【正文】 第八章 投資估算及資金籌措項目總投資5400萬元。具體投資構(gòu)成如下：土地費用：建筑安裝費用：稅金及利息費用：項目前期及其他費用 ：總計：5400萬元資金由項目單位自籌解決。第九章 勞動安全及消防 危害因素及危害程度分析 編制依據(jù)及防護措施一、編制依據(jù)《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》（GB500112001）；《建筑防雷設(shè)計規(guī)范》（GB50057—94）；《建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計可靠度設(shè)計統(tǒng)一標準》（GBJ0682001）；《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范》（GB50072002）；《地下工程防水技術(shù)規(guī)范》（GB501082010）二、防護措施地基基礎(chǔ)及地下室 本工程擬采用樁基基礎(chǔ)。 1 ).結(jié)構(gòu)形式本工程多層部分采用框架結(jié)構(gòu)，框架抗震等級為七級，高層部分采川剪力墻結(jié)構(gòu)，剪力墻抗震等級為七級。樓屋蓋均采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土梁板結(jié)構(gòu)。 2）主要技術(shù)措施抗震性能：為使建筑物具有良好的抗震性能，在結(jié)構(gòu)設(shè)計中考慮采用以下措施:結(jié)構(gòu)布置受力明確，傳力途徑直接簡單。加強結(jié)構(gòu)平面整體性，加厚洞口及深凹口周邊樓板，加厚地下室頂板、大屋面板，加強其配筋。適當提高結(jié)構(gòu)薄弱部位構(gòu)件的抗震措施，保證構(gòu)件具有足夠的延性，避免脆性破壞。內(nèi)墻采用較輕的輕質(zhì)砌塊或加氣混凝土砌塊，盡量減輕結(jié)構(gòu)的自重，減小地震作用。 主要隱患部位本項目勞動安全衛(wèi)生消防的主要隱患部位：小區(qū)各建筑物的火災(zāi)及用電危害。其次是空調(diào)機組的噪聲危害。 有害物質(zhì)種類及危害性分析本工程屬于一類建筑，火災(zāi)危險等級應(yīng)為一級。本項目的各建筑物是火災(zāi)易發(fā)生部位，一旦發(fā)生火災(zāi)，如果沒有良好的消防設(shè)施會引起火災(zāi)蔓延，造成重大財產(chǎn)損失，甚至人員傷亡；如果缺少良好和明確的消防通道，火災(zāi)時會致使人員空氣窒息傷亡。本項目各建筑物使用的電器設(shè)備，如果缺少良好的用電安全措施，也存在用電危害。空調(diào)機組的噪聲，如果處理不好，對小區(qū)建筑物內(nèi)的居民或工作人員也會產(chǎn)生噪聲危害。 安全設(shè)施 防電首先對配電系統(tǒng)設(shè)置安全防護裝置，對場所所有用電設(shè)備金屬外殼均作接地保護。規(guī)劃10KV電力線同安九公路及區(qū)間路接入經(jīng)小區(qū)內(nèi)的配電房后沿小區(qū)道路敷設(shè)，供住宅建筑使用。對有關(guān)人員進行安全培訓(xùn)，制定安全操作章程。對配電設(shè)備，設(shè)有明顯標志，操作人員嚴格按規(guī)程操作，防止意外觸電事故。 防噪聲對產(chǎn)生噪聲的設(shè)備，如空調(diào)機組等采用減震吊架。盡可能選用低噪聲設(shè)備，并采用消聲隔音設(shè)施，防止噪聲危害。 防雷對建筑物、構(gòu)筑物設(shè)有防雷接地保護，各單體防雷接地、保護接地合一，采用TNCS系統(tǒng)，電源進線處PEN線重復(fù)接地。變壓器所有接地系統(tǒng)的接地電阻不大于4歐。住宅樓均采用總等電位聯(lián)結(jié)和輔助電位聯(lián)絡(luò)的方法。在屋頂處設(shè)避雷小針，在屋頂檐口做避雷帶，利用柱內(nèi)主筋做防雷引下線，利用建筑物基礎(chǔ)作為接地極。 其他防護措施加強小區(qū)內(nèi)居民和工作人員安全教育，嚴格崗位操作規(guī)程，作好崗位培訓(xùn)。根據(jù)建筑物各單元的性質(zhì)和狀況，設(shè)置安全通道，配置事故照明應(yīng)急燈和緊急疏散標志，以利于安全疏散和處理應(yīng)急事故。消防防火安全。根據(jù)項目在日常運營過程中存在火災(zāi)隱患的部位、火災(zāi)危險類別以及可能波及的范圍，確定應(yīng)采用的消防等級，并結(jié)合項目場址周圍消防設(shè)施狀況，提出消防監(jiān)控報警系統(tǒng)和消防設(shè)施配置方案。