【正文】 以融 入魯南臨港產(chǎn)業(yè)帶，以 206國道、 335省道為軸線，縱橫拓展、輻射城鄉(xiāng)；以老城區(qū)、新城區(qū) （項目所在地） 和北部產(chǎn)業(yè)區(qū)三個功能區(qū)為重點，集中打造藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)亮點；以縣工業(yè)園區(qū)、 XX臨港工業(yè) XX縣配套基地和興龍、招賢、浮來產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)為主體，突出打造五個藍(lán)色經(jīng)濟(jì)板塊，逐步形成特色明顯、分工協(xié)作、產(chǎn)業(yè)聚集的藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)格局。 本項目處于 XX縣東部，其區(qū)域土地規(guī)劃是 XX縣未來重點物流產(chǎn)業(yè)區(qū)域， 是以大型商貿(mào)、高端房產(chǎn)和新型社區(qū)建設(shè)為重點的新區(qū) ，也是 XX最便捷通向藍(lán)黃經(jīng)濟(jì)圈的重要交通節(jié)點。 、自然條件 XX縣地處暖濕帶 ，四季分明，寒暑適中，物產(chǎn)豐饒。 XX縣有沭河等大小河流 26條，有青峰嶺等大中小型 水庫 226座， 水資源 充足。 XX縣屬于 暖溫帶 亞濕潤季風(fēng)氣候，四季分明。主要特征是：春季溫和，風(fēng)多雨少；夏季炎熱，雨量集中；秋季涼爽，少雨干旱；冬季寒冷，雨雪稀少。在作物生長季節(jié)，光照充足，熱量和降水都較豐富；但在有些年份，也出現(xiàn)了旱澇、低溫等災(zāi)害性天氣。 統(tǒng)計資料顯示， XX縣地區(qū)的常年 平均氣溫 為 ℃ ， 年降水量 750毫米左右，年 XX時數(shù) 2450小時，年平均 無霜期 182天 。 、地質(zhì)、地貌 地勢北高南低，四周環(huán)山，中間丘陵、平原、洼地交接。沭河北入南出，縱貫全境。 海拔 200 米以上的低山，主要分 布在 36 縣境北部、東部和東南部，占總面積的 ％；丘陵主要分布在縣境東北、西部和南部，占總面積的 ％；平原主要分布在縣境中部沿沭河及其支流兩側(cè)的狹長地帶，占總面積的％；低平洼地大都分布在 XX 城周圍的幾個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，占總面積的 ％。植被面積 平方公里，覆蓋率 ％。其中自然植被面積 平方公里，覆蓋率 ％；人工植被面積，覆蓋率 ％。 第六章 建設(shè)方案 一、建設(shè)規(guī)模 根據(jù) XX 縣建材 /家居專業(yè)市場發(fā)展的情況和 XX 縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求，本項目擬選 址在與 XX 縣城區(qū)一河之隔、運(yùn)輸條件好、周圍市場基礎(chǔ)雄厚， XX 縣東大門新東外環(huán)路以西、 XX 大路以南地塊，與城區(qū)的交通主要依靠沭河上的三座大橋，交通順暢，輻射城鄉(xiāng)地帶；建設(shè)以信息系統(tǒng)為支撐，集交易、倉儲、配載、配送等服務(wù)功能為一體的綜合性建材家居交易倉儲中心。 擬建的 XX新區(qū)建材家居商貿(mào)城項目處于 XX縣新區(qū)規(guī)劃商貿(mào)物流帶區(qū)域，處于 XX 縣對外核心物流圈。規(guī)劃占地約 183 畝，總投資 38761 萬元人民幣。項目擬建總建筑面積 202101 平方米，其中：品牌建材展示交易中心 19300 平方米；綜合服務(wù)中心 8505平方米；裝飾 材料倉儲交易區(qū) 27696 平方米；板材石材倉儲交易區(qū) 44720 平方米；地板倉儲交易區(qū) 28880 平方米；燈飾倉儲交易 37 區(qū) 21660平方米；家居倉儲交易區(qū) 50540 平方米。 項目分三期進(jìn)行建設(shè)： 一期總投資 5354 萬元，形成建筑面積 27805 平方米的投資，分別建成綜合服務(wù)中心、品牌建材展示交易區(qū)。 二期總投資 19463 萬元，形成建筑面積 101080 平方米的投資，分別建成燈飾倉儲交易區(qū)、地板倉儲交易區(qū)、家居倉儲區(qū)。 三期總投資 13944萬元，形成建筑面積 72416平方米的投資，分別建成裝飾材料倉儲交易區(qū)和板材石材倉儲 交易區(qū)。 