【正文】 測繪費(fèi) 萬元 銷售面積 3 元 /㎡ 258 交易 服務(wù)費(fèi) 萬元 銷售額 % 2805 物價成本構(gòu)成審查費(fèi) 萬元 銷售總價 % 510 房屋預(yù)售管理費(fèi) 萬元 銷售收入 1% 5100 企業(yè)所得稅 萬元 22950 營業(yè)稅 萬元 總銷售額 5% 25500 教育附加稅 萬元 1785 城市維護(hù)費(fèi) 萬元 765 7 不可預(yù)見費(fèi) 萬元 8 總投資（合計(jì)） 考慮建設(shè)期貸款利息在建設(shè)期 2 年結(jié)束后一次償還 。假定當(dāng)年貸款均發(fā)生在建設(shè)期。其近似計(jì)算公式如下： 貸款建設(shè)期每年應(yīng)計(jì)利息 =（年初借款累計(jì) +本年借款額 /2）年利率 根據(jù)表 101，建設(shè)期貸款每年利息額計(jì)算見表 102： 表 102：建設(shè)期貸款利息計(jì)算表（萬元） 時 間 建設(shè)期（ 2 年 ) 合計(jì) 第 1 年 第 2 年 貸款額 130000 130000 130000 利息 % 項(xiàng)目建設(shè)總投資為 億元，建設(shè)費(fèi)用 有公司自有資金、 招商引資 、 利用國內(nèi)銀行貸款 籌集 資金。 永城 天信 綜合服務(wù)中心建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報告 34 第十一章 效益分析 經(jīng)濟(jì)效益 永城 天信 綜合服務(wù)中心建設(shè)項(xiàng) 目通過經(jīng)營 發(fā)展產(chǎn)生 直接 的 經(jīng)濟(jì)效益。 投資決策中很重要的是對項(xiàng)目的現(xiàn)金流量進(jìn)行分析。在投資分析中現(xiàn)金流量的狀況甚至比盈虧狀況更為重要，項(xiàng)目的維持取決于是否有足夠的現(xiàn)金用于各種支付。 根據(jù)需要編制了現(xiàn)金流量表。 現(xiàn)金流量為： 由表達(dá)式： 01 )1()( ?? ??? ?nt tt IRRCOCI 式中 CI－現(xiàn)金流入量； CO－現(xiàn)金流出量；（ CICO） t－第 t 年的凈現(xiàn)金流量， IRR－計(jì)算得出的全部投資內(nèi)部受益 率，為 %。 由表達(dá)式： )1()(1 IcCOCI tnt tN P V ?? ? ??? 由上述指標(biāo)，項(xiàng)目的財(cái)務(wù)指標(biāo)是比較好的。 分析 永城 天信 綜合服務(wù)中心 建設(shè)項(xiàng)目 總投資總額 億元， 政府直接獲得 項(xiàng)目 投資收益 超過 16 億元， 其中 一次性 繳納土地出讓金 4億元， 項(xiàng)目建設(shè)過程中 配套建設(shè)費(fèi)用 約 億元， 產(chǎn)生的各項(xiàng) 稅費(fèi)； 寫字樓、酒店、 配套 商業(yè)部分 進(jìn)入 正常營業(yè) 期 后， 將 帶來永城 天信 綜合服務(wù)中心建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報告 35 上萬人的就業(yè)崗位，并每年將為會政府每年帶來不少于 穩(wěn)定的 商業(yè)營業(yè) 稅收收入 。 為了估計(jì)經(jīng)營收入、經(jīng)營成本和投資等因素可能發(fā)生的變化對財(cái)務(wù)分析的影響，預(yù)計(jì)項(xiàng)目所承擔(dān)的風(fēng)險程度對項(xiàng)目進(jìn)行不確定性分析。經(jīng)營收入對項(xiàng)目指標(biāo)的影響最大。 綜合以上各節(jié)的分析，項(xiàng)目的各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)較好，經(jīng)營風(fēng)險較小，具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險能力，有較好的經(jīng)濟(jì)效益。 因此，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。 1. 本項(xiàng)目建成后，使 產(chǎn)業(yè)集聚 區(qū)的投資環(huán)境大為改善，可以更好地吸引企業(yè) 、商家進(jìn)駐 ，促進(jìn) 產(chǎn)業(yè)集聚 區(qū)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展。 