【正文】 第八章 投資估算及資金籌措項(xiàng)目總投資5400萬(wàn)元。具體投資構(gòu)成如下：土地費(fèi)用：建筑安裝費(fèi)用：稅金及利息費(fèi)用：項(xiàng)目前期及其他費(fèi)用 ：總計(jì)：5400萬(wàn)元資金由項(xiàng)目單位自籌解決。第九章 勞動(dòng)安全及消防 危害因素及危害程度分析 編制依據(jù)及防護(hù)措施一、編制依據(jù)《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB500112001）；《建筑防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50057—94）；《建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)可靠度設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》（GBJ0682001）；《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50072002）；《地下工程防水技術(shù)規(guī)范》（GB501082010）二、防護(hù)措施地基基礎(chǔ)及地下室 本工程擬采用樁基基礎(chǔ)。 1 ).結(jié)構(gòu)形式本工程多層部分采用框架結(jié)構(gòu)，框架抗震等級(jí)為七級(jí)，高層部分采川剪力墻結(jié)構(gòu)，剪力墻抗震等級(jí)為七級(jí)。樓屋蓋均采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土梁板結(jié)構(gòu)。 2）主要技術(shù)措施抗震性能：為使建筑物具有良好的抗震性能，在結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)中考慮采用以下措施:結(jié)構(gòu)布置受力明確，傳力途徑直接簡(jiǎn)單。加強(qiáng)結(jié)構(gòu)平面整體性，加厚洞口及深凹口周邊樓板，加厚地下室頂板、大屋面板，加強(qiáng)其配筋。適當(dāng)提高結(jié)構(gòu)薄弱部位構(gòu)件的抗震措施，保證構(gòu)件具有足夠的延性，避免脆性破壞。內(nèi)墻采用較輕的輕質(zhì)砌塊或加氣混凝土砌塊，盡量減輕結(jié)構(gòu)的自重，減小地震作用。 主要隱患部位本項(xiàng)目勞動(dòng)安全衛(wèi)生消防的主要隱患部位：小區(qū)各建筑物的火災(zāi)及用電危害。其次是空調(diào)機(jī)組的噪聲危害。 有害物質(zhì)種類及危害性分析本工程屬于一類建筑，火災(zāi)危險(xiǎn)等級(jí)應(yīng)為一級(jí)。本項(xiàng)目的各建筑物是火災(zāi)易發(fā)生部位，一旦發(fā)生火災(zāi)，如果沒(méi)有良好的消防設(shè)施會(huì)引起火災(zāi)蔓延，造成重大財(cái)產(chǎn)損失，甚至人員傷亡；如果缺少良好和明確的消防通道，火災(zāi)時(shí)會(huì)致使人員空氣窒息傷亡。本項(xiàng)目各建筑物使用的電器設(shè)備，如果缺少良好的用電安全措施，也存在用電危害?？照{(diào)機(jī)組的噪聲，如果處理不好，對(duì)小區(qū)建筑物內(nèi)的居民或工作人員也會(huì)產(chǎn)生噪聲危害。 安全設(shè)施 防電首先對(duì)配電系統(tǒng)設(shè)置安全防護(hù)裝置，對(duì)場(chǎng)所所有用電設(shè)備金屬外殼均作接地保護(hù)。規(guī)劃10KV電力線同安九公路及區(qū)間路接入經(jīng)小區(qū)內(nèi)的配電房后沿小區(qū)道路敷設(shè)，供住宅建筑使用。對(duì)有關(guān)人員進(jìn)行安全培訓(xùn)，制定安全操作章程。對(duì)配電設(shè)備，設(shè)有明顯標(biāo)志，操作人員嚴(yán)格按規(guī)程操作，防止意外觸電事故。 防噪聲對(duì)產(chǎn)生噪聲的設(shè)備，如空調(diào)機(jī)組等采用減震吊架。盡可能選用低噪聲設(shè)備，并采用消聲隔音設(shè)施，防止噪聲危害。 防雷對(duì)建筑物、構(gòu)筑物設(shè)有防雷接地保護(hù)，各單體防雷接地、保護(hù)接地合一，采用TNCS系統(tǒng)，電源進(jìn)線處PEN線重復(fù)接地。變壓器所有接地系統(tǒng)的接地電阻不大于4歐。住宅樓均采用總等電位聯(lián)結(jié)和輔助電位聯(lián)絡(luò)的方法。在屋頂處設(shè)避雷小針，在屋頂檐口做避雷帶，利用柱內(nèi)主筋做防雷引下線，利用建筑物基礎(chǔ)作為接地極。 