規(guī)劃給水管線兩路進水，分別由龍珠路及龍?zhí)堵方尤耄?0米為半徑布置室外消火栓。建構(gòu)筑物抗震按當?shù)氐?級地震烈度設(shè)防。為防暑、防寒、防塵，室內(nèi)設(shè)置空調(diào)、采暖及通風(fēng)設(shè)施。 消防設(shè)施 編制依據(jù)《建筑設(shè)計防火規(guī)范》（GB50016—2006）。《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》GB5004595（2005年版）?！渡痰杲ㄖO(shè)計規(guī)范》（JGJ4888）。《辦公建筑設(shè)計規(guī)范》（JGJ672006）?！痘馂?zāi)自動報警系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》（GB5011698）?！督ㄖ缁鹌髋渲迷O(shè)計規(guī)范》（GB501402005）。《建筑物防雷設(shè)計規(guī)范》（GB500572000）?！镀噹臁⑿捃噹?、停車場設(shè)計防火規(guī)范》GB5006797。一、建筑消防設(shè)計總平面布局。總平面中所有消防道路與市政道路相通，道路寬度符合《建筑設(shè)計防火規(guī)范》。消防通道的轉(zhuǎn)彎半徑不小于12米。盡頭式消防車道設(shè)回車場，回車場面積為15m15m。本工程多層建筑與多層建筑之間的距離大于6米，滿足防火間距要求地下車庫每個防火分區(qū)面積不大于4000 ㎡。人防每個防火分區(qū)面積不大于2000㎡。安全疏散出口數(shù)1)、地下以及各樓層，每個防火分區(qū)均有兩部安全疏散樓梯直達底層并直通室外。2)、地下室每個防火分區(qū)的安個出口不小兩個，當有兩個或兩個以上防火分區(qū)，且相鄰防火分區(qū)之間的防火墻上設(shè)有防火門時，行個防火分區(qū)分別設(shè)一部安全疏散樓梯直通室外。3）、地下汽車庫分別設(shè)置兩個汽車疏散出口。4),安全疏散出口位置及疏散距離均分散布置，出入口之間距離均大于5米。停車庫按“汽車庫防火規(guī)范”規(guī)定，室內(nèi)任何一點到最近疏散口直線距離均不超過60米。地下設(shè)備用房，室內(nèi)任何 (22+)。本建筑內(nèi)通往地下室的樓梯間均采用封閉樓梯間 防火等級項目火災(zāi)危險性大、疏散和撲救難度大，根據(jù)《建筑設(shè)計防火規(guī)范》規(guī)定本工程屬一類建筑，建筑耐火等級為一級。在設(shè)計和施工時，本工程地上高層建筑耐火等級為一級，多層及商業(yè)部分耐火等級為二級。地下室耐火等級為一級。必須保證建筑物的所有建筑構(gòu)件均滿足耐火等級對構(gòu)件耐火極限和燃燒性能的要求。 防火措施總平面布置應(yīng)嚴格根據(jù)《建筑設(shè)計防火規(guī)范》的規(guī)定，進行平面布局的防火設(shè)計。合理確定建筑群體的位置、確定各建筑物之間的防火間距、消防車道、合理敷設(shè)各種管線和消防水源。建筑物之間間距不得小于《民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》的規(guī)定的防火間距，總體上使建筑物四周形成環(huán)形通道。項目區(qū)的主干道路與城鎮(zhèn)的主要干道相連，便于消防車進出。項目區(qū)設(shè)置環(huán)形道和必要的回車道，道路寬度應(yīng)大于5米，便于消防車作業(yè)。消防控制叫心設(shè)在地下車庫內(nèi)，在地下車庫內(nèi)裝設(shè)感煙(溫)探測器，實現(xiàn)火災(zāi)早期報警及應(yīng)急廣播柜，火災(zāi)報警系統(tǒng)配備手動按鈕、火災(zāi)警鈴以及水噴淋水流繼電器設(shè)施，還設(shè)一套10門火災(zāi)報警專用電話機。地下車庫配電間配置電氣漏電火災(zāi)系統(tǒng)。防止重大電氣火災(zāi)的發(fā)生。加強施工安全管理。項目施工現(xiàn)在設(shè)置必要的警示牌、防護網(wǎng)等，確保施工安全。對產(chǎn)生噪聲的設(shè)備，如空調(diào)機組等采用減震吊架。盡可能選用低噪聲設(shè)備，并采用消聲隔音設(shè)施，防止噪聲危害。節(jié)能措施。小區(qū)建筑材料盡量使用節(jié)能環(huán)保型建材，照明工程統(tǒng)一使用節(jié)能燈具，加強雨水回收利用，節(jié)約用水。防污。規(guī)劃排水為雨污分流制，雨水收集后循環(huán)利用，污水經(jīng)化烘池收集后接入城市道路污水管網(wǎng)。