本項目的建設(shè)對促進(jìn) XX 縣品牌家居 /建材城做到了綜合的服務(wù)和優(yōu)越配套；實現(xiàn)了在 XX縣家居 /建材業(yè)激烈競爭的差異化發(fā)展。 二、建設(shè)原則 ； XX市、 XX 縣的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求； XX市及 XX縣城市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃； 、先進(jìn)性與可操作性原則。 三、建設(shè)目標(biāo) ? 建材及家居倉儲月吞吐量達(dá)到 20 萬立方米以上，年宏觀建材交易倉儲產(chǎn)值 30億元以上； ? 與近 200家品牌建材商設(shè)施通用、功能齊全、服務(wù)完善的建材倉儲配送為主，交易為 輔的建材綜合服務(wù)中心同盟；形成高效的建材倉儲交易服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，為顧客提供全方位、 38 全過程、全天候的現(xiàn)代建材服務(wù)； ? 建立健全建材服務(wù)管理信息系統(tǒng)，使之具有倉儲管理、信息傳遞、庫存控制、貨位管理、配載管理和成本控制等功能； ? 引進(jìn)第三方建材家居企業(yè) 300 家以上，為 XX 及周邊市縣50 家左右大型建材家居企業(yè)和 XX 近 10 家品牌家居 /建材等專業(yè)市場，提供全程倉儲物流供應(yīng)鏈服務(wù)； ? 現(xiàn)代建材倉儲交易綜合服務(wù)體系初步形成。 四、交易倉儲中心功能定位及結(jié)構(gòu)設(shè)計 、交易倉儲中心系統(tǒng)功能設(shè)計 （ 1）品牌建材 /家居集散展示交易功能 對進(jìn)入山東銷售的大型品牌建材 /家居企業(yè)的產(chǎn)業(yè)，在品牌展示交易中心進(jìn)行重點展示，配套高品次的商務(wù)洽談區(qū)，促進(jìn)大宗建材批發(fā)交易。給入駐商家提供重點信息化專業(yè)服務(wù)，提供建材市場及時變化的信息。 （ 2）綜合信息化服務(wù)功能 項目將為商家提供委托，代辦接貨、發(fā)運(yùn)業(yè)務(wù)，包括辦理各種雜貨、集散箱貨物的交接。辦理進(jìn)出口貨物聯(lián)運(yùn)業(yè)務(wù)及其他各種進(jìn)口貨物的接運(yùn)業(yè)務(wù)。受客戶委托，辦理出口貨物的接貨、包裝、訂艙、訂車皮等各種出口前的必要作業(yè)和手續(xù)；辦理出口貨物的聯(lián)運(yùn)業(yè)務(wù)以及貨物的配載、裝卸、平艙等業(yè)務(wù)。定期提供對口的需求信息，提供建 材價格變動行情資訊，搭建商務(wù)信息交 39 易服務(wù)平臺。 （ 3）品牌建材家居專業(yè)的倉儲功能 在商業(yè)化模式下的 XX大型品牌建材家居市場，由于區(qū)位價值使的各商家在貨品的供給、倉儲遇到成本高啟的壓力。項目將為這些商家提供大型專業(yè)化倉儲配送服務(wù)，為外地品牌建材商家促進(jìn)山東市場銷售提供據(jù)點和便捷的物流渠道。項目在與其他處于市區(qū)品牌建材家居城比，具有綜合成本優(yōu)勢和對外銷售輻射的便捷區(qū)位物流條件，為大型建材商提供綜合服務(wù)基地平臺。 、交易倉儲中心服務(wù)對象定位 主要市場服務(wù)對象是： ? 外地進(jìn)駐 XX的品牌建材商家需求； ? XX市南部 建材 /五金 /汽配市場配套需求； ? XX 市大型品牌建材 /家居專業(yè)市場的中間商專業(yè)倉儲需求； ? 公路鐵路多式聯(lián)運(yùn)對外建材銷售需求； 本項目構(gòu)建主要服務(wù)于 XX 縣以及以 XX 縣為中心、半徑為50 公里的城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)帶，集建材庫存管理、配載、信息處理等基礎(chǔ)功能的建材家居專業(yè)市場交易倉儲服務(wù)。同時，通過與公路、鐵路、以及依托本區(qū)域物流企業(yè)實現(xiàn)對接或戰(zhàn)略聯(lián)盟，使銷售和輻射范圍得到立體延伸。 五、信息平臺功能 40 ?區(qū)域建材家居信息共享 ?城市綜合信息共享 ?產(chǎn)品信息共享 ?相關(guān)信息共享 ?供需信息共享 ?產(chǎn)品需求信息與供應(yīng)信息； ?倉儲需求信息與供給信息； 客戶關(guān)系管理 計劃控制 倉儲管理 運(yùn)輸管理 配送管理 統(tǒng)計分析 為企業(yè)客戶提供的全過程動態(tài)跟蹤和查詢： 貨物出入庫時間、數(shù)量查詢； 貨物庫存數(shù)量查詢； 貨物配送完成情況查詢。 