其他防護(hù)措施加強(qiáng)小區(qū)內(nèi)居民和工作人員安全教育，嚴(yán)格崗位操作規(guī)程，作好崗位培訓(xùn)。根據(jù)建筑物各單元的性質(zhì)和狀況，設(shè)置安全通道，配置事故照明應(yīng)急燈和緊急疏散標(biāo)志，以利于安全疏散和處理應(yīng)急事故。消防防火安全。根據(jù)項(xiàng)目在日常運(yùn)營(yíng)過(guò)程中存在火災(zāi)隱患的部位、火災(zāi)危險(xiǎn)類別以及可能波及的范圍，確定應(yīng)采用的消防等級(jí)，并結(jié)合項(xiàng)目場(chǎng)址周圍消防設(shè)施狀況，提出消防監(jiān)控報(bào)警系統(tǒng)和消防設(shè)施配置方案。規(guī)劃給水管線兩路進(jìn)水，分別由龍珠路及龍?zhí)堵方尤?，?0米為半徑布置室外消火栓。建構(gòu)筑物抗震按當(dāng)?shù)氐?級(jí)地震烈度設(shè)防。為防暑、防寒、防塵，室內(nèi)設(shè)置空調(diào)、采暖及通風(fēng)設(shè)施。 消防設(shè)施 編制依據(jù)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB50016—2006）。《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB5004595（2005年版）?！渡痰杲ㄖO(shè)計(jì)規(guī)范》（JGJ4888）?！掇k公建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》（JGJ672006）?！痘馂?zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB5011698）。《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB501402005）。《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB500572000）。《汽車庫(kù)、修車庫(kù)、停車場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB5006797。一、建筑消防設(shè)計(jì)總平面布局?？偲矫嬷兴邢赖缆放c市政道路相通，道路寬度符合《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》。消防通道的轉(zhuǎn)彎半徑不小于12米。盡頭式消防車道設(shè)回車場(chǎng)，回車場(chǎng)面積為15m15m。本工程多層建筑與多層建筑之間的距離大于6米，滿足防火間距要求地下車庫(kù)每個(gè)防火分區(qū)面積不大于4000 ㎡。人防每個(gè)防火分區(qū)面積不大于2000㎡。安全疏散出口數(shù)1)、地下以及各樓層，每個(gè)防火分區(qū)均有兩部安全疏散樓梯直達(dá)底層并直通室外。2)、地下室每個(gè)防火分區(qū)的安個(gè)出口不小兩個(gè)，當(dāng)有兩個(gè)或兩個(gè)以上防火分區(qū)，且相鄰防火分區(qū)之間的防火墻上設(shè)有防火門時(shí)，行個(gè)防火分區(qū)分別設(shè)一部安全疏散樓梯直通室外。3）、地下汽車庫(kù)分別設(shè)置兩個(gè)汽車疏散出口。4),安全疏散出口位置及疏散距離均分散布置，出入口之間距離均大于5米。停車庫(kù)按“汽車庫(kù)防火規(guī)范”規(guī)定，室內(nèi)任何一點(diǎn)到最近疏散口直線距離均不超過(guò)60米。地下設(shè)備用房，室內(nèi)任何 (22+)。本建筑內(nèi)通往地下室的樓梯間均采用封閉樓梯間 防火等級(jí)項(xiàng)目火災(zāi)危險(xiǎn)性大、疏散和撲救難度大，根據(jù)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》規(guī)定本工程屬一類建筑，建筑耐火等級(jí)為一級(jí)。在設(shè)計(jì)和施工時(shí)，本工程地上高層建筑耐火等級(jí)為一級(jí)，多層及商業(yè)部分耐火等級(jí)為二級(jí)。地下室耐火等級(jí)為一級(jí)。必須保證建筑物的所有建筑構(gòu)件均滿足耐火等級(jí)對(duì)構(gòu)件耐火極限和燃燒性能的要求。 防火措施總平面布置應(yīng)嚴(yán)格根據(jù)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》的規(guī)定，進(jìn)行平面布局的防火設(shè)計(jì)。合理確定建筑群體的位置、確定各建筑物之間的防火間距、消防車道、合理敷設(shè)各種管線和消防水源。