【正文】 以融 入魯南臨港產業(yè)帶，以 206國道、 335省道為軸線，縱橫拓展、輻射城鄉(xiāng)；以老城區(qū)、新城區(qū) （項目所在地） 和北部產業(yè)區(qū)三個功能區(qū)為重點，集中打造藍色經(jīng)濟區(qū)亮點；以縣工業(yè)園區(qū)、 XX臨港工業(yè) XX縣配套基地和興龍、招賢、浮來產業(yè)聚集區(qū)為主體，突出打造五個藍色經(jīng)濟板塊，逐步形成特色明顯、分工協(xié)作、產業(yè)聚集的藍色經(jīng)濟區(qū)建設格局。 本項目處于 XX縣東部，其區(qū)域土地規(guī)劃是 XX縣未來重點物流產業(yè)區(qū)域， 是以大型商貿、高端房產和新型社區(qū)建設為重點的新區(qū) ，也是 XX最便捷通向藍黃經(jīng)濟圈的重要交通節(jié)點。 、自然條件 XX縣地處暖濕帶 ，四季分明，寒暑適中，物產豐饒。 XX縣有沭河等大小河流 26條，有青峰嶺等大中小型 水庫 226座， 水資源 充足。 XX縣屬于 暖溫帶 亞濕潤季風氣候，四季分明。主要特征是：春季溫和，風多雨少；夏季炎熱，雨量集中；秋季涼爽，少雨干旱；冬季寒冷，雨雪稀少。在作物生長季節(jié)，光照充足，熱量和降水都較豐富；但在有些年份，也出現(xiàn)了旱澇、低溫等災害性天氣。 統(tǒng)計資料顯示， XX縣地區(qū)的常年 平均氣溫 為 ℃ ， 年降水量 750毫米左右，年 XX時數(shù) 2450小時，年平均 無霜期 182天 。 、地質、地貌 地勢北高南低，四周環(huán)山，中間丘陵、平原、洼地交接。沭河北入南出，縱貫全境。 海拔 200 米以上的低山，主要分 布在 36 縣境北部、東部和東南部，占總面積的 ％；丘陵主要分布在縣境東北、西部和南部，占總面積的 ％；平原主要分布在縣境中部沿沭河及其支流兩側的狹長地帶，占總面積的％；低平洼地大都分布在 XX 城周圍的幾個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，占總面積的 ％。植被面積 平方公里，覆蓋率 ％。其中自然植被面積 平方公里，覆蓋率 ％；人工植被面積，覆蓋率 ％。 第六章 建設方案 一、建設規(guī)模 根據(jù) XX 縣建材 /家居專業(yè)市場發(fā)展的情況和 XX 縣經(jīng)濟發(fā)展的需求，本項目擬選 址在與 XX 縣城區(qū)一河之隔、運輸條件好、周圍市場基礎雄厚， XX 縣東大門新東外環(huán)路以西、 XX 大路以南地塊，與城區(qū)的交通主要依靠沭河上的三座大橋，交通順暢，輻射城鄉(xiāng)地帶；建設以信息系統(tǒng)為支撐，集交易、倉儲、配載、配送等服務功能為一體的綜合性建材家居交易倉儲中心。 擬建的 XX新區(qū)建材家居商貿城項目處于 XX縣新區(qū)規(guī)劃商貿物流帶區(qū)域，處于 XX 縣對外核心物流圈。規(guī)劃占地約 183 畝，總投資 38761 萬元人民幣。項目擬建總建筑面積 202101 平方米，其中：品牌建材展示交易中心 19300 平方米；綜合服務中心 8505平方米；裝飾 材料倉儲交易區(qū) 27696 平方米；板材石材倉儲交易區(qū) 44720 平方米；地板倉儲交易區(qū) 28880 平方米；燈飾倉儲交易 37 區(qū) 21660平方米；家居倉儲交易區(qū) 50540 平方米。 項目分三期進行建設： 一期總投資 5354 萬元，形成建筑面積 27805 平方米的投資，分別建成綜合服務中心、品牌建材展示交易區(qū)。 二期總投資 19463 萬元，形成建筑面積 101080 平方米的投資，分別建成燈飾倉儲交易區(qū)、地板倉儲交易區(qū)、家居倉儲區(qū)。 