對建筑垃圾及時清理，回收利用可用建筑廢料，防止建筑垃圾污然。第十章 經(jīng)濟效益分析收入住宅銷售收入：2500元/平方米=；商業(yè)房銷售收入：3100元/平方米=；車庫銷售收入：約4166平方米800元/平方米=。銷售收入總計：投資及費用總投資：5400萬元；管理人員工資：25人2萬元/人年2年=100萬元；營銷費用：100萬元；資金利息：；土地增值稅：。投資及費用總計：5400萬元利潤－－－=詳情見附表利潤表投資回收期項目實行分期建設(shè)，滾動開發(fā)，邊建設(shè)、邊銷售。投資利潤率30%，%。第十一章 社會評價 本項同擬于2013年4月進入前期準備階段，2013年10月開工建設(shè)。經(jīng)過項目財務(wù)指標的測算，項目具備可行性且風(fēng)險較小。望江縣目前的房地產(chǎn)需求量仍然在增長，而本項目的提出具有技術(shù)指標經(jīng)濟指標上的雙重優(yōu)勢。在此基礎(chǔ)上項目遵循環(huán)境保護原則、管理服務(wù)以人為本原則、節(jié)約能源原則、配套設(shè)施先進智能化原則。使項目在確保盈利能力的同時，遵循可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，用最科學(xué)的規(guī)劃設(shè)計建造出高質(zhì)量、人性化的現(xiàn)代化居所。相信項目必將會被人們認可并得到它應(yīng)有的社會效益。綜合考慮宗教信仰的沖擊、社會治安的穩(wěn)定性、社會禁忌、勞動者的文化素質(zhì)、社會風(fēng)氣等影響因素，本項目的社會風(fēng)險較小。本項目的提出對社會具有有利的影響，并且社會風(fēng)險小，具備可行性性。第十二章 風(fēng)險分析 市場定位和產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計水平關(guān)鍵因素 在項目開發(fā)的各個階段，建立科學(xué)細致的調(diào)查系統(tǒng)，做好市場調(diào)查，形成準確的市場定位，通度超前的規(guī)劃理念，獨具個性的建筑風(fēng)格與布局，人性化的環(huán)境藝術(shù)空間和合理的戶型設(shè)計是住宅產(chǎn)品成功的重要因素，優(yōu)質(zhì)的工程質(zhì)量也是獲得市場認可的根本。 形象包裝和營銷策劃 項目價值的最終體現(xiàn)，要超越眾多的競爭對手，在于銷售過程中成功的形象包裝和營銷策劃。成功的形象包裝和營銷策劃能夠增加項目的附加值和產(chǎn)品競爭力。 項目融資管理 對公司擬投資的房地產(chǎn)項目，慎重研究、科學(xué)決策，在投資決策上首先回避風(fēng)險。將資金和精力集中在公司主營業(yè)務(wù)的經(jīng)營上，以支撐投資項目，使房地產(chǎn)項目收入占主營業(yè)務(wù)收入保持在一定的比例之內(nèi)。控制風(fēng)階，保證對項目的資源支持。項目開發(fā)環(huán)環(huán)相扣。優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，加上成功的營銷策劃可以快速回籠資金，減輕項目投資、融資壓力，減少融資成本，增加投資收益。另外，做好融資工作，確保資金到位，可以保證項目的順利進行，二者相輔相成。第十三章 研究結(jié)論及建議在順應(yīng)宏觀經(jīng)濟的大背景下，通過市場調(diào)查，項目的需求市場旺盛、加之項目的自身優(yōu)勢具有較強的競爭能力，項目的技術(shù)指標合理、財務(wù)經(jīng)濟指標可行、社會綜合評價良好，我們可以得出本項目在技術(shù)、經(jīng)濟、財務(wù)、社會影響等各方面都是可行的結(jié)論。具體如下： (1)具有良好的宏觀經(jīng)濟背景。 (2)需求量較大，市場環(huán)境寬松，競爭不是很激烈。 (3)項目擁有突出的自身優(yōu)勢，并且設(shè)計規(guī)劃方案與同行業(yè)相比較為突出。 (4)將營銷理念貫穿于項目的始終，強調(diào)市場營銷的重要性。 (5)財務(wù)評價客觀合理，評價指標具備可行性，并且風(fēng)險較小。 通過前面對項目的可行性研究，在認可了項目可行性的同時，也提醒建設(shè)單位注意以下問題： (1)社會經(jīng)濟因素變動不穩(wěn)定，需進一步加強風(fēng)險意識。 (2)基礎(chǔ)配套的建設(shè)應(yīng)嚴格按規(guī)劃設(shè)計來實施。 (3)對銷售量的預(yù)測應(yīng)進一步研究，不能過于理想化。 55