建筑物之間間距不得小于《民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》的規(guī)定的防火間距，總體上使建筑物四周形成環(huán)形通道。項(xiàng)目區(qū)的主干道路與城鎮(zhèn)的主要干道相連，便于消防車進(jìn)出。項(xiàng)目區(qū)設(shè)置環(huán)形道和必要的回車道，道路寬度應(yīng)大于5米，便于消防車作業(yè)。消防控制叫心設(shè)在地下車庫(kù)內(nèi)，在地下車庫(kù)內(nèi)裝設(shè)感煙(溫)探測(cè)器，實(shí)現(xiàn)火災(zāi)早期報(bào)警及應(yīng)急廣播柜，火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)配備手動(dòng)按鈕、火災(zāi)警鈴以及水噴淋水流繼電器設(shè)施，還設(shè)一套10門火災(zāi)報(bào)警專用電話機(jī)。地下車庫(kù)配電間配置電氣漏電火災(zāi)系統(tǒng)。防止重大電氣火災(zāi)的發(fā)生。加強(qiáng)施工安全管理。項(xiàng)目施工現(xiàn)在設(shè)置必要的警示牌、防護(hù)網(wǎng)等，確保施工安全。對(duì)產(chǎn)生噪聲的設(shè)備，如空調(diào)機(jī)組等采用減震吊架。盡可能選用低噪聲設(shè)備，并采用消聲隔音設(shè)施，防止噪聲危害。節(jié)能措施。小區(qū)建筑材料盡量使用節(jié)能環(huán)保型建材，照明工程統(tǒng)一使用節(jié)能燈具，加強(qiáng)雨水回收利用，節(jié)約用水。防污。規(guī)劃排水為雨污分流制，雨水收集后循環(huán)利用，污水經(jīng)化烘池收集后接入城市道路污水管網(wǎng)。對(duì)建筑垃圾及時(shí)清理，回收利用可用建筑廢料，防止建筑垃圾污然。第十章 經(jīng)濟(jì)效益分析收入住宅銷售收入：2500元/平方米=；商業(yè)房銷售收入：3100元/平方米=；車庫(kù)銷售收入：約4166平方米800元/平方米=。銷售收入總計(jì)：投資及費(fèi)用總投資：5400萬(wàn)元；管理人員工資：25人2萬(wàn)元/人年2年=100萬(wàn)元；營(yíng)銷費(fèi)用：100萬(wàn)元；資金利息：；土地增值稅：。投資及費(fèi)用總計(jì)：5400萬(wàn)元利潤(rùn)－－－=詳情見附表利潤(rùn)表投資回收期項(xiàng)目實(shí)行分期建設(shè)，滾動(dòng)開發(fā)，邊建設(shè)、邊銷售。投資利潤(rùn)率30%，%。第十一章 社會(huì)評(píng)價(jià) 本項(xiàng)同擬于2013年4月進(jìn)入前期準(zhǔn)備階段，2013年10月開工建設(shè)。經(jīng)過(guò)項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)的測(cè)算，項(xiàng)目具備可行性且風(fēng)險(xiǎn)較小。望江縣目前的房地產(chǎn)需求量仍然在增長(zhǎng)，而本項(xiàng)目的提出具有技術(shù)指標(biāo)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)上的雙重優(yōu)勢(shì)。在此基礎(chǔ)上項(xiàng)目遵循環(huán)境保護(hù)原則、管理服務(wù)以人為本原則、節(jié)約能源原則、配套設(shè)施先進(jìn)智能化原則。使項(xiàng)目在確保盈利能力的同時(shí)，遵循可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，用最科學(xué)的規(guī)劃設(shè)計(jì)建造出高質(zhì)量、人性化的現(xiàn)代化居所。相信項(xiàng)目必將會(huì)被人們認(rèn)可并得到它應(yīng)有的社會(huì)效益。綜合考慮宗教信仰的沖擊、社會(huì)治安的穩(wěn)定性、社會(huì)禁忌、勞動(dòng)者的文化素質(zhì)、社會(huì)風(fēng)氣等影響因素，本項(xiàng)目的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)較小。本項(xiàng)目的提出對(duì)社會(huì)具有有利的影響，并且社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)小，具備可行性性。