三期總投資 13944萬元，形成建筑面積 72416平方米的投資，分別建成裝飾材料倉儲交易區(qū)和板材石材倉儲 交易區(qū)。 本項目的建設對促進 XX 縣品牌家居 /建材城做到了綜合的服務和優(yōu)越配套；實現(xiàn)了在 XX縣家居 /建材業(yè)激烈競爭的差異化發(fā)展。 二、建設原則 ； XX市、 XX 縣的社會經(jīng)濟發(fā)展的要求； XX市及 XX縣城市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃； 、先進性與可操作性原則。 三、建設目標 ? 建材及家居倉儲月吞吐量達到 20 萬立方米以上，年宏觀建材交易倉儲產值 30億元以上； ? 與近 200家品牌建材商設施通用、功能齊全、服務完善的建材倉儲配送為主，交易為 輔的建材綜合服務中心同盟；形成高效的建材倉儲交易服務網(wǎng)絡，為顧客提供全方位、 38 全過程、全天候的現(xiàn)代建材服務； ? 建立健全建材服務管理信息系統(tǒng)，使之具有倉儲管理、信息傳遞、庫存控制、貨位管理、配載管理和成本控制等功能； ? 引進第三方建材家居企業(yè) 300 家以上，為 XX 及周邊市縣50 家左右大型建材家居企業(yè)和 XX 近 10 家品牌家居 /建材等專業(yè)市場，提供全程倉儲物流供應鏈服務； ? 現(xiàn)代建材倉儲交易綜合服務體系初步形成。 四、交易倉儲中心功能定位及結構設計 、交易倉儲中心系統(tǒng)功能設計 （ 1）品牌建材 /家居集散展示交易功能 對進入山東銷售的大型品牌建材 /家居企業(yè)的產業(yè)，在品牌展示交易中心進行重點展示，配套高品次的商務洽談區(qū)，促進大宗建材批發(fā)交易。給入駐商家提供重點信息化專業(yè)服務，提供建材市場及時變化的信息。 （ 2）綜合信息化服務功能 項目將為商家提供委托，代辦接貨、發(fā)運業(yè)務，包括辦理各種雜貨、集散箱貨物的交接。辦理進出口貨物聯(lián)運業(yè)務及其他各種進口貨物的接運業(yè)務。受客戶委托，辦理出口貨物的接貨、包裝、訂艙、訂車皮等各種出口前的必要作業(yè)和手續(xù)；辦理出口貨物的聯(lián)運業(yè)務以及貨物的配載、裝卸、平艙等業(yè)務。定期提供對口的需求信息，提供建 材價格變動行情資訊，搭建商務信息交 39 易服務平臺。 （ 3）品牌建材家居專業(yè)的倉儲功能 在商業(yè)化模式下的 XX大型品牌建材家居市場，由于區(qū)位價值使的各商家在貨品的供給、倉儲遇到成本高啟的壓力。項目將為這些商家提供大型專業(yè)化倉儲配送服務，為外地品牌建材商家促進山東市場銷售提供據(jù)點和便捷的物流渠道。項目在與其他處于市區(qū)品牌建材家居城比，具有綜合成本優(yōu)勢和對外銷售輻射的便捷區(qū)位物流條件，為大型建材商提供綜合服務基地平臺。 、交易倉儲中心服務對象定位 主要市場服務對象是： ? 外地進駐 XX的品牌建材商家需求； ? XX市南部 建材 /五金 /汽配市場配套需求； ? XX 市大型品牌建材 /家居專業(yè)市場的中間商專業(yè)倉儲需求； ? 公路鐵路多式聯(lián)運對外建材銷售需求； 本項目構建主要服務于 XX 縣以及以 XX 縣為中心、半徑為50 公里的城鄉(xiāng)經(jīng)濟帶，集建材庫存管理、配載、信息處理等基礎功能的建材家居專業(yè)市場交易倉儲服務。同時，通過與公路、鐵路、以及依托本區(qū)域物流企業(yè)實現(xiàn)對接或戰(zhàn)略聯(lián)盟，使銷售和輻射范圍得到立體延伸。 五、信息平臺功能 40 ?區(qū)域建材家居信息共享 ?