41 第七章 專業(yè)技術(shù)方案 一、總平面布置 （ 1）按照現(xiàn)代建材 /家居專業(yè)市場功能特點和發(fā)展要求； （ 2）重視區(qū)域開發(fā)條件以及內(nèi)外交通系統(tǒng)優(yōu)化完善； （ 3）堅持可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)觀，創(chuàng)造宜人的外部環(huán)境； （ 4）增強(qiáng)信息化和服務(wù)功能，提升交易倉儲中心的綜合實力； 項目分為七大功能區(qū) （ 1）綜合信息服務(wù)功能區(qū) 以信息服務(wù)為載體，兼有一定的后勤配套服務(wù)功能。 （ 2）品牌建材家居展示交易區(qū) 形成品牌建材 \家居展示交易，集貨、倉儲、分撿、配送、信息處理于一體的配送交易中心。 （ 3）裝飾材料倉儲交易區(qū) （ 4）板材 /石材倉儲交易區(qū) （ 5）地板倉儲交易區(qū) （ 6）燈飾倉儲交易區(qū) （ 7）家居倉儲交易區(qū) 42 43 交通規(guī)劃原則 （ 1）合理安排車流路徑，保障交通暢通； （ 2）保證 XX新區(qū)建材家居商貿(mào)城與東環(huán)路、 XX 大路 、 335省道便捷的貨客運(yùn)通道； （ 3）控制交通對環(huán)境的影響； （ 4）在滿足項目區(qū)近期交通需求的前提下，為后期發(fā)展保有較大的交通預(yù)留。 品牌建材家居展示交易區(qū)的前集中綠地 ,沿主次干道均為重要景觀軸線，兩邊均有綠化帶蔓延，并在路交叉節(jié)點形成景觀區(qū)，形成系列富于變化的城市空間和景觀。 二、建筑結(jié)構(gòu) 本項目區(qū)域內(nèi)建筑物按地震烈度 6 級設(shè)計。 項目內(nèi)建筑采用混凝土結(jié)構(gòu)的標(biāo)準(zhǔn)交易倉儲房 道路、停車場采用混凝土鋪設(shè)。 三、供電系統(tǒng) 供電設(shè)計嚴(yán)格按照《民用建筑設(shè)計規(guī)范》（ JGJ/T1692）、《建筑物防雷設(shè)計規(guī)范》（ GB50057 一 94）、《供配電系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》等進(jìn)行設(shè)計。 本工程用電電源在項目區(qū)范圍內(nèi)新建 20KVA 變電所，用電設(shè) 44 備總?cè)萘考s為 5,000KW，其中消防應(yīng)急負(fù)荷 100KW。按規(guī)范規(guī)定，本工程除消防用電為一類負(fù)荷外，其余用戶二類用電負(fù)荷。 照明配電電源引自本項目區(qū)變電站，正常照明采用密集型母線槽供電，事故照明采用雙電源回路自動切換。 防雷部分按三類防雷建筑物設(shè)置，利用土建基礎(chǔ)做接地裝置。計算機(jī)系統(tǒng)接地單獨設(shè)置：接地采用 TNCS 系統(tǒng)，接地電阻小于 4 歐姆。 四、 通訊、電視、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) 本工程項目區(qū)通訊、電視與網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)采用綜合布線，系統(tǒng)接入電視網(wǎng)，穿管線在土建施工時埋設(shè)，安裝由電信及有線電視部門負(fù)責(zé)。 五、給排水設(shè)施 給排水設(shè)計依據(jù)《建筑給水排水設(shè)計規(guī)范》、《室外給水設(shè)計規(guī)范》、《室外排水設(shè)計規(guī)范》、《生活飲用水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)》、《污水排入城市下水道水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行設(shè)計。 項目區(qū)的辦公用水使用供水公司自來水，室外消防用水由室外消防栓直接供給。進(jìn)水管道為Ф 200300，遠(yuǎn)期規(guī)劃供水能力約 1000m3／日。 結(jié)合地形特征和道路建設(shè)鋪 設(shè)排水管道，采用雨污水分流排放。 45 室內(nèi)污水經(jīng)過化糞池處理后，用管道排至市政污水管道。 室外采用污水、雨水分流制排系統(tǒng)，所有雨水、污水均集中排入市政下水道，由市政污水處理系統(tǒng)統(tǒng)一處理。 