第十二章 風(fēng)險(xiǎn)分析 市場(chǎng)定位和產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)水平關(guān)鍵因素 在項(xiàng)目開發(fā)的各個(gè)階段，建立科學(xué)細(xì)致的調(diào)查系統(tǒng)，做好市場(chǎng)調(diào)查，形成準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，通度超前的規(guī)劃理念，獨(dú)具個(gè)性的建筑風(fēng)格與布局，人性化的環(huán)境藝術(shù)空間和合理的戶型設(shè)計(jì)是住宅產(chǎn)品成功的重要因素，優(yōu)質(zhì)的工程質(zhì)量也是獲得市場(chǎng)認(rèn)可的根本。 形象包裝和營(yíng)銷策劃 項(xiàng)目?jī)r(jià)值的最終體現(xiàn)，要超越眾多的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，在于銷售過(guò)程中成功的形象包裝和營(yíng)銷策劃。成功的形象包裝和營(yíng)銷策劃能夠增加項(xiàng)目的附加值和產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力。 項(xiàng)目融資管理 對(duì)公司擬投資的房地產(chǎn)項(xiàng)目，慎重研究、科學(xué)決策，在投資決策上首先回避風(fēng)險(xiǎn)。將資金和精力集中在公司主營(yíng)業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)上，以支撐投資項(xiàng)目，使房地產(chǎn)項(xiàng)目收入占主營(yíng)業(yè)務(wù)收入保持在一定的比例之內(nèi)?？刂骑L(fēng)階，保證對(duì)項(xiàng)目的資源支持。項(xiàng)目開發(fā)環(huán)環(huán)相扣。優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，加上成功的營(yíng)銷策劃可以快速回籠資金，減輕項(xiàng)目投資、融資壓力，減少融資成本，增加投資收益。另外，做好融資工作，確保資金到位，可以保證項(xiàng)目的順利進(jìn)行，二者相輔相成。第十三章 研究結(jié)論及建議在順應(yīng)宏觀經(jīng)濟(jì)的大背景下，通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，項(xiàng)目的需求市場(chǎng)旺盛、加之項(xiàng)目的自身優(yōu)勢(shì)具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)能力，項(xiàng)目的技術(shù)指標(biāo)合理、財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)可行、社會(huì)綜合評(píng)價(jià)良好，我們可以得出本項(xiàng)目在技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、財(cái)務(wù)、社會(huì)影響等各方面都是可行的結(jié)論。具體如下： (1)具有良好的宏觀經(jīng)濟(jì)背景。 (2)需求量較大，市場(chǎng)環(huán)境寬松，競(jìng)爭(zhēng)不是很激烈。 (3)項(xiàng)目擁有突出的自身優(yōu)勢(shì)，并且設(shè)計(jì)規(guī)劃方案與同行業(yè)相比較為突出。 (4)將營(yíng)銷理念貫穿于項(xiàng)目的始終，強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)營(yíng)銷的重要性。 (5)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)客觀合理，評(píng)價(jià)指標(biāo)具備可行性，并且風(fēng)險(xiǎn)較小。 通過(guò)前面對(duì)項(xiàng)目的可行性研究，在認(rèn)可了項(xiàng)目可行性的同時(shí)，也提醒建設(shè)單位注意以下問(wèn)題： (1)社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素變動(dòng)不穩(wěn)定，需進(jìn)一步加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。 (2)基礎(chǔ)配套的建設(shè)應(yīng)嚴(yán)格按規(guī)劃設(shè)計(jì)來(lái)實(shí)施。 (3)對(duì)銷售量的預(yù)測(cè)應(yīng)進(jìn)一步研究，不能過(guò)于理想化。 55