城市綜合信息共享 ?產品信息共享 ?相關信息共享 ?供需信息共享 ?產品需求信息與供應信息； ?倉儲需求信息與供給信息； 客戶關系管理 計劃控制 倉儲管理 運輸管理 配送管理 統(tǒng)計分析 為企業(yè)客戶提供的全過程動態(tài)跟蹤和查詢： 貨物出入庫時間、數(shù)量查詢； 貨物庫存數(shù)量查詢； 貨物配送完成情況查詢。 41 第七章 專業(yè)技術方案 一、總平面布置 （ 1）按照現(xiàn)代建材 /家居專業(yè)市場功能特點和發(fā)展要求； （ 2）重視區(qū)域開發(fā)條件以及內外交通系統(tǒng)優(yōu)化完善； （ 3）堅持可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)觀，創(chuàng)造宜人的外部環(huán)境； （ 4）增強信息化和服務功能，提升交易倉儲中心的綜合實力； 項目分為七大功能區(qū) （ 1）綜合信息服務功能區(qū) 以信息服務為載體，兼有一定的后勤配套服務功能。 （ 2）品牌建材家居展示交易區(qū) 形成品牌建材 \家居展示交易，集貨、倉儲、分撿、配送、信息處理于一體的配送交易中心。 （ 3）裝飾材料倉儲交易區(qū) （ 4）板材 /石材倉儲交易區(qū) （ 5）地板倉儲交易區(qū) （ 6）燈飾倉儲交易區(qū) （ 7）家居倉儲交易區(qū) 42 43 交通規(guī)劃原則 （ 1）合理安排車流路徑，保障交通暢通； （ 2）保證 XX新區(qū)建材家居商貿城與東環(huán)路、 XX 大路 、 335省道便捷的貨客運通道； （ 3）控制交通對環(huán)境的影響； （ 4）在滿足項目區(qū)近期交通需求的前提下，為后期發(fā)展保有較大的交通預留。 品牌建材家居展示交易區(qū)的前集中綠地 ,沿主次干道均為重要景觀軸線，兩邊均有綠化帶蔓延，并在路交叉節(jié)點形成景觀區(qū)，形成系列富于變化的城市空間和景觀。 二、建筑結構 本項目區(qū)域內建筑物按地震烈度 6 級設計。 項目內建筑采用混凝土結構的標準交易倉儲房 道路、停車場采用混凝土鋪設。 三、供電系統(tǒng) 供電設計嚴格按照《民用建筑設計規(guī)范》（ JGJ/T1692）、《建筑物防雷設計規(guī)范》（ GB50057 一 94）、《供配電系統(tǒng)設計規(guī)范》等進行設計。 本工程用電電源在項目區(qū)范圍內新建 20KVA 變電所，用電設 44 備總容量約為 5,000KW，其中消防應急負荷 100KW。按規(guī)范規(guī)定，本工程除消防用電為一類負荷外，其余用戶二類用電負荷。 照明配電電源引自本項目區(qū)變電站，正常照明采用密集型母線槽供電，事故照明采用雙電源回路自動切換。 防雷部分按三類防雷建筑物設置，利用土建基礎做接地裝置。計算機系統(tǒng)接地單獨設置：接地采用 TNCS 系統(tǒng)，接地電阻小于 4 歐姆。 四、 通訊、電視、網(wǎng)絡系統(tǒng) 本工程項目區(qū)通訊、電視與網(wǎng)絡系統(tǒng)采用綜合布線，系統(tǒng)接入電視網(wǎng)，穿管線在土建施工時埋設，安裝由電信及有線電視部門負責。 五、給排水設施 給排水設計依據(jù)《建筑給水排水設計規(guī)范》、《室外給水設計規(guī)范》、《室外排水設計規(guī)范》、《生活飲用水質標準》、《污水排入城市下水道水質標準》進行設計。 項目區(qū)的辦公用水使用供水公司自來水，室外消防用水由室外消防栓直接供給。進水管道為Ф 200300，遠期規(guī)劃供水能力約 1000m3／日。 結合地形特征和道路建設鋪 設排水管道，采用雨污水分流排放。 