2. 本項(xiàng)目建成后，帶動 區(qū)域內(nèi) 土地增值，推動 產(chǎn)業(yè)集聚 區(qū)的開發(fā)建設(shè)，為區(qū)域發(fā)展作貢獻(xiàn)。 3. 本項(xiàng)目建成后，將帶動永城市第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，帶來上萬人的就業(yè)崗位，每年 為政府帶來持續(xù)穩(wěn)定 的稅收，帶來良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效應(yīng)。 政府收益 一次性土地金 銷售稅收 配套投入 商業(yè)營業(yè)稅收 4 億元 億元 億元 億元 /年 永城 天信 綜合服務(wù)中心建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報告 36 4. 永城 天信 綜合服務(wù)中心 建設(shè)項(xiàng)目 ，服務(wù)于作為 永城市 政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心的 產(chǎn)業(yè)集聚區(qū) 的發(fā)展 ， 推動 永城 乃至整個 豫東地區(qū) 的產(chǎn)業(yè)升級。 永城 天信 綜合服務(wù)中心建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報告 37 第十二章 研究結(jié)論與建議 通過上述對該項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境效益的分析可知 ， 永城 天信 綜合服務(wù)中心 建設(shè)項(xiàng)目 符合 永城市 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的戰(zhàn)略要求和經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展需求，項(xiàng)目意義重大，必要性充分。 它的社會效益與市場前景 良好 ；項(xiàng)目所在地點(diǎn)、交通市政及配套設(shè)施較完善，自然條件也較好，容易營造良好的居住環(huán)境。同時，該項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益評價指標(biāo)顯示，其具有高出行業(yè)基準(zhǔn)收益率的內(nèi)部收益率。 ● 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容合理可行，功能齊全，滿足 產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)產(chǎn)業(yè)升級 發(fā)展的需要：建筑面積按 860000 ㎡進(jìn)行計(jì)算，建設(shè)用地按 340001㎡進(jìn)行控制。 ● 項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，執(zhí)行現(xiàn)行較高環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，環(huán)保措施得當(dāng)，不會 造成環(huán)境污染。 ● 項(xiàng)目建設(shè)遵循基本建設(shè)程序，管理規(guī)范、計(jì)劃緊湊、進(jìn)度合理、監(jiān)督嚴(yán)密，項(xiàng)目建設(shè)招標(biāo)依據(jù)合法，內(nèi)容完整。 ● 項(xiàng)目投資估算依據(jù)充分，投資計(jì)劃全面，資金籌措方案基本可行，效益分析真實(shí)。 ● 總投資 億元 ● 資金籌措 自有資金、招商引資、利用國內(nèi)銀行貸款 籌集 資金 。 永城 天信 綜合服務(wù)中心建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報告 38 綜上所述： 永城 天信 綜合服務(wù)中心 建設(shè)項(xiàng)目 意義重大，選址合理，項(xiàng)目建設(shè)條件成熟，具有較好的綜合效益，項(xiàng)目切實(shí)可行。 本報告的結(jié)論是秉著謹(jǐn)慎與負(fù)責(zé)的態(tài)度，在 現(xiàn) 有資料基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)查、估算、分析、預(yù)測后得出 的。