六、消 防 根據(jù)國家《建筑設(shè)計防火規(guī)范》 GPJ16— 87（修訂本）的規(guī)定，本項目儲存物品的火災(zāi)危險性為丙類，庫房為一、二級耐火等級的單層建筑，根據(jù)要求設(shè)室內(nèi)外消防給水系統(tǒng)，并配有急救消防設(shè)施。 在庫區(qū)室外消防給水管線，埋地設(shè)，呈環(huán)狀布置，管線上設(shè)置室外地上式消防栓。 在庫房內(nèi)各防火單元均設(shè)置室內(nèi)消火栓，每個 消火栓處設(shè)有火災(zāi)報警按鈕，信號送至庫區(qū)消防控制中心。高架庫房內(nèi)易燃區(qū)根據(jù)情況設(shè)置自動噴水滅火給水系統(tǒng)。 品牌建材家居展示交易和綜合信息服務(wù)中心區(qū)均配置手提式干粉滅火器，并在變配電室等處配置手提式二氧化碳滅火器以及時撲滅初起火災(zāi)。 室外消火栓用水量： 20L/S 室內(nèi)消火栓用水量： 10L/S 自動噴水滅火用水量： 20L/S 本工程消防總用水量： 50L/S 46 七、通風(fēng)空調(diào) 根據(jù)《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計規(guī)范》及國家和地區(qū)的有關(guān)規(guī)定，設(shè)置適當(dāng)?shù)牟膳?、通風(fēng)、空調(diào)及防排煙設(shè)施。 為庫房內(nèi) 能達(dá)到勞保要求，封閉庫房需設(shè)置通風(fēng)裝置。 八、節(jié)能措施 A 庫房內(nèi)無采暖情況下采取節(jié)能設(shè)計，增加采光面積或采用屋面采光板可節(jié)約照明能源。 B 衛(wèi)生器具采用節(jié)水型器具。 C 選用低損耗高效變壓器，合理選擇變壓器電容，使變壓器在經(jīng)濟(jì)方式下運(yùn)行。 D 選用節(jié)能型電容、光源和燈具，合理進(jìn)行無功補(bǔ)償，減少無功損耗。 47 第八章 環(huán)境保護(hù)與安全衛(wèi)生 一、環(huán)境保護(hù) 污染及治理 在項目建設(shè)中將嚴(yán)格遵守《建設(shè)項目環(huán)境保護(hù)設(shè)計規(guī)定》，確保對環(huán)境不造成污染，實現(xiàn)衛(wèi)生達(dá)標(biāo)。因本項目是成件商品的儲存配送，不會造成像 污水、廢氣、煙塵和噪音等污染，因此不再做出具體規(guī)定。 環(huán)境綠化 建筑平面布置充分利用現(xiàn)有的空地進(jìn)行綠化，種植花草樹木、草坪、綠籬。提高綠化面積，可作為凈化空氣、調(diào)節(jié)氣溫、改善勞動條件、保護(hù)和美化環(huán)境的重要措施，從而可減少場內(nèi)車輛及場外道路灰塵對庫區(qū)環(huán)境的污染，使庫區(qū)綠化率達(dá)到 30%以上，綠化效果達(dá)到春有花開、夏有遮陰、秋有果實、冬有常青的標(biāo)準(zhǔn)。 二、安全衛(wèi)生 確保本項目在運(yùn)營后，人員在工作崗位上安全和健康不受傷害。因本項目無崗位有害物質(zhì)存在，故本報告只考慮安全防護(hù)設(shè)施。 、 防盜、防物品從高架上脫落砸傷等。庫外勞動安全防護(hù)以商品運(yùn)輸中的交通安全為重點。 ： A 本項目按照國家規(guī)定的倉儲建設(shè)項目安全衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)規(guī)范進(jìn)行設(shè)計，分析各種危害因素，選用可靠安全的設(shè)備。 48 B 庫房內(nèi)安裝通風(fēng)設(shè)施，把溫度、濕度控制在合理的范圍內(nèi)。 C 庫房內(nèi)地面采用無積水設(shè)計，防止地滑。 D 建立和完善交通安全、電腦網(wǎng)絡(luò)安全、入駐企業(yè)安全等措施，落實警衛(wèi)、值班制度。 第九章 項目組織及運(yùn)營 XXXX 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建設(shè)與經(jīng)營管理的總體目標(biāo)是積極采用先進(jìn)的管理技術(shù) ，加快建立多層次、多元化、符合市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律 ,與國際通行規(guī)則接軌 ,物暢其流、快捷準(zhǔn)時、經(jīng)濟(jì)合理、用戶滿意的綜合化建材家居倉儲交易中心。 一、 XX新區(qū)建材家居商貿(mào)城的管理