45 室內污水經(jīng)過化糞池處理后，用管道排至市政污水管道。 室外采用污水、雨水分流制排系統(tǒng)，所有雨水、污水均集中排入市政下水道，由市政污水處理系統(tǒng)統(tǒng)一處理。 六、消 防 根據(jù)國家《建筑設計防火規(guī)范》 GPJ16— 87（修訂本）的規(guī)定，本項目儲存物品的火災危險性為丙類，庫房為一、二級耐火等級的單層建筑，根據(jù)要求設室內外消防給水系統(tǒng)，并配有急救消防設施。 在庫區(qū)室外消防給水管線，埋地設，呈環(huán)狀布置，管線上設置室外地上式消防栓。 在庫房內各防火單元均設置室內消火栓，每個 消火栓處設有火災報警按鈕，信號送至庫區(qū)消防控制中心。高架庫房內易燃區(qū)根據(jù)情況設置自動噴水滅火給水系統(tǒng)。 品牌建材家居展示交易和綜合信息服務中心區(qū)均配置手提式干粉滅火器，并在變配電室等處配置手提式二氧化碳滅火器以及時撲滅初起火災。 室外消火栓用水量： 20L/S 室內消火栓用水量： 10L/S 自動噴水滅火用水量： 20L/S 本工程消防總用水量： 50L/S 46 七、通風空調 根據(jù)《采暖通風與空氣調節(jié)設計規(guī)范》及國家和地區(qū)的有關規(guī)定，設置適當?shù)牟膳?、通風、空調及防排煙設施。 為庫房內 能達到勞保要求，封閉庫房需設置通風裝置。 八、節(jié)能措施 A 庫房內無采暖情況下采取節(jié)能設計，增加采光面積或采用屋面采光板可節(jié)約照明能源。 B 衛(wèi)生器具采用節(jié)水型器具。 C 選用低損耗高效變壓器，合理選擇變壓器電容，使變壓器在經(jīng)濟方式下運行。 D 選用節(jié)能型電容、光源和燈具，合理進行無功補償，減少無功損耗。 47 第八章 環(huán)境保護與安全衛(wèi)生 一、環(huán)境保護 污染及治理 在項目建設中將嚴格遵守《建設項目環(huán)境保護設計規(guī)定》，確保對環(huán)境不造成污染，實現(xiàn)衛(wèi)生達標。因本項目是成件商品的儲存配送，不會造成像 污水、廢氣、煙塵和噪音等污染，因此不再做出具體規(guī)定。 環(huán)境綠化 建筑平面布置充分利用現(xiàn)有的空地進行綠化，種植花草樹木、草坪、綠籬。提高綠化面積，可作為凈化空氣、調節(jié)氣溫、改善勞動條件、保護和美化環(huán)境的重要措施，從而可減少場內車輛及場外道路灰塵對庫區(qū)環(huán)境的污染，使庫區(qū)綠化率達到 30%以上，綠化效果達到春有花開、夏有遮陰、秋有果實、冬有常青的標準。 二、安全衛(wèi)生 確保本項目在運營后，人員在工作崗位上安全和健康不受傷害。因本項目無崗位有害物質存在，故本報告只考慮安全防護設施。 、 防盜、防物品從高架上脫落砸傷等。庫外勞動安全防護以商品運輸中的交通安全為重點。 ： A 本項目按照國家規(guī)定的倉儲建設項目安全衛(wèi)生標準及有關規(guī)范進行設計，分析各種危害因素，選用可靠安全的設備。 48 B 庫房內安裝通風設施，把溫度、濕度控制在合理的范圍內。 C 庫房內地面采用無積水設計，防止地滑。 D 建立和完善交通安全、電腦網(wǎng)絡安全、入駐企業(yè)安全等措施，落實警衛(wèi)、值班制度。 第九章 項目組織及運營 XXXX 房地產開發(fā)有限公司 建設與經(jīng)營管理的總體目標是積極采用先進的管理技術 ，加快建立多層次、多元化、符合市場經(jīng)濟規(guī)律 ,與國際通行規(guī)則接軌 ,物暢其流、快捷準時、經(jīng)濟合理、用戶滿意的綜合化建材家居倉儲交易中心。 一、 XX新區(qū)建材家居商貿城的管理