊式阻尼彈簧減震器。水泵、制冷機(jī)、空調(diào)器水管進(jìn)出口均安裝可曲繞橡膠接頭。新風(fēng)機(jī)，空調(diào)器送回風(fēng)管均設(shè)消聲器。廚房排油煙經(jīng)凈化處理后高空排放，滿足環(huán)保要求。十二、項目實施進(jìn)度安排本項目計劃在11個月左右的時間內(nèi)建成。建設(shè)進(jìn)度計劃如下：第1月：項目建議書批復(fù)。第1月：編制可行性研究報告并報批。第2月：建筑方案設(shè)計。第2月：綜合管網(wǎng)設(shè)計。第2月：施工圖設(shè)計。第2月：報建、領(lǐng)取建設(shè)規(guī)劃許可證。第3月：工程開工。第38月：完成投資25％，開始預(yù)售。第810月：主體工程斷水。第11月：單體工程驗收。第11月：分項工程驗收。十三、投資估算與資金籌措（一）投資估算根據(jù)建設(shè)單位提供的**新區(qū)商貿(mào)城建設(shè)項目土建工程基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，按本項目設(shè)計方案確定的建筑面積、結(jié)構(gòu)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，以及可行性研究財務(wù)評價有關(guān)取費(fèi)要求，估算總投資造價見項目投資估算表和項目總投資估算表。項目投資估算 單位：萬元序號項 目開發(fā)產(chǎn)品成 本1土地費(fèi)用120002前期工程費(fèi)5463基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)30314建筑安裝工程費(fèi)285005公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)15786開發(fā)間接費(fèi)5807管理費(fèi)用4258銷售費(fèi)用5129開發(fā)期稅費(fèi)50510其他費(fèi)用165011不可預(yù)見費(fèi)207412建設(shè)期利息159913鋪底流動資金5000合 計58000（二）資金籌措 本項目總投資58000萬元，全部由建設(shè)單位自籌，其中銀行貸款20000萬元，項目單位自有資金38000萬元。十四、經(jīng)濟(jì)效益分析（一）銷售價格根據(jù)工程所處位置、周圍環(huán)境條件和房地產(chǎn)市場的趨勢預(yù)測，考慮房地產(chǎn)銷售風(fēng)險和工程建設(shè)成本等綜合因素，商業(yè)用房銷售價格平均按每平方米6000元。（二）銷售進(jìn)度及付款計劃本項目計劃在3年內(nèi)完成銷售，所有業(yè)主均在兩年內(nèi)付清房款，簽合同當(dāng)年付一半，第二年再付一半。（三）稅費(fèi)率本報告采用的各種稅費(fèi)率見下表。稅費(fèi)率表(％)稅 費(fèi) 項 目稅費(fèi)率稅 費(fèi) 項 目稅費(fèi)；營業(yè)稅5土地增值稅50超率累進(jìn)城市維護(hù)建設(shè)稅7公益金5教育費(fèi)附加費(fèi)3法定盈余公積金10企業(yè)所得稅25任意盈余公積金8房產(chǎn)稅(按租金)12不可預(yù)見費(fèi)（四）盈利能力分析，售價格平均按6000元／平方米估算。6000元／平方米﹦。利稅總額﹦銷售總收入﹣開發(fā)總成本 ﹦﹣ ﹦26372萬元經(jīng)估算項目稅收及附加為9784萬元。項目凈利潤﹦利稅總額﹣稅收及附加 ﹦26372萬元﹣9784萬元 ﹦16588萬元。商品房投資利潤率=利潤/總投資100％ =16588/58000100％=％商品房資本金凈利稅率=利稅總額/資本金100％ =26372/58000100％=％稅后投資回收期=總投資/利潤100％﹢建設(shè)期=58000/16588100％﹢=（五）清償能力分析2015年還貸，一次償還貸款20000萬元及一年利息1599萬元，共21599萬元；還貸來源為售房收入。剩余資金用于公司其他項目建設(shè)。（六）資金平衡分析和資產(chǎn)負(fù)債分析在項目計算期內(nèi)，各期資金的來源與運(yùn)用是平衡有余的。由于項目未借款，在適當(dāng)安排應(yīng)付利潤的情況下，資產(chǎn)負(fù)債率可以一直保持為零，由資產(chǎn)負(fù)債表可見，在項目計算期內(nèi)，項目的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)是很好的。