鑒于目前房地產(chǎn)市場的客觀條件及本項(xiàng)目的實(shí)際壯況，我們認(rèn)為，有必要對報告的有關(guān)問題進(jìn)一步做出說明，并提出若干建議： 本報告是該項(xiàng)目的初步可行性研究報告，由于建筑設(shè)計(jì)、經(jīng)營方式、施工方案、稅費(fèi)優(yōu)惠減免等一系列問題均未確定，由于市場調(diào)研深度不足，各種費(fèi)用估算及效益評價均是初步的。 本報告是在未具體確定合作方式與合作條件的前提下進(jìn)行的投資測算的，僅反映項(xiàng)目本身的投資效益情況，待確定合作方式與條件后，才能測算出合作各方的實(shí)際投資及效益情況。 本報告的投資估算是按照該市目前同類型 項(xiàng)目的投資水平及初步考察當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施條件后估算 的。由于建設(shè)方案尚有待修改，工程施工條件和方法需進(jìn)一步研究確定 ，因此實(shí)際的投資成本將根據(jù)上述問題的深入作進(jìn)一步的調(diào)整。 本報告的測算是在多方考察 本 市（尤其是 產(chǎn)業(yè)集聚區(qū) 內(nèi)）房地產(chǎn)市場的基礎(chǔ)上，確定其預(yù)期售價的，這在很大程度上依賴與目前該市房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系和未來幾年我國政治、經(jīng)濟(jì)和人民生活水平的穩(wěn)定發(fā)展。鑒于 本 市目前及今后相當(dāng)長一段時間內(nèi)市場的變化，永城 天信 綜合服務(wù)中心建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報告 39 售價將是最敏感的因素之一，同時物業(yè)的質(zhì)量與開發(fā)管理水平對在激烈的市場競爭中能保持較好的售價水平至關(guān)重要 ， 我司 除應(yīng)密切的注意市場，選擇合適的市場策略外，還 會 組織一支高素質(zhì)、高水平的開發(fā)管理隊(duì)伍，從設(shè)計(jì)、施工、營銷到物業(yè)管理均能達(dá)到較好水平，以抓住機(jī)會，減少風(fēng)險，達(dá)到項(xiàng)目的盈利目標(biāo)，并取得良好的社會效益與環(huán)境效益。 建筑工程中不可預(yù)見的因素很多，工期、質(zhì)量、成本、原材料供應(yīng)等都會影響到項(xiàng)目總體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。因此在工程實(shí)施進(jìn)程中，要加強(qiáng)施工管理，實(shí)行工程監(jiān)理制。推行競投招標(biāo)、工料包干等一系列措施，落實(shí)資金供應(yīng)計(jì)劃，以確保項(xiàng)目經(jīng)營目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。 協(xié)調(diào)好水、電、煤氣、電訊、交通等市政設(shè)施的配套 聯(lián)網(wǎng)，亦是項(xiàng)目發(fā)展過程中不可忽視的重要問題。 永城 天信 綜合服務(wù)中心建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報告 40 第十三章 存在問題與建議措施 永城 天信 綜合服務(wù)中心 建設(shè)項(xiàng)目 在社會環(huán)境、建設(shè)過程和運(yùn)行管理三個方面存在著一些不容忽視的問題。對于這些問題，如果未有事先的充分估計(jì)并采取相應(yīng)的措施，將會影響建設(shè)項(xiàng)目的順利完成。 為加快項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，確保建設(shè)質(zhì)量，創(chuàng)造世紀(jì)精品，盡快實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的綜合效益， 所 以項(xiàng)目建設(shè)過程中應(yīng)有如下的措施： ●本工程消防方案需經(jīng)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)消防部門批準(zhǔn)認(rèn)可后方可實(shí)施。 ●具體實(shí)施階段，應(yīng)多方面籌措建設(shè)資金，處理好與當(dāng)?shù)卣?、企業(yè)、村民的關(guān) 系，要把社會群眾的利益放在第一位，爭取該項(xiàng)目早日建成投入使用。 ●項(xiàng)目位于 產(chǎn)業(yè)集聚 區(qū)，設(shè)計(jì)中應(yīng)注重城市景觀塑造，照明與綠化同步實(shí)施，一次到位， 為 創(chuàng)建國家園林城市、全國文明城市、國家衛(wèi)生城市奠定良好的基礎(chǔ)。 ●建立投資信用制度，通過銀行貸款建設(shè)，進(jìn)一步擴(kuò)大融資渠道。 ●項(xiàng)目設(shè)計(jì)時，進(jìn)一步優(yōu)化建筑功能與規(guī)模，開展項(xiàng)目全過程造價控制。 ●加強(qiáng)對項(xiàng)目建設(shè)的審計(jì)與監(jiān)察力度。 ●認(rèn)真總結(jié)建設(shè)工程的經(jīng)驗(yàn)并應(yīng)用于本項(xiàng)目建設(shè)，進(jìn)一步加強(qiáng)建設(shè)項(xiàng)目全過程造價控制與管理，提高項(xiàng)目投資的綜合效益。 ●建議在可能的條件下，加快籌資速度 ，爭取提前建成，早日投入使用，加速 永城 市社會經(jīng)濟(jì)建設(shè)。 永城 天信 綜合服務(wù)中心建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報告 41 第十 四 章 希望政策支持和優(yōu)惠 為了響應(yīng)永城市人民政府鼓勵外來投資，為外來投資創(chuàng)建舒適的辦公環(huán)境和商務(wù)洽談區(qū)域，打造國際化產(chǎn)業(yè)聚集示范園區(qū)，在提升城市形象的同時，帶動園區(qū)持續(xù)、健康、快速發(fā)展。 在這種需求的情況之下，永城市天信 置業(yè)有限公司 積極響應(yīng)政府號召， 為進(jìn)一步完善產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)內(nèi)的配套， 天信集團(tuán)擬在集聚區(qū)內(nèi)建設(shè)五星級酒店、甲級寫字樓、學(xué)校及醫(yī)療等配套設(shè)施。 教育醫(yī)療配套設(shè)施 擬在產(chǎn)業(yè)聚集區(qū) 天信綜合服務(wù)中心 內(nèi)建造占地 50畝， 建幼兒園、小學(xué)、社區(qū)醫(yī)療 中心、養(yǎng)老服務(wù) 中心 等 相應(yīng) 的 服務(wù)配套設(shè)施 ， 為外來投資 打造全面的 配套設(shè)施， 推動 區(qū)域 乃至全市 的軟環(huán)境。 依照永城市人民政府文件永政〔 20xx〕 76 號 ： “永城市人民政府關(guān)于印發(fā)永城市鼓勵外來投資優(yōu)惠辦法的通知”文件， 我公司 希望永城市人民政府依照永政〔 20xx〕 76 號相關(guān)文件 的獎勵條例 ，將我公司用于建造 幼兒園、小學(xué)、社區(qū)醫(yī)療中心、養(yǎng)老服務(wù)中心等相應(yīng)的服務(wù)配套設(shè)施 的 50畝土地 總出讓金 給予相應(yīng)的 減免。 五星級酒店、甲級寫字樓 天信集團(tuán)擬在產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)內(nèi)規(guī)劃占地約 100 畝，建造面積為520xx ㎡的五星級酒店、甲級寫字樓及 相應(yīng)的商業(yè)服務(wù)配套設(shè)施 ，其中五星級酒店一次性投入超過 4億元 。 依照永城市人民政府文件永政〔 20xx〕 76 號：“永城市人民政府永城 天信 綜合服務(wù)中心建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報告 42 關(guān)于印發(fā)永城市鼓勵外來投資優(yōu)惠辦法的通知”文件第六條，“在城市規(guī)劃區(qū)新建五星級標(biāo)準(zhǔn)的飯店，建造面積達(dá) 5 萬平方米以上的，將土地出讓金政府凈收益的 80%獎勵給投資者用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)”，我公司所建五星級酒店符合政府投資優(yōu)惠政策，希望永城市人民政府依照永政〔 20xx〕 76 號相關(guān)文件的獎勵條例，將我公司用于建造五星級酒店的 約 100畝土地總出讓金金額的 80%獎勵減免。