十五、風(fēng)險分析及對策風(fēng)險是人們在活動中遭遇危險、受損失或傷害的可能性或機(jī)會，是人們對不確定性的一種主觀的、個人的預(yù)見，或偏離預(yù)期目標(biāo)的可能結(jié)果。對于一個項目而言，風(fēng)險管理的目標(biāo)是使項目獲得成功，為項目的實施創(chuàng)造一個平靜、穩(wěn)定的環(huán)境，降低項目成本，避免損失和浪費(fèi)，最大限度地減少或消除外部的干擾，使項目順利投產(chǎn)并且效益穩(wěn)定。（一）風(fēng)險分析市場風(fēng)險任何市場都有其自身的需求特點，因此，在此地暢銷的產(chǎn)品到了彼地就可能無人問津；而同一種產(chǎn)品，在不同區(qū)域市場上的銷售又會表現(xiàn)出明顯的時間差異，除此之外，最典型的市場風(fēng)險是價格定位。價格的合理與否直接與企業(yè)的收益和產(chǎn)品的銷量多少相關(guān)，這取決于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的成本水平，但關(guān)鍵的則取決于消費(fèi)者可接受或能夠促成其購買欲念的價格水平。本項目為商貿(mào)城設(shè)施建設(shè)，合理的租售價格可減少項目的市場風(fēng)險，項目定價適當(dāng)、合理，因此，本項目市場風(fēng)險較小。社會風(fēng)險社會風(fēng)險表現(xiàn)在多個方面，但最突出的則表現(xiàn)在投資項目對周圍生態(tài)環(huán)境的破壞上。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們對生態(tài)環(huán)境的保護(hù)愈加關(guān)注。一個項目的上馬，盡管技術(shù)十分先進(jìn)和對可能造成的環(huán)境污染能夠控制在最低限度，也會引起人們的心理恐慌和公開反對。該項目不會對環(huán)境造成較大影響，可有效改善區(qū)域環(huán)境，有利于環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展，對構(gòu)筑環(huán)境友好型社會具有積極的意義。因此，本項目不存在社會風(fēng)險。項目用地風(fēng)險項目場址位于任城區(qū)，屬于城市規(guī)劃區(qū)范圍，符合城市土地利用總體規(guī)劃，項目臨近新**X國道、**x省道等道路，交通較為便利。因此本項目用地風(fēng)險較小。生產(chǎn)安全風(fēng)險建設(shè)單位將盡可能提供安全生產(chǎn)環(huán)境，倡導(dǎo)安全生產(chǎn)意識與技術(shù)，這樣會把安全事故發(fā)生率降到最低?？植辣┝︼L(fēng)險社會主義和諧社會是民主法制、公平正義、誠信友愛、充滿活力、安定有序的社會，并且國家已經(jīng)壟斷社會一切武裝資源，再加上國家公平合理的分配制度，恐怖主義意識形態(tài)失去形成的理由和必要的條件，因此，恐怖暴力風(fēng)險形成的可能性極小。自然災(zāi)害風(fēng)險目前還沒有有效消除自然災(zāi)害隱患的科學(xué)辦法，作為企業(yè)具體做到的就是為防患自然災(zāi)害提供必要的建設(shè)設(shè)施，例如，建設(shè)高質(zhì)量的防震、防臺風(fēng)、防洪水沖擊和防浸泡的商貿(mào)城，再就是加快防洪設(shè)施的建設(shè)，多建設(shè)滯留洪水的設(shè)施，減少洪水集中式的沖擊帶來的危害。（二）防范和降低風(fēng)險對策本項目主要應(yīng)加強(qiáng)市場營銷工作，做好商品房銷售，加大促銷力度，多渠道、多種方式推廣促銷，盡快銷售，才能最大限度地減少項目市場銷售風(fēng)險。在項目實施中還應(yīng)優(yōu)化設(shè)計，采取切實可行的工程技術(shù)措施和施工方案，在施工管理中，控制各項開發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用；降低投資成本。降低工程造價，控制投資成本，也是降低本項目風(fēng)險的因素之一。做好物業(yè)管理和售后服務(wù)工作。金融財務(wù)風(fēng)險分析本項目資金完全自籌，不從銀行貸款。但從自有資金使用成本和開發(fā)資金回收考慮和減少占用資金回收風(fēng)險，應(yīng)采用多種付款方式促銷，可選擇采用：(1)一次性付款方式；(2)分期付款方式；(3)七成銀